03 marzo 2008

Cambio de ciclo en el mercado de la vivienda: el retorno de los jabalíes


Julio Rodríguez López [1]

Algunos países europeos (España, Irlanda, Reino Unido) están experimentando en 2008 un cambio significativo en el mercado de vivienda. La experiencia de Estados Unidos después de 2005 salta a la vista. La debilidad del mercado de la vivienda afecta al crecimiento del conjunto de la economía, a través del descenso de la construcción residencial y de la incidencia negativa sobre el consumo de unos precios de vivienda que no crecerán en este año.

2008 será un ejercicio menos positivo en cuanto a crecimiento que los precedentes. El Fondo Monetario Internacional, en sus “Previsiones Económicas” del otoño de 2007 (“What risks do housing markets pose to global growth?” pp. 72-75), señaló que las restricciones crediticias iniciadas en el verano de 2007 afectan a los hogares, frenan la demanda de vivienda y el aumento de los precios. Los países mas afectados por el cambio de signo del ciclo de la vivienda, según el citado estudio, pueden ser los que tienen un mayor peso de la inversión en vivienda dentro del PIB y también aquellos en los que el componente especulativo haya ejercido mas influencia sobre los aumentos de precios de vivienda registrados en el periodo de auge.

En Estados Unidos los impagos de hipotecas “subprime” han ocasionado abundantes subastas de los pisos empleados como garantía, puesto que en dicho país la ejecución de los préstamos morosos se realiza con notable celeridad. En 2008 la sombra de nuevas subastas se extiende sobre un número abundante de hogares. “No hacer nada no es la única alternativa a rescatar a las partes que nos metieron en este embrollo. Digamos no a los rescates, pero ayudemos a los prestatarios a conseguir un arreglo”. Paúl Krugman (New York Times, 17.8.2007)

Se han puesto en marcha en Estados Unidos programas gubernamentales destinados a ayudar a los prestatarios con riesgos de que sus viviendas se subasten, junto a ayudas fiscales mas generalizadas. Las actuaciones públicas previstas, que elevan la solvencia de los prestatarios, refuerzan los niveles de capital de los bancos mas afectados por la mayor morosidad de los créditos destinados a compra de vivienda.

Llama la atención lo inadecuado del diagnostico de lo sucedido en España cuando se analiza la evolución del mercado de vivienda entre 1998 y 2007. Se buscan las culpas en supuestas restricciones al uso del suelo, cuando es evidente que en dicho periodo el crédito bancario pasó por una etapa de exceso. Junto al intenso endeudamiento derivado de la promoción inmobiliaria, numerosas promotoras adquirieron empresas apelando al crédito bancario, que también ha permitido efectuar compras masivas de suelo. No ha habido, en general, restricción de oferta. Lo sucedido responde de lleno a una inflación de demanda facilitada por el barato y abundante crédito bancario.

El auge inmobiliario pasado estuvo, pues, estrechamente vinculado “con el incremento sin precedentes en la oferta de liquidez por parte de los principales bancos centrales, que crearon un contexto de amplios recursos prestables y de bajos tipos de interés” (Daniel Gros, “¿El próximo es el mercado inmobiliario de Europa?”, Expansión, 12.2.08).

¿Cómo puede hablarse en serio de restricciones a la oferta de vivienda en España cuando solo en el trienio 2005-2007 (solo se dispone de de datos de los nueve primeros meses de este ultimo año) se terminaron 1.720.400 viviendas (datos del Ministerio de Vivienda) en España mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción (datos de los Registros de la Propiedad) ascendieron en el mismo periodo de tiempo a algo menos de 1.100.000? Se construyó en dicho periodo un 58% mas de lo vendido, proporción que fue de 3,3 veces en Castilla-La Mancha y de 2,2 veces en Murcia.

En cifras absolutas la oferta de viviendas superó a la demanda en más de 111.000 viviendas en la Comunidad Valenciana y en casi 100.000 viviendas en Madrid durante el trienio en cuestión. La costa mediterránea y la proximidad de Madrid han sido los mayores focos de construcción de nuevas viviendas en España. Quedó una zona intermedia entre ambas localizaciones en la que el volumen de construcción efectuado fue menos intenso, pero en el que la oferta de nuevas viviendas también superó ampliamente a la demanda.

Los momentos precedentes mas destacados de cambio de signo en el mercado de vivienda en España en los últimos años fueron los de 1974, consecuente con el brutal aumento de los precios del petróleo en diciembre de 1973, y el de 1990, tras la evidencia de que iba a ser precisa una guerra para desalojar a Irak de Kuwait, tras la invasión del emirato por las tropas de Sadam Husseim. El ciclo actual se parece bastante más al de 1990 en cuanto a intensidad y duración previsible, pero tiene un aspecto común con el de 1974, y es la destacada sobreoferta generada de nuevas viviendas, como lo confirma el que la cifra de viviendas iniciadas en España en 1973 tardó unos 30 años en superarse.

A pesar de la sobreoferta de viviendas parece querer mantenerse en España un nivel intenso de actividad constructora residencial. Dicho talante se advierte sobre todo en la constante proliferación de nuevos planes locales de urbanismo donde se anticipan aumentos de población a todas luces exagerados. Frente a tan abundante voluntad municipal de oferta, el adquirente inversor ha desaparecido de la demanda. Los nuevos hogares que se dice se crearán cada año no son una previsión rigurosa. No basta con tener la edad para crear un hogar. Es imprescindible tener un empleo para decidirse a adquirir o a alquilar una vivienda.

En este contexto, y en línea con la posición del Ministro de Economía y Hacienda, las ayudas públicas deben de encaminarse mas a reforzar actividades competitivas y no a contribuir a que salgan al mercado nuevas viviendas que tardarán en venderse, sin perder de vista la situación de los hogares mas endeudados. En este contexto destaca el anuncio en Francia, por parte del presidente Sarkosy, de la creación de un fondo de reindustrialización para apoyar la implantación de empresas en los territorios mas afectados por la deslocalización industrial.

Ante el cambio de signo del ciclo de la vivienda, se han dejado de cultivar en España importantes extensiones de suelo, sin que esté previsto edificar sobre las mismas en bastante tiempo. De ese modo, la hierba y la maleza cubren ahora tierras que hasta hace poco se destinaron a cultivos que todavía podrían ser rentables. Los jabalíes han vuelto a las vegas más próximas a las montañas, ante lo abundante de los nuevos pastos aparecidos. Dicha circunstancia no se producía desde hace muchos años en lo que queda de vegas litorales y en abundantes puntos de España, no solo de la costa mediterránea. Parece evidente que los terrenos en cuestión merecen un destino más productivo que el que ahora se ofrece.



[1] Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá.

16 enero 2008

El cambio de ciclo 2008 empezó un año antes


Julio Rodríguez

En el segundo semestre de 2007 se redujo sustancialmente el crecimiento de la economía española. Esta evolución contrastó con lo sucedido entre 1997 y 2006, periodo en el que la economía española registró un prolongado crecimiento de la actividad y del empleo. Una larga etapa de auge inmobiliario ha terminado.

El intenso crecimiento del mercado de la vivienda y de la construcción residencial, clave para explicar lo sucedido, se vio favorecido por las óptimas condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevados plazos de los préstamos y disponibilidad absoluta de las entidades de crédito hacia la actividad inmobiliaria). Resultó relevante el desvío del ahorro de los hogares hacia la compra de vivienda como activo, ante las generalizadas expectativas de revalorización. .

Entre 1997 y 2006 los precios de las viviendas crecieron en España en un 185% y se iniciaron casi 5,5 millones de viviendas. Los salarios y los precios de consumo aumentaron en el mismo periodo de tiempo en poco más de un 30%.
En el proceso de auge y de especulación inmobiliaria la complicidad social ha sido generalizada. Los dueños de los terrenos percibieron precios disparatados, los promotores obtuvieron beneficios sustanciales, destacando la adquisición de empresas de gran dimensión por parte de constructoras españolas tanto en Europa como en España.

El empleo creció sustancialmente en la construcción, recurriéndose a la inmigración para suplir las carencias de mano de obra. Los ayuntamientos acentuaron su dependencia económica respecto de los ingresos derivados del proceso de desarrollo inmobiliario: impuestos de plusvalías, tasas de licencias de obras, ICIO, IBI. Todos los agentes sociales participaron en el festín.

El empeoramiento del mercado de la vivienda ha venido de la mano, en primer lugar, de los mayores tipos de interés de los préstamos, que crecieron más de dos puntos entre 2005 y 2007. La sobreoferta de viviendas ha resultado espectacular. Las ventas y las iniciaciones de viviendas han retrocedido de forma acusada en 2007, descendiendo el empleo en la construcción en el segundo semestre. Dicho proceso se acentuará en 2008.

El fin de los aumentos de precios de las viviendas ha expulsado del mercado al comprador inversor, que supuso entre el 30 y el 50% de las compras. Pero los precios de las viviendas siguen siendo elevados respecto de los niveles salariales de los españoles. El ajuste del mercado de vivienda será prolongado, y el inevitable descenso de los precios, visible en las viviendas de segunda mano, tardará en producirse.

La crisis financiera derivada de la titulizacion masiva de unos 300.000 millones de dólares de créditos “subprime” fallidos de Estados Unidos ha elevado el riesgo crediticio y ha dado lugar a una actitud crediticia más conservadora a bancos y cajas de ahorros. . El ritmo de aumento de los préstamos pasará de una media del 25% en los últimos años a menos del 10% en 2008. El crecimiento económico se va a resentir. La fiesta inmobiliaria ha terminado.

España está dentro de la eurozona y son sustanciales sus posibilidades económicas generales. Se trata de diversificar la economía, reduciendo el excesivo peso del subsector de la construcción residencial. El ajuste tendrá costes, pero llegará de una u otra forma. Pero no habrá ajuste si no colaboran todas las administraciones públicas. Será necesario hasta un cierto cambio cultural para superar el bache.

Los ayuntamientos deben de enterarse que el mercado de vivienda ha cambiado y que viene un periodo en el que los ingresos derivados del planeamiento urbanístico van a descender de forma radical. Se deberá calificar suelo para desarrollo empresarial. Un mayor desarrollo turístico no requiere necesariamente tanta nueva vivienda. Deberá dejarse de confundir, en general, desarrollo económico con crecimiento inmobiliario.

07 noviembre 2007

El Euribor bajó en octubre, pero el mercado ha cambiado


Julio Rodríguez López

Los meses de septiembre y octubre han estado dominados por las incertidumbres sobre el alcance de la crisis de los prestamos “subprime”, concretamente sobre la extensión de las compras de bonos “basura” (fallidos en una proporción significativa), directas o por medio de intermediario, por parte de las entidades financieras, en los mercados de capitales.

Las actuaciones de los bancos centrales han contribuido a normalizar los mercados, destacando la importante liquidez aportada por dichas instituciones a los mercados de dinero. La Reserva Federal de Estados Unidos ha reducido el tipo de intervención en dos ocasiones consecutivas, alcanzando las reducciones de tipos los 0,75 puntos porcentuales. El Banco Central Europeo ha mantenido estable el tipo de intervención en el 4% después del verano, dejando para otro momento la nueva subida anunciada para el otoño.

El fuerte aumento del principal índice de referencia de los préstamos a comprador de vivienda, el euribor a doce meses, ha sido en España el aspecto mas inquietante de la nueva situación. Dicho índice mantuvo un perfil creciente hasta el mes de septiembre, en el que alcanzó el 4,75%, para pasar a descender a lo largo del mes de octubre, en el que alcanzó el nivel medio del 4,65%, el primer descenso mensual en bastante tiempo.

Los aumentos del euribor se trasladaron a los tipos de interés de los préstamos a promotor y comprador de vivienda, lo que ha frenado la demanda de vivienda. Las elevaciones del euribor han afectado seriamente al ahorro de las familias que adquirieron en su día una vivienda y que tienen por delante un mas que largo periodo de amortización del préstamo correspondiente. Se ha endurecido la actitud de las entidades de crédito en cuanto a financiación de nuevas operaciones de préstamo inmobiliario. Dicho cambio de “talante” afectará sobre todo al crédito a promotor, el gran protagonista del pasado auge inmobiliario.

Los indicadores que más han acusado el cambio del perfil cíclico en el mercado de vivienda han sido los de hipotecas registradas sobre viviendas, que disminuyeron en enero-agosto de 2007 en un -3,8% sobre el año anterior, y los nuevos prestamos formalizados para compra de vivienda, que retrocedieron en un -10,7% en los nueve primeros meses de 2007 sobre el año anterior.

Al descenso de las ventas de viviendas le ha sucedido una disminución en más de un 10% en las iniciaciones de nuevas viviendas en los ocho primeros meses de 2007. El número de parados en la construcción ha crecido en un 17,2% en el tercer trimestre de 2007 sobre el año precedente, según la encuesta de población activa del INE. La desaceleración de los precios de la vivienda ha llevado al 5,3% el aumento interanual en el tercer trimestre de 2007. Se advierte una posición más proclive a negociar precios a la baja en los vendedores de vivienda usada, mientras que los promotores parecen menos dispuestos a reducir los precios. Las compraventas registradas de viviendas de nueva construcción descendieron con más intensidad que las de viviendas usadas en el primer semestre de 2007. El cambio de perfil del ciclo de la vivienda empieza a advertirse en la evolución de la economía española.

26 julio 2007

El miedo del mercado inmobiliario español (comentario)



  1. Resulta evidente el tono un tanto dramatizante del contenido del vídeo, sin duda motivado por el hecho de que España ha estado muy en primera línea por su alto ritmo de crecimiento en los últimos años en los informes de las instituciones internacionales. No resulta raro que dichos éxitos se traten de relativizar en reportajes como éste de la BBC.

    Pero es también evidente que desde el subsector de la promoción inmobiliaria se está tratando:

    a) De no aludir para nada al cambio de signo del ciclo de la vivienda, mejor aún si ni siquiera se habla de ciclo de la vivienda.

    b) De decir a todo grito y hasta con malos modos que no ha habido estos años compradores-inversores (adquirentes de viviendas-hucha, que diría Carlos Hernández Pezzi), pues la presencia más que evidente de tales adquirentes revela la inestabilidad de la demanda y lo innecesario de tanta promoción inmobiliaria que destroza el paisaje y expulsa otras actividades productivas.

    Julio Rodríguez López



16 julio 2007

UN REPASO A LA POLITICA DE VIVIENDA

Julio Rodríguez López1
El cambio de titular al frente del Ministerio de Vivienda viene a ser un buen momento para reflexionar sobre la marcha de la política de vivienda. Se trata, por otra parte, de un tema recurrente, que ya preocupaba a la opinión pública en 2004, y provocó con su agravamiento progresivo la creación de un Ministerio de Vivienda y que sigue estando en la cabecera de los temas problemáticos del momento en España.
Las óptimas condiciones de financiación vigentes desde la segunda parte de la década de los años noventa dieron lugar a un proceso de fuerte aumento de los precios de la vivienda y también a un sustancial crecimiento de la oferta de nuevas viviendas. No solo los tipos de interés se situaron hasta 2005 a niveles excepcionalmente reducidos, sino que las restantes condiciones de financiación también alcanzaron niveles óptimos. Una más que alta relación préstamo/valor, un alargamiento del plazo hasta niveles increíbles hasta hace pocos años y, sobre todo, una predisposición evidente de las entidades de crédito a financiar tanto la promoción, como la compra de viviendas facilitaron un amplio “shock” de demanda de viviendas.
No ha habido en España restricciones trascendentes a la oferta de nueva vivienda. Más de cinco millones y medio de viviendas iniciadas entre 1998 y 2006, muy por encima del número de hogares creados en el mismo periodo de tiempo, revelaron tanto la excepcional capacidad de reacción de la nueva oferta así como la más que especial afección de los gobiernos locales a la promoción inmobiliaria.
Los precios de las viviendas crecieron en un 185% en dicho periodo, muy por encima de precios y salarios. El precio medio de mercado equivalía en 1997 a unos 4,3 salarios brutos (antes de impuestos) anuales, mientras que en 2006 dicha relación se situó en 9,1. Esto último ha supuesto un endurecimiento significativo de las condiciones de acceso para amplios estratos de hogares, en especial para los más jóvenes. Los más altos precios de la vivienda han facilitado el crecimiento económico, no sólo a través de la construcción residencial sino también por medio del mayor consumo familiar, pero han complicado sumamente el acceso de los jóvenes a la vivienda.
El endeudamiento de los hogares ha crecido de forma espectacular en el mismo periodo de tiempo, contribuyendo al descenso de la tasa de ahorro familiar. Esta circunstancia es responsable, en gran parte, del déficit exterior de la economía española.
En cuanto a la política de vivienda desarrollada durante este periodo de auge inmobiliario, resulta cierto que las autonomías detentan lo más relevante de la política de vivienda en España, pero no resulta insignificante en modo alguno el marco competencial ni las posibilidades de actuación del nuevo Ministerio. Este último incide sobre los componentes de política de vivienda relativos a la financiación y diseño de las actuaciones protegidas incluidas en los planes plurianuales de viviendas, así como también ejerce las competencias en materia de regulación de los alquileres, junto al reducido marco competencial que ha quedado para el gobierno del estado en cuanto a urbanismo se refiere.
Desde el Ministerio de Vivienda se han ido cumpliendo los principales hitos previstos en el programa del PSOE para las elecciones de 2004 en lo que a política de vivienda se refiere: nuevo plan plurianual de Vivienda 2005-08, creación de la Sociedad para el Alquiler y nueva Ley del Suelo. Junto a lo anterior, desde el resto del gobierno central se ha atenuado la intensidad de la desgravación fiscal para el acceso a la vivienda en propiedad, aunque ha persistido la discriminación fiscal favorable a la propiedad frente al alquiler. Se va a proceder a actualizar en 2007 la normativa de mercado hipotecario, con el fin de reforzar las posibilidades de los adquirentes de vivienda en materia de selección de la mejor opción financiera disponible en el mercado.
Es posible que el”tempus” de la política seguida desde el Ministerio de Vivienda no haya sido el óptimo. El nuevo Plan de Vivienda, regulado por el RD 801/2005, apareció en julio de 2005, bastante más de un año después de la llegada al poder del nuevo gobierno. El número de actuaciones comprendidas en el nuevo Plan resultó elevado (siete, que en realidad eran unas diez) para un país tan descentralizado como España, y se demoró sustancialmente el proceso de firma de los imprescindibles convenios con las autonomías. El nuevo Plan implicó un reforzamiento significativo del alcance y del coste de la política de vivienda
La Sociedad para el Alquiler, que inició sus trabajos en octubre de 2005, ha tardado tiempo en dejarse notar, y no ha encontrado aun el punto de rendimiento necesario como para incidir en un mas que necesario proceso en la España actual: estimular a los numerosos hogares que han comprado viviendas con fines de inversión a que las alquilen sin excesivas aprensiones. Se ha jugado a fondo la carta de facilitar una más que necesaria presencia en el mercado de alquiler de las empresas, a la vista de que la oferta española de viviendas de alquiler está dominada hasta el momento por los hogares.
La nueva Ley 8/2007 de suelo, que ha sustituido a una normativa del pasado por la cual todo el suelo era edificable por definición, ha entrado en vigor en julio de 2007, justo cuando el mercado de vivienda ofrece evidencias manifiestas de la presencia de un descenso significativo de la demanda de vivienda. Este descenso se ha advertido en el retroceso de las ventas registradas, en especial de nueva vivienda, y en la caída de los nuevos créditos formalizados para compra de vivienda. El contenido de esta nueva norma parece ajustado al momento actual de España, pero su incidencia sobre el mercado de vivienda tardará en producirse.
La desaceleración de los aumentos de precios de la vivienda es la resultante de los más altos tipos de interés (del tipo medio de mercado para compra de vivienda del 3,2% en agosto de 2005 se ha pasado al 5,1% en mayo de 2007) y de la llegada al mercado de volúmenes extraordinarios de nuevas viviendas. Esta circunstancia puede facilitar las cosas a la política de vivienda, puesto que menores precios de vivienda implicarán unos menores precios del suelo a medio plazo, facilitando así la construcción de nuevas viviendas protegidas.
La construcción de nuevas viviendas protegidas se animó en 2006 y 2007, aunque las 95.000 viviendas protegidas iniciadas al año quedan lejos de los casi 500.000 hogares netos creados en España en los últimos años. La clarificación del objetivo de la política de vivienda (facilitar el acceso a quienes no pueden hacerlo al precio de mercado, sea en propiedad o en alquiler), la intensificación y cumplimiento de los objetivos del Plan 2005-08 y el estimulo a la salida al mercado del alquiler de un número significativo de viviendas adquiridas con fines de inversión son los elementos más relevantes de la política de vivienda a desarrollar en los últimos meses de la actual legislatura.
1 Economista y Estadístico. Gerente de la Universidad de Alcalá

05 julio 2007

Reflexiones ante el nuevo gobierno local de Motril

Julio Rodríguez López. Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá.

Los resultados de las elecciones municipales de 27 de mayo situaron al Partido Popular como la fuerza política más votada en Motril, aunque no llegase a alcanzar la mayoría absoluta. La coalición formada por el PP y un grupo político de perfil un tanto heterogéneo ha permitido el acceso del centro-derecha al gobierno local de Motril. La izquierda política, que ha gobernado Motril en 27 de los 28 años de ayuntamientos democráticos, ha quedado fuera del gobierno y tiene ahora por delante un periodo de tiempo suficiente como para intentar adecuar sus propuestas políticas a las realidades y problemas de esta ciudad. La alternancia política es la clave de la democracia, junto al respeto a las leyes y a las minorías. En los últimos años las diferencias ideológicas se han ido atenuando de forma sustancial, como si las convicciones se hubiesen debilitado. La globalización de la economía ha reducido los márgenes de maniobra de las políticas nacionales, lo que no implica, sin embargo, que sólo haya una política posible. Puede que a nivel local se adviertan menos las diferencias ideológicas que a nivel autonómico o de gobierno de España. Volviendo a Motril, en 2006 esta ciudad tenía una población de casi 58.000 habitantes, situándose así entre las 25 mayores ciudades de Andalucía. El 8,1% de dicha población corresponde a extranjeros, proporción que casi duplica la correspondiente al conjunto de la provincia de Granada (4,9%). Motril sigue ocupando una posición central en la comarca de la Costa, la primera en dinamismo demográfico de la provincia, por encima del Área Metropolitana de Granada. En esta última destaca el estancamiento de la población de la capital y el intenso crecimiento de buena parte de los pueblos colindantes de la Vega de Granada. El crecimiento futuro de Motril aparece condicionado por la situación resultante de la culminación de las dos autovias que confluyen en la Costa. En este sentido debería de procurarse que la ciudad mayor de la comarca no resulte afectada negativamente en su desarrollo por las restricciones de infraestructura derivadas de la realización de la inversión citada, por otra parte bastante necesaria. Asimismo, Motril debe de «esponjar» más su estructura urbana, bastante colmatada en este momento, en especial en el centro de la ciudad.El desarrollo urbano de Motril debe de resultar respetuoso con el mantenimiento y expansión de actividades económicas. Esta ciudad debe crecer sin reducir su base productiva. Las decisiones urbanísticas del nuevo ayuntamiento deben de superar la «tiranía» de lo inmediato. Al fin y al cabo, «el porvenir dura mucho tiempo». Junto a lo anterior, existen algunas carencias llamativas. Así, Motril debe disponer de una estación de autobuses digna, sobre todo tratándose de una ciudad sin ferrocarril (lo del tanatorio en Salobreña es otra extraña peculiaridad motrileña). Motril necesita, además, que se construyan bastantes viviendas protegidas, en propiedad y en alquiler, si se quiere facilitar el acceso al disfrute de una vivienda a los jóvenes. Parece oportuna la creación de una concejalia de vivienda en el nuevo equipo de gobierno.La expansión del puerto debe de tener su continuidad en la realización de un parque o polígono de actividades productivas en el entorno del mismo, debiendo impedirse la invasión de dicha área por la construcción residencial. El futuro de Motril descansa en gran parte de lo que suceda con el puerto, que debe de mantener y reforzar su carácter mercantil. Los puestos de trabajo estables de los jóvenes motrileños estarán en dicha área, si se la potencia debidamente desde el gobierno local.En cuanto a la ya consolidada feria de muestras y recinto ferial de la ciudad, situados en el espacio del Cortijo del Conde, se anunció su desaparición y la venta del terreno a una gran superficie comercial, decisión por cierto bastante discutible. Se debe clarificar donde se van a situar el ferial y la nueva feria de muestras, instalación esta última más que necesaria para la promoción económica de Motril, cuyo futuro depende en gran parte de cómo venda sus productos al exterior. Si va a producirse el cambio de ubicación de la feria de muestras, no debe de haber ningún periodo en el que la misma desaparezca. Motril necesita asimismo de un auditorio y de un Palacio de Congresos. El tan citado desarrollo turístico no se logra sólo construyendo viviendas.Un concejal de la fuerza política que apoya al PP en el actual gobierno local de Motril ha anunciado su propósito de iniciar los trámites de segregación de Motril de los actuales anejos del llano de Carchuna. Esta circunstancia, de producirse, provocaría asimismo la segregación de Torrenueva, todo ello en línea con el perfil identitarista de la España actual (el identitarismo aquí tendría más que ver con quién tiene la competencia en materia de licencias de obras). Conviene recordar que las zonas más dinámicas de la economía de Motril han correspondido en los últimos años a dichos anejos.Sería importante que la fuerza política mayoritaria en el ayuntamiento clarificase su posición sobre este asunto. También deberá de tenerse en cuenta la opinión de la oposición de izquierda. Los últimos alcaldes de Motril han subrayado con frecuencia la dimensión de Motril como segunda ciudad de la provincia y su carácter central en la comarca de la Costa de Granada. Un Motril sin los anejos en cuestión es evidente que sería una ciudad sustancialmente menos importante.El centro-derecha político gobierna ahora Motril. Debe de gobernar para todos. Esta ciudad es lo suficientemente importante como para desear que su gestión resulte afortunada. También es conveniente que la izquierda política ofrezca alternativas atractivas a lo largo del actual periodo de gobierno, y que la travesía del desierto que esta etapa le va a suponer le resulte de provecho.

08 junio 2007

Acerca de la vivienda en España hoy o de cómo los pobres no heredarán la tierra

Por Alberto Campo Baeza* - 06/06/2007

Hay mucha gente en España que para vivir debe morir. Que para acceder a una vivienda digna debe dejarse toda su vida en ello. Un tanto por ciento muy elevado de gente está endeudada hasta las cejas para poder pagarse su vivienda. El precio de las casas hoy día es desorbitado.
Muchos jóvenes se quedan a vivir hasta muy tarde en casa de sus padres porque, ni empeñándose, les es posible acceder a una vivienda digna. No es fácil soportar las hipotecas necesarias para poder pagar ese desmedido precio. Un tanto por ciento muy elevado de gente a la que ni conozco ni sé dónde están, pero existen, se está forrando económicamente a base de engañar, timar y estafar a los anteriores. Entre los que se enriquecen de esa manera hay muchos promotores y arquitectos que navegan en el proceloso mar inmobiliario.
Y, finalmente, un tanto por ciento menos elevado de gente a la que sí se conoce y sí se sabe dónde trabajan, está permitiendo, protagonizando y promoviendo tamaño desatino. Y salen en los periódicos. Y deben estar enriqueciéndose ellos o sus mujeres (lo suelen poner a nombre de ellas que, claro, no salen en los periódicos), porque si no, no tiene explicación esta situación absurda. Entre éstos se encuentran muchos políticos de uno y otro bando, y también muchos arquitectos y conseguidores varios. Como decía un buen amigo mío, todos ellos con un gran espíritu de recogimiento.
Pues si no, ¿cómo se explica que la construcción en 2005 cueste unos 600 euros por metro cuadrado y luego en el mercado (no sólo de Madrid) se venda 10 veces más, a 6.000 euros por metro cuadrado? Que se haga esto con cualquier otro producto puede parecer bien a algunos (el mercado del libre comercio le llaman). Pero no debería parecer bien a nadie el que esto ocurra y se permita con el bien de primera necesidad por excelencia que es la vivienda.
Se nos dirá entonces que no es así. Que la vivienda social que ellos promueven, los políticos de ambos bandos, sólo cuesta la mitad, 3.000 euros por metro cuadrado. Pues a mí me sigue pareciendo inmoral. ¡Cinco veces más que el precio de coste! Es como matar, no se mata menos si se mata la mitad. No se roba menos si se roba la mitad. Y es que a algunos nos enseñaron a no matar y a no robar, sin más.
¿Y dónde esta el quid de esta cuestión tan peliaguda? ¿en el coste de la construcción? No. Cualquier constructor honrado, que los hay, haciendo bien las cosas, con buenos materiales y en los plazos precisos y con una buena calidad, puede construir una vivienda hoy, en el año 2005, a 600 euros por metro cuadrado. Y ganándolo bien.
¿Será entonces cuestión del suelo? Pues sí. Es el dichoso suelo. La tierra, “la buena tierra” de aquella preciosa novela de Pearl S. Buck, se ha convertido en el quid de la cuestión. Un suelo que no vale 'nada' un día, al día siguiente, por mor de una 'declaración de suelo urbano', puede valer mil veces más. Claro que lo suele comprar por 'nada' el mismo que luego lo declara 'urbano'. Con personas interpuestas ¡claro!, con testaferros. ¿No les parece a ustedes muy significativo que ninguno de los partidos políticos, ni cuando llegan ni cuando se marchan, ni cuando vuelven a llegar ni cuando vuelven a marcharse, digan nada del tema... del tema que más nos preocupa a todos y a cada uno de los que somos ciudadanos de a pie? Curioso. Aquello de que “los pobres heredarán la tierra" debe ser mentira. Los pobres heredarán otra cosa. Pero no la tierra. Pero no el suelo. Y mucho menos si es suelo 'urbanizable'.
Socializar el suelo o morir. Así es porque creo que, a estas alturas, es la única posible solución para acabar de raíz con este cáncer de la sociedad en la que vivimos. ¡Ya empezamos! Dirán algunos. Pues eso, ¡a ver si empezamos! Porque una Ley del Suelo muy antigua (del 56), que parece que sigue vigente, preveía un alto porcentaje de reserva del suelo urbano para vivienda social. Vivienda social, ¿les suena? O no se ha cumplido o se la han saltado a la torera.
Yo les podría decir que la última vivienda que ahora tengo entre manos, a punto de terminarse, se levanta sobre un rectángulo de 18 por 30 metros , con dos jardines y una amplia piscina, con un cuarto de estar de 80 metros cuadrados y un techo de ocho metros de altura, y con cuatro dormitorios y tres baños, y que va a costar menos de 250.000 euros. A lo mejor no se lo creen. Pues es verdad. ¿El secreto? El suelo, que es eso que ahora llaman gratis total. A lo mejor a esto se le puede llamar 'vivienda social' con toda propiedad.
Claro que la última vivienda que construí, mayor que la anterior, costó también 300.000 euros hace sólo dos años. Tiene más de 450 metros cuadrados y ha sido publicada en medio mundo. Por hermosa que no por barata. Y la anterior a ésta sólo costó 120.000 euros y anda ya por varias portadas de libros de Arquitectura. El secreto, una vez más, era el suelo, que en ambos casos era asequible.
Han llegado las cosas a tal extremo que la única solución es cortar por lo sano, como con el cáncer. Socializar el suelo, liberalizarlo, nacionalizarlo si fuere preciso, que lo es. Ni yo, ni ningún arquitecto que quiera dar lo mejor de sí a la sociedad puede acabar haciendo sólo casas para ricos. Una vez que intenté hacer viviendas sociales me echaron porque me negué a la corrupción que me proponía el correspondiente organismo oficial que, por cierto, todavía sigue vivo y coleando. Muy vivo y muy coleando.
Sonaba hace años una pegadiza canción de un estupendo grupo canario, los Sabandeños, que tras enumerar diversos signos de poder económico preguntándose “¿de quién es este…?”, volvía siempre al estribillo que repetía: “Es de los intermediarios en el negocio frutero”. Pues eso, el tema de la vivienda hoy día ha acabado como lo de la fruta canaria. En manos de los intermediarios. Con la diferencia de que la fruta es prescindible y la vivienda no.
* Alberto Campo Baeza es arquitecto.

11 abril 2007

LA SINECURA

Gabriel Tortellá*

Hay dos concepciones de lo que es un cargo público; puede concebirse como un empleo remunerado cuyo objetivo es el bien común; o bien se lo puede ver como una sinecura o incluso como una satrapía. Naturalmente, todos creemos que es, y debe ser, lo primero; pero hay abundante evidencia de que en muchos momentos y latitudes ha predominado de hecho la segunda concepción, por supuesto, sin que se proclame abiertamente. Recordemos que “sinecura”, en latín “sin cuidado”, es un empleo o situación que no da trabajo y, sin embargo, está bien remunerado; y que los sátrapas, gobernadores del antiguo imperio persa, eran famosos por su codicia y despotismo.

Pues bien, en España (y no sólo en España, en toda la Europa absolutista) hay una larga tradición de concebir los empleos públicos como, en el mejor de los casos, sinecuras, y, muy frecuentemente, algo parecido a las satrapías. No hay prueba más clara de esto que la acendrada práctica de la “venta de oficios” en la España de los Austrias, comenzada por Carlos V.

Esta práctica consistía en que la Corona exigiera un pago determinado para nombrar a un individuo a un cargo público. La venta de cargos u oficios se convirtió pronto en una saneada fuente de ingresos para las arcas públicas, hasta el extremo de que se multiplicaron estos puestos, que se creaban simplemente para allegar fondos al erario. Los que más frecuentemente se concedían eran los de regidor (concejal) y jurado (empleado de abastos). Puede imaginarse que quien compraba estos cargos no lo hacía por afán de servir al pueblo, sino de cobrar un sueldo sin trabajar y, a ser posible, de utilizar sus prerrogativas para compensarse del desembolso inicial y enriquecerse. Al fin y al cabo, el flamante funcionario se sentía más propietario que nunca del cargo, puesto que lo había pagado. En consecuencia, el oficio era un bien de capital, como pudiera serlo una casa o una finca, y era lógico que así actuara el oficial; tratando de maximizar la renta que de él obtenía. El bien común sería, lógicamente, la última de sus preocupaciones.

Estos empleos tenían, por tanto, sinecuras y satrapías. Por ser comprado el cargo, el designio del titular sería enriquecerse con él; pero como, por otra parte, la Corona creaba los puestos no porque se necesitaran, sino porque lo que se necesitaba era el dinero que pagaban los aspirantes, había muchos más empleados de los necesarios por lo que poco tendrían que hacer; las sinecuras se multiplicaban sin justificación administrativa posible.

La política de cargos podría parecer suicida, puesto lo que el Estado ingresaba con el precio en el momento de la venta, lo perdía gradualmente al pagar un sueldo por no hacer nada; e incluso es natural suponer que el empleo fuera doblemente oneroso para el Estado por lo que el funcionario pudiera detraer de un modo u otro para resarcirse del desembolso inicial. Pero había en ella un lógica perversa, porque esos sueldos no sólo eran exiguos sino que casi siempre se pagaban a costa de los erarios municipales, mientras que el pago inicial se recibía en la Hacienda real. Y precisamente lo odiosa que era esta práctica la hacía muy útil a la Corona, porque municipios y súbditos estaban dispuestos a pagar para que se aboliesen estos empleos, y así lo hacían para librarse de tanto funcionario ocioso y rapaz. De modo que la Corona cobraba por crear los cargos y por suprimirlos.

Esta práctica aberrante desapareció definitivamente con el reformismo borbónico. Pero, como dije, hay muchos indicios de que la idea subyacente persistió, en España y no sólo en ella. Es, por ejemplo, tradicional que en Estados Unidos muchas embajadas vayan a parar a los más generosos contribuyentes a la campaña presidencial del partido ganador en las elecciones; lo cual explica las meteduras de pata, a menudo muy graves, de algunos embajadores. A la memoria viene la embajadora en Irak que en 1991 dio a entender a Sadam que Estados Unidos no se opondría a la invasión de Kuwait.

En España hoy, es práctica rara que a un alto funcionario de nombramiento político se le nombre por su competencia, más bien los criterios básicos son los compromisos y equilibrios políticos, y también las presiones y recomendaciones del candidato y sus amigos. La conveniencia de los gobernados, que depende en primer lugar de la idoneidad del nombrado, es la última de las consideraciones. La presente obsesión por la paridad sexual (o, de género según la impropia moda anglosajona al uso) en los cargos políticos traiciona palmariamente la misma idea. El cargo es una sinecura que a quienes conviene en primer lugar es quien lo desempeña: por eso se ve como una injusticia que predomine en lo cargos un sexo u otro. Pero, ¿qué mas le da al ciudadano el sexo de los altos cargos? Incluso si no le es totalmente indiferente, el sexo es mucho menos importante que la competencia y la honradez en el desempeño; en esto, por desgracia, se hace muy poco hincapié. Y, además, en nombre de esa pretendida igualdad, la libertad del elector se ve recortada. Si ya las listas cerradas y bloqueadas (que en 1977 se nos dijo que eran transitorias) son un atentado a la libertad de elegir, la cremallera electoral es un trágala más, tanto para las electoras como para los electores. Y una prueba más de que nuestros gobernantes consideran los cargos públicos como sinecuras, si no satrapías.

A algunos miembros de la élite en el poder podrá parecerles que estas disposiciones de la recién aprobada Ley de Igualdad son el camino hacia un sueño; para la sufrida mayoría, la dimensión política de esta Ley es otra vuelta de tuerca a la agobiante imposición de lo “políticamente correcto”; un paso más hacia la minoría de edad política del común de los ciudadanos, que quizás en mas de una ocasión estarían dispuestos a pagar, como en la España de los Austrias, para que les libraran de algún político de cuota.


*Publicado el 11 de Abril en El País, el autor es catedrático de Historia Económica de la Universidad de Alcalá de Henares, es autor del libro Los orígenes del siglo XXI.

13 marzo 2007

Vivienda: el auge toca techo

Julio Rodríguez López

El análisis de la evolución del mercado de la vivienda en España en 2006 obliga a emplear bastante imaginación, en ausencia de un panel amplio de información específica. El indicador “decano” del mercado en cuestión, los proyectos de viviendas visados por los Colegios de Arquitectos, disponible desde enero de 1960, ha dejado de publicarse después de marzo de 2006. Este vacío no ha sido cubierto por ningún indicador equivalente.

Contrasta la escasez de indicadores del mercado de la vivienda en España con la mayor abundancia que se advierte cuando se comenta la situación de los Estados Unidos. En ese país se emplean indicadores mensuales, publicados con bastante celeridad, de los que, al parecer, nunca dispondremos en España: viviendas vendidas, nuevas y usadas. Stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, tasas de morosidad bancaria de los diferentes segmentos del mercado inmobiliario, permisos de construcción, hasta cinco índices de precios de la vivienda de metodología dispar.

En cuanto a lo sucedido en el mercado de la vivienda en España en 2006, en el lado de la demanda destacaron algunas debilidades. En los tres primeros trimestres descendieron las compraventas de viviendas sobre el mismo periodo del año anterior, según datos de los registradores, lo que implica un total anual de alrededor de 935.000 compraventas en dicho año. Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda aumentaron en torno a punto y medio, lo que supuso un crecimiento de la cuota a pagar por un crédito a 25 años cercana al 15 %.. La Encuesta de Población Activa reflejó una creación neta de 497.000 hogares en 2006, por debajo de 2005.

Por el lado de la oferta volvieron a destacar las fortalezas. En 2006 se alcanzó el record anual de visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos, 863.000 viviendas, mas de dos veces y media por encima del ritmo correspondiente a 1997, año inmediatamente anterior al inicio del último auge inmobiliario. Hasta septiembre de 2006, el saldo de crédito a promotor de las entidades financieras aún crecía por encima del 45 % anual.

En cuanto a los precios de las viviendas, según las tasaciones, el aumento anual se desaceleró desde el 12,8 % de 2005 hasta el 9,1 % en 2006. Los nuevos años de auge (1998-2006) han dejado un aumento acumulado del 183,2 % (media anual del 12,3 %), que superó el 200 % en las autonomías costeras de Andalucía, Baleares, Murcia y Valencia. Es posible que la desaceleración del aumento de los precios de venta esté siendo aún más intensa. El indice de precios se apoya en las tasaciones y los vendedores de viviendas de segunda mano precisados de liquidez “venden por debajo de los precios demandados en los anuncios o atribuido sen las tasaciones” (JM Naredo “El ecologista nº 46”.

Los más altos tipos de interés y un aumento de precios que casi triplicó al de los salarios implican más dificultades para los nuevos accedentes a la vivienda, expulsados sin remedio de los principales núcleos urbanos y abocados a adquirir viviendas en los “monstruos” periféricos edificados en las zonas de mayor permisividad urbanística, o a esperar salir en los sorteos de las viviendas protegidas construidas por las empresas municipales de la vivienda.

El subsector “motor” de la economía española presentó pues, en 2006 una nueva oferta de viviendas un tanto por encima de lo que apuntaron los datos de la demanda. Esta última aparece un tanto debilitada por los mayores tipos de interés y por las menores expectativas de revalorización, en un contexto donde el inversor es decisivo. 2006 pudo ser, por tanto, el último año de oferta creciente en un auge inmobiliario atípico por su larga duración. Esta última se explica ampliamente por la ausencia de restricción exterior sobre la economía española y por la persistencia de unos tipos de interés extraordinariamente reducidos. El fin del auge no implica volver a los niveles de actividad y compra de viviendas previos al mismo. El ajuste será, de momento suave y la sobreoferta de vivienda de los últimos años permitirá mantener unos niveles especialmente elevados de construcción residencial durante algún tiempo.

Publicado en El País 11 de Marzo 2007

05 febrero 2007

Perplejidades británicas

Raimundo Ortega (Economista)

Tres días después del atentado del 30 de diciembre recogía en la T4 de Barajas a mi viejo amigo Norman que llegaba de Londres para pasar unos días en Madrid. Aunque apenas pudimos ver la masa de escombros en que quedó convertido el estacionamiento, aquello provocó inmediatamente una serie de preguntas por parte del gran conocedor de la actualidad española que es este entusiasta hispanista.
Repasamos la resolución aprobada por el Congreso con motivo del debate sobre el estado de la nación en mayo de 2005, que después de afirmar que el destino de ETA era disolverse y deponer las armas, condicionaba el diálogo para el fin de la violencia a la existencia de actitudes inequívocas que manifestas en una clara voluntad de terminar con la misma, advirtiendo que aquel respetaría el principio según el cual la cuestiones políticas se resolverían únicamente a través de los representantes legítimos de la voluntad popular.

Como es normal, imaginaba mi amigo la esperanza que ello despertó entre los ciudadanos, especialmente entre aquellos que en el País Vasco viven protegidos por escoltas y acosados por la indiferencia general ante sus temores. Para no pocos de ellos ese diálogo era oportuno porque ETA estaba derrotada y tan fuerte era su comprensible esperanza que a quienes expresábamos tímidamente alguna duda -basada en lo sucedido en ocasiones anteriores- nos tildaban de acólitos de una política agorera negada al razonamiento. En todo caso, se afirmaba, no había precio que pagar que requiriera el pacto con el PNV.

Recordaba Norman que a finales de junio de ese año el presidente ZP anunció en un salón del Congreso -no en el hemiciclo- que el Gobierno no pagaría un precio político por la paz, que se mantendría la vigencia de la Ley de Partidos, que se respetarían las decisiones de los vascos... si éstas respetaban a su vez las normas y procedimientos legales, y que el ministro del Interior informaría del 'proceso' a finales de septiembre.

¿Y después qué sucedió? Mi respuesta a esta pregunta fue cauta y me limité a decirle que durante el verano y el otoño el Gobierno guardó un silencio que fue interpretado como discreción impuesta por unas conversaciones difíciles, al tiempo que buena parte de la opinión pública se alarmaba paulatinamente por las noticias indicando que, no obstante los desmentidos del Gobierno, la banda terrorista podía estar utilizando esos meses para reorganizarse y rearmarse. Por su parte diversos portavoces del nacionalismo radical, e incluso de la propia ETA, advirtieron que 'las cosas' no marchaban bien, pero a mediados de diciembre la prensa anunciaba que días antes representantes del Gobierno y de ETA se habían reunido sin llegar a acuerdo alguno, si bien los primeros no temían por la continuidad del proceso. Sin duda confiado en esas informaciones, el presidente del Gobierno afirmó el día antes del atentado su confianza en que el futuro próximo sería mejor que el pasado cercano.

Durante su estancia en Madrid, seguimos conversando largamente y poco a poco mi amigo comenzó a opinar. Repitió que no sólo el caso del Ulster era muy diferente del vasco sino que, en su opinión, Tony Blair había cometido varios errores, el principal de los cuales fue que después de asegurar que no permitiría que representantes de la voluntad popular se viesen obligados a compartir el Gobierno y las instituciones democráticas con un partido ligado a una organización terrorista acabó cediendo al Sinn Fein el papel de elemento básico del proceso, a pesar de incumplir las reglas democráticas, simplemente calculando que así se lograría el alto el fuego del IRA.

Me temo que en España, añadió, se haya cometido el mismo error; es decir, aceptar hablar de cuestiones políticas antes que de la renuncia a las armas -dos semanas después la prensa revelaba que ETA había exigido la constitución de la mesa de partidos con prioridad a las medidas relativas a sus presos-. Una vez realizado el atentado del 30-D la posición de Zapatero es, pensaba, muy delicada porque, pese al malicioso intento de arrinconar al PP, una nueva bomba de ETA podría acabar con su carrera política mientras que corre el riesgo de que cesiones imprudentes ante el chantaje de la banda o su entorno le enfrenten a una mayoría de la opinión pública española, con las consiguientes secuelas para las elecciones de 2008. La única forma de romper ese peligroso dilema consistiría, me dijo, en un gran acuerdo con el PP.

No entendía las razones del encarnizamiento entre los dos dirigentes y sus dos partidos: ni John Major dejó jamás de contar con el apoyo y la opinión de Blair, ni éste, con una mayoría absoluta aplastante desde mayo de 1997, se permitió ignorar al Partido Conservador. En esto sí deberíamos mirarnos en el espejo inglés.

Publicado en 5 Días (05-02-2007)

30 diciembre 2006

2006, un año de profundos cambios institucionales


Julio Rodríguez López
Un año de nuevos estatutos y de nuevas realidades nacionales

El año 2006 ha sido un periodo en cuyo perfil han incidido especialmente los importantes cambios institucionales acaecidos en España, entre los que destaca el avance hacia un modelo territorial profundamente descentralizado. Los cambios en cuestión apuntan más hacia un futuro esquema confederal, en el que destaca la presencia de abundantes bilateralidades en las relaciones entre el Estado y determinadas comunidades autónomas. La tradicional división política izquierda-derecha ha dado paso a un nuevo tipo de debate, en el que los temas de carácter territorial han primado sobre los que habitualmente han inspirado la tensión entre los dos lados tradicionales del espectro político.

La economía española ha mantenido un importante ritmo de crecimiento, más de un punto superior al de la eurozona. Dicho crecimiento se ha apoyado, un año más y de forma decisiva, en el carácter expansivo del sector de la construcción y en el tirón del consumo derivado de los altos precios alcanzados por las viviendas. De los 519.800 empleos en que creció, el número de ocupados en España entre el tercer trimestre de 2006 y el mismo periodo de 2005, unos 200.000, el 38,5% del total, correspondieron al sector de la construcción. El intenso endeudamiento de los hogares ha mantenido muy dinámico el consumo, a costa de provocar significativos descensos en los niveles de ahorro familiar.

El año 2006 ha terminado con una inacabable saga de denuncias sobre corruptelas urbanísticas en un amplio número de ayuntamientos de España. De acuerdo con la información aportada, numerosas operaciones de desarrollo inmobiliario, apoyadas en bastantes casos en convenios urbanísticos de contenido bastante poco transparente, se habrían visto favorecidas por la presión de determinados intereses privados frente al teórico interés general. Se considera que la escasez de recursos económicos de los ayuntamientos ha facilitado un excesivo sesgo de dichas administraciones en favor de la construcción residencial.

La relativa frecuencia de las irregularidades y de unos desarrollos inmobiliarios a todas luces excesivos ha arrojado algunas dudas sobre la bondad de un modelo en el que el Estado apenas tiene competencias en materia de urbanismo. Este último, ha quedado prácticamente en manos de los ayuntamientos y de los gobiernos autónomos. Estos últimos, no parecen haber contribuido a racionalizar de forma clara la acción de los municipios, destacando el hecho de que algunas de las irregularidades más notables han sido favorecidas desde algún gobierno autónomo. No parece, pues, tan claro y diáfano eso de que sea conveniente quitar cuantas más competencias mejor al Estado, para traspasarlas a las autonomías. El urbanismo no es un ejemplo brillante de las consecuencias de la descentralización.

Motril, en la cresta de la ola

Los datos disponibles apuntan hacia el mantenimiento de un relativo dinamismo en la evolución socioeconómica de Motril en 2006. Sin embargo, en los últimos meses del año han asomado algunas sombras sobre un panorama que en los últimos años ha presentado un carácter acusadamente optimista Motril (56.605 habitantes en el Padrón Municipal de Población de 2005), debe ser la ciudad 23ª en cuanto a volumen de población dentro de Andalucía, una vez que Roquetas de Mar, que era la ciudad situada inmediatamente detrás de Motril en el Censo de 2001, superara ampliamente los 65.000 habitantes en 2005. En los siete años transcurridos entre 1998 y 2005, la población de Motril aumentó a un ritmo medio anual del 1,75%, alcanzando en este último año el 48,7% de la población de la comarca de la Costa de Granada. Según el citado Padrón de 2005, el 7,3% de la población de Motril corresponde a inmigrantes, porcentaje muy superior al de la media de la provincia (4,2%), aunque inferior a los de Almuñecar (14,3%) y Salobreña (8,4%). El crecimiento demográfico de Motril supera al de España, Andalucía y la provincia de Granada. Dentro de esta última, los ritmos más intensos de expansión demográfica corresponden a las ciudades del Área Metropolitana de la capital, excluida Granada, que sigue perdiendo población a un ritmo significativo.

Los resultados del Censo de Viviendas de 2001 pusieron de manifiesto que en dicho año había en Motril 12.437 viviendas secundarias y vacías, el 43,1% del parque de viviendas familiares, una de las proporciones más elevadas de entre las ciudades andaluzas de más de 50.000 habitantes. Entre dichas ciudades Marbella se aproximaba en la misma fecha a una proporción de más del 53% de dicho tipo de viviendas. La estadística de las transmisiones inmobiliarias intervenidas por los notarios, publicadas por el Ministerio de Vivienda, revelan que en los tres últimos años (2004-2006) las viviendas vendidas en Motril se han debido aproximar a las 1.700 al año, de las que el 45% serian viviendas de nueva construcción (en torno a las 700 al año). El precio medio de las viviendas tasadas en Motril en el tercer trimestre de 2006 fue de 1.640 euros/metro cuadrado. Esto implica que el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos se aproximó en esta ciudad a los 25 millones de antiguas pesetas en dicho periodo de tiempo. Un joven que tratase de acceder al disfrute de una vivienda de dicho precio, debería destinar casi el 45% de sus ingresos a cubrir el servicio de la deuda derivada de un préstamo, a 25 años, que cubriese el 80% del precio de venta citado, al tipo de interés de mercado en octubre de 2006 (el 4,5% anual). Se supone que dicho joven gana el salario medio de Andalucía (unos 1.455 euros/mes). De ganar solo unos mil euros al mes, dicho esfuerzo de acceso ascendería hasta el 65% de los ingresos familiares, circunstancia que complica sustancialmente el acceso al disfrute de una vivienda. La construcción de viviendas protegidas para la venta y para el alquiler es una necesidad latente a todas luces en Motril y ello no es posible sin una participación aun mas decidida desde el ayuntamiento local, por más que se considere que el suelo de la ex -vega no tiene filosofía como para que sobre el mismo se construyan viviendas protegidas.

El Plan de Urbanismo vigente en Motril apunta por la recalificación de un volumen más que considerable de nuevas viviendas, al margen del crecimiento demográfico de la ciudad. La agricultura tiene todavía peso en la comarca, aunque parece presa fácil de la recalificación a ladrillos en los próximos años. Habrá que preguntarse en qué van a trabajar los jóvenes motrileños en el futuro.

El año 2006 termina en España con indicios abundantes de una cierta saturación de la oferta inmobiliaria en numerosos mercados locales, en especial en los más especializados en la vivienda de temporada. Por más que la demanda presente indicios de menor presión, ante la realidad de unos tipos de interés más elevados, la oferta inmobiliaria no parece retroceder. La morosidad bancaria, por primera vez en mucho tiempo, empieza a crecer de forma significativa y el aumento de los precios de venta de las viviendas se desacelera a todas luces. Es de esperar, que los responsables del gobierno local de Motril tomen buena nota de estos datos y, que 2007 traiga consigo un cierto retorno los caminos de la racionalidad en materia de gobierno del suelo.

Economista. Gerente de la Universidad de Alcalá (Madrid)

11 diciembre 2006

Implicaciones de los más altos tipos de interés

especulación inmobiliaria en España

Julio Rodríguez López
Economista y estadístico

El cambio en el comportamiento de los tipos de interés

En 2006 los tipos de interés han modificado su comportamiento respecto de años anteriores, tras un prolongado periodo de descensos casi ininterrumpidos. Los indicios de una mayor inflación y la firmeza de un ritmo de crecimiento superior en la economía mundial, han llevado a elevar los tipos de interés de intervención por parte de los bancos centrales de países tales como Australia, Reino Unido, Estados Unidos y los de la eurozona.

En informes previos, el Fondo Monetario Internacional advirtió de que el mercado inmobiliario se estaba convirtiendo en un factor de riesgo destacado en las previsiones económicas. La burbuja o sobrevaloración inmobiliaria contiene el riesgo de un ajuste a la baja en los precios de venta de las viviendas y del consumo de los hogares, riesgos que en 2006 aparecen como algo probable.

Los mercados de suelo y de vivienda se caracterizan por su opacidad y por la heterogeneidad de los productos vendidos en los mismos. Estas características impiden que se produzcan movimientos uniformes a la baja en los precios en casos de excesos de oferta. El ajuste suele tener lugar no tanto por la vía de que los precios de venta se aminoren, sino a través de descensos en el número de transacciones efectuadas. Los vendedores, tanto de vivienda nueva como usada, prefieren aguantar antes que aceptar descensos en los precios de venta.

Frente a un discurso reiterado en España que atribuye a supuestas restricciones en las políticas locales de urbanismo la mayor responsabilidad en las intensas subidas de los precios de las viviendas, los organismos internacionales (OCDE, 2005) han concedido bastante más relevancia a los bajos tipos de interés y a las restantes óptimas condiciones de financiación (prolongados plazos de amortización de los préstamos y alta relación préstamo/valor). La permisiva política monetaria desarrollada en los últimos años, visible sobre todo en los bajos tipos de interés practicados, habría sido, pues, el factor desencadenante de las intensas elevaciones de los precios inmobiliarios entre 1997 y 2006.

Las restricciones de oferta derivadas de políticas urbanísticas restrictivas han tenido relevancia en países como el Reino Unido, donde se prefiere mantener una mayor superficie de zonas verdes antes que calificar como urbanizable una mayor proporción del suelo disponible. Aun a costa de mantener en dicho país un parque de viviendas de peor calidad media que en los países europeos continentales. El grado de descentralización de la política urbanística británica es muy inferior al que existe en España.

Si los bajos tipos de interés han sido el principal motor del auge inmobiliario registrado en un conjunto amplio de países occidentales, las elevaciones moderadas de los tipos registradas en 2005-2006 en algunos de dichos países ejercerán una clara influencia bajista sobre el nivel de demanda de vivienda.

Los bajos tipos de interés y el modelo de crecimiento español

El gráfico 1 subraya la estrecha conexión existente entre los bajos niveles alcanzados en España por los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda y los intensos volúmenes de viviendas iniciadas y de construcción residencial derivada. A lo largo del presente decenio los citados tipos de interés han sido inferiores en España a la tasa de inflación.

El Banco Central Europeo, autoridad monetaria del conjunto de la eurozona desde la implantación del euro, ha fijado desde su creación los tipos de interés a corto plazo teniendo en cuenta la situación del conjunto de países de dicha área económica. Los tipos de interés reales establecidos por dicha institución resultan reducidos en el caso de España; y, en cambio, son normales para países de escasa tradición inflacionista, como sucede en Alemania. Los bajos tipos de interés han estimulado en España la sustitución de ahorro bancario por vivienda, por parte de numerosos hogares; impulsando la presencia de inversores en el mercado de la vivienda.

Sin embargo, pasado algún tiempo, el bajo coste de la financiación y la amplia disponibilidad de las entidades de crédito a financiar la promoción y compra de viviendas han contribuido a los aumentos espectaculares de los precios de las viviendas. Dicho precios implican que en 2006 sea necesario destinar más de nueve años de salarios para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados; que en el caso de la Comunidad de Madrid se eleva a doce años. Las consecuencias de los bajos tipos de interés han sido de signo contrario.

Por una parte, los reducidos tipos de interés, junto a la amplia disponibilidad de financiación hipotecaria a largo plazo, han contribuido a elevar sustancialmente los precios de las viviendas. Complicando así el problema de acceso a la vivienda, en especial para el segmento de jóvenes hogares; y se ha retrasado el proceso de emancipación de los jóvenes.

Por otro lado, el impulso aportado a la construcción residencial y al consumo por las citadas condiciones excepcionales de financiación ha permitido un ritmo de crecimiento económico en España ampliamente superior al del resto de la eurozona (gráfico 2). El aumento del consumo se ha efectuado a partir de un crecimiento excepcional del endeudamiento de los hogares, realizado sobre todo en forma de créditos a tipos de interés variables. Esta circunstancia acrecienta la vulnerabilidad de las familias de ingresos más reducidos ante posibles elevaciones de los tipos de interés.

La estructura productiva de España se ha reorganizado en el mismo periodo de tiempo en contra de los sectores productores de mercancías (agricultura e industria) y a favor de la construcción, sobre todo de la residencial, y de servicios tales como hostelería, promoción y venta de viviendas, transportes...

El papel desempeñado por los Ayuntamientos en dicha reorganización ha sido decisivo. Es patente la escasa disponibilidad de la mayoría de los gobiernos locales al desarrollo de actividades agroindustriales y la evidente propensión de los mismos a impulsar la construcción residencial mediante la calificación previa de la mayor superficie posible de suelo como urbanizable.

El espectacular déficit exterior es la expresión más visible de los cambios efectuados en la composición de la oferta productiva española tras la prolongada etapa de expansión del mercado de la vivienda 1997-2006. Los cambios introducidos plantean algunas dudas acerca de la sostenibilidad del crecimiento cuando el mercado de la vivienda se haya normalizado y descienda sustancialmente el volumen de la nueva construcción residencial.

Los más altos tipos de interés provocarán, en primer lugar, un aumento no inferior al 10% en la cuota media mensual de las cantidades a pagar por los hogares a las entidades de crédito. Esto último será la factura a pagar por los créditos empleados en el inmediato pasado para financiar el acceso a la vivienda y un mayor nivel de gasto de consumo duradero y corriente. En segundo lugar, se complicará aún más el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares; puesto que los precios de venta de las viviendas se resistirán a reducirse, al menos en una primera fase. Y en tercer lugar, si llegase a descender la oferta de nuevas viviendas y se frenara el consumo, se desaceleraría el crecimiento del PIB y del empleo.

Este panorama no es el de 2006, pero podría aproximarse a la realidad en 2007 si continuasen subiendo los tipos de interés. Afortunadamente, el notable descenso de los precios del petróleo en la segunda mitad de 2006 permitirá que las subidas de los tipos de interés resulten más reducidas que lo previsto (figura 3, Crooks, 2006). En esta situación, lo que suceda en el mercado de la vivienda puede ser decisivo tanto en Estados Unidos como en España para el comportamiento del conjunto de la economía.

El encarecimiento de los intereses originará, pues, un retroceso aún mayor del ahorro financiero de los hogares, esto es, del ahorro remanente tras el pago de las cuotas de los préstamos “vivos” para compra de vivienda. Los más altos tipos, en presencia de unos precios de la vivienda rígidos, no tendentes a la baja, expulsarán de los mercados de vivienda a los jóvenes hogares, que verán así aún más dificultado el acceso a la vivienda. Todo indica que los cambios anunciados en la normativa de mercado hipotecario en España irán en el sentido de abaratar el coste total (comisiones y fiscalidad) de la novación de los préstamos; novación encaminada a alargar el plazo de los préstamos y también a facilitar el desplazamiento desde los préstamos a tipo variable hacia los préstamos a tipo fijo.

Referencias

Crooks, Ed (2006), “Falling oil prices come to rescue of world economy”. Financial Times, 27 de septiembre.

OCDE (2005), “Recent house developments: the role of fundamentals”. Economic Outlook, nº 78, diciembre.

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29 septiembre 2006

Unas gotas de psicoanálisis


Alvaro Delgado-Gal
... Los hijos y nietos del 68, en fin, han abordado los dos problemas máximos de la España actual, que son el territorio y la inmigración, en un estado de confusión mental absoluto, y esta confusión ha dimanado de una fuente común: no darse cuenta de lo que es una nación moderna...
Todo el mundo ha oído, allá por los ochenta o noventa, en un taxi camino del aeropuerto o como música de fondo en unos grandes almacenes, una canción que a cuatro voces entonaban Ana Belén, Serrat, Miguel Ríos y Víctor Manuel. En la pieza se hablaba de barbukas, mezquitas, y otras bellezas transfronterizas. Y luego se repetía el estribillo que sigue: “Contamíname, mézclate conmigo que bajo mi rama tendrás abrigo”.
La canción no es azarosa. Resume, eficazmente, las nociones dominantes que a la sazón cultivaba la izquierda sobre el fenómeno migratorio, muy incipiente todavía. El segundo verso insinúa que el tamaño de España es infinito: no hay muchedumbre, no hay suma de gentes, que el país no pueda acoger bajo su fronda generosa. El hemistiquio final del primer verso exalta las virtudes del mestizaje. Y el anterior lo mismo, aunque en términos más bien desafiantes. Las connotaciones de contaminar son, de hecho, negativas. Contaminar, según el D.R.A.E., equivale a alterar, dañar alguna sustancia la pureza o el estado de alguna cosa. En el medio en que se movían los cuatros bardos, el verbo encerraba, sin embargo, un matiz positivo.
Retrocedamos cuatro siglos y volvamos a los tiempos de Cervantes. En el capítulo LXV de la Segunda Parte de Don Quijote, declara el Morisco Ricote, víctima anuente del decreto de expulsión de Felipe III: (...) Con el gran don Bernardino de Velasco, conde de Salazar, a quien dio Su Majestad cargo de nuestra expulsión, no valen ruegos, no promesas, no dádivas, no lástimas; porque aunque es verdad que él mezcla la Misericordia con la justicia, como él ve que todo el cuerpo de nuestra nación está contaminado (cursivas mías) y podrido, usa con él antes el cauterio que abrasa....
No creo que Ana Belén o Miguel Ríos estuvieran polemizando con Cervantes. Pero sí con la España católica y una que se asociaba a Franco, y por simpatía o contigüidad, a la derecha. Esa España, o mejor, su caricatura, concentró sobre sí las fobias de la izquierda. Urgía diluir en ácido lustral el pesado bloque de granito español, la dura materia con que se había edificado el monasterio de El Escorial o tallado el rodillo que serviría para aplastar, a lo largo de centurias ingratas, a los disidentes y marginales y a los espíritus libres en general. La España reivindicada por don Marcelino Menéndez Pelayo, calificada despectivamente de eterna o reaccionaria, constituyó el punto de referencia por el que se definieron, por antífrasis, los muchachos del 68. Una muchachada que no tuvo oportunidad, conviene señalarlo, de celebrar el 68. La resistencia al régimen, por esas calendas, corría a cargo del Partido Comunista, sujeto a una disciplina militar. No, no tuvimos nuestro 68 hasta diez años más adelante. Pero ésta es otra historia. La canción, devuelta a su contexto, se preña de sentido y ayuda a explicarse retrospectivamente cosas misteriosas o irregulares. Por ejemplo: que el anhelo de un Pentescostés cultural y étnico, todavía presente, por inercia, en muchos discursos estrictamente contemporáneos, no excluyera, en ambientes de izquierda, el compadreo sentimental con los nacionalistas, volcados hacia el pulimentado y acrisolamiento de sus rodales respectivos. Detrás de la contradicción está quizá el hecho de que en el inconsciente colectivo -y asimismo en la gramática- dos negaciones operan como una afirmación. El no a la España una, se convirtió en un sí a la España múltiple, por las bravas y de corrido.
żSe han acabado las contradicciones? Pas encore, que diría un afrancesado.La España una, trabajada primero por la Monarquía absoluta y promovida más tarde por el Estado liberal, no suprimió sólo fueros y privilegios, sino que echó las bases de la ciudadanía universal y de los sistemas de redistribución que le son anejos. Hizo posible, en una palabra, el Estado social, inseparable de cualquier concepción de izquierdas reconocible como tal. La izquierda no reparó en el detalle, o ha comenzado a hacerlo demasiado tarde. Y en su afán por enmendarle la plana, no sólo al déspota, sino a los jirones de historia que el déspota había recibido, y que no eran invento suyo sino herencia de todos los españoles, dio un salto hacia atrás que pasaba por encima de los siglos modernos y nos retrotraía, más allá incluso del austracismo, a los tiempos medievales. Se aprecia en la visión que del multiculturalismo todavía cultivaban los biempensantes hace tres o cuatro años. ¡Tres o cuatro años nada más!
El multiculturalismo a la española consistió en rehabilitar el Toledo de las tres culturas. O sea, la España en figura de losanges en que convivían cristianos, árabes y judíos. żConvivían felizmente cristianos, árabes y judíos? No muy felizmente. Pero sí, convivían. No lo hicieron sin embargo, y aquí reside lo decisivo, en igualdad de derechos. La propia noción de igualdad de derechos era aún ininteligible, lo mismo en Toledo que en Córdoba o en Roma. La confesión religiosa determinaba profesiones, estilos suntuarios, y grados de participación en el poder. Confundir la diversidad medieval con la heterogeneidad de costumbres y códigos que la inmigración trae consigo, implica no haber comprendido nada. La diversidad, en el siglo XI, conformaba a la sociedad desde dentro, como lo siguió haciendo en el Imperio Otomano hasta el advenimiento del XX. No constituía un factor de desorden sino de orden, puesto que las sociedades estaban basadas en la desigualdad. Esa misma diversidad, instilada en sociedades democráticas e igualitarias, entraña por el contrario un reto que sólo últimamente, y con dificultades, empezamos a comprender.
Los hijos y nietos del 68, en fin, han abordado los dos problemas máximos de la España actual, que son el territorio y la inmigración, en un estado de confusión mental absoluto. Y esta confusión ha dimanado de una fuente común: no darse cuenta de lo que es una nación moderna. Se constata, con amargura, el daño enorme que no sólo mientras duran, sino también luego, en diferido, infligen las dictaduras. Los que oprimen no piensan, y los oprimidos pierden la noción de la realidad. Dio la sensación en los setenta de que habíamos logrado los españoles superar el síndrome fatal. Pudo haber sido, sin embargo, un espejismo.
No quiere ello decir que la izquierda haya sido la causante del Problema migratorio. La izquierda no es culpable del gradiente de pobreza que atrae a muchos necesitados hacia nuestras fronteras. Ni de nuestra bajísima tasa de natalidad. La emigración, además, empezó a adquirir proporciones desmesuradas cuando los populares estaban en el poder. El PSOE se dedicó a decir sobre todo tonterías, bien es cierto. Pero la demagogia es relativamente disculpable cuando se está en la oposición. Lo que no es discutible, es que el gobierno Zapatero tomó el timón en las manos con la cabeza convertida en una leonera. Y que Caldera añadió, a la oscuridad de ideas, dosis notables de oportunismo. Mejorar las cifras de la S.S. bien vale una misa... durante un rato. Luego se pide ayuda a la policía, o sea, al ministro de Interior. Descontamíname, al guardia de la porra: para dar ese salto, se necesita pértiga.

Publicado en ABC 28 Sep 2006.