UN
POTENTE MOTOR GRIPADO
Julio
Rodríguez López Octubre 2012
En 2012 el Ministerio de Fomento ha
publicado nuevas estimaciones sobre las viviendas
familiares de España a 31.12.2011 y
sobre el stock de nuevas viviendas no vendidas en la misma fecha. Los datos
obtenidos aportan información de interés
para el conocimiento del mercado de vivienda en España.
En tanto que el INE divulga los resultados del Censo de Viviendas de 2011, el Ministerio
de Fomento ha publicado en 2012 una nueva estimación del parque de viviendas familiares de España
a 31.12.2011. Según la misma, el total
de viviendas de España ascendía a algo más de 26 millones de viviendas. Los aumentos interanuales de dicho parque se han
debilitado conforme ha avanzado la
crisis del mercado de vivienda. En 2012 la variación interanual del total citado fue
del 0,7%, correspondiente a unas 181.000 viviendas, cifra muy lejana del aumento de 650.000 viviendas
de 2006.
Desde el Censo de 2001, en el que el número de
viviendas de España no llegaba a los 21 millones, dicho parque ha crecido en unos cinco millones de
viviendas, equivalente a un aumento acumulado del 23,7% en diez años. El periodo
2001-2011 incluye seis años de la fase de expansión del mercado de vivienda y
cuatro de la etapa de recesión. Los mayores
aumentos relativos del parque de
viviendas en el decenio citado fueron
los de Murcia (37,7%), Rioja (31,5%) y Castilla-La Mancha (30,4%). El menor
aumento fue el del País Vasco (16%).
A
fines de 2011, según la Encuesta de Población Activa, el número de hogares
residentes en España ascendió a 17,3 millones. De los datos citados se deriva
que hay casi 1,5 viviendas por hogar en España, casi tres decimas mas que la media de la
Eurozona. La autonomía de Castilla y León (1,74) presentó el nivel mas elevado, mientras que los más reducidos fueron los de Madrid (1,26) y País Vasco (1,19). Hay
tantas más viviendas por hogar cuanto mayor es la proporción de viviendas no
principales (secundarias y vacías) en el total.
En general, las caídas mayores de los precios de las viviendas en la
fase de recesión, que ha sido del 28% en
España entre el tercer trimestre de 2007
y el segundo de 2012 según la estadística de precios de vivienda del INE, han
tenido lugar alli donde fue mayor el
aumento del parque de viviendas. Así, en
los casos de Andalucia, Castilla-La Mancha,
Murcia y Valencia, el aumento del parque de vivienda fue tambien
especialmente acusado y los descensos de
los precios de vivienda posteriores a 2008 han sido particularmente intensos.
Por
otra parte, el Ministerio de Fomento ha
actualizado en 2012 la estimación sobre
el número de viviendas de nueva construcción no vendidas. Se trata de una
aproximación indirecta efectuada a
partir de los flujos de viviendas terminadas y de las ventas de viviendas de
nueva construcción. La cifra absoluta resultante de dicha estimación varía
según el año de inicio de la misma, que ha sido 2005 en este caso. La
estimación citada supone que todas las viviendas autopromovidas (personas
físicas, cooperativas y comunidades de
propietarios), estan vendidas.
El Ministerio de Fomento ha estimado que a
fines de 2011 el número de viviendas de nueva construcción no vendidas ascendía
en España a 676.038 (687.523 a fines de
2010). Cuatro autonomías, Valencia (139.300),
Andalucia (107.100), Cataluña (102.800) y Madrid (52.600) concentraban
el 59% de dicho total. Por provincias,
las tres valencianas y las de Murcia, Toledo, Almería y Tenerife presentaron los niveles absolutos
mas elevados. Las viviendas nuevas no
vendidas a fines de 2012 suponían el 2,60% del parque de viviendas de España. Destacó por su significación el especialmente
elevado nivel alcanzado por dicho stock relativo en las provincias de Castellón (12%) y Almería (6,5%), situadas
ambas en la Costa Mediterránea.
Las viviendas nuevas no vendidas se
concentran en España sobre todo en los territorios con mayor peso del turismo y
en la periferia de las mayores ciudades.
En el caso de Madrid la influencia se ha advertido sobre todo en las provincias
limítrofes de Castilla-La Mancha, en especial en el caso de Toledo. Una parte
importante de las viviendas no vendidas estan en poder de los bancos. En los
balances de estos últimos aparecen
asimismo créditos cuantiosos destinados
en su dia a financiar la compra de suelo, cuya eliminación de dichos
balances resultará relativamente más gravosa.
La presencia de tales “activos tóxicos” en los balances bancarios
ha sido un factor determinante en los cambios registrados en el sistema
crediticio español. Los procesos de concentración bancaria derivados de la
crisis y los cambios introducidos en la normativa antes del final de 2011 llevaron a la práctica desaparición de las
cajas de ahorros como entidades de crédito en España, cuando todavia en 2007, justo al final de la fase de auge,
dichas entidades suponían algo mas de la mitad del sistema crediticio de
España. Ello fue la consecuencia de la mayor presencia
relativa dentro de las carteras de
crédito de dichas entidades del crédito inmobiliario destinado a financiar al
subsector inmobiliario español al llegar la crisis de 2007. Dentro de dichos
créditos contrasta la baja tasa de morosidad,
a 30 de junio pasado, de los préstamos a
comprador de vivienda, el 3,24%, frente a la relativa a los crédito a promotor-
constructor, el 28%.
Los cambios normativos introducidos en 2012
en el sistema financiero han debido de influir en la aceleración que se
advierte este año en la caída de los
precios de las viviendas. La creación anunciada de un “banco malo” en España es
un dato relevante para el mercado de vivienda. Dicha entidad tomará de los bancos los activos tóxicos
ligados al subsector inmobiliario para venderlos posteriormente. El precio de
compra de dichos activos será determinante para el resultado de dicha
actuación. Frente a la idea inicial de
que el banco malo se financiase a partir del prestamo de 100.000 millones
procedente de la Eurozona, se ha previsto la entrada de capital privado en el
del citado banco malo. Se advierte la huida de cuanto suponga que las
aportaciones del gobierno a dicha
entidad computen como deuda pública.
La realidad de un parque de viviendas cuya
dimensión alcanza uno de los niveles relativos mas altos del mundo y cuyo valor
equivale a mas del 60% de la riqueza de España , de un total de viviendas de
nueva construcción sin vender que se puede aproximar al millón, de una caída de
los precios de las viviendas que en 2012 estará en torno al 30% tras mas de cuatro años de descensos
consecutivos, son datos que evidencian en principio la intensidad del auge como la caída posterior de un
potente motor de la economía española. Este tardará en efectuar nuevas aportaciones
significativas al crecimiento necesario
de dicha economía. El hueco dejado deberá cubrirse de alguna forma en no demasiado tiempo.
2 comentarios:
Luego esta el caso particular de nuestro pueblo, en el que a pesar de tener el primer planeamiento andaluz que se adaptó a la LOUA la mayor parte de los planes parciales contenidos en el mismo estaban sin desarrollar cuando se inició la recesión, con lo cual el aumento de nuevas viviendas se concentró prácticamente en su mayoría en Playa Granada que es la zona que si ha experimentado una mayor caída porcentual de precios, por la gran oferta y los altos costes comunales. En el casco urbano propiamente dicho y salvo casos muy concretos, la mayor parte del parque de viviendas es usado y su precio no ha acompañado a la variación a la baja de la demanda. Por desgracia no tengo datos que lo corroboren pero es lo que percibo a pié de calle. Un saludo
Publicar un comentario