1 1. Mercado
de vivienda (I). Los precios
En el primer trimestre de 2015 persistió
el aumento de los alquileres de
viviendas y hubo un descenso ligero, posiblemente estacional, de los precios. En cuanto a las variaciones
interanuales, el aumento más elevado fue el de los alquileres, que en mayo de
2015 se habían situado un 1,6% por encima del mismo mes de 2014. El índice de
precios de vivienda del primer trimestre superó en un 1,5% al del mismo periodo
del año anterior. El descenso interanual
más acusado lo presentó el indicador de
precios de vivienda publicado por la
tasadora Tinsa, que disminuyó un 3,6% en
mayo.
El precio medio de los alquileres se situó en
mayo de 2015 en 7,01 euros/m2-mes,
según Fotocasa. Dicho precio medio implicó un aumento acumulado del 3,5% entre
diciembre de 2014 y mayo de 2015. La variación interanual fue del 1,6% y el
descenso acumulado de los alquileres
entre mayo de 2007 y el mismo mes de 2015 ha sido del 30,7%. Los aumentos interanuales
más destacados fueron los de la provincia de Barcelona (12,3%) y Baleares
(9,7%). La provincia de Huelva presentó
un descenso acusado interanual del 11,5%.
Los niveles más
elevados de alquileres en el primer trimestre de 2015 fueron los de País Vasco
(10,07 euros/m2-mes) y Cataluña (9,28). Los niveles más reducidos
correspondieron a Murcia (4,78) y Castilla-La Mancha (4,65).
En cuanto a los precios de las viviendas, en el primer trimestre de 2015
hubo descensos moderados en el índice de precios del INE y en los precios
medios de tasación estimados por el Ministerio de Fomento. Se desaceleró así la
subida experimentada en los trimestres
precedentes por el Índice de precios de Vivienda del INE, aunque todo apunta a
que el descenso de este indicador
(-0,6%) y el de los precios medios de
tasación de Fomento (-0,4%) se deben a factores estacionales. Todo parece indicar que en el resto del año se recuperará
la tendencia al alza de los precios de la vivienda que, como ya se comentó antes, se ha mantenido en los alquileres.
El índice de precios de vivienda del INE, obtenido a partir de los precios
declarados en las escrituras de compraventa ante notario -el más riguroso de
los indicadores de precios disponibles- llegó a descender en un 37,3% desde
2007 hasta el primer trimestre de 2014. Desde esta fecha hasta el primer
trimestre de 2015 el índice en cuestión ha crecido un 1,5%. Es posible que en 2015
el índice citado aumente por encima del 2%.
El precio medio de tasación ascendió a 1.457,9
euros/m2 en el primer trimestre de 2015, según la estadística del Ministerio de
Fomento. El precio más elevado correspondió a la provincia de Guipúzcoa, con
2.667 euros/m2, y el más reducido fue el de Ciudad Real (780 euros/m2). Las
variaciones interanuales del índice de precios de vivienda en el primer
trimestre de 2015 oscilaron entre el aumento interanual del 2,8% correspondiente
a Baleares, seguida por la Comunidad de
Madrid (2,3%), mientras que Navarra (-0,9%) y Rioja (-1,5%) experimentaron los
retrocesos más pronunciados.
Las fluctuaciones sufridas por los alquileres en 2015 presentan mayores disparidades territoriales que las de
los precios de las viviendas. En el primer trimestre de 2015 el mayor aumento
de los alquileres correspondió a Cataluña (11,4%) y Baleares (7,2%), lejos de los descensos de Castilla-La Mancha (-3,1%) y Murcia
(-3,4%). Las principales áreas metropolitanas y las islas
están presentando el mayor dinamismo en materia de variación al alza de
alquileres y precios de venta de las viviendas, correspondiendo al interior de
la península situado fuera de dichas
áreas los aumentos mensos significativos.
2.
Mercado de vivienda (II). La demanda
En
el primer trimestre de 2015 ha persistido el aumento de las ventas de
viviendas, aunque el crecimiento en cuestión presentó menor intensidad que en
2014. Entre los factores que han apoyado la evolución de la demanda destacó el
aumento del empleo, que fue del 3% entre el primer trimestre de 2015 y el mismo
periodo de 2014, según la EPA del INE, correspondiente a un aumento absoluto de
504.200 empleos. El crecimiento interanual fue más acusado en los asalariados,
el 3,33%, destacando sobre todo el aumento de los empleos temporales, el 5,4%,
y el de los ocupados a tiempo parcial, el 3,30%.Los empleos temporales
alcanzaron el 23,6% del empleo asalariado total en el primer trimestre de 2015.
El empleo a tiempo parcial supone el
16,3% del empleo total.
La variación interanual del número de hogares en el primer trimestre de 2015 fue del 0,53%,
correspondiente a 97.100 nuevos hogares, según las previsiones demográficas del
INE. Un dato a destacar es el procedente de la Encuesta Continua de Hogares
relativa a 2014, según la cual en el pasado ejercicio el total de hogares en
viviendas principales creció en 85.800. Esta evolución fue la resultante de un
descenso de 97.700 hogares que residían en viviendas en propiedad y del aumento
en 105.100 del número de hogares que lo hacen en viviendas de alquiler. También
creció en el pasado ejercicio anual en 78.400
el total de hogares que ocupan viviendas
cedidas gratis o a bajo precio.
Según la encuesta citada, lo más relevante de 2014 fue el
retroceso sufrido por los hogares que viven en propiedad, el -6,7%, evolución
que contrastó con el 3,6% de aumento en los hogares de alquiler y el 8,7% de
variación relativa de los hogares residiendo en viviendas cedidas gratis o a
bajo precio. A efectos de análisis del mercado de vivienda, lo anterior implica
un crecimiento significativo en los
hogares que no residen en viviendas en propiedad, evolución posiblemente
derivada de la peor calidad de los nuevos empleos, tanto en duración como en
retribución, para los cuales resulta más asequible la vivienda en alquiler.
El aumento del empleo y el posible crecimiento real de la renta
disponible de los hogares han favorecido una demanda mayor de viviendas. El
aumento del empleo lo confirmó la variación positiva de los afiliados a la
Seguridad Social, que en mayo de 2015 crecieron en un 3,6% sobre el mismo mes
de 2014, correspondiente a un aumento de
604.900 afiliaciones. Destacó también el mayor aumento interanual de las
afiliaciones en el sector de la construcción (5,8%), lo que confirma el
dinamismo observado en este sector, en especial en el segmento no residencial.
La demanda de vivienda también ha resultado impulsada por los descensos
continuos de los tipos de interés practicados
en los préstamos a comprador de vivienda, que se han situado en mayo de 2015 en
el 2,16%. Dicho nivel es un punto porcentual inferior al del mismo mes del pasado
ejercicio anual.
En el descenso de los tipos de interés ha sido decisivo el retroceso continuo del Euribor a
12 meses, que sigue siendo el indicador más empleado en los préstamos a interés
variable. También ha disminuido el diferencial practicado por los bancos en los préstamos a comprador de
vivienda, que en un año ha retrocedido
en 0,6 puntos porcentuales, situándose en mayo de 2015 en el 1,97%. Entre
enero-mayo de 2015 y el mismo periodo de 2014 el descenso de los tipos de
interés ha supuesto un retroceso próximo
al 9% en la cuota a pagar por un préstamo a 25 años.
Resulta evidente que la política monetaria del
BCE, que está inyectando liquidez a las entidades bancarias para impulsar la
demanda e impedir la deflación, está contribuyendo a reforzar la demanda de
viviendas, al forzar unos tipos de interés más reducidos.
La cuantía de los nuevos préstamos a comprador de vivienda creció en el
periodo enero-abril de 2015 en un 15,2% sobre el mismo periodo del pasado
ejercicio. Este ritmo implica un flujo anual de casi 31.000 millones de euros
en 2015. El saldo vivo de los créditos a
comprador de viviendas descendió en
abril de 2015 en un 3,6% sobre el año precedente. El ritmo negativo de reducción citado, que persiste desde hace
cinco años, se va reduciendo
gradualmente e implica que las amortizaciones
de préstamos todavía superan las nuevas formalizaciones dispuestas de los
mismos.
En 2015 ha continuado el descenso de la tasa
de morosidad de los préstamos inmobiliarios. En marzo de 2015 dicha tasa de
morosidad ascendió al 5,88% en los créditos a la compra y rehabilitación de
vivienda, frente al 12% correspondiente al total de préstamos en abril
de 2015. El importante descenso interanual
(-10,9% en marzo de 2015 sobre el año anterior) de los préstamos morosos a comprador de vivienda está detrás de dicha evolución a la baja de la
tasa de morosidad, circunstancia que puede favorecer la concesión de nuevos
préstamos en 2015.
El aumento de los alquileres (1,6% en
mayo de 2015 sobre el año precedente, según Fotocasa) se ha visto equilibrado
por la variación positiva salarial del
1,4% en el primer trimestre de 2014. En todo caso el esfuerzo de acceso
a la vivienda ha seguido bajando en cuanto al acceso a la propiedad, evolución
favorecida por el descenso acusado de los tipos de interés antes mencionado.
Por el contrario, en los alquileres dicho
esfuerzo de acceso ha permanecido estabilizado en 2015 y puede crecer en este
año de persistir el aumento citado en los precios de los alquileres.
En el primer trimestre de 2015 las ventas de
viviendas aumentaron en un 4,4% sobre el
mismo periodo de 2014 (21,6% fue el aumento de 2014 sobre el año anterior),
según datos provisionales divulgados por el Ministerio de Fomento. El aumento
citado se concentró en las viviendas usadas (8,8%), puesto que hubo un descenso
importante en las ventas de viviendas de primera mano (-17,9%).
En el primer trimestre citado el aumento de las ventas a
extranjeros (5,5% fue el aumento de las transmisiones, datos de notarios)
superó al de las ventas a españoles
residentes (4,2%). Las ventas a extranjeros siguen situadas en torno al 17% del
total de ventas. Según los datos de los registradores, en el primer trimestre
de 2015 fueron los británicos los principales adquirentes de viviendas por
parte de extranjeros, el 17,7% del total de compraventas de viviendas por
extranjeros, seguidos por franceses
(10,2%) y alemanes (7,7%). En los
últimos cuatro trimestres las compras de viviendas por extranjeros (registros)
han ascendido a 42.000, compensando el descenso del euro el retroceso advertido en las compras rusas.
Frente al 16,9% del total de ventas
que supusieron las transmisiones de viviendas a extranjeros en el primer
trimestre de 2015, destacaron los más altos porcentajes de dicho tipo de ventas
en las autonomías de Canarias (42%), Baleares (35,9%), Comunidad Valenciana
(34,5%) y Murcia (23,6%) (Figura 18).En las autonomías del interior y en la
costa cantábrica la proporción en
cuestión continuó siendo más reducida, correspondiendo a Cantabria (1,7%) y a
Extremadura (1,6%) las proporciones más bajas de dicho tipo de ventas.
En cuanto a las variaciones interanuales de
las ventas por autonomías en el primer trimestre de 2015, frente al 4,4% de
aumento nacional, llamaron la atención los aumentos de las ventas en Asturias
(15,8%), Aragón (12%) y Cataluña (11%). Algunas autonomías con fuerte peso de
las ventas a extranjeros (Canarias, Baleares) registraron aumentos inferiores a
la media de España. Castilla-La Mancha (-8%) y Extremadura (-9,4%) sufrieron los descensos de ventas más
significativos.
En el primer trimestre de 2015 la
proporción de compraventas financiadas por hipotecas fue del 71,7%, proporción
ligeramente superior a la de los dos
años precedentes. Aunque todavía un 30% de ventas se financian al contado, dicha mejoría puede
implicar que las mayores facilidades ofrecidas por los bancos pueden estar
animando algo las ventas financiadas con un préstamo hipotecario.
3.
Mercado de vivienda (III). La nueva
oferta de viviendas
El aumento de las ventas de viviendas en 2014-2015 ha mejorado las
previsiones de los promotores inmobiliarios y del resto de inversores del
mercado. Ello explica el crecimiento de las iniciaciones de viviendas en el
primer trimestre de 2015 en un 22,8% sobre 2014. Junto al aumento de las
viviendas iniciadas, en el periodo citado
los visados para rehabilitación de vivienda crecieron en un 9,9%,
mientras que los visados para ampliaciones descendieron en un 11,5%. El total
de visados de dirección de obra (obra nueva, rehabilitación y ampliación),
creció en un 17,6% sobre el mismo periodo de 2014. Las rehabilitaciones supusieron en el primer trimestre un 35,7%
del total de visados de dirección de obra.
De mantenerse el ritmo de variación del
primer trimestre, en 2015 se iniciarían unas 42.800 viviendas, cifra que mejora
las de los dos ejercicios anuales previos, pero que todavía no implica un nivel
elevado de nueva construcción. Junto al aumento de la nueva oferta de
viviendas, en 2015 puede volver a
reducirse el stock de viviendas de nueva construcción no vendidas, que
puede terminar el año en torno a las
500.000 viviendas.
La recuperación de la construcción se ha
iniciado en el segmento no residencial de la misma. En 2014 el conjunto del
sector de la construcción descendió en un 1,5% a precios constantes, mientras
que en el primer trimestre de 2015 dicho sector creció en un 4,9% sobre el año
precedente. El principal apoyo vino de la construcción no residencial, que
creció en un 6,8% en dicho primer trimestre, resultando más moderada la
variación de la construcción residencial, cuya inversión aumentó en el 2,3% en
dicho primer trimestre.
Entre 1997 y 2007, etapa de
expansión del ciclo pasado, la construcción explicó el 25% de los nuevos
empleos creados. Entre 2007 y 2013, la construcción perdió más de 1.200.000
puestos de trabajo, casi la mitad del total de
empleos desaparecidos en España
en dicha etapa.
El año electoral que está siendo 2015 ha
contribuido a que el sector tenga más actividad, dentro del segmento de la obra
civil y de la edificación no residencial. La proximidad electoral ha
contribuido a reactivar la actividad de
la construcción en 2014 y primer semestre de 2015. La obra
pública licitada por las diferentes administraciones públicas está detrás de dicha recuperación, evolución que en todo caso es de corto
alcance.
Las aportaciones de liquidez del Banco
Central Europeo, los mayores niveles de ventas de viviendas alcanzados, los
reducidos tipos de interés, pueden contribuir a la recuperación del segmento
residencial de la construcción. Ello
sucederá a pesar de que todavía queda bastante vivienda por vender
procedente de la fase expansiva precedente.
Como
ya se ha indicado, el aumento del número de hogares en 2014, según
la Encuesta Continua de Hogares del INE, fue de 85.000, el 0,5%, se produjo sobre
todo a partir de los hogares que viven de alquiler, pues disminuyó el número de
hogares que viven en viviendas en propiedad. Los nuevos empleos no permiten
acceder a la vivienda en propiedad. Es necesario que se generen empleos que permitan alojarse, aunque sea en una
vivienda de alquiler. Y también es conveniente
construir más obra civil dentro de la construcción, pero debe de tratarse de
infraestructuras necesarias y no redundantes.
De mantenerse en todo el año 2015 el ritmo
del primer trimestre el sector de la
construcción aportaría 0,5 puntos porcentuales al crecimiento del PIB de la
economía española en este ejercicio, y correspondería a la inversión en
vivienda una aportación de 0,1 puntos porcentuales.
4.
Problemas
y política de vivienda
En
2015 ha continuado registrándose un número importante de lanzamientos
judiciales de viviendas. Los datos del Consejo General del Poder Judicial señalan que en el primer
trimestre de 2015 descendió en un 2,3% el total de lanzamientos judiciales
sobre el mismo periodo de 2014. Dicha evolución fue la resultante, sobre todo,
de un aumento interanual del 6% en los
lanzamientos derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria y de un
ligero retroceso del -0,3% en los lanzamientos derivados de impagos de
alquileres, véase de la aplicación de la ley de arrendamientos urbanos (LAU).
En el primer trimestre de 2015 destacaron los
importantes aumentos de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias
registrados en Cantabria (164,3%) y Navarra (96,4%), destacando el retroceso
experimentado en Madrid (-21,6%). En cuanto a los lanzamientos derivados de la
aplicación de la LAU fueron las autonomías de Cantabria (74,1%) y País Vasco (24,9%) las que sufrieron los mayores
aumentos, correspondiendo a Baleares (-26,3%) el menor aumento interanual de
dicho tipo de lanzamientos.
La
previsión de lanzamientos para 2015, de mantenerse la evolución del primer
trimestre, sería de unos 66.500
lanzamientos judiciales. Dentro de este total unos 36.000 lo serían por
aplicación de la LAU y 30.610 resultarían de procedimientos de ejecución
hipotecaria.
Los resultados de las elecciones locales y
autonómicas de 24 de mayo de 2015 han dado lugar a la formación de nuevos
gobiernos locales en los que la preocupación por los desahucios aparece como muy destacada. Es probable que
dicha circunstancia contribuya a una mayor utilización del Fondo Social de
Viviendas destinadas al alquiler, consecuencia del Real Decreto-ley 27/2012, de
medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. El
Fondo citado nació el 17.1.2013 con
5.891 viviendas aportadas por las 33 entidades financieras firmantes del
convenio de constitución.
Las
viviendas protegidas vendidas en el primer trimestre de 2015 supusieron un
aumento del 1,2% sobre el mismo periodo
de 2014. Puesto que las ventas totales de viviendas aumentaron en un 4,4% en
dicho periodo, ha descendido hasta el 4,9% la proporción de ventas de viviendas
protegidas sobre el total de ventas de viviendas.
Se vuelve a hablar de la vivienda
protegida, actuación que, de aplicarse,
debería de ser objeto de amplias
modificaciones respecto del sistema hasta ahora vigente. En el sistema de
viviendas protegidas destacan aspectos
generales como una superficie máxima de las viviendas (unos 90 metros cuadrados
útiles), unos
precios máximos de venta, un
tope máximo de ingresos familiares para acceder a las viviendas, unos subsidios
y subvenciones al comprador o arrendatario, procedentes del Ministerio de
Fomento. Hasta el penúltimo Plan plurianual, el 2009-12, se
establecía la
garantía de financiación
crediticia para un determinado número de viviendas protegidas mediante convenios entre el Ministerio de Fomento y los bancos y cajas
participantes.
Pero la restricción crediticia posterior al
verano de 2007 acabó con la garantía de financiación al promotor de viviendas
protegidas para la venta y el alquiler. Después de 2008 ha descendido de forma
radical el número de viviendas protegidas edificadas, situándose en 2015 por debajo del 5% de las ventas totales de
viviendas.
El Plan Estatal de Viviendas vigente, el
2013-16, regulado por el R.D. 233/2013 (BOE de 10.4.2013) no contempla ayudas
ni convenios para la construcción de
nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta o al alquiler. Dicho Plan se
limita a definir el concepto de vivienda
protegida. Según el mismo, tales viviendas deberán de ser calificadas como
tales por las Comunidades Autónomas, se destinarán a residencia habitual del
ocupante, tendrán un precio o alquiler máximo de referencia y no superarán los
90 metros cuadrados de superficie útil.
El Ministerio de Fomento parece haber dejado, pues, la cuestión de las viviendas protegidas en manos de las
autonomías, y pretende priorizar el
alquiler y la rehabilitación, aunque con unos recursos económicos
limitados. La crisis económica, con su secuela de restricción crediticia, no
solo ha frenado la construcción de nuevas viviendas protegidas, sino que ha contribuido a resaltar los defectos del sistema. Este
adolece de problemas que justifican una actualización de dicho sistema.
Con el
traspaso pleno a las autonomías de la gestión de las nuevas viviendas
protegidas han crecido ciertas prácticas
frecuentes en este tipo de viviendas. Ejemplos de ello son las VPO construidas
no precisamente para residencias
habituales, la creación de viviendas de
dimensión considerable a partir de la suma de varias VPO adquiridas por diferentes
miembros de una misma familia a precios por debajo del mercado, la exigencia de
un nivel elevado de ingresos de los adquirentes o arrendatarios (5,5 IPREM es
el último tope establecido).
De lo anterior se deduce que una proporción
significativa de VPO no se destina a
hogares con ingresos reducidos. El sistema tiene un elevado componente
de política de fomento de la construcción residencial, sobre todo allí donde la
actividad productiva está muy poco diversificada. Para ser útil a los objetivos
de una política social de vivienda el
sistema requiere de una actualización radical.
Una
versión de este trabajo se publicó en la revista Ciudad y Territorio. Estudios
Territoriales, del Ministerio de Fomento, nº 185, Otoño
