En el primer
semestre de 2013 se han puesto en marcha los primeros cambios introducidos
en el marco estatal de la política de vivienda por el gobierno resultante de
las elecciones generales de noviembre de 2011. Un Acuerdo de Consejo de
Ministros de 5 de junio de 2013 aprobó un “Plan integral de Vivienda y Suelo”. Los
objetivos del Plan fueron los de garantizar el derecho a la vivienda adecuada,
paliar la situación de hogares con dificultades para afrontar las deudas
hipotecarias, mejorar el estado de conservación en sentido amplio del parque de
viviendas existente. Por último, dicha política pretende contribuir a la
reconversión y reactivación del sector de la construcción.
Las piezas más destacadas de dicho Plan fueron las
correspondientes a un nuevo Plan de Vivienda estatal 2013-2016, a una Ley de
que potenciaría la rehabilitación y que
modificaría la normativa vigente en materia de suelo, y de otra Ley
que modificase la hasta ahora vigente en materia de arrendamientos
Urbanos. A todo esto se añadiría una
nueva Ley que recogiese los cambios introducidos por vía de Reales Decretos-Ley
en materia de desahucios de viviendas por impago de préstamos.
El nuevo Plan de
Vivienda 2013-2016 (RD 233/2013, BOE de 10.4.2013, “Plan Estatal de Fomento del
alquiler de Viviendas, rehabilitación,
“regeneración y renovación urbana, 2013-2016) viene a ser el décimo plan plurianual de vivienda de la democracia (el primero fue
el de 1981-83, imperantes Suarez y Calvo-Sotelo). El plan plurianual
inmediatamente anterior fue el PEVR 2009-12, que resultó afectado de forma muy
negativa en su aplicación por la restricción crediticia derivada de la crisis
financiera iniciada en 2007. La política de viviendas protegidas ha descansado
pesadamente en los créditos de las entidades colaboradoras para la promoción y compra
de dicho tipo de viviendas. Si falla
dicha financiación, entonces el margen de maniobra de la política citada se
pone en cuestión.
El nuevo Plan 2013-16
pretende no gravar los futuros Presupuestos Generales del Estado. Se trata de complementar
las ayudas del Plan Estatal de Viviendas con otras ayudas fiscales y con
financiación procedente del sector
privado. El Plan citado incluye siete programas, entre los que destaca el
relativo a las ayudas al acceso al alquiler, en el que se recuperan las ayudas
directas, de hasta 200 euros al
mes, a los inquilinos con ingresos no
superiores a tres veces el IPREM (19.170 euros/año) y que no paguen más de 600 euros al mes de alquiler.
Este último tope resulta un tanto reducido, a la vista de los niveles de mercado de los alquileres.
Un segundo programa de interés es el correspondiente al
fomento de la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Dicho
programa contempla ayudas a la construcción
de viviendas destinadas al alquiler, que no podrán superar los 22.500 euros por
vivienda. Dichas viviendas de alquiler solo podrán edificarse sobre suelo o
edificaciones de titularidad pública. Las
viviendas deberán destinarse a hogares (“unidades de convivencia”) con ingresos
no superiores a 3 IPREM. Desaparece cualquier ayuda pública a la
vivienda protegida en propiedad.
El Plan tiene un segundo bloque destacado, relativo a la rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, centrado en las obras derivadas de los
informes de evaluación de edificios y la mejora de la eficiencia energética y la accesibilidad y sesgado a favor de la renovación urbana. El
Plan 2013-16 unifica el concepto de vivienda protegida, que será la calificada
por las autonomías, destinadas a vivienda habitual del propietario y que tenga
un precio máximo de venta o alquiler y que no supere los 90 metros cuadrados de
superficie útil.
El plan prevé amplias posibilidades de alterar la
calificación y régimen de uso de las viviendas protegidas ya calificadas. El
Plan tiene unos recursos disponibles presupuestados por una cuantía de 2.311
millones de euros. Se prevé la participación de las autonomías, subrayándose la
trascendencia de los convenios a firmar entre el Ministerio y cada
comunidad autonomía.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, BOE de 5.6.2013, incluye un conjunto de correcciones
sustanciales a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de
24.de noviembre). Se considera el hecho
de que en Europa hay una proporción bastante mayor que en España de dicho tipo
de viviendas, donde hay un 17% de hogares viviendo de alquiler, (en el
Ministerio de Fomento añaden a los hogares en alquiler los que viven en
viviendas cedidas en uso con carácter gratuito).
Las reformas de la
vigente ley de arrendamientos urbanos rebajan
de cinco a tres años el plazo máximo del
alquiler y se puede despachar al
inquilino con solo un año de contrato aduciendo la necesidad de la
vivienda, retornando así al “Decreto Boyer” de 1985. Se deja libertad entre arrendador y
arrendatario para elegir el indicador con el que se va actualizar el alquiler,
y no el IPC como hasta ahora. Si un comprador adquiere una vivienda alquilada
estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre
que dicho contrato esté inscrito en el Registro. Se agiliza el procedimiento de
desahucio en caso de impago de rentas.
El tercer
instrumento destacado es la Ley 8/2013, de 26 de junio (BOE de 27 de junio de
2013) de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana. Dicho texto legal es
la tercera pieza rectificada de entre las que integran las la política de
vivienda. Con dicha ley se pretende potenciar la rehabilitación edificatoria y
la regeneración y renovación urbana, “eliminando trabas actualmente existentes
y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible”. Se modifica en dicha ley un amplio conjunto
de normas, éntrelas que destaca el texto refundido de la Ley de Suelo (RDL
2/2008), la Ley de Economía Sostenible (Ley 2/2011) y la Ley 49/1960, sobre
propiedad horizontal.
Destaca el alcance de los cambios introducidos en la
normativa correspondiente a la rehabilitación. Se sustituye la actual ITE
(inspección técnica de edificios) por el Informe de
Evaluación de Edificios (IEE). Además, se cambian las leyes vigentes de suelo y de
propiedad horizontal, reforzando los derechos del propietario. Se abren las
puertas a la figura del agente urbanizador, en este caso aplicado a la
rehabilitación y a la regeneración
urbana. Se puede suspender la reserva de
suelo (30% de la edificabilidad)
para la construcción de vivienda
protegida o equivalente en los nuevos desarrollos urbanos. Dicha suspensión
duraría cuatro años y deberán aceptarla las comunidades autónomas.
El cuarto instrumento relevante de la política de
vivienda es la Ley 1/2013,
de 14 de mayo, (BOE de 15 de mayo de 2013) “de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social”, que viene a ser la última
norma sobre desahucios derivados de
impagos de préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Cuatro han sido los cambios normativos introducidos
para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL
8/2011 incrementó el salario inembargable tras la ejecución hipotecaria, desde
el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar.
Se elevó al 60% del valor de la tasación la cuantía a recibir por el deudor
como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año después, con un
nuevo gobierno, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas
Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito.
La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un
procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la
reestructuración del préstamo, a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la
deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, la liberación de la deuda
para el deudor con la entrega de la vivienda al banco acreedor. El “umbral de
insolvencia” establecido en el Código en cuestión resulta extremadamente reducido.
El tercer cambio normativo, el RDL 27/2012, impuso una moratoria de dos años
a los lanzamientos (desahucios) de las
viviendas habituales ocupadas por deudores morosos con especial riesgo de exclusión. Se
condicionó la moratoria al caso de que
la entidad acreedora se hubiese adjudicado la vivienda. Se consideró como
hogares con riesgo de exclusión a los
que percibiesen unos ingresos no superiores a 3 IPREM (algo menos de 1.600
euros/mes), junto a unos requisitos
adicionales que han limitado de forma
significativa el alcance de la norma.
La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del
lanzamiento. En enero de 2013 se acordó entre gobierno y
bancos la creación de un “Fondo Social de Viviendas” a partir de
las viviendas que aporten los bancos,
unas 6.000, para alojar a personas desahuciadas por los mismos desde 2008 Las dos
primeras normas no han disminuido las dificultades de los deudores
hipotecarios. El Código de Buenas Prácticas ha generado una escasa demanda de aplicación por los deudores y ha
sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos.
En febrero de 2013 el Congreso de los Diputados aprobó la
aceptación a trámite de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) presentada por
la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Esta iniciativa tenía el respaldo de más de 1,4
millones de firmas y se había presentado al Congreso en noviembre de 2011. El texto de la ILP tiene solo
dos artículos y considera la dación en pago como la fórmula preferente para
solucionar la cuestión de los impagos hipotecarios en el caso de la vivienda
habitual.
Tras la
Sentencia del Tribunal de Luxemburgo de
12 de marzo de 2013, contraria al ordenamiento jurídico español del
procedimiento de ejecución, el
procedimiento debe de
establecer la posibilidad de que el juez lo pueda paralizar, si existe
alguna clausula abusiva.
La
Cortes Españolas convalidaron el RDL
27/2012. Después, este texto legal y el de la ILP sobre dación en pago
se convirtieron, integrados, en proyecto
de ley, al que el gobierno incorporó un
amplio conjunto de enmiendas. La Ley
1/2013, como antes se ha indicado, es la última norma sobre desahucios derivados de impagos de
préstamos hipotecarios para compra de viviendas. Dicha ley tiene cuatro grandes capítulos. El
primero mantiene la suspensión por dos
años de los desahucios de las familias en situación de especial riesgo de
exclusión. El segundo modifica la
normativa hipotecaria vigente en España, limitando los intereses de demora
exigibles en la ejecución hipotecaria y
reduce a 30 años el plazo de los préstamos hipotecarios que integren la
cartera de préstamos elegibles para la titulización.
En el
tercero se establece un tipo de salida de subasta no inferior al 75% del valor
de tasación empleado en la concesión del préstamo. Se eleva el porcentaje de adjudicación al 70%
del tipo de subasta si no hay postores en la subasta. El órgano judicial puede
paralizar el procedimiento en caso de advertirse la presencia de clausulas
abusivas. En el cuarto se amplía el colectivo situado en el umbral de exclusión
en el Código de Buenas Prácticas.
Algunas
modificaciones significativas son la
fijación de un tope a los intereses de demora de tres veces el tipo de interés
legal, la reducción del aval preciso para participar al 5% del valor de tasación (antes el 20%),
la elevación de uno a tres impagos para que la entidad de crédito pueda
solicitar la ejecución. Si queda
desierta la subasta la entidad prestamista se puede quedar con la
vivienda solo por un 50% del valor de tasación empleado para la concesión del
préstamo.
Se considera, en general, que las reformas introducidas
son escasamente ambiciosas. Las suspensiones de los lanzamientos para hogares
vulnerables durante dos años tienen un ámbito limitado y suponen un paliativo.
Son tímidas las limitaciones
introducidas para los intereses de demora. Resulta excesivo que estos sigan afectando a todo el capital
vencido anticipadamente y no solo a la deuda vencida. Se impide al deudor optar entre un procedimiento
judicial o extrajudicial. No se estimula la mediación entre deudor y la
entidad. El Código de Buenas Prácticas debería de ser obligatorio para la
banca.
Debería de tasarse el inmueble en la ejecución y que
el banco se lo adjudicase, si no hay
postores en la subasta, por el 100% de dicho valor actualizado. Se
debe de avanzar hacia el establecimiento en España de una ”ley de segunda
oportunidad”, en línea con lo existente en otros países de Europa occidental,
por la que el ciudadano que incurre en insolvencia no culpable puede acogerse a
un plan de pagos para afrontar el sobreendeudamiento.
Dicho plan
de pagos es objeto de un control judicial absoluto, control que no se establece
en la Ley 1/2013. Recientemente, un informe del Banco Central Europeo (BCE,
2013) ha supuesto una crítica en dicho sentido a la ley 1/2013, considerándola insuficiente y
subrayando las diferencia con las prácticas vigentes en otros países de
la Unión Europea. Para el BCE la ejecución hipotecaria debería de ser el último
recurso. El marco regulador “debe de proporcionar incentivos a todas las partes
interesadas par a que acuerden una reestructuración de deuda oportuna y razonable
en caso de incumplimiento”.
La
nueva política de vivienda en España impulsa el alquiler y la rehabilitación,
modifica la ley del suelo para impulsar la rehabilitación por parte de los agentes privados, pone
las cosas más fáciles a los arrendadores y despide a la vivienda protegida en
propiedad. “Se ha iniciado un camino con
algunos aciertos, pero se está lejos de poder afirmar que contamos con una
política global de vivienda y suelo” (D. Aguado, 2013).
Publicado en Ciudad y Territorio,nº 177. Revista del Mº de Fomento
