15 febrero 2010
La recesión en el mercado de la vivienda
Julio Rodríguez López
En 2009 se prolongaron las consecuencias sobre el mercado de vivienda de la fuerte restricción crediticia iniciada en el otoño de 2007. En dicho año descendieron de nuevo sobre el año precedente las ventas de viviendas, los precios retrocedieron con aparente moderación y disminuyeron de forma espectacular las iniciaciones de viviendas.
Los bajos tipos de interés y la lenta recuperación de las nuevas concesiones de crédito conformaron una salida de año más animada respecto de los dos años precedentes.
En 2010 subirán las ventas y tocarán fondo las viviendas iniciadas. La reducción del amplio stock acumulado de viviendas nuevas sin vender continuará, siendo la variable impulsora de la política de vivienda y de otras acciones institucionales
convergentes.
La crisis financiera desatada en el verano de 2007, con la consiguiente secuela negativa de liquidez y de solvencia para las
entidades de crédito, provocó un fuerte endurecimiento de la financiación crediticia a hogares y empresas. El contraste con el periodo precedente no pudo ser más sustancial.
Entre 1997 y 2007 el saldo vivo de crédito a comprador de vivienda había aumentado en España a un ritmo medio anual del 20%. En 2008 el ritmo citado retrocedió hasta el 4,5%, y en 2009 fue negativa la tasa interanual de noviembre (-0,1%).
Mientras que entre 2003 y 2007 la cuantía media anual de los nuevos préstamos a comprador fue de casi 140.000 millones de euros, en 2008-2009 la media anual citada se situó en torno a los 80.000 millones de euros. Los procesos de racionamiento del crédito por vías alternativas al precio no habían tenido lugar en España desde hacía veinte años.
La reducción de la financiación crediticia frenó las ventas de viviendas, que disminuyeron entre 2008 y 2009 a un ritmo
anual del 27%. En 2009 el total de ventas se habrá situado en torno a las 415.000 viviendas, el 54% correspondiente a nuevas viviendas y el 44% a usadas. Se está lejos del millón aproximado de ventas registrado en el pico cíclico de 2005. La menor demanda se ha trasladado en su mayor parte a las ventas y a la actividad constructora, pues los descensos sufridos por los precios han sido modestos.
En la estadística de precios del Ministerio de Vivienda, apoyada en las tasaciones, el descenso producido entre el valor máximo alcanzado y el mínimo ha sido en la crisis presente del 10%, equivalente al de la crisis anterior, la de 1990-1991, cuyo alcance en términos de retroceso de la actividad del mercado fue muy inferior. Las menores ventas y la presencia de un stock que al inicio de 2009 se aproximaba a las 900.000 viviendas, provocaron que el mayor peso del ajuste se trasladase a la nueva construcción.
Las viviendas iniciadas han retrocedido en 2008-2009 a un ritmo medio anual próximo al 60%. Así, en 2009 se ha alcanzado el récord anual a la baja de la estadística de viviendas iniciadas (visados de aparejadores): unas 110.000 viviendas, que contrastan con las más de 800.000 iniciadas en 2006.
La abrupta caída de la construcción residencial ha ocasionado un descenso acusado de la inversión en vivienda del -20% en la media del bienio 2008-2009. Dicha magnitud ha efectuado una aportación negativa de casi dos puntos porcentuales al aumento del PIB, el 50% de la caída sufrida por dicho agregado macroeconómico en 2009.
El fuerte retroceso del empleo ha afectado de forma negativa a la demanda de vivienda (no hay nuevos hogares si no hay
empleo). Entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009 el empleo EPA total descendió en España en 1.831.000 ocupados, casi el 9% del total. El sector de la construcción explicó el 53% de dicho retroceso, impulsado sobre todo por el componente de la construcción residencial, que en lo más alto del ciclo llegó a suponer más de la mitad del valor de la obra construida.
Desde el inicio de la crisis, la política monetaria expansiva, junto a los intensos déficits públicos, ha sido el principal componente anticrisis de la política económica.
En dicha política los componentes más destacados han sido los notables descensos de los tipos de interés y las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. La actuación de estos últimos ha compensado en España parte de las consecuencias de la brecha generada entre créditos y depósitos durante el auge. Los moderados descensos de los precios de la vivienda, los menores tipos de interés y los aumentos salariales significativos de 2009 han atenuado la intensidad
del esfuerzo de acceso a la vivienda para aquellos que tengan empleo.
La relación entre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados y el salario medio anual, que había subido desde un valor de 4,30 en 1997 hasta otro de 9,19 en 2007, descendió hasta 7,90 en 2009. De este modo, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda para los nuevos propietarios ha aproximado a la tercera parte de los ingresos en algunas zonas de España, siempre que se disponga de la necesaria financiación crediticia y se mantengan los tipos de interés.
En la segunda mitad de 2009 se han recuperado los nuevos créditos a comprador de vivienda. Se ha advertido una moderada recuperación paralela en las ventas de viviendas, compatible con la importante caída de dichas magnitudes en el conjunto de 2009. Dicha evolución refuerza la previsión de que en 2010 crecerán de forma moderada las ventas de viviendas. La recuperación podría ser más acusada de haber descendido más los precios de las viviendas.
Lo anterior no impedirá que la inversión en vivienda vuelva a descender en más del 10% en 2010. La conversión masiva en vivienda protegida de amplios volúmenes de viviendas en España y las ayudas adicionales a comprador previstas con el fin de bajar el stock de viviendas no vendidas contribuirán más a frenar el descenso de los precios de las viviendas que a estimular la demanda.
La recesión del mercado de vivienda de 2007-2009 habrá durado así más de tres años y la recuperación será lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de interés y a lo que suceda con el nivel de empleo.
El País 14-02-2010
14 febrero 2010
La pesada factura de los mercados de Deuda Pública
Julio Rodriguez López
(El Siglo, 15 de febrero de 2010)
04 febrero 2010
LA COMUNIDAD DE MADRID TIENE PRISA POR CONSTRUIR
Julio Rodriguez López
Según “El País de las Propiedades”, del pasado viernes 22 de enero, la Comunidad de Madrid pretende reformar la Ley del Suelo y la ley de Disciplina Urbanística “para eliminar trabas al sector inmobiliario y mejorar las leyes que generan conflictos y que no encajan con la nueva realidad”.
El gobierno de Esperanza Aguirre intentó modificar la vigente ley de suelo de la Comunidad de Madrid en la anterior legislatura. Dicha ley procede del periodo de gobierno autonómico del actual alcalde de Madrid, Jose Maria Ruiz-Gallardon. La reforma citada decayó ante la fuerte oposición de amplios sectores de opinión y de los sindicatos de la Comunidad de Madrid, visualizada esta última en el Consejo Económico y Social de dicha autonomía. Dicho proyecto aportaba más facilidades a los promotores para urbanizar y construir, y reducía la obligación de construir viviendas protegidas en los pueblos con menor número de habitantes, que tienen las mayores reservas de suelo.
En los años posteriores al intento citado el gobierno de Madrid ha introducido de forma gradual algunas de las modificaciones perseguidas en el mismo. Para ello ha utilizado sobre todo las leyes de acompañamiento de los presupuestos generales de la Comunidad de Madrid o alguna ley de amplio espectro. El gobierno de Madrid pretende, pues, que en esta autonomía se vuelvan a construir nuevas viviendas a toda costa, con independencia de la necesidad real de nuevas viviendas existente en la misma. Si los ayuntamientos no cooperan con dicho propósito ya se encargará de activar la licencia el gobierno regional, como se ha recogido en un artículo de la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2010.
Los promotores privados asumirán el riesgo de iniciar nuevas promociones, y deberán construir si existen expectativas de venta de las nuevas viviendas, salvo que se pretenda aumentar el actual problema del elevado stock de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2009 se terminaron en Madrid unas 266.000 viviendas, según las certificaciones de fin de obra de los aparejadores, mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción ascendieron a unas 154.000 viviendas, según la estadística de compraventas registradas. De lo anterior se deduce que el stock de viviendas de nueva construcción puede ascender al inicio de 2010 a unas 100.000 viviendas en esta autonomía, al parecer muy concentradas en torno a la autovía de Andalucía, la A-4.
El impacto de la crisis de 2007-2009 se ha dejado sentir en la Comunidad de Madrid. Las ventas de viviendas han descendido desde las 103.000 de 2005 hasta unas 50.000 en 2009. Los descensos de precios de las viviendas han sido más contundentes en Madrid que en el resto de España, casi el 13% en la etapa de crisis, por encima del 10% del conjunto de España. El peso del ajuste ha descansado sobre todo en las viviendas iniciadas de nueva construcción, que desde las casi 66.000 iniciaciones de 2006 apenas superarán las 16.000 en el año 2009.
El que en Madrid existan bastantes viviendas sin vender, nuevas y usadas, no justifica, pues, la prisa del gobierno de esta autonomía en reactivar al subsector de la construcción residencial al margen del mercado. En la autonomía más poblada de España, con 792 habitantes por kilometro cuadrado, casi nueve veces más que la media (92,2), sorprende el empeño por ocupar el territorio con construcciones de difícil viabilidad.
En el segundo semestre de 2009 han mejorado los niveles de ventas de viviendas en Madrid, tras la fuerte caída en los casi tres años previos de crisis, y todo apunta a una ligera recuperación de dichas ventas en 2010. Sin embargo, la situación del mercado de trabajo, donde el número de ocupados ha descendido en un año en 205.100 en esta autonomía (EPA, tercer trimestre de 2009), no parece que el empleo vaya a crecer en 2010 al ritmo preciso para impulsar las licencias de obras con las urgencias anunciadas. Se expulsarán asi otras actividades productivas y se preparará a Madrid para nuevas crisis, además de reducir la calidad de vida de los madrileños.
La vivienda como inversión ha sufrido en la última crisis. En Estados Unidos se la considera como una pésima inversión, dado su carácter indivisible y no diversificado, asi como los altos costes de transacción que conlleva y la asimetría de financiación de la misma, que hace que solo en las fases de expansión esté disponible dicha financiación puesto que los créditos desaparecen en las etapas de crisis (“Fed Economist: Housing is a Lousy Investment”, Wall Street Journal, 5 de enero de 2010). Pero todo ello resulta ser música celestial para el gobierno de Madrid, que ha encontrado en el refuerzo de la construcción de viviendas el nuevo modelo productivo, cuando no su verdadera “raison d`etre”.
El Siglo, 1 de febrero de 2010
19 enero 2010
2009, un duro mercado de vivienda. Se amplía el espectro de las VPO
Julio Rodríguez López
03 enero 2010
2010 - La difícil recuperación
Julio Rodriguez López
Gobiernos y bancos centrales hicieron lo que los manuales de Introducción a la Economía consideran como potencialmente inflacionista y poco ortodoxo. Desde el segundo semestre de 2009 numerosos indicadores de actividad mejoraron de forma moderada e insegura en algunos países occidentales. En la Unión Europea destacó el mayor dinamismo de Francia y Alemania. España y el Reino Unido han sido, entre las mayores economías, las más tardías en presentar indicios de recuperación.
(El Ideal de Granada, 3 de enero de 2010)
31 diciembre 2009
2009 - Un duro mercado de la vivienda. Se amplía el espectro de las VPO
Julio Rodriguez López
(El País de las Propiedades, 31.12.2009)
27 diciembre 2009
Burbujas seguras, crecimiento incierto
Julio Rodriguez López
El panorama de la economía europea tiene algo de primavera incipiente, brillante pero lleno de nubes. Las políticas monetarias y fiscales han presentado en 2009, por lo general, un perfil a todas luces expansivo. Como consecuencia de lo anterior han crecido de forma espectacular los precios de la mayor parte de los activos, sobre todo los bursátiles, mientras que el comportamiento del crédito y del crecimiento de las economías ha sido a todas luces mediocre y deprimido. Esta evolución se ha advertido en la economía española, con el añadido de la impresionante tasa de desempleo de la misma.
Los indicadores correspondientes a los últimos meses de 2009 no han registrado una tendencia clara, sino llena de altibajos. La economía de Estados Unidos presenta algo más de dinamismo, como parece confirmarlo el mayor rebrote inflacionista. El índice de precios de consumo de Estados Unidos aumentó en un 1,8% en noviembre de 2009 sobre el mismo mes del pasado año, mientras que en la Eurozona la variación interanual citada fue del 0,5%.
Tras un inicial protagonismo del gasto publico al inicio de la crisis, sobre todo en lo relativo a ayudas a las entidades bancarias con problemas, el núcleo central de las estrategias anticrisis lo ha sido la politica monetaria abiertamente expansiva seguida por los bancos centrales. Junto al mantenimiento de unos tipos de interés situados a niveles históricamente reducidos, se ha desarrollado a todo gas una política “no convencional”, denominada como de “alivio cuantitativo”, que ha llevado a multiplicar por varios dígitos los balances de los bancos centrales.
Junto a las tasas de aumento espectaculares de dichos balances y de la base monetaria, han tenido lugar profundos cambios en la composición de los mismos. El casi nulo aumento de los saldos de crédito al sector privado por parte de las entidades bancarias refleja la realidad de un multiplicador monetario nulo o negativo. Los bancos centrales han financiado los déficits públicos de forma directa (Estados Unidos) o indirecta (Banco Central Europeo).
Para los gobiernos resulta ventajosa dicha politica monetaria no convencional, puesto que reduce el coste al que tienen que tomar dinero prestado del público para financiar su propio gasto. Sin embargo, todo apunta a que dicho público llegará a pedir una mayor retribución cada vez que preste dinero al gobierno en forma de compras de deuda pública (R. Skidelsky, “El regreso de Keynes”, Critica, 2009, Pag.41).
La continuidad atenuada de dichas políticas cuantitativas en 2010 implica que los bancos todavía no pueden funcionar sin la liquidez subvencionada de los bancos centrales al final de 2009, tras dos años de crisis. Esta situación cambiaria si se reactivase plenamente el mercado mayorista de dinero entre las propias entidades de crédito. Se debaten los riesgos de abandonar la politica de estimulo citada antes de tiempo, considerándose que de dicha política habrá que salir antes de que resulte obvia la necesidad del cambio de perfil de la política monetaria.
Las estrategias anticrisis adoptadas han permitido superar los principales momentos de dificultad sufridos, sin provocar un mayor crecimiento de las economías. Se están superando las consecuencias de la nefasta burbuja inmobiliaria provocando nuevas burbujas. El mecanismo en cuestión resulta algo así como lo de “la mancha de la mora con otra verde se quita” que decía un cante muy popular en España hace más de cuarenta años.
Como se ha indicado en el Informe Económico del Presidente”, la acusada restricción crediticia y el sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario han sido las claves de la crisis en el caso de España. A la vez que las tasas de crecimiento de dicha economía resultan cada vez menos negativas, todavía es intenso el ritmo de descenso del empleo y el nivel de la tasa de paro. Desde el inicio de la crisis, los apoyos al sistema financiero, los créditos ICO (al fin en 2010 prestará directamente el ICO, más vale tarde que nunca) y los dos Fondos Estatales, de Inversión Local y de estimulo a la economía, han sido las piezas más relevantes de la politica anticrisis desarrollada, que ha sido intensa pero no demasiado bien explicada y justificada.
En tiempos de la transición política se pasó por una situación económica difícil, derivada del segundo”shock” del petróleo. Desde los gobiernos de Suarez se lanzaban a la opinión pública abundantes cuadros macroeconómicos, como forma de presentar las medidas adoptadas, que así parecían lucir mas que las abundantes medidas puestas en marcha en la reciente crisis, a las que ha faltado algo de “duende” en la presentación . Al final de 2009 el gobierno de España ha pasado desde el estímulo al intento de estabilización fiscal, en un momento en que los mercados han empezado a preocuparse en serio por los abultados niveles de deuda pública que va a ser preciso colocar en 2010.
El año 2010 se presenta cargado de problemas, que no parecen sin embargo irresolubles. El Euro Barómetro Estándar de la Unión Europea, realizado entre el 23 de octubre y el 18 de noviembre pasados, con un total de 30.238 personas entrevistadas, ha revelado que una mayoría del 51% considera al desempleo como el problema más importante existente en su país, muy por encima de la situación económica (40%).
Unas tasas positivas de crecimiento en algún trimestre de 2010 no implicarán necesariamente la presencia de una recuperación (Samuel Brittan, “Pattern in the eye of the beholder”, FT, 11.112.2009). Incluso con una tasa reducida de crecimiento en 2010 se estaría muy lejos del ritmo medio de aumento del PIB del 3,2% que registró la economía española entre 1997 y 2008. La “brecha” entre el PIB real y el potencial será negativa durante varios años. La estabilización fiscal irá mejor con una economía más dinámica, en la que los aumentos de la demanda se cubran en una proporción mayor que en los últimos años por producción interna, logrando una estructura más diversificada de la oferta productiva.
(El País de los Negocios, 27.12.2009)
15 diciembre 2009
DIFICIL CAMBIO DE MODELO PRODUCTIVO SIN CAMBIOS EN EL URBANISMO
Julio Rodríguez López
Las políticas locales y autonómicas en materia de decisión sobre el destino del suelo mantienen la absoluta prioridad al desarrollo inmobiliario. El déficit exterior reaparecerá con fuerza al primer indicio de recuperación de la hasta ahora decaída demanda interna. La solución a los problemas de la economía española debe favorecer que la recuperación de la demanda se acompañe de mayores niveles de producción interior. Una política orientada hacia el crecimiento debe de estimular el desarrollo de una economía mas diversificada (Martín Wolf, “A weakened Britain enters the post- Thatcher era”, FT, 4.12.2009).
(II)
12 diciembre 2009
10 diciembre 2009
Balance plan nacional vivienda 2005-2008 y novedades 2009-2012
NOTA: Para avanzar y retroceder use la tecla derecha del ratón (situado el puntero en el texto del artículo)
30 noviembre 2009
VIVIENDA: rebotan las ventas, la nueva construcción no reacciona
Julio Rodríguez López
El adquirente inversor tardará en retornar al mercado de vivienda. “No existe ningún motivo racional para esperar que el sector inmobiliario sea, en términos generales, una buena inversión. Solo sucede en ciertas épocas y en determinados lugares” (G. Akerlof y R. J. Shiller, “Animal spirits”, Traducción española de Ediciones Gestión 2000, Barcelona 2009).
De momento, el cambio apuntado en la evolución de las ventas de viviendas frenará el debilitamiento de la situación económica general de la economía española, pero habrá que esperar cierto tiempo a que dicha mejoría se traslade al conjunto del subsector inmobiliario.
(El Siglo 30.11.2009)
28 noviembre 2009
EL ALQUILER EN ESPAÑA: más viviendas y la misma proporción que en el censo de 2001
Julio Rodriguez López
Las propuestas de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) sobre el mercado de vivienda en España han sido objeto de una amplia difusión. Dentro de las mismas destaca la relativa a la conveniencia de concentrar las ayudas públicas en materia de política de vivienda en el segmento de la vivienda en alquiler. Dichas ayudas, según Fedea, se limitarían a los pagos a hogares para soportar el alquiler, pero no incluirían la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Esta opinión se apoyaría en las supuestas experiencias negativas de tales parques públicos, respecto de los cuales la información disponible es dispar y de la que no se deduce una valoración tan negativa.
La Encuesta en cuestión arroja algunas informaciones adicionales sobre los hogares que viven de alquiler en España. Así, el alquiler es una forma de tenencia frecuente entre hogares de cinco y mas miembros (17,4%), entre hogares con el cabeza de hogar en paro (22,4%), entre hogares con ingresos reducidos (9.000 a 14.000 euros/año) También es la forma de tenencia predominante entre los inmigrantes procedentes de fuera de Europa (68,6%) y entre los de Europa (53,3%). La mayor proporción de hogares en alquiler corresponde a las autonomías de Baleares (22,6%) y Canarias (18,4%), con mayor peso del turismo en la actividad económica. La menor presencia se produce en el País Vasco (6,1%). De lo anterior se deduce que entre los hogares que viven de alquiler en España predominan los que acuden al mismo como forma inevitable de alojamiento, aunque es significativa la proporción de los que el titular tiene estudios secundarios de segunda etapa (15,6%) y enseñanza superior (11,4%)..
(Propiedades, El País, 27.11.2009)
19 noviembre 2009
PRESUPUESTOS DE 2010. ESPERANDO A LA RECUPERACION
Julio Rodriguez López