Los precios (I)
En 2013 volvieron a retroceder las ventas de viviendas, los precios
descendieron con menos fuerza y la nueva oferta se redujo hasta
alcanzar los niveles más bajos desde que se dispone de información sobre
viviendas iniciadas. La financiación mantuvo un tono restrictivo, volviendo a
descender de forma significativa el crédito a la promoción y compra de
vivienda. En 2013 aparecieron algunos nuevos elementos en el mercado de
vivienda de España, que pueden marcar una evolución diferente en el mercado de
vivienda en 2014. Las ventas de vivienda a
extranjeros mantuvieron un ritmo
de aumento importante y fue significativa la presencia del comprador inversor.
Hubo asimismo una mayor heterogeneidad en la evolución de los mercados de
vivienda.
En 2013 el descenso de los precios de la vivienda fue inferior al de
2012. El retroceso de dichos precios se concentró en 2011-13, en
contraste con la aparente estabilidad de
los precios en el periodo inicial de la
crisis, 2008-2010. En 2014 los precios
de la vivienda han seguido descendiendo,
según Tinsa (-7,6%), aunque han aparecido elevaciones en algunos puntos, como
Madrid (2,1% en 2013).
Sobre una caída acumulada del 40,5% según Tinsa entre
diciembre de 2007 y febrero de 2014, han
presentado mayor intensidad los descensos de la Costa Mediterránea (-48,6%),
Capitales-Grandes Ciudades (-43,4%), mientras que fue menor el retroceso acumulado
en las islas, Baleares-Canarias (-32,2%).Los
descensos acumulados de los precios de las viviendas en la etapa de crisis varían
según los indicadores empleados. Los descensos más moderados son los de la
estadística de tasaciones del Mº de Fomento (-30,2%), por debajo del IPV del
INE (-37,1%, -43,4%en las viviendas de 2ª mano) y Tinsa (-40,6%). El descenso de los alquileres ha sido superior al 32%, lo que podría indicar que
los precios de venta de la vivienda en propiedad han sufrido unos retrocesos superiores a las
de los alquileres durante la recesión del mercado de vivienda.
Los
precios de tasación estimados por el Ministerio de Fomento descendieron en 2013
en un 4,2%, descenso inferior al del año precedente (-10%). En 2013
presentaron, por el contrario, ritmos interanuales de variación positiva los precios correspondientes a Baleares
(3,6%), Canarias (0,5%) y Madrid (2,1%). En el caso de las islas dicha
evolución indica que el buen año turístico favoreció una recuperación de las
ventas de viviendas, mientras que en el caso de Madrid la evolución comentada
puede reflejar la presencia de inversores institucionales que aprovechan las oportunidades del mercado.
En 2012 fueron decisivos los
cambios de la normativa bancaria a efectos de explicación de las caídas de
precios más abruptas desde el inicio de la crisis. Dicha circunstancia
desempeñó en 2013 un papel menos
relevante, dejándose sentir en el mercado la presencia de Sareb, el “banco
malo”. La creación del “banco malo”, Sareb, fue consecuencia de la ayuda
concedida a España en el verano de 2012 por parte del Eurogrupo para
capitalizar los bancos afectados por la caída del mercado de vivienda. Una vez
en marcha, Sareb puede ser en 2014 un protagonista significativo del mercado de
vivienda de España, en especial en operaciones de venta a
inversores mayoristas. Tras las pérdidas, por otra parte previsibles, de
Sareb en 2013, 2014 puede ser un año importante para dicha entidad, en el que
sus resultados dependerán de la calidad de las estrategias de
desinversión puestas en marcha.
E En el mes de julio
de 2012 la Unión Europea se comprometió a aportar
hasta 100.000 millones de euros a España, tras las pruebas de evaluación a las
principales entidades de crédito en condiciones muy favorables (0,5% anual de tipo de interés y plazo
de 15 años). El destino era la recapitalización del sistema financiero
español. Los requisitos para recibir la financiación consistían en
seguir una hoja de ruta para dicha recapitalización, en
modificar la normativa de gestión de las crisis bancarias y en
la creación de un “banco malo”. Este último debería de
adquirir los activos problemáticos de los bancos para que estos
reanudasen la actividad crediticia normal.
.
Tras los resultados de
las pruebas de estrés practicadas a los catorce mayores grupos bancarios
españoles a fines de septiembre de 2012, que señalaron unas
necesidades de capitalización comprendidas entre 25.900 y
53.645 millones de euros, el gobierno decidió tomar unos
42.000 millones de euros de los cien mil millones ofrecidos por el
Eurogrupo. Dos grupos de bancos concentraron la mayor parte de
las ayudas necesarias, los del Grupo 0, correspondiente a los bancos
controlados por el Frob (Bankia, Catalunya Caixa, NC Galicia y Banco de
Valencia) y los del Grupo 1 (Caja 3, Banco Ceiss, BMN y
Liberbank).
Entre diciembre de 2012 y marzo de
2013 se transfirieron a Sareb, creada en noviembre de 2012,
activos problemáticos de nueve bancos. Sareb adquirió por
36.600 millones de euros activos de los bancos del Grupo 1 y por 14.000
millones los de los bancos del Grupo 2. Dichos traspasos de activos se
realizaron a precios sustancialmente rebajados respecto de su valor bruto
en libros (más del 50%). El Frob cubrió las carencias de
recursos propios que resultaron en dichos bancos por la venta de activos a
precios inferiores al contable. Para ello empleó los recursos procedentes de la
financiación aportada por el Eurogrupo.
Sareb adquirió en poco tiempo los activos
problemáticos citados de los bancos a capitalizar por el Frob y emitió “deuda
sénior”, para pagar a los bancos. Sareb tiene unos recursos propios
(capital, prima de emisión y deuda subordinada a 15 años al 8%) que ascienden a
4.800 millones de euros, pero compró activos con un valor superior a los 50.000
millones de euros.
El Frob, instrumento español de resolución
bancaria, controlado por el gobierno, tiene la mayor participación en los
recursos propios de Sareb, 2.192 millones de euros, equivalentes al 45,7% del
total, inversión que se realizó con recursos procedentes del
empréstito del Eurogrupo. El 54,3% restante del capital de
Sareb está distribuido entre un amplio conjunto de inversores privados,
entre los que destacan el Banco de Santander (16,6%) y CaixaBank (12,1%). Los
activos se compraron a los bancos a un coste total de alrededor de 50.800
millones de euros, con un descuento medio del 52,5%, que en el caso de los activos
inmobiliarios llegó a ser del 65%.
La deuda sénior emitida por Sareb lo ha sido
a plazos cortos de uno, dos y tres años, con diferenciales sobre el
euribor a tres meses de hasta casi tres puntos porcentuales. Dicha deuda
está avalada por el gobierno y permite obtener financiación
en el BCE. Como puede apreciarse, el Estado español resulta decisivo para
la obtención de los recursos de Sareb.
Entre las compras de Sareb, 39.424 millones
de euros son activos financieros, básicamente créditos, y
11.357 son activos inmobiliarios (89.000 viviendas y 13 millones de m2 de
suelo). Sareb, que no es un banco ni un instrumento
de política de vivienda, tiene 15 años de plazo para vender los
activos citados a precios que minimicen el coste para los contribuyentes
de la capitalización de los bancos problemáticos.
Es posible que Sareb vuelva a tener perdidas en los primeros años de
funcionamiento. Los activos los está vendiendo de forma directa y a
también a través de canales mayoristas. Puede crear vehículos conjuntos con
compradores mayoristas vía Fondos de Activos Bancarios (FAB), con participación
minoritaria. Según el último informe de la Comisión de la Union Europea
y del BCE de enero de 2014, las ventas de activos inmobiliarios por parte
de Sareb han sido hasta ahora inferiores a lo previsto, pero los ingresos
derivados de los préstamos a promotor han superado las previsiones.
Para 2014 los principales problemas para Sareb serán los derivados de la
evolución del mercado de vivienda, donde muestran mayor dinamismo las compras
por parte de extranjeros. También le planteará problemas la posible
entrada en mora de una porción creciente de la cartera de préstamos a promotor.
En una intervención en el Congreso de los Diputados, el Ministro de Economía señaló que el
“banco malo” es un instrumento
para ganar tiempo, y que trata fundamentalmente con promotores y con grandes
riesgos. El Ministro comentó que
Sareb ha comprado a los bancos más afectados por la crisis activos
que aparecían en los balances bancarios por un valor de 100.000
millones de euros, y que ello lo ha realizado con un descuento de
alrededor del 50%. También recordó que en Bankia el gobierno ha
aportado 22.000 millones de euros en capital y que, además, Sareb
ha comprado a dicho banco nacionalizado un paquete importante de activos.
También señaló que Sareb ha ayudado a
modificar la percepción del sistema financiero español y de la economía
española. Sareb ha cumplido en principio el papel asignado en el
“Memorándum”, esto es, comprar activos a los bancos más afectados por el
ajuste para que estos recuperasen la actividad normal.
Demanda, financiación y
accesibilidad (II)
La caída del
empleo debilitó el ritmo de creación de
hogares, que en 2013 descendieron ligeramente (-1.800, el -0, 01%), según la EPA. Junto a los
retrocesos salariales, que reducen la renta disponible familiar, dicha
evolución deprime la demanda de vivienda en propiedad por los hogares de nueva
creación. Como antes se ha
indicado, la afiliación a la SS ha avanzado de forma moderada en el primer
trimestre de 2014, lo que podría mejorar los resultados de 2014 si tal
evolución persiste a lo largo del año.
La restricción crediticia ha seguido
afectando al mercado de vivienda en España. El saldo vivo del crédito a promotor retrocedió de forma espectacular en 2012-13 (-21,1% en
2013), resultando más moderado el descenso del crédito a comprador (-4,9%). En los dos
primeros meses de de 2014 los nuevos créditos a comprador han superado en un
27,2% al volumen de 2013, aunque el nivel absoluto de las nuevas operaciones resulta todavía reducido. Los tipos de interés
de las nuevas operaciones se han mantenido en el entorno del 3,25% en los dos
primeros meses de 2014, manteniendo así el perfil reducido de los años
precedentes.
En los primeros
meses de 2014 persistió el aumento de la
morosidad, que ascendió al 13,53% a 31
de enero de 2014 para el conjunto de los préstamos al sector privado de la economía.
Dentro de dicho total destaca el nivel
más elevado de la morosidad en los préstamos a promotor, el 38% y en el sector de la construcción, el
34,3%, y la menor tasa del crédito a
comprador, el 6%. En este caso la cifra absoluta de morosidad resulta elevada, unos 36.000 millones de euros, lo que
puede anticipar nuevos aumentos de las ejecuciones hipotecarias.
En cuanto a la accesibilidad, el esfuerzo de acceso a la vivienda en
propiedad ha descendido de forma acusada
en la fase de recesión del mercado de vivienda por los menores precios de venta
y por los reducidos tipos de interés. Sin
embargo, el crédito a comprador todavía
no resultó accesible con normalidad en
2013 y las condiciones de los nuevos hogares han retrocedido respecto de la
etapa pre-crisis. Además, en el caso del crédito a comprador hay un
20% del precio de venta de las viviendas
que debe de aportarlo el comprador.
La caída de los
alquileres, el -32,1% desde el inicio de la crisis, según Fotocasa, ha reducido el esfuerzo de acceso a la
vivienda en alquiler para el hogar con el salario medio, que retrocedió desde
el 50,7% de 2007 hasta el 33,3% de 2013. Esta proporción de esfuerzo superó en
2013 a la que resultaría con un préstamo
a comprador, el 27,2%, aunque esta
última estimación no deja de ser un cálculo virtual, por las circunstancias antes comentadas de
restricción crediticia y de descenso de las rentas salariales para el acceso a
la vivienda en propiedad.
En 2013 las transacciones
de viviendas (notarios) sufrieron un nuevo descenso de las ventas en 2013 (-17,4%).
Las ventas a extranjeros crecieron en un 12,6%, con lo que ganaron peso dentro
del total de ventas, llegando a suponer el 16,5% del total (Figura 14), mientras que descendieron
en un 21,5% las ventas a españoles residentes. La proporción citada de las
ventas a extranjeros es la más elevada desde que se dispone de estadísticas de
transmisiones inmobiliarias obtenidas a
partir del registro de los notarios.
Por comunidades autónomas, las ventas a
extranjeros supusieron el 38,8% en Baleares, el 35,9% en Canarias y el 20,9% en Murcia. Dicha
presencia fue muy inferior en el interior,
suponiendo solo el 5,9% en Madrid, el 1,7% en Galicia y el 1,3% en Extremadura (Figura
15). En cuanto a la variación de las ventas de viviendas sobre el año precedente (Figura 16), solo
registró una variación positiva la
autonomía de Canarias, el 1,4%, correspondiendo los retrocesos más intensos a
Rioja (-34,6 %), Extremadura (-36,3%) y Asturias (-37,7%). Los descensos de las
ventas de 2013 fueron menos acusados en las zonas más turísticas, que no por ello dejaron de
experimentar disminuciones acusadas en las ventas a españoles residentes.
En 2013 la proporción de viviendas vendidas
con préstamo hipotecario descendió hasta el 63%, proporción que volvió a
descender hasta el 57,5% en enero de 2014. Dicha evolución confirma la
presencia de una proporción destacada de inversores entre los adquirentes.
Nueva oferta
(III)
En 2013 se mantuvo el
descenso en las viviendas iniciadas, estimadas por los visados de obra nueva de
los Colegios de Aparejadores, que alcanzaron en 2013 el nivel histórico más
reducido, 33.900 viviendas (337.300 en 1997, al inicio de la burbuja), un 23,3%
por debajo del año precedente. Esta evolución ha continuado en enero de 2014,
mes en el que los visados de obra nueva descendieron en un 20% respecto del
mismo mes de 2013.
En la evolución de la nueva edificación
residencial destaca el comportamiento de la rehabilitación, que tras descender
en solo un 1,8% en 2013, en enero de 2014 ha presentado un aumento del 7,1%
sobre enero de 2013. De este modo la presencia de la rehabilitación dentro del
total de visados ha aumentado hasta situarse
en el 47,2% en enero de 2014.
Como se ha
indicado, las viviendas iniciadas cayeron en un 23,3% en 2013 sobre el año
anterior, destacando la intensidad de los descensos en Castilla-León, 59,6%,
Asturias, 50,4% y la recuperación en Cantabria (14,8%) C. Valenciana (12,7%) y Murcia (2,9%),
territorios estos últimos conectados con el turismo (Figura 19). Los descensos más
acusados fueron los de Asturias (-56,4%) y Castilla y León (-59,6%).
En 2013 se terminaron 64.600 viviendas,
todavía por encima de las 54.600 viviendas de nueva construcción vendidas, lo
que implica que puede seguir existiendo un elevado stock de viviendas sin
vender. Según el Ministerio de Fomento, a
31.12.2012 había 583.453 viviendas nuevas no vendidas, correspondiendo la mayor concentración a la C. Valenciana (103.522). La presencia de dicho stock de viviendas
nuevas sin vender no excluye la construcción de nuevas viviendas. El stock
citado no se puede desplazar desde donde hay excedente a donde hay necesidad de
nuevas viviendas, aunque la política de vivienda no puede dejar de tener en
cuenta dicha circunstancia.
Este trabajo forma parte de un articulo publicado en la revista Ciudad y Territorio, , nº 180, verano 2014
