El asunto aireado por la SER acerca de la financiación obtenida por la ex presidenta de la Fundación Caja Madrid, Carmen Cafranga, en 2004 para construir 51 viviendas protegidas de alquiler , zona de Montecarmelo, bajo las condiciones del entonces régimen especifico de la Comunidad de Madrid para viviendas protegidas, presenta varios aspectos destacados:
1. El préstamo de unos 4,5 millones de euros (tipo de interés del 3,15%, plazo de 10 años) se concedió a una Fundación (Niño Jesús del Remedio) que presidia la Sra. Cafranga, siendo esta miembro de la Comisión de Control de Caja Madrid. Ello requirió que la concesión la efectuase el consejo de administración de dicha entidad y que el préstamo debiese aparecer en la Memoria de Caja Madrid , por el cargo de la Sra. Cafranga en Caja Madrid, cosa que no sucedió. Esto ultimo revela una deficiencia en el funcionamiento de Caja Madrid por aquellas fechas.
2.En 2010 la Fundación que recibió el préstamo e inició las viviendas (Niño Jesús del Remedio) cedió el conjunto de la operación a otra fundación, la Carmen Pardo-Valcarce, lo cual requiere que la fundación receptora de la cesión deba incluir en su objeto social el arrendamiento de viviendas, de acuerdo con el articulo 33.5º del RD 801/2005 (BOE de 13.7.2005), que regulaba por entonces la financiación convenida de viviendas protegidas. Este punto no está comprobado.
3. Se trata de un régimen de VPO de alquiler en el que se prevé que una vez pasados 10 años desde la calificación definitiva de la vivienda protegida esta adquiera de forma automática la condición de vivienda libre. De este modo las 51 viviendas pasarían desde un precio máximo de venta en 2005 de alrededor de 1100 euros/m2 a un precio de mercado de alrededor de 3400 euros/m2. El préstamo de 4,5 millones de euros permitiría obtener un valor de mas de 15 millones de euros en 2015.
4. Se pone de manifiesto que , junto al provecho que aportó la posición de la Sra. Cafranga en Caja Madrid, el régimen de VPO de alquiler al que se acogió dicha promoción resulta escasamente social, pues el plazo durante el cual las viviendas construidas se destinan al alquiler es muy reducido. Se advierte que el objetivo final de tal tipo de promoción es la plusvalía a obtener al final del periodo citado.
Como se ha indicado, dicho régimen de VPO lo desarrolló la Comunidad de Madrid, pero también se incorporó a la normativa estatal correspondiente al Plan 2005-08 (R.D. 801/2005). Este ejemplo pone de manifiesto que la VPO es una forma de ayuda al acceso a la vivienda muy proclive a todo tipo de componendas y que , de persistir, requiere de amplias reformas en su diseño y de un mayor control del cumplimiento de sus objetivos. La actuación aquí descrita no sirve para ayudar al acceso a la vivienda a los hogares necesitados, sino que es una figura propia para las clases medias, que en este caso anteponen el beneficio de la plusvalía a cualquier otra consideración social.
Una versión de este articulo se publicó en El Pais digital, 26.XI.20145
24 noviembre 2014
23 noviembre 2014
LOS DESAHUCIOS DE VIVIENDAS EN ESPAÑA MANTIENEN EL RITMO EN 2014 Julio Rodríguez López
Los últimos datos sobre desahucios de viviendas por impago de la deuda
hipotecaria señalan la continuidad del alcance del problema en 2014. Además, la
cifra absoluta de créditos morosos de hogares se mantiene elevada, lo que
adelanta la continuidad del problema. Sobre los desahucios, se dispone de información estadística procedente
del Poder Judicial, del INE y del Banco de España. Los datos disponibles se
complementan, y resulta ahora posible aproximarse al problema citado con más
rigor que cuando el problema hizo acto de presencia de forma destacada.
El saldo vivo de los créditos morosos de hogares por impago de la deuda hipotecaria
para compra y rehabilitación de viviendas alcanzó un volumen significativo a 30
de junio de 2014, 36.300 millones de euros, un 13,8% más que en el año
precedente. Aunque dicha cifra supuso un ligero descenso respecto de marzo de
2014, la potencialidad de nuevos desahucios resulta elevada.
Hasta abril de 2013 solo se
dispuso en España de datos trimestrales sobre ejecuciones hipotecarias
(procedimientos iniciados y
lanzamientos) procedentes del Consejo
General del Poder Judicial (CGPJ). Según dicha fuente, entre 2008 y 2013 los
totales acumulados fueron de casi 500.000 procedimientos de ejecución
presentados y 309.560 lanzamientos.
Las magnitudes recogidas en la
estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios
(viviendas habituales y de temporada, locales comerciales, naves industriales,
locales de oficinas). Desde 2013 el CGPJ
ha reforzado la información aportada, desagregando los lanzamientos
practicados por los Tribunales Superiores de Justicia entre los procedentes de ejecuciones hipotecarias (25.811 en 2013) y los derivados de la aplicación de la Ley de
Arrendamientos Urbanos. Estos últimos ascendieron
a 38.141 en 2013, lo que revela que en España bastantes hogares van a la calle
por no poder pagar el alquiler.
En mayo de 2013 el Banco de
España inició la publicación de “Notas Informativas” en las que se recogen
datos sobre las viviendas entregadas a los bancos como consecuencia de impagos de préstamos. El
Banco obliga, mediante la CBE 1/2013, de
24 de mayo, a las entidades de crédito a
remitir dicha información, en la que se
distingue entre viviendas habituales entregadas y el resto de viviendas no
principales. La estadística citada diferencia
asimismo entre entregas voluntarias y judiciales
de viviendas.
. En 2012 se entregaron a los bancos 39.051
viviendas habituales y 38.961 en
2013, según el Banco de España. El 36,3%
de todas las viviendas entregadas
fueron daciones de pago, en las que el
deudor queda limpio de deudas, una vez recuperada
por el banco la vivienda que sirvió como garantía del préstamo. Las entregas de
viviendas habituales supusieron casi el 60% de todos los lanzamientos estimados
por el CGPJ.
Se puede así aproximar que en los seis años
transcurridos entre 2008 y 2013 hubo
unas 100.000 entregas de viviendas habituales a bancos como consecuencia
de la morosidad de los préstamos garantizados por hipoteca. En el primer
semestre de 2014 tales entregas de
viviendas a los bancos disminuyeron en un 30%, según el Banco de España.
La tercera fuente estadística
es la del INE. A partir de 2014 dicho organismo público ha iniciado la
publicación de una nueva estadística trimestral de certificaciones de ejecuciones hipotecarias
iniciadas. Dichas certificaciones, relativas a fincas urbanas, se desagregan
entre viviendas habituales y otras viviendas. En los dos primeros trimestres de
2014 se ha certificado el inicio de 19.075 procedimientos de ejecución hipotecaria de viviendas
habituales, un 6,2% más que en el mismo periodo de 2013.
De las tres fuentes
estadísticas disponibles (CGPJ, Banco de España
e INE), las que se aproximan más al
problema de los desahucios son las del Banco de España, puesto que las
del INE informan sobre procedimientos iniciados, que pueden o no terminar en
desahucios, y las del CGPJ no desagregan entre los activos inmobiliarios objeto
de procedimiento.
Llama la atención que en la
última Nota Informativa del Banco de España de 13 de noviembre de 2014 dicha entidad
informe que tiene en estudio la
posibilidad de dejar de elaborar la
estadística de viviendas entregadas a los bancos, a la vista de los nuevos
datos aportados por el INE. Como se ha
comprobado, el INE mide una variable
diferente a la que estima el Banco de España. De desaparecer la estadística del
Banco de España se perdería una información relevante sobre el problema en
cuestión, problema que no desaparecería
por falta de información.
Ante los 130.000 desahucios de
vivienda habituales producidos en España entre 2008 y 2014 y lo que todavía
puede producirse, los paliativos del gobierno, recogidos en la Ley 1/2013, consisten en una moratoria de 2 años en las
ejecuciones correspondientes a un colectivo reducido de hogares, en la aplicación
del Código de Buenas Prácticas y en la
creación de un Fondo Social de Viviendas, una especie de obra de caridad de los
bancos.
Sobre la aplicación de dichos
instrumentos no hay información regular. El gobierno informa solo de manera
esporádica y aproximada, situación que debería de corregirse. Por supuesto tras las cifras hasta aquí
comentadas está la realidad de que el sistema de ejecución de hipotecas
vigente en España sigue siendo uno de los más duros del mundo y que tanto desde
el BCE como desde el FMI han sido importantes las críticas expresadas sobre tal
procedimiento.
Una versión de este
artículo se publicó en la revista semanal
“El Siglo de Europa” de 24.11.2014
15 noviembre 2014
SISTEMA FINANCIERO, MERCADO DE VIVIENDA, URBANISMO Julio Rodriguez López
1. Sistema
Financiero
El ajuste bancario
desarrollado en España desde el inicio de la crisis ha desembocado en una
situación en la que en la práctica han desaparecido las cajas de ahorros como
entidades de crédito. Junto a lo anterior, 15 grupos bancarios concentran el 90% del sistema financiero (Ver Cuadro),
de los que 8 proceden de las antiguas cajas de ahorros. Los 3 grupos mayores (Santander, BBVA y
CaixaBank) concentran el 70% del conjunto de activos bancarios.
A lo largo de la crisis destacaron, por orden histórico,
los problemas de liquidez, deterioro de los activos, solvencia y falta de
confianza en el propio sistema. Esta
situación culminó en 2012, con la petición al Eurogrupo por una cuantía
de 100.000 millones de euros para efectuar un rescate parcial de los bancos. Se
emplearon unos 42.000 millones de la
línea de crédito abierta.
Desde 2013 se ha
logrado la estabilidad financiera, los depósitos se han aproximado a los
créditos y la morosidad, aun siendo muy elevada, el 14,3% de los préstamos en agosto de 2014, está
descendiendo a lo largo del presente ejercicio. Sigue siendo especialmente alta
en el subsector inmobiliario-promotor- (38%)
y en el sector de la construcción (32%).
El sistema bancario
ha realizado un profundo ajuste en términos de reducción de oficinas y
de plantilla. Tiene pendiente, sobre todo,
conseguir una recuperación más intensa del crédito y mejorar la
rentabilidad (4% en términos de ROE), que es más reducida ahora que la media de
la eurozona. El sector ha recibido más de 100.000 millones de euros en ayudas
públicas, sin incluir el endeudamiento que ha precisado Sareb para la compra de
los activos a los bancos problemáticos (unos 50.000 millones de euros).
Propuestas sobre el sector:
1 Apoyo
a la creación de la Unión Bancaria Europea completa, lo que implica el
avance en el Mecanismo Único de Resolución Bancaria (MUR) y de un Fondo de
Garantía de Depósitos común a la Eurozona. Todo
ello se uniría al Mecanismo Único
de Supervisión (MUS), en marcha desde el 4.11.Mantener una presencia del
sector público dentro del sistema financiero. Esto se puede lograr por medio de una agencia
pública especializada en la financiación
de la inversión. Para ello seria necesario disponer de un ICO redimensionado, más transparente y que
preste directamente a los clientes Una segunda vía sería dejar en el sector
público, con una participación de control,
a Bankia o a BMN.
2. Sareb:
debe de hacer más transparente su
gestión, garantizando va a conseguir vender los activos sin perdidas. Se debe
de establecer un código de conducta para impedir abusos del
segmento más especulativo de la construcción residencial.
3. Morosidad
y desahucios: el procedimiento de ejecución hipotecario
español es uno de los más duros del mundo. La ley 1/2013 ha supuesto solo
mejoras parciales. El Fondo Social de Vivienda de la banca es una obra de
caridad. El Código de Buenas Prácticas afecta un número reducido de
prestatarios. La moratoria de 2 años sin ejecución es también un mecanismo
temporal y restrictivo.
. Los más de 35.000 millones de euros
en créditos morosos a promotor
existentes a 30.6.2014 garantizan un
número muy alto de ejecuciones y desahucios durante bastante tiempo. El BCE ha
criticado el procedimiento español (mayo de 2013). Se debe ir a un sistema
equivalente al de la mayoría de países de Europa Occidental, en el que haya una
ley de segunda oportunidad para los morosos de buena fe. Para los
créditos del pasado resulta preciso modificar la Ley 1/2013.
2.
Vivienda y Urbanismo
La escasez de
crédito, sobre todo a promotor, el aumento obligado del alquiler, el previsible
descenso de la creación de hogares en el futuro exigen readaptar objetivos e
instrumentos de la política de vivienda.
Dicha política debe de facilitar el acceso a la
vivienda y también conseguir alojamiento para los hogares desahuciados. Las
actuaciones EFC más destacadas serían las siguientes:
(i)
Ayudas directas al arrendatario, de
forma que el esfuerzo de acceso no supere la tercera parte de los ingresos
familiares.
(ii)
Creación de un parque de viviendas
sociales de alquiler. Este último debe
de concentrar el grueso de las ayudas públicas.
(iii)
Alojamiento para desahuciados: se
debe de reducir el flujo de desahuciados por procedimientos de ejecución
hipotecaria y por impago de alquileres. Se establecerán pactos con Sareb y con
los bancos propietarios.
(iv)
Urbanismo:
debe de ser proactivo con la creación del citado parque social de viviendas de
alquiler sobre suelo público y también
en derecho de superficie.
(v)
Acabar con la corrupción en el
planeamiento urbano. El Estado debe de reservarse un control de
las grandes operaciones. Debe de reducirse la dependencia de los ayuntamientos
respecto de los ingresos derivados del
planeamiento.
09 noviembre 2014
LA CORRUPCION AFECTA A LA ECONOMIA Julio Rodríguez López[1]
Desde Octubre de
2014 las noticias sobre nuevos casos de corrupción política están golpeando de
nuevo con fuerza a una opinión pública todavía no curada del todo de este tipo
de espantos. Junto al desempleo y la organización territorial del estado, la corrupción
es unos de los problemas más agudos de España. En materia económica, la
corrupción afecta sobre todo a los procesos de contratación pública, en
especial a lo relativo a la construcción de infraestructuras, así como a los desarrollos urbanos, donde la
competencia es básicamente local.
La crisis ha dado
lugar a una profunda disminución en la cuantía del gasto público en general y, sobre todo, del gasto público
inversor. Según el Banco de España (Cuentas Financieras de la Economía
Española), el conjunto de la inversión pública, básicamente destinada a la
construcción de infraestructuras, ascendió en 2009 a unos 47.000 millones de
euros, equivalente al 4,5% del PIB. Después de ese año la cifra en cuestión ha
descendido, alcanzando en 2013 solo unos 15.200 millones de euros, equivalentes
al 1,48% del PIB del pasado año.
La elevada inversión pública contribuyó, junto con la
construcción residencial, a la fuerte
expansión de la economía que se prolongó hasta el primer trimestre de 2008. En la recesión se ha reducido con intensidad dicho
componente del gasto público, al ser una partida más susceptible de
recortes que el resto del gasto. El retroceso
de la inversión pública reforzó la recesión de la economía española entre 2008
y 2013.
Pues bien, la corrupción
encarece de forma significativa la inversión pública, de forma que
resulta frecuente conocer a través de los medios de comunicación que alguna
infraestructura ha tenido un coste muy superior al previsto por irregularidades, véase cobro de comisiones y
modificados, en la contratación pública.
Es posible que las
irregularidades mencionadas hayan contribuido a que las infraestructuras
creadas en España en los últimos años resultasen inferiores a las necesidades. La
corrupción ha contribuido así a reducir
la competitividad de la economía española y a disminuir los niveles de
actividad y de empleo.
Por otra parte, en
la etapa de auge del mercado de vivienda 1997-2007 tuvo lugar una fuerte expansión del crédito
inmobiliario a promotor y constructor, a la vez que crecieron de forma espectacular la construcción
residencial, las ventas y los precios de las viviendas. Los indicadores del mercado de vivienda revelan
que durante varios años se construyó muy por encima de lo que se vendía.
Se
generó así un elevado stock de viviendas no vendidas, disparando la morosidad
bancaria. Se prestó en exceso y se construyó también por encima de las
necesidades. La fuerte morosidad bancaria resultante se llevó por delante a las cajas de ahorros y ocasionó
una fuerte reestructuración del sistema bancario, que exigió para resolverse un
apoyo público superior a los 100.000 millones de euros.
Suele
atribuirse al exceso de crédito abundante
y barato el origen de la “burbuja” inmobiliaria, pero detrás de un volumen de construcción tan acusado estaban
las licencias de obras previas
concedidas por los ayuntamientos. Estos últimos han priorizado la calificación
de suelo residencial, al margen de las necesidades reales del mercado de
vivienda.
Los ingresos que un ayuntamiento obtiene “de golpe”
cuando concede una licencia de obras son importantes, a lo que hay que unir que
una vez construidas las viviendas estas deben de abonar cada año el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Las
irregularidades administrativas en torno al proceso descrito, véase
recalificaciones de suelo, resultan más
que abundantes. La frecuente
corrupción tiene que ver con la sobreinversión en vivienda, con el excesivo
endeudamiento y con los desequilibrios
que han sufrido los ayuntamientos con el cambio de ciclo. El
sobredimensionamiento de las plantillas de ayuntamientos, empresas y organismos
municipales viene a ser otra forma de corrupción política.
La corrupción afecta, pues, de forma negativa a la asignación racional de
los recursos públicos y privados de la economía. Algunas de las consecuencias
más directas de la misma han sido la existencia de un nivel de infraestructuras por debajo de las necesidades, un mayor
endeudamiento público, un exceso de viviendas no vendidas que afectan
negativamente a los bancos, a los que ha
habido que sanear con deuda pública.
La corrupción
genera un enriquecimiento irritante de los beneficiados por la misma,
cuyos efectos sobre la moralidad pública resultan negativos y, además, incontrolables, sobre todo cuando se retrasan
las sentencias de los procesos judiciales en curso o cuando las propias sentencias implican una fuerte carga de impunidad. La
modificación de la ley de contratos del Estado, la mejora del nivel de lis
políticos mediante procesos menos
caciquiles y más democráticos de
selección de candidatos y el cambio en el sistema electoral son algunos de los pasos necesarios para superar la situación.
Una
versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el
10 de noviembre de 2014
30 octubre 2014
Nueva estadística de hogares (twitter). Julio Rodriguez López
Texto de Twitter, 29.10.2014
Escaso interés ante nueva estadística de hogares del INE. Para 2015-18 se prevén unos 67.000 nuevos hogares/año. Lejos de los 469.000 de 2008
Escaso interés ante nueva estadística de hogares del INE. Para 2015-18 se prevén unos 67.000 nuevos hogares/año. Lejos de los 469.000 de 2008
28 octubre 2014
Economía española: Necesidad de modificar el modelo productivo Julio Rodríguez López
Introducción
El final del largo ciclo económico comprendido entre 1997
y 2013 ha tenido lugar en el marco de
una situación muy negativa de la
economía española. La recesión posterior a 2007 destruyo abundantes empleos, redujo
el nivel del PÌB por habitante y actuó a
la baja sobre las prestaciones sociales.
La incidencia de la recesión ha sido mayor por apoyarse el intenso crecimiento
de la fase comprendida entre 1997 y 2007 en la demanda interna y, sobre todo, en la construcción. Una vez que se ha iniciado
una fase de débil crecimiento de la
actividad y del empleo en 2014, se trata
no solo de reforzar dicha recuperación, sino de conseguir que la composición de
la demanda y de la oferta productiva
permitan competir mejor a la economía española y a no recaer en situaciones de elevado
déficit exterior.
1. Un ciclo tan abrupto. Las consecuencias
de los excesos de un modelo productivo
La economía
española experimentó un ciclo de
prolongada duración entre 1997 y 2013. La etapa de expansión del ciclo citado se extendió entre 1997 y 2007, mientras que la de recesión tuvo
lugar entre 2007 y 2013. En la fase de expansión, que duró algo más de diez
años, el PIB de la economía española a precios constantes aumentó a un ritmo
medio anual del 3,8% y el empleo lo hizo a un ritmo próximo, el 3,5%.
Esta evolución
implica que el aumento medio anual de la productividad resultó reducido en
dicha etapa cíclica de expansión. El ritmo medio anual de creación de empleos
fue de 561.600 puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (datos de la
Contabilidad Nacional Trimestral). En la siguiente etapa de recesión 2007-2013
el vuelco de la economía resultó espectacular. Mientras que el PIB descendió a un
ritmo medio del 1%, el empleo retrocedió a un ritmo del 3,2%.
En esta segunda fase del ciclo la caída absoluta media
del empleo ha sido más acusada que el
aumento medio correspondiente a los años de auge. Así, el número de puestos de trabajo disminuyó a
una media anual de 571.500, según la misma fuente estadística antes citada. El
aumento de desempleo ha sido espectacular, llegando a superar el 26% de los
activos en el punto más elevado de la crisis.
El aumento del
paro ha resultado ser especialmente acusado entre los jóvenes y se ha derivado sobre todo
de la caída del empleo. Llama la atención que un retroceso tan destacado del
empleo después de 2007 haya sido
simultaneo con un descenso moderado del PIB. Esta evolución arroja sombras sobre la fiabilidad de las tasa
de variación de dicha magnitud, que debe de soportar todas las tensiones
políticas imaginables.
Desde la segunda mitad de 2013 la actividad productiva
primero y el empleo después han dado signos de recuperación en España, lo que indica que en dicho año se registró
el punto más bajo de la recesión iniciada a fines de 2007. El fin del
ciclo citado y, sobre todo, el final de la fase de recesión no significa que la
crisis económica y sus negativas consecuencias hayan sido superadas en 2014.
Tampoco se han despejado los interrogantes que pesan sobre la recuperación
mencionada, a la vista de que en el conjunto de la Eurozona parece haberse
producido un “parón” de la reactivación en el segundo trimestre de 2014.
Los datos disponibles
ponen de manifiesto el significativo
aumento de participación en el PIB de la economía española durante la etapa de
expansión del conjunto del sector de la construcción (21,9% del PIB en 2007),
en el que desempeñó un papel decisivo la
fuerte presencia alcanzada por la construcción residencial (11,2% del PIB).
Para que la construcción residencial llegase a alcanzar
un nivel como el citado, muy por encima del correspondiente al del conjunto de
la Eurozona, fue preciso que se iniciase un nivel extremadamente elevado de
nuevas viviendas (865.000 en 2006 fue el máximo anual alcanzado por dicha
variable). Para que tal evolución resultase posible el crédito inmobiliario
(promotor, constructor y adquirente) del conjunto de entidades de crédito
(bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito) creció de forma que el
peso en el PIB del saldo vivo de dicha variable pasó desde el 28,4% del PIB a
fines de 1997 hasta el 102,9% del PIB en 2007.
Entre 1997 y 2007
el crédito bancario al sector privado
aumentó muy por encima de los depósitos, que a fines de 2007 solo
suponían el 57,4% del saldo de crédito (112,1% en 1997). La financiación del
crédito inmobiliario pasó a realizarse en la fase de expansión mediante
emisiones de todo tipo de títulos en los mercados mayoristas, destacando sobre
todo la colocación de cédulas hipotecarias, en una proporción significativa
entre bancos extranjeros, en especial alemanes.
Dentro del crédito
inmobiliario el mayor crecimiento correspondió al crédito a promotor. Este tipo
de crédito presenta riesgos
significativos, pues la recuperación de lo prestado por los bancos se consigue si
el promotor prestatario vende las viviendas construidas. En la etapa de auge el
crédito a promotor se “banalizó”, pues llegó a prestarse con frecuencia por encima del 100% del valor previsto de las
viviendas financiadas. Ello implicaba que el riesgo de la operación
inmobiliaria descansaba sobre la entidad de crédito que financiaba tal
operación.
Resultó sobre
todo llamativo el fuerte aumento del
crédito destinado a la compra de suelo, figura que está prohibida en algunos
países y que con frecuencia sirvió para adquirir terrenos que ni siquiera estaban calificados como de urbanizables
residenciales. El peso del crédito inmobiliario en las carteras de crédito al
sector privado de bancos y cajas pasó desde algo menos del 40% en1997 hasta más
del 60% de dicha cartera en 2007, resultando significativamente mayor dicha
participación en las cajas de ahorros.
En 2007 el déficit exterior de la economía española alcanzó el 10,1% del PIB, uno de los más
elevados del mundo en términos relativos. Esta evolución implicaba que la etapa
de expansión había provocado un fuerte aumento del endeudamiento exterior de
España. La deuda pública presentó en este ejercicio un nivel inferior al de la
media de la Eurozona, el 36,2% del PIB.
El modelo productivo español a la llegada de la crisis en
2007 se caracterizaba, pues, por un más que elevado peso del sector de la construcción
en la economía, por un apoyo intenso en la demanda interna como motor del
crecimiento y por la realidad de un elevado parque de viviendas, en el que más del 30% de las viviendas existentes
tienen carácter de no principales (secundarias y vacías). El periodo de expansión 1997-2007 fue testigo
del descenso de presencia de la industria en el PIB, descenso que fue de casi siete puntos porcentuales, puesto que
dicho sector productivo pasó de suponer
el 22,2% del valor añadido total de la
economía al 15,6% en 2007.
La recesión
derivada de la crisis financiera y de la deuda posterior a 2007 tuvo como consecuencias más negativas la
pérdida de 3,7 millones de empleos entre el primer trimestre de 2008 y el mismo
periodo de 2014. La tasa de empleo sobre
el conjunto de la población de 16 y más años retrocedió hasta el 42,5% en 2013 (53,5% en
2007), siete puntos por debajo de la tasa correspondiente al conjunto de la
Eurozona.
En el segundo trimestre de 2014 el nivel del PIB de la
economía español a precios constantes aún era inferior en un 5,4% al nivel
máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Asimismo, dicho nivel de 2014
estaba situado en un 17,2% por debajo del que hubiese alcanzado de haber
seguido creciendo el PIB a un ritmo anual del 2% después de 2007.
En 2013 la
debilidad de la demanda interna había permitido el retorno a una situación de
superávit corriente frente al resto del mundo
(0,8% del PIB). El descenso del PIB en la
recesión fue más moderado por el fuerte aumento registrado por las
exportaciones en los últimos años y por la
debilidad de las importaciones.
El peso de la
industria en el PIB se había recuperado muy ligeramente en 2013 respecto de 2007,
alcanzando el 15,9%, lejos del 22,2% de 1997 y por debajo del 19,3% del
conjunto de la Eurozona en el mismo ejercicio anual. El peso de la construcción
en el PIB por el lado de la demanda había retrocedido después de 2007 hasta el 10,1% en 2013, resultando más acusado
el descenso de la construcción residencial. En 2013 solo se iniciaron 34.300
viviendas, el nivel histórico anual más
reducido de la serie estadística correspondiente.
Según el
Ministerio de Fomento a fines de 2013 todavía quedaban unas 564.000 viviendas
de nueva construcción no vendidas, concentradas en su mayor parte en el arco
mediterráneo y en las proximidades de Madrid. El peso del crédito inmobiliario
en el PIB había descendido en 2013 de
forma espectacular respecto de 2007.
Detrás de dicha evolución se esconde el profundo ajuste registrado en el
sistema crediticio español después de 2008, en el que han desaparecido las
cajas de ahorros como entidades de crédito y se ha reducido el número de
bancos, destacando la concentración creciente
de los activos bancarios en manos de los tres bancos más importantes
(Santander, BBVA y CaixaBank).
La presencia de un superávit exterior de la economía
española en 2013 y la clara aportación
positiva al crecimiento por las exportaciones en los últimos años pudo hacer
pensar que la crisis había provocado un cambio de modelo productivo. Pero la
aparición de un significativo déficit exterior en el primer semestre de 2014,
conforme se recupera la actividad y el empleo, implican que el mayor dinamismo
de la demanda interior conduce con rapidez a un aumento del déficit exterior,
lo que revela que persiste la débil competitividad de dicha economía.
2. El cambio deseable. Equilibrio en la
demanda y diversificación de la oferta
El nivel del PIB por habitante de la economía
española respecto de la media de la Eurozona, corregido de poder de compra, retrocedió desde el 96,2% alcanzado en 2007
hasta el 88% en 2013. La presencia de abundantes déficits de las
administraciones públicas en la fase de recesión ha dado lugar a que la deuda
pública haya superado el billón de euros en 2014 y se aproxime al 100% del PIB
en este ejercicio. El endeudamiento exterior sigue siendo muy elevado, lo que
exige mantener una senda de crecimiento significativo
coherente con un saldo exterior menos desequilibrado que en el pasado.
Importa, pues, no solo recuperar el crecimiento, sino
lograr una mayor competitividad de la economía española, de forma que el mayor crecimiento no conduzca
a unos déficits externos que hagan insoportable el nivel de la deuda externa y
que solo pueden reducirse afectando a la baja al ritmo de crecimiento de la actividad y a la creación de los necesarios nuevos empleos.
La reaparición del déficit
exterior al dinamizarse la demanda interna en España revela que se puede estar repitiendo
el insostenible modelo de concentración de la actividad en el turismo y en el ladrillo. Resulta evidente la fuerte correlación existente entre el aumento de las
importaciones y de la demanda interna. Las consecuencias de dicho modelo en lo
sucedido en la fase cíclica de recesión
han sido más que dolorosas: perdidas masivas de empleo, desaparición de miles
de empresas, reducción sustancial de las prestaciones sociales, retorno de la
emigración como vía única de salida para numerosos segmentos de la población.
El conjunto de la actividad turística
(hostelería, restauración, junto a la incidencia indirecta sobre transporte y
comercio) va a aportar un punto de crecimiento a la economía española en 2014.
Desde hace bastante tiempo se pretende corregir la fuerte estacionalidad del
turismo Sin embargo, el grueso de la
actividad turística se sigue concentrando en los meses veraniegos, semana santa
y fines de diciembre y año nuevo.
Los
medios de comunicación han contribuido asimismo a lo de que “todo vale” en
materia de potenciación turística. Cualquier lector de las páginas económicas
de los diarios españoles puede llegar a pensar que no hay más actividad productiva
que la turística (11% del PIB). Los municipios han mantenido abundante suelo
calificado como de urbanizable residencial desde la etapa de la burbuja, a la espera del
retorno de nuevas fases expansivas en el ladrillo residencial. Los importantes
ingresos que proporcionan a los ayuntamientos la promoción de nuevas viviendas
les lleva a espantar con frecuencia otras actividades productivas sostenibles que
podrían muy bien contribuir a diversificar el tejido productivo español.
En la Unión Europea
destaca España como país en el que el gobierno estatal no tiene competencias en
materia de destino del suelo, dependiendo dicho destino de decisiones de
ayuntamientos que apenas son objeto de corrección por parte de los gobiernos
autónomos. El planteamiento local en materia de licencias de obras es muy común
en España y resulta transversal a todas
las fuerzas políticas: la magnitud a maximizar en el planeamiento no es el interés general, sino el volumen de ingresos derivados del planeamiento. El
discurso económico presente a nivel local no pasa de aspirar a aumentar el
parque de viviendas y a multiplicar las
grandes superficies comerciales, proceso que suele ir acompañado de la
construcción de grandes aparcamientos.
El cambio de modelo
productivo resulta necesario para mejorar la competitividad de la economía
española y no recaer, pues, en déficits externos importantes en cuanto cobra fuerza la demanda interna de la
economía. También resulta de sentido común no concentrar en exceso la actividad
productiva en las ramas de actividad relativas a construcción y turismo para
evitar desplomes excesivos en la actividad productiva y en el empleo en cuanto se debilita el dinamismo de dichas
actividades.
Un cambio de modelo
productivo no es algo que se consigue a corto plazo. La política económica
general debe de favorecer la evolución
hacia el mismo, manteniendo firmes unas líneas de actuación coherentes con
dicho cambio. Se debe de lograr, en primer lugar, reestructurar la composición
de la demanda de forma que haya un
cierto equilibrio entre los componentes interno (consumo de hogares, gasto público, inversión) y
externo (exportaciones menos importaciones).
Así, un modelo apoyado
en exceso en el sector de la construcción, residencial y no residencial, “tira”
mucho de la demanda interna y provoca, por lo general, un fuerte aumento de las
importaciones. Se debe de tratar de reforzar, en dicho sentido, el peso
alcanzado por las exportaciones en el conjunto del PIB (34,1% en 2013). La competencia externa se deja sentir no solo
al exportar, sino también dentro de la propia demanda interna, que se debe de
procurar satisfacer más por medio de
producción interior.
Junto a una
composición más equilibrada de la demanda, se trata asimismo de favorecer una
mayor diversificación de la oferta. En la Unión Europea se aspira que el peso
de la industria en el PIB no baje del 20%. La economía española debe de aspirar
también a dicho objetivo. Si se analiza la composición del PIB español por Comunidades Autónomas, se
advierte que los menores niveles de PIB por habitante, junto a los mayores
niveles de desempleo, tienen lugar en
las autonomías en las que es menor el
peso de la industria en el PIB y resulta
mayor la presencia de la construcción y de los servicios no destinados a la
venta (administraciones públicas). Es el caso de Andalucía, Extremadura y
Castilla-La Mancha, mientras que los niveles más elevados de PIB por habitante
suelen ir asociados con una mayor presencia industrial (Cataluña y País Vasco).
El gobierno popular ha
diseñado una estrategia de fortalecimiento de la industria en España. No se
advierte en dicha estrategia ninguna alusión al desarrollo de un urbanismo
proactivo con dicha estrategia. Los gobiernos locales, aparte de impulsar la
construcción de nuevas viviendas proliferación de bares de copas en las plazas
más interesantes de cada localidad, parecen ajenos a tal conveniencia de
diversificar el tejido productivo español, y así resulta difícil avanzar.
Resulta frecuente
encontrar en la izquierda política española posiciones de claro apoyo a la
presencia de un estado bienestar (prestaciones sociales) de amplia
cobertura. Tal aspiración resulta normal,
pero debe de ir acompañada de una mayor exigencia en lo que se refiere a
la composición de la actividad productiva y también respecto de la capacidad de
competir de dicha oferta productiva. Unos precios de la energía más equilibrados
y una fiscalidad más suficiente son piezas
imprescindibles de lo que debe de ser un nuevo modelo productivo
El logro de una mayor
igualdad en la distribución de la renta debe de ir acompañado de una estrategia de política encaminada a
fortalecer la base productiva de la economía.
También es importante una mayor presencia general de actividades productivas
en las que se genere un mayor valor añadido por unidad de producto. El reto de
la diversificación tiene que sobre todo asumirse en las administraciones
públicas territoriales, autonomías y ayuntamientos, debiendo las primeras
asumir una papel coordinador más activo que el desarrollado hasta ahora, en
general. El cambio hacia un modelo
productivo más competitivo es una tarea que corresponde a las administraciones
públicas y al conjunto de la sociedad española.
Una versión de este articulo se publicó en la revista digital "Argumentos socialistas", nº 8, octubre de 2014
¿LA TERCERA RECESION? (Versión actualizada a 7.11.2014) Julio Rodríguez López
La
inestabilidad ha reaparecido en los mercados bursátiles y de capitales. Las
recientes caídas y recuperaciones de la bolsa devuelven las escenas
preocupantes de 2008, en tiempos de la quiebra del banco Lehman
Brothers. Toda Europa puede estar al borde de una tercera recesión, que de
nuevo pondría en peligro la supervivencia
de la Eurozona.
La primera recesión se extendió entre 2008 y
2010 y se derivó de la profunda crisis
financiera detectada en 2007, que
provocó una fuerte y generalizada restricción crediticia que frenó en seco el
crecimiento económico. La recaída tuvo lugar
entre 2011 y 2013 y en ella tuvieron
bastante que ver las políticas de
ajuste puestas en marcha por los gobiernos
para superar el elevado endeudamiento
público generado en la recesión previa.
Tales políticas de ajuste, derivadas del Pacto por la Estabilidad y el
Crecimiento, han dado lugar a una situación
de comportamiento económico mediocre en la Eurozona, lo que la ha
convertido en un marco frágil para hacer frente a nuevos problemas. La
recuperación de la Eurozona iniciada en 2013 aparece, pues, como muy debilitada en 2014.
El último repaso a la coyuntura económica
publicado por el Fondo Monetario Internacional
(FMI, World Economic Outlook, Octubre 2014) ha puesto de manifiesto una realidad de crecimiento económico
dispar a nivel mundial. Las previsiones
económicas de otoño de la Comisión Europea han sido asimismo deprimentes. El
PIB de la Eurozona solo crecerá en 2014 a un más que modesto ritmo del 0,5%, y
solo un 0,8% en 2015.
Según dicho
informe los indicadores de confianza
están donde estaban a fines del pasado año. El bajo crecimiento no es cuestión
solo de factores temporales. La inversión ha fallado en convertirse en un motor importante de crecimiento. Unos días
después la OCDE ha señalado que el BCE debe de
comprometerse a ampliar su programa de compra de activos por encima
de lo previsto.
Según el FMI
la economía mundial no genera demanda suficiente como para lograr que se eleve
el crecimiento potencial. El
insatisfactorio avance conseguido se ha
logrado a golpes de políticas monetarias expansivas o de “alivio cuantitativo”, impulsadas por los bancos centrales de las
principales economías. Dichas políticas
monetarias actúan a través de “booms” crediticios que ocasionan burbujas especulativas, y esta
vez dentro de un comportamiento económico mediocre. Por ejemplo, durante el
auge inmobiliario de España desarrollado entre 1997 y 2007 la burbuja del mercado de vivienda estuvo
acompañada de un intenso crecimiento de la economía.
Pero la
entrada en España desde 2012 de
abundante liquidez, estimulada por las actuaciones citadas de los
bancos centrales, provoca auges de precios y de ventas solo en un segmento “prime” del mercado inmobiliario.
Dicha evolución apenas se deja sentir en
la profundidad de dicho mercado. Las nuevas burbujas resultan ahora posibles en
un contexto de escaso crecimiento económico, lo que destaca los efectos
secundarios negativos de tales políticas.
Las expansiones monetarias provocan
tipos de interés reducidos, que se
prolongan durante largos años y que afectan de forma negativa a los segmentos
más débiles de la población, como es el caso de la población que complementa
los ingresos con depósitos en las entidades de crédito. “La Eurozona parece
estar esperando al Godot de la demanda global para convertirla en crecimiento y
conseguir así la sostenibilidad de la deuda. Esto podría funcionar en el caso de países pequeños, pero no va a
funcionar para todos a la vez” (Martin Wolf, “Estamos atrapados en un ciclo
de booms del crédito”, FT, 7.10.2014).
Tras
un primer semestre de 2014 decepcionante en el conjunto de la Eurozona,
el PIB está en 2014 por debajo del nivel
del inicio de 2008. La baja inflación generalizada es un reflejo de la falta de tensión de la
demanda. El desapalancamiento se realiza a un ritmo lento, puesto que el PIB
nominal crece menos que la deuda.
La reacción volátil de los mercados, visible desde la tercera semana de octubre de
2014, no es una nueva crisis de deuda. El estancamiento detectado en la Eurozona en
2014 y las débiles previsiones de crecimiento del informe del FMI para dicha
área resultan tanto o más perturbadoras
que cuando se trata de una crisis de deuda.
Las
consecuencias de una situación de “estancamiento secular” son, entre
otras, un desempleo elevado y duradero,
unos niveles de pobreza crecientes para amplios estratos de la población, un
estancamiento e incluso reducción de los
salarios nominales y reales, una fuerte y persistente carga de la deuda y unos
servicios sociales cada vez más deficientes (Wolfgang Munchau, “El
estancamiento europeo es una amenaza mayor que la deuda”, FT, 19.10.2014).
Los resultados
de los análisis de la calidad de los activos bancarios, dirigidos por el BCE, y los de las pruebas de stress organizadas por
la Autoridad Bancaria Europea (EBA), efectuadas a los 130 mayores bancos de la
Eurozona, se presentaron el domingo 26 de octubre con abundante acompañamiento
mediático. De tales resultados se derivaban unas necesidades de capital para dicho
grupo de bancos de 24.600 millones de euros a fines de 2013, equivalentes al
0,09% de los activos bancarios.
Una
investigación paralela, efectuada con distinta metodología para un subgrupo de
bancos de entre el total antes citado, ha estimado unas necesidades más significativas de capital, el 3,6% de los
activos, lo que implicaría que persiste el carácter “zombi” de muchos de los bancos de la eurozona. Un
estímulo fiscal temporal de alrededor del 1% del PIB durante dos años,
financiado y monetizado con carácter permanente por el BCE podría ser una de las medidas precisas para
impedir el estancamiento secular (Willem Buiter, “Four rescue measures for stagnant
eurozone”, FT, 30.10.2014).
La Eurozona
no está en condiciones de reaccionar ante
tal situación como lo haría un país “normal”. Para hacer frente al
estancamiento con medidas de estímulo sería necesario haber avanzado más en la
unión política, llegando más lejos en aspectos tales como fiscalidad, unión bancaria y emisión de eurobonos. El
antikeynesianismo germánico frena el
alcance de la política fiscal contraciclica. El débil crecimiento pone en
cuestión a la Eurozona y a la deficiente unión monetaria creada al implantar el
euro.
El citado
estancamiento secular y el aumento de las desigualdades tienen consecuencias políticas devastadoras.
Nacionalismos y populismos reaparecen con su peor cara. No basta con encontrar
las recetas económicas adecuadas, es
preciso además aportar respuestas
políticas a los problemas, como se advierte cada día con mayor claridad en
España.
Una versión de este artículo se
publicó en la revista semanal El Siglo de Europa, de 27.10.2014
13 octubre 2014
CORRUPCION Y ECONOMIA Julio Rodríguez López[1]
Desempleo, corrupción y la organización territorial del estado son los
problemas más notables del contexto sociopolítico español en 2014. La
evidencia de unos niveles de corrupción ampliamente generalizados inunda la
realidad política y social de España. En materia económica, la corrupción
afecta sobre todo a los procesos de contratación pública, en especial a lo relativo
a la construcción de infraestructuras, así como
a los desarrollos urbanos, donde la competencia es básicamente local.
Corrupción e
infraestructuras
El sector de la construcción ha desempeñado un
papel relevante en los ciclos de la economía española, en especial en la larga
etapa cíclica expansiva del periodo 1997-2007.
La obra pública licitada ha tenido un peso destacado dentro del conjunto
de la actividad constructora. Dicha magnitud alcanzó los 44.000 millones de
euros en 2006, equivalentes al 25,1% del valor de la inversión bruta en
construcción
La crisis ha dado lugar a una profunda
disminución en la cuantía del gasto público
en general y, sobre todo, del gasto publico inversor. Según el Banco de
España (Cuentas Financieras de la Economía Española), el conjunto de la
inversión pública, básicamente destinada a la construcción de infraestructuras,
se aproximó a los 47.000 millones de euros en 2009, cifra equivalente al 4,5%
del PIB. Después de ese año la cifra en cuestión ha descendido con fuerza,
alcanzando solo unos 15.200 millones de euros en 2013, equivalentes al 1,48%
del PIB.
El ciclo de la inversión pública contribuyó
primero a la fuerte expansión de la economía, que se frenó en 2007.
Después, con su caída, ha profundizado de forma sensible la recesión de dicha economía , que se extendió unos seis años, entre el primer trimestre de 2008
y el segundo semestre de 2013.
Pues bien, la corrupción ha encarecido de forma significativa la
inversión pública, de forma que resulta frecuente conocer a través de los
medios de comunicación que alguna infraestructura, como por ejemplo el AVE Madrid-Barcelona, ha tenido un coste muy superior al previsto
por irregularidades en la contratación
publica.
De lo anterior se puede deducir que
las irregularidades mencionadas han dado lugar a que las infraestructuras
creadas en España en los últimos años
han estado por debajo de lo necesario, lo que ha contribuido a reducir
la competitividad de la economía española y a disminuir los niveles de
actividad y de empleo de numerosos territorios.
El planeamiento urbano y la corrupción
Con tanta o mayor frecuencia que en lo
relativo a contratación pública, aparecen las noticias sobre irregularidades
urbanísticas. El planeamiento urbano es una competencia compartida entre
ayuntamientos y comunidades autónomas. La Constitución de 1978 y los Estatutos
de Autonomía dejaron la competencia en materia de gobierno del suelo en manos
de dichas administraciones públicas. Las competencias estatales son muy reducidas
en esta materia y afectan sobre todo al proceso de fijación del precio del
suelo en las intervenciones públicas.
En la práctica los ayuntamientos son
el motor del urbanismo. El contenido de la política de gobierno del suelo se
recoge en los Planes Generales de Ordenación Urbana, planes que
deben de adaptarse a la normativa estatal (Ley del Suelo) y, sobre todo, a la
normativa autonómica recogida en la correspondiente ley de suelo autonómica. En
España hay 17 leyes de suelo, una por cada autonomía.
Para que un
Plan de Urbanismo local entre en vigor resulta imprescindible la
aprobación del mismo por parte del
gobierno autónomo. Se trata, pues, de una competencia compartida entre
ayuntamientos y autonomías. Por lo general las iniciativas corresponden a los
municipios mientras que los gobiernos autónomos suelen efectúa una tarea de
corrección o de vigilancia de la legalidad de tales iniciativas.
Sobre este marco competencial, profundamente descentralizado, hay otro hecho relevante, y es que los
ingresos fiscales de los ayuntamientos ligados al planeamiento tienen una
especial trascendencia dentro de los ingresos de dichas administraciones
públicas. En las etapas alcistas del mercado de vivienda, en las que los precios del
suelo y la vivienda experimentan
aumentos significativos, las decisiones relativas al destino del suelo y
a los volúmenes de edificabilidad adquieren una especial trascendencia.
En España las plusvalías derivadas de la recalificación urbanísticas pasan básicamente a los propietarios del suelo. Resulta evidente que estos últimos
ejercerán todo tipo de presiones sobre la administración local para lograr la calificación urbanística que les resulte más favorable.
En la etapa de auge del mercado de vivienda
desarrollada entre 1997 y 2007, aproximadamente, tuvo lugar una fuerte expansión del crédito inmobiliario a promotor y
constructor, a la vez que crecieron de
forma espectacular la construcción residencial, las ventas y los precios de las
viviendas. Del análisis de los
indicadores del mercado de vivienda se deduce que durante algunos años se
construyó muy por encima de lo que se vendía.
Suele atribuirse al exceso de crédito abundante y barato el
origen de la “burbuja” inmobiliaria, pero detrás de un volumen de construcción tan acusado estaban las licencias de obras concedidas por los ayuntamientos. Estos
últimos han priorizado la calificación de suelo residencial, al margen de las
necesidades reales del mercado de vivienda.
Los ingresos que un ayuntamiento
obtiene “de golpe” cuando concede una licencia de obras son importantes, a lo
que hay que unir que una vez construidas las viviendas estas deben de abonar
cada año el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles (IBI). Las irregularidades administrativas dolosas en torno al proceso
descrito resultan más que abundantes. Resulta evidente que la frecuente corrupción tiene que ver con la sobreinversión en vivienda, con el excesivo
endeudamiento y con los enormes
desequilibrios que han acosado a los ayuntamientos con el cambio de ciclo.
La corrupción afecta de forma negativa a la
asignación racional de los recursos públicos y privados de la economía. Algunas
de las consecuencias mas directas de la misma son la existencia de un nivel de
infraestructuras por debajo de las
necesidades, un mayor endeudamiento público, un exceso de viviendas no vendidas
que han afectado negativamente a los bancos,
a los que ha habido que sanear con recursos públicos, véase con mas deuda pública. Por último, la
corrupción genera un enriquecimiento
irritante de los beneficiados por la misma, cuyos efectos sobre la moralidad pública
resultan incontrolables.
Este articulo se publicó en la revista digital "Argumentos Socialistas", nº 7
12 octubre 2014
ESPAÑA 2014. ¿ COMPRAR O ALQUILAR VIVIENDA? Julio Rodríguez López
Tras un prolongado periodo de
perdida continua de peso en el mercado de la vivienda, desde 2008 el
alquiler ha experimentado un importante
aumento como forma de tenencia de la vivienda
en España. La crisis económica posterior a 2007 ha sido decisiva a efectos de provocar dicho cambio, en el que
también influye la política económica seguida para superar dicha crisis.
Los Censos
decenales de Vivienda reflejaron un
continuo descenso de la proporción de hogares que viven de alquiler en España
entre 1960 y 2001. Esta tendencia se quebró en el Censo de 2011. Así, después
de más de 50 años de perdida de relevancia la proporción citada subió desde el
11,4% de 2001 hasta el 13,5% en 2011.
.
Otras dos estadísticas han reflejado el cambio
citado de tendencia. La Encuesta anual de Condiciones de Vida del INE señala que la proporción de hogares que vive
de alquiler alcanzó el nivel mínimo en 2005-06,
con el 10,4%. Dicha proporción apenas
mejoró en 2007, al pasar al 10,5%. La recuperación se ha producido entre 2008 y 2013. En este último año el nivel alcanzado ha sido el 15,4%. Las
autonomías con mayor peso del alquiler
en 2013 fueron Baleares, con el 27,0% de hogares, y Madrid, con el
21,2%. La proporción más reducida, el 10,5%, correspondió a Extremadura y a La
Rioja.
El INE ha
publicado los primeros resultados de la Encuesta Continua de Hogares relativa a
2013. En dicha encuesta la proporción media
citada resulta aún más elevada,
el 16,1 %. Una información adicional
aportada por la encuesta mencionada es que el 30,1% de los hogares, unos 5,5
millones, reside en viviendas en propiedad, pero con pagos hipotecarios
pendientes.
En un
trabajo divulgado por UVE Valoraciones, S.A., German Pérez Barrio ha destacado
el aumento de las ofertas de viviendas de alquiler en uno de los principales portales inmobiliarios. En 2006 dicha oferta ascendía al 10%, mientras que en
2014 la proporción analizada ha
ascendido hasta el 28,6%. Según dicho autor la mayor oferta de viviendas de alquiler
procede de viviendas nuevas no vendidas, realizada por promotores y también por
los bancos que se han quedado con un amplio volumen de tales viviendas.
Una segunda fuente de oferta de viviendas de
alquiler corresponde a los hogares que adquirieron viviendas con la
expectativa de obtener una rápida
revalorización del ahorro invertido y
que ahora deben de alquilarlas. Dicho alquiler permite, con frecuencia, hacer
frente al pago del préstamo con el que se adquirió la vivienda.
El descenso de los alquileres pagados en España ha sido importante con la crisis, alcanzando
el 33,1% hasta julio de 2014 en el caso del índice estimado por Fotocasa. Los precios de las viviendas, a la vista del
comportamiento del índice estimado por el INE, apoyado en los precios
declarados en las escrituras intervenidas por los notarios, descendieron por
encima del 37%, retroceso que fue aún
mayor en el caso del índice obtenido por Tinsa.
El descenso de los alquileres, según el trabajo citado de Pérez Barrio,
refleja la realidad de un aumento de la oferta de alquileres superior a la
demanda.
El mayor retroceso de los precios de la vivienda
respecto del alquiler revela que la rentabilidad de los alquileres ha crecido, y ello desde el 3,9% de 2007
hasta el 4,8% de 2014, según el Banco de España. Entre 2003 y 2012 el coste de
alquilar fue inferior al de comprar. La alternativa resulta menos clara en
2014, puesto que en la decisión de comprar influyen las expectativas de aumento
de los precios de las viviendas, que han pasado a ser positivas en 2014.
El descenso
de los precios de venta, que todavía persistió en el primer semestre de 2014,
según la estadística de Fomento, unido a los menores tipos de interés de los
préstamos, han producido una mejora de la accesibilidad a la vivienda en propiedad en
2014. El esfuerzo de acceso se ha situado este año en un 26,3% de los ingresos familiares (28%
en 2013).La estimación se ha realizado para el hogar que ganase el salario
medio anual calculado por el INE.
En el periodo enero-julio de 2014 los
alquileres se situaron ligeramente por debajo del mismo periodo de 2013. Bajo
los mismos supuestos que para el acceso
a la propiedad, el hogar de nueva creación que ganase el salario
medio debería de destinar un 32,8% de
los ingresos para ocupar una vivienda en
alquiler.
En 2014
resulta, pues, más accesible la vivienda
en propiedad que en alquiler, bajo el supuesto de que el nuevo hogar tuviese
acceso a un préstamo bancario, supuesto que resulta problemático. Además, el que
el préstamo cubra, por lo general, no más del 80% del precio de venta de
la vivienda, obliga al hogar de nuevo acceso a
disponer de un ahorro equivalente al 20% del precio de la vivienda, que
es una importante restricción. El ajuste salarial y la inestabilidad
laboral provocados por la
política económica vienen a ser, pues, los factores más relevantes de cuantos
impulsan el alquiler como forma de acceso a la vivienda en España en 2014.
Una versión de este artículo se publicó en la revista El Siglo de
13.10.2014
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