El descenso del precio de la vivienda dura dos años

Por Julio Rodríguez*

En el primer trimestre de 2010 volvió a descender, sobre el trimestre anterior y sobre el mismo mes del año precedente, el precio medio de la vivienda, estimado a partir de las tasaciones desde el Ministerio de Vivienda.

Desde el primer trimestre de 2008, los precios de la vivienda, según la estadística citada, han disminuido en España durante ocho trimestres consecutivos. El descenso de precios acumulado en los dos años transcurridos entre dicho periodo y el primer trimestre del año en curso ha sido del 11,2%. En la estadística de tasaciones publicada por Tinsa, la tasadora con mayor cuota de mercado, ligada a las cajas de ahorros, el descenso en cuestión ha sido mas acusado, el 14,5%.

El descenso de la demanda de vivienda en España se ha derivado de varios factores. Entre los mismos han destacado la caída del empleo, que ha frenado el ritmo de creación de hogares, la persistencia de un esfuerzo elevado para acceder a la vivienda en propiedad, la elevación de los tipos de interés registrada entre 2005 y 2008. Desde el inicio de la crisis en 2007 ha sido decisivo el papel desempeñado por la restricción crediticia, visible en el paso de un aumento anual del saldo vivo de crédito a comprador de vivienda del 20,4% en 2006 hasta el -0,1% en 2009.

El descenso de la demanda de vivienda ha provocado un retroceso acusado de las ventas de viviendas, que entre 2008 y 2009 disminuyeron en casi un 50% respecto de 2007. De casi un millón de ventas en 2005 se pasó a unas ventas de 420.000 viviendas en 2009. Las viviendas usadas han sufrido mas dicha caída, al experimentar con mayor intensidad que las nuevas la restricción crediticia citada. El descenso de los precios de las viviendas ha resultado ser bastante mas moderado que el de las ventas. El ajuste lo ha sufrido la obra construida, consecuencia del intenso retroceso de las viviendas iniciadas. Estas han pasado desde las más de 850.000 en 2006 a las escasas 111.000 en 2009. El retroceso de la obra construida ha actuado de forma directa reduciendo el empleo y aumentando el paro.

Desde el segundo semestre de 2009 y en los primeros meses de 2010 se han observado aumentos en las ventas de viviendas, impulsadas por la moderada recuperación observada en los flujos de nuevos préstamos y por los bajos tipos de Interés vigentes en los préstamos a comprador. Estos últimos han alcanzado los niveles mas reducidos de la historia económica de España, al situarse en torno al 2,75% en los primeros meses de 2010. Una parte de dicha recuperación se debe al impulso aportado a las ventas por las entidades de crédito que antes habían financiado nuevas promociones de viviendas y que, una vez tomado el control de las promociones no vendidas, han apoyado las ventas concediendo nueva financiación.

Si se confirma la recuperación, que será moderada, el mercado de la vivienda habrá pasado por una fase de postración de algo más de dos años. Entre 2007 y 2009 el descenso de los precios de la vivienda en España (-11,2%) ha presentado una notable heterogeneidad. Los distintos territorios son también muy diferentes ante la crisis, a la vista de la dispar intensidad con que sufren el fenómeno de la destrucción de empleo. Todo el "arco mediterráneo" (Cataluña, Valencia, Murcia y Andalucía) ha sufrido en España, junto a Canarias, unos descensos del empleo superiores a la media nacional del 8,9%, correspondiente a más de un millón ochocientos mil puestos de trabajo perdidos entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009.

Junto al empleo, los precios de venta de las viviendas han sufrido asimismo la presencia de unos excedentes importantes de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2008 las viviendas terminadas superaron a las ventas de viviendas de nueva construcción en un 62%. Siete autonomías superaron ampliamente dicho excedente relativo, entre las que destacaron las de Castilla-La Mancha, Valencia, Murcia, Rioja y Cantabria. Supuesto un nivel equivalente de racionamiento de crédito entre los diferentes territorios, la gravedad de la crisis, medida por la intensidad del descenso de los precios de las viviendas, fue especialmente acusada en los casos de Aragón (-15%), Murcia (-15%), Castilla-La Mancha (-14,7%) y Madrid (-13,8%).

Los mercados de vivienda son profundamente locales. Sobre ellos actúan causas de carácter común y también lo hacen factores que son estrictamente locales. Racionamiento de crédito, descenso del empleo, sobreoferta de viviendas, han sido los factores comunes que han actuado a la baja sobre los precios de las viviendas en los dos años de crisis del mercado de vivienda en España. La realidad de unos precios de venta lejanos respecto de los niveles salariales medios y el deprimido panorama del mercado de trabajo contribuirán a que la recuperación del mercado de vivienda resulte necesariamente lenta. •

Publicado en El Siglo 26-04-210

La necesaria búsqueda de la competitividad

Julio Rodríguez López

El comportamiento de los indicadores económicos en España parece señalar que la etapa de descenso de la actividad productiva ha quedado atrás. La situación del mercado de trabajo resulta todavía poco estimulante, a la vista del elevado desempleo y de la persistencia en el descenso del número de empleos. Una vez contrastado el fin del empeoramiento de la situación, se trata ahora de actuar de forma que se fortalezca la capacidad de competir de la economía española.

El fuerte aumento de los déficits públicos en numerosos países, en especial en el caso de los miembros de la Eurozona situados al sur de Europa, encubre una intensa pérdida de competitividad por parte de los mismos. El débil crecimiento se ha tratado de superar a través del gasto público. Tal actuación deberá cambiar de signo en el inmediato futuro, sobre todo si se pretende tranquilizar a unos mercados de deuda que atienden atentamente al perfil neto de las actuaciones fiscales desarrolladas por los gobiernos. Estos últimos deben de acudir sin remisión a tales mercados para refinanciar los más que elevados niveles de deuda pública, que se desbordaron a raíz de la crisis de 2007-2009.

En el caso de España destaca el elevado endeudamiento del conjunto de la economía frente al resto del mundo. Familias y empresas se endeudaron de forma espectacular en el transcurso de la etapa de auge acaecida entre 1997 y 2007. La brecha entre créditos y depósitos la cubrieron las entidades de crédito, bancos y cajas de ahorros, apelando intensamente a los mercados exteriores para atender así a las fuertes demandas de crédito que provocó el auge inmobiliario. El crédito creció impulsado sobre todo por los reducidos tipos de interés vigentes y por las extendidas expectativas de que el fuerte aumento de los precios de las viviendas iba a durar para siempre.

La deuda pública española, que se mantuvo en un nivel moderado en la fase alcista de la economía, ha crecido en 2008-09 como consecuencia del elevado déficit publico sufrido durante los dos años de crisis. Los gobiernos autónomos han contribuido asimismo al aumento de dicha deuda, situación que conocen los mercados de deuda, donde estarán muy atentos al papel de control que pueda desempeñar el gobierno de España sobre el endeudamiento de dichas administraciones territoriales. De un nivel de deuda pública en España que no llegaba al 40% del PIB en 2008 se alcanzará el 70% entre 2010 y 2011, lejos todavía del 85% correspondiente a la media de la Eurozona.

El esfuerzo de reducción del déficit obligará en el caso de España a efectuar reducciones intensas del gasto público de aquí a 2013, lo que ejercerá un efecto deflactor importante sobre el conjunto de la economía. “La cuestión es como lograr que el crecimiento retorne a la economía con la rapidez precisa tanto para impedir la deflación como para que la contracción económica no se lleve el trabajo logrado a través de los ajustes fiscales” (Edward Hugh, “From a greek debt crisis to a eurozone structural one?”, “A fistful of euros. Economics: countries briefing”, 26.marzo.2010).

La recuperación sostenida del crecimiento solo será posible en un contexto de mayor competitividad general. Las exportaciones de mercancías y de servicios suponían en 1997, antes del auge, el 26,3% del PIB de la economía española, mientras que en 2009 dicha participación retrocedió hasta el 23,7%. En realidad el peso de las exportaciones en el PIB creció en España hasta 1999, año en que llegaron a suponer el 29% del PIB. Después de dicho año el descenso acusado de la citada participación reflejó la sustancial pérdida de competitividad que para la economía española supuso el auge antes citado. Este último se apoyó en la expansión de la demanda interna y más concretamente en la fuerte expansión de la construcción residencial.

La menor capacidad de competir de España ha beneficiado a los países con los que se mantienen más intensas relaciones comerciales, como es el caso de Marruecos. En este país se han alquilado miles de hectáreas a productores agrícolas españoles, lo que ha reducido los precios de venta de las producciones equivalentes obtenidas en España. Marruecos ha desarrollado asimismo en Tanger un puerto dotado de una extensa area industrial en la que se ha instalado un número significativo de empresas españolas. Lograr para los puertos españoles un contexto equivalente resulta poco menos que imposible. Ayuntamientos y promotores estan en otra galaxia diferente, reteniendo suelo a la espera de que resuciten los precios de la vivienda, actuaciones que debilitan la capacidad exportadora de España.

No solo fue excesivo el ritmo de construcción de nuevas viviendas en los diez años “de vino y rosas” comprendidos entre 1997 y 2007, sino que con motivo de dicha expansión se expulsaron recursos productivos, desde el ahorro hasta el suelo, desde actividades productivas sostenibles hacia la edificación de nuevas viviendas. Estas últimas irán vendiéndose lentamente y en algunos casos no se ocuparán nunca. España ha sufrido asi un descenso significativo de su producto potencial que llevará tiempo recuperar. En numerosos puntos de España la pregunta que se hace ahora la gente es a que se va a dedicar el enorme stock de albañiles en paro (800.000), en un contexto en el que buena parte de la agricultura y de la industria tienen dificultades serias para competir.

Publicado en El Siglo 12 Abril 2010

Euro área: predicciones

El mercado de la vivienda registró en España una fase excepcional de auge en la década transcurrida entre 1997 y 2007. Los niveles alcanzados por las ventas, viviendas iniciadas, obra construida y aumentos de precios acumulados fueron los más intensos de los que se dispone de información. La recesión sufrida por dicho mercado entre 2007 y el primer trimestre de 2010 ha tenido asimismo una intensidad acusada. El papel desempeñado en dicha fluctuación por la financiación crediticia, en términos de disponibilidad y de coste, ha sido decisivo.

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La izquierda que amó la industria y el ladrillo viejo

Julio Rodríguez López

En los primeros días de marzo se conoció el contenido de la propuesta del gobierno de un Acuerdo Político para la Recuperación del Crecimiento Económico y la Creación de Empleo (APCRE) a las restantes fuerzas políticas. En la Introducción de dicho Acuerdo se subraya el alcance de la destrucción de empleo y de empresas sufrido por la economía española desde el inicio de la crisis. El aumento del déficit y de la deuda pública fue paralelo a dicho proceso. El Acuerdo pretende recuperar el crecimiento y el empleo y avanzar hacia un nuevo modelo productivo.

Las medidas propuestas de incidencia inmediata tienen un evidente aroma keynesiano. Se pretende potenciar por vía fiscal la rehabilitación de viviendas (IVA del 8% y desgravación en el IRPF de hasta el 10% de la inversión) y se extiende la financiación directa del ICO a las promociones de viviendas protegidas destinadas a la venta, así como a las Pymes y a los autónomos. El ICO concederá directamente tales créditos, aunque la comercialización de los mismos se efectuará por medio de “una entidad financiera de ámbito nacional seleccionada por concurso”.

Entre las medidas contempladas para fomentar la competitividad de la economía, destaca el interés por recuperar el peso de la industria en el PIB, ahora en un 15,5%, hasta el 18%. Ello supondría, de conseguirse, un esfuerzo serio de diversificación del tejido productivo. Tras un intenso auge inmobiliario de casi diez años de duración (1997-2007), la actividad productiva se había concentrado en exceso en la construcción, sobre todo en la residencial. España convergió así, no hacia los esquemas propios de Europa Noroccidental, sino hacia el modelo de las autonomías menos desarrolladas (Extremadura, Castilla-La Mancha y Andalucía).

El APCRE subraya el objetivo de reducir el déficit de las administraciones públicas (Estado, Autonomías y Ayuntamientos) desde el 11,4% del PIB en 2009 hasta el 3% en 2013. Esto implica reducir el gasto público en unos 90.000 millones de euros en algo menos de cuatro años. Dicha actuación puede afectar al ritmo de recuperación de la economía, según la composición que presente dicha reducción del gasto. No es seguro que el conjunto del sector privado (familias y empresas) pueda compensar la reducción de la demanda efectiva que el control del déficit puede provocar.

En el subsector de la construcción residencial en España destaca el peso reducido que la rehabilitación de edificios y de viviendas tiene dentro del mismo. En Europa Occidental la rehabilitación llega hasta el 50% de la obra construida en edificación residencial, mientras que en España dicha proporción no supera el 10%. Con más de 25 millones de viviendas familiares y con una proporción de viviendas por hogar (1,5) muy superior a la media de la Eurozona (1,1), parece mas que justificado potenciar la rehabilitación en España.

Pero el que la competencia sobre política de vivienda esté transferida a las autonomías obliga a contar con la colaboración de dichas administraciones públicas para que el plan de rehabilitación citado logre implantarse. A la vista de la difícil aplicación de algunas actuaciones impulsadas desde la Administración General del Estado, parecen necesarios fuertes grados de voluntad y de compromiso políticos para que se creen los empleos previstos con dicha actuación.

Resulta evidente que el ICO deberá hacer un serio esfuerzo de adaptación para servir a los ambiciosos objetivos que se le exigen desde el gobierno. La conversión de dicho organismo en un banco público no debería de rechazarse a las primeras de cambio. En 1991 los seis bancos públicos entonces existentes en España se integraron en Argentaria, entidad que se privatizó en 1998. Tales bancos tenían un perfil medio saneado y en su prolongada historia presentaron escasos ejemplos de financiación a inversiones no solventes. La mayoría de dichos bancos tenían cuentas de resultados bastante positivas, a la vez que contribuían al logro de los objetivos de política económica de los gobiernos.

El reforzamiento contemplado para la industria en el APRCE se apoyaría en un Plan Integral 2020 y en las ayudas a los subsectores de Automoción, TIC, Agroalimentario y Aeroespacial. Será necesario disponer de la colaboración de los municipios para conseguir tal potenciación industrial. Los años de auge del ladrillo “nuevo” han sido testigos de una actitud inmisericorde de las administraciones locales contra la industria, y ello desde sus competencias urbanísticas. Tales actuaciones han ido desde la reducción sustancial de la superficie previamente destinada a polígonos Industriales (palabra esta políticamente incorrecta en los últimos años) hasta la presión directa para que cerrasen fábricas perfectamente sostenibles, y ello solo por su buena ubicación urbanística.

Por una vez, la izquierda en el poder en España pretende ser a la vez keynesiana y racionalizadora de la construcción residencial, al estimular el ladrillo viejo (rehabilitación). Además, también pretende reforzar la presencia de la industria, y hasta aproximarse a una especie de banca pública. Dicha actuación se enfrenta a serios problemas, algunos de los cuales se han comentado antes. “Analizar quién hizo qué en los últimos diez años es mucho menos útil que discutir lo que, en su caso, pueda hacerse en los próximos diez años. A nivel mundial, todos parecen esperar a ver quién flaquea primero y alguien va a cometer un error” (I. Wallerstein, “Greek mess, global mess”, IHT, 2.3.2010).

(El Siglo, 15 de marzo de 2010)

La crisis ha complicado los problemas crónicos de los ayuntamientos

Julio Rodríguez López La dependencia de los ayuntamientos respecto de los ingresos derivados del desarrollo urbanístico se acentuó en la primera década del presente siglo. Los agentes económicos han actuado conociendo que el planeamiento urbanístico se puede modificar, a la vista de la dependencia de todas las administraciones respecto de tales ingresos fiscales. Los convenios urbanísticos se han presentado con frecuencia en el pasado como imprescindibles para financiar la realización de determinadas infraestructuras por parte de los municipios, y ha sido a la sombra de tales convenios donde han tenido lugar los mayores excesos urbanísticos. En ocasiones parece que el comportamiento racional de los ayuntamientos ha sido con frecuencia el de maximizar los ingresos urbanísticos. Ello ha dado lugar a realizar desarrollos urbanos que han afectado por completo a la base productiva de las ciudades y a la calidad de vida de las mismas. Dicha política conduce, en general, a una sobreutilización del suelo, que es un bien escaso y no renovable. La eliminación de la "frontera urbanística” (todo el suelo es urbanizable) no es condición suficiente para estabilizar el coste del suelo. Este último se forma desde el centro a la periferia de las ciudades y depende profundamente de las expectativas de aumento de los precios de las viviendas. El crecimiento del suelo urbanizable no estabiliza el precio del suelo. Este último tiene carácter virtual, dependiente de los precios esperados de las viviendas, de la edificabilidad del solar y de la localización. Se considera excesiva tanto la atención como la dependencia de las haciendas locales respecto de la riqueza inmobiliaria. Se atribuye a los ayuntamientos una cuota de responsabilidad en los altos niveles alcanzados tanto por los costes del suelo como por los precios de las viviendas. Ello sería consecuencia tanto de la fiscalidad que recae sobre la construcción de las nuevas viviendas como por el relativamente frecuente empleo de la subasta en la enajenación de suelo público. Resulta evidente que en los últimos años se sobrecalificó suelo como urbanizable residencial. No hubo escasez de suelo urbanizable calificado en el auge inmobiliario de 1998-2007. El crédito abundante y barato y las amplias expectativas de revalorización fueron las principales causas del intenso auge del mercado de vivienda, que se prolongó unos diez años y al que ha sucedido una crisis acusada en España, derivada en su profundidad de la excesiva asignación de recursos destinada a la construcción residencial. En los últimos años los ayuntamientos han debido ejercer sus competencias en un marco de creciente penuria económica. La descentralización del gasto público se ha efectuado en España desde la Administración General del Estado hacia las Comunidades Autónomas. Ante el ritmo creciente de las necesidades a atender, los ayuntamientos, que son las administraciones públicas más próximas a los ciudadanos, han tratado de resolver los problemas de financiación apelando a la puesta en valor del suelo. La sobrecalificación de suelo urbanizable residencial ha expulsado a otras actividades productivas, con lo que bastantes municipios se encuentran ahora con una proporción elevada del suelo municipal calificada para la futura construcción de unas viviendas de imposible venta. Además, el aumento del desempleo ha arrojado nuevas necesidades a los ayuntamientos, que de algún modo deben de responder a las nuevas exigencias que le llegan de los vecinos afectados por el paro y por las pesadas hipotecas heredadas de los años "barbaros”. En tales condiciones resulta difícil predicarles a los gobiernos locales que actúen con visión de largo plazo en la política de suelo. Con frecuencia los municipios parecen enterarse de que hay una fábrica o un establecimiento industrial relevante cuando este empieza a amenazar con despidos. En todo caso, se debería corregir al alza el reducido peso de los ayuntamientos en el gasto público total. Ello exigiría decisiones políticas tan relevantes como los pactos que ahora se reclaman para solucionar la crisis económica, sin las cuales todo indica que la presente situación de estrechez va a tardar en corregirse. Publicado en Tribuna Municipal 15 Marzo 2010

El mercado de la vivienda en España: previsiones

Entrevista celebrada el pasado 1 de Diciembre de 2009 y donde se realiza un breve recorrido global por la vivienda en España, analizándose la gestación de una burbuja inmobiliaria, comentándose las causas que han llevado a ella y las previsiones futuras en el sector. Se consideran, asimismo, las políticas económicas relacionadas de los Gobiernos: nacional, autonómicos y locales así como las de los Bancos Centrales que han empujado a ello.

Políticas de vivienda con exceso de oferta

La consolidación fiscal no debe frenar el desarrollo

Julio Rodríguez López

El debate celebrado en el Congreso de los Diputados el pasado 17 de febrero sobre la situación económica supuso un cierto alivio para el gobierno. La esgrima parlamentaria del presidente del gobierno y algunos momentos poco afortunados del líder de la oposición han permitido olvidar por unos días hasta los orígenes del citado debate sobre la situación y la política económica de España.

Lo más trascendente ha sido la propuesta del presidente del gobierno de crear una comisión de tres ministros que, en un plazo de dos meses, negociaría con las restantes fuerzas políticas sobre los temas correspondientes a competitividad y empleo, política industrial, consolidación del déficit y, por último, “sistema financiero, estabilidad y crecimiento”. Se advierte el deseo del gobierno de obtener un acuerdo con los partidos nacionalistas CiU y PNV y de dar tiempo a que la economía española presente cifras claras de crecimiento positivo.

El aumento del déficit público, que pasó desde el -4,1% del PIB en 2008 hasta el -11,4% en 2009, unido al endurecimiento de los mercados internacionales para la colocación de la deuda pública, han situado a la reducción del déficit público como el objetivo inmediato y casi absoluto de la política económica en España. Se comenta con menos frecuencia el que, después del primer trimestre de 2008, el PIB de la economía española ha retrocedido en un -4,7% y que, sobre todo, el empleo total de dicha economía ha descendido desde entonces en un -9,3%. Esto ha implicado una reducción del número de puestos de trabajo en 1.552.200 ocupados y un aumento de la tasa de desempleo en más de diez puntos porcentuales.

La reducción del déficit público se considera en general necesaria. Pero no abundan en España opiniones que subrayen la incidencia negativa que sobre el gasto total de la economía puede tener la reducción prevista del gasto público. En esté sentido tiene interés comentar el debate surgido sobre este asunto en el Reino Unido. Unos 20 economistas enviaron una carta recientemente al semanario “The Sunday Times” en la que se exigía del gobierno un ajuste fiscal rápido e intenso, ante el elevado nivel alcanzado en dicho país por el déficit público en 2009 y la previsión de que dicho déficit siga creciendo en 2010.

A la comunicación citada han contestado 67 destacados economistas, por medio de dos cartas publicadas en el diario “Financial Times” de 19 de febrero pasado. En dichas cartas, encabezadas respectivamente por los profesores Layard y Skidelsky, se defiende que el gobierno británico no debe de acelerar el programa previsto de reducción del déficit citado. La reducción del gasto público demandada por los economistas próximos al Partido Conservador no se compensará automáticamente por un mayor gasto del sector privado de la economía, mas bien al contrario.

El mayor ahorro de hogares y de empresas advertido en 2009 y que va a continuar en 2010, implica un menor gasto del conjunto del sector privado. Si desciende abruptamente el gasto público, se puede hacer más profunda la recesión, lo que dificultaría la consolidación fiscal. Los economistas “replicantes” denuncian que el sector conservador ha asumido las opiniones de los mercados financieros, que provocaron con sus errores la crisis financiera que ha sido el origen de la actual recesión. No debe procederse a efectuar reducciones abruptas del gasto público ante la debilidad de la demanda interna y las incertidumbres sobre el futuro de las exportaciones. Lo anterior es coherente con la implantación de un programa riguroso de reducción del déficit público escalonado en el tiempo.

El debate desarrollado en el Reino Unido tiene estrechos paralelismos con la situación actual de la economía y con la política económica a seguir en España. Según las estadísticas derivadas de la Contabilidad Nacional, realizadas por el INE, la caída del producto y de la actividad ha sido moderada en España, pero el retroceso del empleo y el aumento del paro han sido espectaculares. El debate aquí seguido tiende a atribuir la caída del empleo a determinadas rigideces del mercado de trabajo, cuando es evidente el paralelismo de dicho descenso con el del PIB. El desempleo en España tiene sólidas raíces keynesianas y no depende solo de la normativa laboral, como tiende a simplificarse con frecuencia.

El documento elaborado por el Ministerio de Economía (MEH), “Actualización del Programa de Estabilidad, España 2009-2013” supone que las reducciones notables del gasto público para el bienio 2011-12 estarían acompañadas de aumentos más que notables de la demanda del sector privado. Existen demasiadas incertidumbres como para poner en cuestión la composición del crecimiento prevista por el MEH después de 2010. Se trata de conocer los supuestos sobre los que el gobierno ha establecido unas previsiones de crecimiento tan poco pesimistas. La reducción buscada del gasto público no debe reforzar la recesión de la economía.

(Publicado en El Siglo, 1 de marzo de 2010)

Mercados financieros contra economía global

La recesión en el mercado de la vivienda

Julio Rodríguez López

En 2009 se prolongaron las consecuencias sobre el mercado de vivienda de la fuerte restricción crediticia iniciada en el otoño de 2007. En dicho año descendieron de nuevo sobre el año precedente las ventas de viviendas, los precios retrocedieron con aparente moderación y disminuyeron de forma espectacular las iniciaciones de viviendas.

Los bajos tipos de interés y la lenta recuperación de las nuevas concesiones de crédito conformaron una salida de año más animada respecto de los dos años precedentes.

En 2010 subirán las ventas y tocarán fondo las viviendas iniciadas. La reducción del amplio stock acumulado de viviendas nuevas sin vender continuará, siendo la variable impulsora de la política de vivienda y de otras acciones institucionales

convergentes.

La crisis financiera desatada en el verano de 2007, con la consiguiente secuela negativa de liquidez y de solvencia para las

entidades de crédito, provocó un fuerte endurecimiento de la financiación crediticia a hogares y empresas. El contraste con el periodo precedente no pudo ser más sustancial.

Entre 1997 y 2007 el saldo vivo de crédito a comprador de vivienda había aumentado en España a un ritmo medio anual del 20%. En 2008 el ritmo citado retrocedió hasta el 4,5%, y en 2009 fue negativa la tasa interanual de noviembre (-0,1%).

Mientras que entre 2003 y 2007 la cuantía media anual de los nuevos préstamos a comprador fue de casi 140.000 millones de euros, en 2008-2009 la media anual citada se situó en torno a los 80.000 millones de euros. Los procesos de racionamiento del crédito por vías alternativas al precio no habían tenido lugar en España desde hacía veinte años.

La reducción de la financiación crediticia frenó las ventas de viviendas, que disminuyeron entre 2008 y 2009 a un ritmo

anual del 27%. En 2009 el total de ventas se habrá situado en torno a las 415.000 viviendas, el 54% correspondiente a nuevas viviendas y el 44% a usadas. Se está lejos del millón aproximado de ventas registrado en el pico cíclico de 2005. La menor demanda se ha trasladado en su mayor parte a las ventas y a la actividad constructora, pues los descensos sufridos por los precios han sido modestos.

En la estadística de precios del Ministerio de Vivienda, apoyada en las tasaciones, el descenso producido entre el valor máximo alcanzado y el mínimo ha sido en la crisis presente del 10%, equivalente al de la crisis anterior, la de 1990-1991, cuyo alcance en términos de retroceso de la actividad del mercado fue muy inferior. Las menores ventas y la presencia de un stock que al inicio de 2009 se aproximaba a las 900.000 viviendas, provocaron que el mayor peso del ajuste se trasladase a la nueva construcción.

Las viviendas iniciadas han retrocedido en 2008-2009 a un ritmo medio anual próximo al 60%. Así, en 2009 se ha alcanzado el récord anual a la baja de la estadística de viviendas iniciadas (visados de aparejadores): unas 110.000 viviendas, que contrastan con las más de 800.000 iniciadas en 2006.

La abrupta caída de la construcción residencial ha ocasionado un descenso acusado de la inversión en vivienda del -20% en la media del bienio 2008-2009. Dicha magnitud ha efectuado una aportación negativa de casi dos puntos porcentuales al aumento del PIB, el 50% de la caída sufrida por dicho agregado macroeconómico en 2009.

El fuerte retroceso del empleo ha afectado de forma negativa a la demanda de vivienda (no hay nuevos hogares si no hay

empleo). Entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009 el empleo EPA total descendió en España en 1.831.000 ocupados, casi el 9% del total. El sector de la construcción explicó el 53% de dicho retroceso, impulsado sobre todo por el componente de la construcción residencial, que en lo más alto del ciclo llegó a suponer más de la mitad del valor de la obra construida.

Desde el inicio de la crisis, la política monetaria expansiva, junto a los intensos déficits públicos, ha sido el principal componente anticrisis de la política económica.

En dicha política los componentes más destacados han sido los notables descensos de los tipos de interés y las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. La actuación de estos últimos ha compensado en España parte de las consecuencias de la brecha generada entre créditos y depósitos durante el auge. Los moderados descensos de los precios de la vivienda, los menores tipos de interés y los aumentos salariales significativos de 2009 han atenuado la intensidad

del esfuerzo de acceso a la vivienda para aquellos que tengan empleo.

La relación entre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados y el salario medio anual, que había subido desde un valor de 4,30 en 1997 hasta otro de 9,19 en 2007, descendió hasta 7,90 en 2009. De este modo, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda para los nuevos propietarios ha aproximado a la tercera parte de los ingresos en algunas zonas de España, siempre que se disponga de la necesaria financiación crediticia y se mantengan los tipos de interés.

En la segunda mitad de 2009 se han recuperado los nuevos créditos a comprador de vivienda. Se ha advertido una moderada recuperación paralela en las ventas de viviendas, compatible con la importante caída de dichas magnitudes en el conjunto de 2009. Dicha evolución refuerza la previsión de que en 2010 crecerán de forma moderada las ventas de viviendas. La recuperación podría ser más acusada de haber descendido más los precios de las viviendas.

Lo anterior no impedirá que la inversión en vivienda vuelva a descender en más del 10% en 2010. La conversión masiva en vivienda protegida de amplios volúmenes de viviendas en España y las ayudas adicionales a comprador previstas con el fin de bajar el stock de viviendas no vendidas contribuirán más a frenar el descenso de los precios de las viviendas que a estimular la demanda.

La recesión del mercado de vivienda de 2007-2009 habrá durado así más de tres años y la recuperación será lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de interés y a lo que suceda con el nivel de empleo.

El País 14-02-2010

La pesada factura de los mercados de Deuda Pública

Julio Rodriguez López

En la última semana de enero y en la primera de febrero de 2010 se han acumulado las noticias pesimistas sobre la economía española. A la posibilidad de que esta última registre en este año la evolución más negativa entre las principales economías avanzadas se ha unido la fuerte especulación de los mercados contra la deuda de los países del Sur de Europa integrados en la Eurozona. Ello ha situado en primer plano la política económica del gobierno de España, respecto de la cual preocupa conocer cual va a ser el perfil de la misma, a la vista del carácter estabilizador que se derivó de las primeras medidas anunciadas.

En las “Perspectivas Económicas Actualizadas” de enero de 2010, el Fondo Monetario Internacional anticipó que el PIB de la economía española retrocedería en 2010 en un -0,6%. Esto supondría que en este año el comportamiento de dicha economía estará por debajo del crecimiento correspondiente a la Eurozona (1,0%) y al conjunto de las economías avanzadas (2,1%). Los resultados de la Encuesta de Población Activa del INE (EPA) han señalado la continuidad del proceso de destrucción de empleos en España en el último trimestre de 2009. La economía española ha sufrido en dos años una perdida de 1.831.000 puestos de trabajo, de los que casi el 55% corresponde al sector de la construcción. La tasa de desempleo de España se aproximó al 19% en el trimestre citado.

Los datos relativos al mercado de trabajo del mes de enero de 2010 han revelado que la situación del mismo no ha mejorado en dicho mes, sobre todo en el caso de la afiliación a la seguridad social, que volvió a descender con fuerza. El Programa de Estabilidad actualizado del gobierno de España en 2009-2013 ha confirmado que el déficit de las Administraciones Públicas en 2009 se situó en el 11,4% del PIB, déficit bastante superior al 4,1% de 2008. La deuda pública ha alcanzado en España el nivel del 55,2% del PIB al final de 2009, mas de quince puntos por encima del año anterior. La deuda pública de España no es especialmente elevada en términos internacionales, pero si lo es el endeudamiento global de la economía española. El “boom” inmobiliario lo financió en gran parte el resto del mundo y las entidades financieras deberán afrontar los pagos correspondientes durante algunos años.

Junto a dichas noticias relativas a la economía de España, se ha producido en los mercados de capitales un fuerte castigo de los inversores a la deuda pública. Ello ha aumentado la exposición al riesgo de aquellos países en los que ha crecido más el déficit y en los que se han disparado los niveles de deuda pública. La difícil situación de Grecia, que se ha extendido en dichos mercados a los países del sur de Europa, ha coincidido con una fuerte ofensiva contra el euro, que desde una cotización media de 1,44 dólares por enero en enero descendió hasta los 1,37 dólares el 5 de febrero pasado.

El ataque a la crisis iniciada en 2007 descansó en las actuaciones de los gobiernos proclives a un mayor déficit público y en las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. Numerosos países se han endeudado seriamente, en parte para resolver los serios problemas de supervivencia que tuvieron los bancos en el otoño de 2008. Una vez superada dicha situación de emergencia, subsisten las deudas de los gobiernos y los bancos empiezan a mejorar los resultados, aunque el crédito todavía no fluye a un ritmo razonable.

En España, las medidas inicialmente anunciadas por el gobierno, alargamiento de la edad de jubilación desde los 65 a los 67 años, aumento del periodo de referencia para el cálculo de la pensión, ahora en 15 años, y reducción en tres años del gasto público en 50.000 millones de euros, respondían a la mas difícil situación de la deuda española en los mercados. El diferencial de la deuda pública española a diez años con la deuda alemana se ha elevado de forma considerable, aunque no tanto como en los casos de Grecia e Irlanda. La nueva apelación al dialogo social y el anuncio de una reforma laboral atenuada han suavizado el perfil a todas luces estabilizador de las primeras medidas anunciadas por el gobierno.

La política económica española se desenvuelve en el estrecho margen que fijan, por un lado, el castigo que a la deuda pública estan infringiendo los mercados, lo que obliga a ofrecer una imagen de rigor presupuestario y, por otro lado, la necesidad de impulsar un mayor crecimiento a la economía, ante la situación un tanto angustiosa que presenta el mercado de trabajo. Desde los sectores de opinión conservadores se considera que solo una reforma laboral de amplio calado permitiría la recuperación del empleo (Jose Luis Feíto, “Falacias sobre el mercado laboral”, El Mundo, 5.2.2010).

La reducción de los niveles de deuda pasa por recuperar las tasas de crecimiento. Este deberá basarse más que en el pasado en las exportaciones y en la inversión productiva y menos en otros componentes de la demanda interna. (Oscar Fanjul”La política económica: lo urgente y lo importante”. El País, 6.9.2009).El gobierno debe de precisar y de explicar más y mejor su estrategia de salida de la actual situación. Se debe de reorientar el gasto público hacia los componentes más favorables a la ganancia de competitividad de la economía española y, sobre todo, se debe de intentar que la confianza vuelva a instalarse entre los agentes sociales.

(El Siglo, 15 de febrero de 2010)

LA COMUNIDAD DE MADRID TIENE PRISA POR CONSTRUIR

Julio Rodriguez López

Según “El País de las Propiedades”, del pasado viernes 22 de enero, la Comunidad de Madrid pretende reformar la Ley del Suelo y la ley de Disciplina Urbanística “para eliminar trabas al sector inmobiliario y mejorar las leyes que generan conflictos y que no encajan con la nueva realidad”.

El gobierno de Esperanza Aguirre intentó modificar la vigente ley de suelo de la Comunidad de Madrid en la anterior legislatura. Dicha ley procede del periodo de gobierno autonómico del actual alcalde de Madrid, Jose Maria Ruiz-Gallardon. La reforma citada decayó ante la fuerte oposición de amplios sectores de opinión y de los sindicatos de la Comunidad de Madrid, visualizada esta última en el Consejo Económico y Social de dicha autonomía. Dicho proyecto aportaba más facilidades a los promotores para urbanizar y construir, y reducía la obligación de construir viviendas protegidas en los pueblos con menor número de habitantes, que tienen las mayores reservas de suelo.

En los años posteriores al intento citado el gobierno de Madrid ha introducido de forma gradual algunas de las modificaciones perseguidas en el mismo. Para ello ha utilizado sobre todo las leyes de acompañamiento de los presupuestos generales de la Comunidad de Madrid o alguna ley de amplio espectro. El gobierno de Madrid pretende, pues, que en esta autonomía se vuelvan a construir nuevas viviendas a toda costa, con independencia de la necesidad real de nuevas viviendas existente en la misma. Si los ayuntamientos no cooperan con dicho propósito ya se encargará de activar la licencia el gobierno regional, como se ha recogido en un artículo de la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2010.

Los promotores privados asumirán el riesgo de iniciar nuevas promociones, y deberán construir si existen expectativas de venta de las nuevas viviendas, salvo que se pretenda aumentar el actual problema del elevado stock de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2009 se terminaron en Madrid unas 266.000 viviendas, según las certificaciones de fin de obra de los aparejadores, mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción ascendieron a unas 154.000 viviendas, según la estadística de compraventas registradas. De lo anterior se deduce que el stock de viviendas de nueva construcción puede ascender al inicio de 2010 a unas 100.000 viviendas en esta autonomía, al parecer muy concentradas en torno a la autovía de Andalucía, la A-4.

El impacto de la crisis de 2007-2009 se ha dejado sentir en la Comunidad de Madrid. Las ventas de viviendas han descendido desde las 103.000 de 2005 hasta unas 50.000 en 2009. Los descensos de precios de las viviendas han sido más contundentes en Madrid que en el resto de España, casi el 13% en la etapa de crisis, por encima del 10% del conjunto de España. El peso del ajuste ha descansado sobre todo en las viviendas iniciadas de nueva construcción, que desde las casi 66.000 iniciaciones de 2006 apenas superarán las 16.000 en el año 2009.

El que en Madrid existan bastantes viviendas sin vender, nuevas y usadas, no justifica, pues, la prisa del gobierno de esta autonomía en reactivar al subsector de la construcción residencial al margen del mercado. En la autonomía más poblada de España, con 792 habitantes por kilometro cuadrado, casi nueve veces más que la media (92,2), sorprende el empeño por ocupar el territorio con construcciones de difícil viabilidad.

En el segundo semestre de 2009 han mejorado los niveles de ventas de viviendas en Madrid, tras la fuerte caída en los casi tres años previos de crisis, y todo apunta a una ligera recuperación de dichas ventas en 2010. Sin embargo, la situación del mercado de trabajo, donde el número de ocupados ha descendido en un año en 205.100 en esta autonomía (EPA, tercer trimestre de 2009), no parece que el empleo vaya a crecer en 2010 al ritmo preciso para impulsar las licencias de obras con las urgencias anunciadas. Se expulsarán asi otras actividades productivas y se preparará a Madrid para nuevas crisis, además de reducir la calidad de vida de los madrileños.

La vivienda como inversión ha sufrido en la última crisis. En Estados Unidos se la considera como una pésima inversión, dado su carácter indivisible y no diversificado, asi como los altos costes de transacción que conlleva y la asimetría de financiación de la misma, que hace que solo en las fases de expansión esté disponible dicha financiación puesto que los créditos desaparecen en las etapas de crisis (“Fed Economist: Housing is a Lousy Investment”, Wall Street Journal, 5 de enero de 2010). Pero todo ello resulta ser música celestial para el gobierno de Madrid, que ha encontrado en el refuerzo de la construcción de viviendas el nuevo modelo productivo, cuando no su verdadera “raison d`etre”.

El Siglo, 1 de febrero de 2010

2009, un duro mercado de vivienda. Se amplía el espectro de las VPO

Julio Rodríguez López

2009 ha sido un ejercicio negativo para el mercado de vivienda en España. En este año los indicadores más representativos han sufrido descensos interanuales significativos. Todo parece indicar que el punto más bajo de dicho mercado correspondió al 2º trimestre del año, después del cual se advirtieron recuperaciones en las ventas y en los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda. La obra nueva apenas ha reaccionado, con lo que el ajuste del mercado en cuestión está recayendo sobre las iniciaciones de viviendas. El fuerte retroceso de la obra construida ejerce un continuado impacto negativo sobre el empleo en la construcción.

Un descenso acusado de las ventas (-28,8% en enero-octubre, donde destacan las mayores disminuciones de Baleares y Cataluña), un retroceso moderado de los precios de venta (-8% fue la caída interanual de precios en el tercer trimestre), bastante menos acusado que el experimentado en países con ajustes bajistas equivalentes en el mercado de vivienda, y una caída interanual del 60,9% en las viviendas iniciadas, fueron los comportamientos agregados mas destacados de 2009. El saldo vivo del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) descendió en septiembre en un -1,3% sobre el mismo mes de 2008. Destacó el fuerte retroceso del crédito a constructor (-17,6%), mientras que mantuvieron aumentos muy moderados, pero positivos, el crédito a comprador (0,2%) y a promotor (2,9%).

El acusado descenso de los tipos de interés en 2009, unido al moderado retroceso de los precios y a un aumento salarial medio que habrá superado el 3%, ha supuesto un alivio sustancial en el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda para los nuevos hogares. La relación entre el precio de mercado de la vivienda de 90 m2 y el salario medio anual ha descendido a 7,8 veces en el presente año (9,19 en 2007). Antes del inicio del auge, en 1997, dicha relación era de 4,3. Para lograr un mayor descenso del esfuerzo de acceso a la vivienda en España serian precisas caídas aun más relevantes de los precios de venta.

La lenta, pero creciente, recuperación de la actividad crediticia puede apoyar la mejoría en las ventas. Pero un cambio más trascendente del mercado de vivienda requerirá, pues, de unos precios más ajustados y de que se estabilice el nivel de empleo. Los adquirentes inversores tardarán en asomar por el mercado de vivienda. El stock de viviendas terminadas y no vendidas ha debido de seguir aumentando en torno a las 100.000 en 2009.

Las viviendas protegidas se han convertido en el protagonista del fin de año en el mercado de vivienda, a la vista del anuncio de modificaciones sensibles en el contenido del vigente plan plurianual 2009-2012. Según lo anunciado por el Ministerio de Vivienda, se extendería el ámbito de los ingresos familiares con derecho a subsidio en la compra de viviendas protegidas desde los 4,5 IPREM actuales hasta los 7 IPREM (4075 euros/mes, más del doble que el salario medio de España, estimado por el INE en 1776 euros/ mes). Se va a ampliar el tipo de viviendas transformables en vivienda protegida, bastando con que la licencia de obras sea anterior a 1.9.2009, que no se supere la superficie máxima prevista para las viviendas protegidas (de 90 a 110 m2) y que se respeten los precios máximos de estas viviendas. Las viviendas libres asimiladas a protegidas podrán ser propiedad tanto de empresas como de hogares. Parece que, al menos, se mantiene el criterio de que las viviendas que puedan recibir ayudas públicas se destinen a residencia habitual.

El aparente auge de presencia de las viviendas protegidas en la demanda y en la nueva construcción en 2009 refleja más bien la fuerte caída de las viviendas libres. Las viviendas protegidas vendidas y proyectadas han descendido en 2009. La política de vivienda parece reorientarse desde el apoyo al acceso a los hogares con menos recursos hasta el impulso a la venta del amplio stock existente de viviendas terminadas de nueva construcción. Las ayudas directas al alquiler (inquilinos) vuelven a quedar por debajo de las destinadas a la compra, puesto que quienes las perciben no pueden superar los 30 años ni ganar más de 1.833 euros al mes, y la ayuda solo dura cuatro ejercicios. En la ya larga historia de las viviendas protegidas los cambios citados no resultan en el fondo demasiado novedosos, a la vista de los muchos avatares por los que ha transcurrido un sistema que fue hegemónico entre 1960 y 1985 y que hoy aparece del todo puesto en cuestión.

(El País de las Propiedades, 31.12.2009)

2010 - La difícil recuperación

Julio Rodriguez López

2009 fue un ejercicio más normal de lo previsto. El nuevo año 2010 llega en una situación bastante diferente a la de hace doce meses, cuando el temor dominaba la actuación de los gobiernos. Se salió del bache gracias a la respuesta desplegada contra la recesión desde los gobiernos occidentales. “Los bancos centrales rebajaron casi hasta cero los tipos de interés, los de mayor dimensión incrementaron de forma dramática la dimensión de su balance y los gobiernos acometieron amplios programas de estimulo fiscal. Sin tales estímulos, la gran recesión podría haber sido una depresión “(“The great stabilisation”, The Economist, 19.12.2009, Pág. 13).

Se rescataron de la quiebra numerosas entidades financieras, se mantuvo mas entonada la demanda interna gracias a los estabilizadores automáticos y a los programas de gasto público. En menos de dos años los balances de los mayores bancos centrales se han multiplicado por tres o cuatro veces. Las aportaciones de liquidez a las entidades de crédito desde los bancos centrales a tipos próximos al 0% han sido espectaculares.

Gobiernos y bancos centrales hicieron lo que los manuales de Introducción a la Economía consideran como potencialmente inflacionista y poco ortodoxo. Desde el segundo semestre de 2009 numerosos indicadores de actividad mejoraron de forma moderada e insegura en algunos países occidentales. En la Unión Europea destacó el mayor dinamismo de Francia y Alemania. España y el Reino Unido han sido, entre las mayores economías, las más tardías en presentar indicios de recuperación.

La economía española ha sufrido de lleno las consecuencias de la recesión de 2007-2009. Mientras que en la década de auge 1997-2007 el empleo creció en España en una media anual de casi 550.000 nuevos empleos, entre 2007 y 2009 dicha magnitud se ha reducido en más de un millón y medio de puestos de trabajo. La tasa de desempleo se ha aproximado al 18% de los activos en la segunda mitad de 2009.

El “Informe Económico del Presidente”, de diciembre de 2009, señaló al sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario y al descenso de los nuevos préstamos concedidos como los factores claves de la acusada crisis de la economía española. Más de la mitad de los empleos perdidos lo han sido en la construcción residencial. Entre 2007 y 2009 las ventas de viviendas descendieron casi en un 50%. El peso del ajuste ha descansado en el retroceso acusado de la nueva construcción residencial. 2009 ha terminado sin que haya tenido lugar una normalización plena del ritmo de concesión de nuevos préstamos bancarios.

La economía de la provincia granadina ha reflejado el impacto negativo de la evolución general citada. De las estadísticas de afiliación a la Seguridad Social y de la Encuesta de Población Activa se deduce que durante los dos años de crisis el número de empleos ha disminuido en dicha provincia en un 10%, equivalente a 35.000 puestos de trabajo. La tasa de desempleo ascendió al 27,4% de los activos en el tercer trimestre de 2009. En 2008 y 2009 registraron descensos significativos los indicadores correspondientes al turismo (viajeros y pernoctaciones). Las ventas de viviendas disminuyeron en un 40% sobre el nivel de 2007 y, sobre todo, ha resultado espectacular la caída de las iniciaciones de viviendas, que han alcanzado niveles casi insignificantes en la provincia granadina en 2009.

En 2010 se puede recuperar de forma moderada la actividad productiva en España. Para que vuelva a aumentar el empleo será preciso más crecimiento. Esto último exigirá el retorno del crédito a ritmos más normales. Las reformas laboral y financiera anunciadas se desarrollarán con menores tensiones si tienen lugar en un marco de mayor dinamismo de la economía. La consolidación de las cajas de ahorros va a suponer importantes descensos del empleo y del número de oficinas, una vez que el modelo dominante ha sido el de que los procesos de fusión se efectuasen entre entidades de la misma autonomía.

En la provincia granadina ha destacado en 2009 el descenso experimentado por el saldo de crédito al sector privado por parte de las entidades financieras (-1,7%). Esto último confirma que en esta provincia se han sufrido las consecuencias del racionamiento de crédito más o menos vigente desde hace dos años. El apoyo al desarrollo es el mejor papel que pueden asumir las entidades de crédito, una vez superada la profunda crisis financiera de 2007-2008.

En los pasados años de auge no solo creció el subsector inmobiliario en Granada, sino que también aparecieron importantes iniciativas empresariales. Estas últimas pueden reforzarse si, una vez que se va superando el fuerte “bache” que ha supuesto la crisis, se desarrollan políticas económicas y urbanísticas coherentes con el desarrollo firme de nuevos motores del crecimiento. La sostenibilidad de la economía dependerá bastante del papel más o menos proactivo con el desarrollo económico que asuman los gobiernos de las tres administraciones públicas (estatal, autonómico y local) y del apoyo real que de las mismas emane hacia lo que deberían ser los nuevos motores del crecimiento.

(El Ideal de Granada, 3 de enero de 2010)