El sector bancario sin Cajas

Balance plan nacional vivienda 2005-2008 y novedades 2009-2012

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VIVIENDA: rebotan las ventas, la nueva construcción no reacciona

Julio Rodríguez López

En el tercer trimestre de 2009 las ventas de viviendas (compraventas registradas) aumentaron sobre el periodo precedente en más de un 10%. El volumen de ventas alcanzado todavía resultó significativamente inferior al del mismo periodo del año anterior. La información sobre el mercado de vivienda en España señala la posibilidad de que las ventas de viviendas hayan “tocado fondo” en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, la mejoría producida en las ventas tardará en provocar una recuperación de la nueva construcción residencial, en tanto persistan unos niveles elevados de viviendas no vendidas y no vuelva a crecer el nivel total de empleo.

Con datos hasta septiembre, todo indica que en España se alcanzará en 2009 un volumen de ventas situado en torno a las 400.000 viviendas. De dicho total de ventas, un 55% serán viviendas de nueva construcción y el resto serán usadas. Desde que en 2005 casi se alcanzó el millón de viviendas vendidas, estimadas a través de los registros de la propiedad, el nivel anual de ventas no ha hecho más que descender, correspondiendo a 2008 y 2009 los retrocesos interanuales mas acusados. La recuperación de las ventas en el tercer trimestre de 2009 ha sido paralela con la evolución de los préstamos a comprador de vivienda, que también han registrado una variación positiva en el trimestre citado, y ello en los indicadores correspondientes al saldo vivo de préstamos y a los nuevos créditos concedidos.

El descenso de la demanda de vivienda en la etapa de crisis se ha advertido sobre todo en la caída citada de las ventas y en el hundimiento de la nueva construcción residencial. El descenso de los precios de las viviendas ha sido moderado, presentando el indicador basado en las tasaciones un retroceso del -9,5% entre el periodo con precios mas elevado (primer trimestre de 2008) y el periodo con precios mas reducidos (tercer trimestre de 2009). Dicha moderación en el descenso de los precios ha contrastado con las disminuciones a todas luces mas intensas registradas en países en los que el ciclo de la vivienda también ha experimentado una fluctuación bajista pronunciada, como han sido los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda.

Desde el lado de los promotores y constructores se ha criticado la calidad de las estadísticas oficiales de precios de la vivienda en España (Ministerio de Vivienda e INE), señalándose con frecuencia que el modesto descenso apuntado por las mismas ha estado por debajo de la realidad. Se ha llegado a decir que tales estadísticas “están haciendo daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país” (Mikel Echeverría, Idealista.com, 20 de noviembre de 2009). Los índices de precios de las viviendas son de elaboración complicada, sobre todo por la continua variación de la composición de la muestra.

Por el lado de la nueva construcción han destacado en España los importantes descensos de las viviendas iniciadas en la fase bajista del ciclo del mercado de vivienda. En el bienio 2008-2009 tales iniciaciones han descendido a un ritmo medio anual del 60%, con lo que en 2009 apenas se iniciarán unas 125.000 viviendas. Esto último implica un contraste más que acusado con las 866.000 iniciaciones de 2006. El volumen de construcción residencial ha descendido en casi un 45% entre 2007 y 2009, lo que ha afectado con intensidad al empleo en la construcción residencial. Dicha magnitud ha retrocedido en 900.000 en los dos años de crisis, según el numero de afiliados a la Seguridad Social en el conjunto del sector de la construcción.

Una hipoteca no se paga con la simple recuperación económica, “sino con una nómina” (K.M. Howley y John Gittelsohn, “U.S. Housing recovery delayed to 2010” Bloomberg.com, 20.11.2009). Solo habrá una recuperación profunda de las ventas de viviendas y descenderá el stock de nuevas viviendas no vendidas en España si se crean nuevos empleos (se han perdido mas de millón y medio en los dos años de crisis) y persiste una recuperación mas entonada de los nuevos créditos a comprador de vivienda.

El adquirente inversor tardará en retornar al mercado de vivienda. “No existe ningún motivo racional para esperar que el sector inmobiliario sea, en términos generales, una buena inversión. Solo sucede en ciertas épocas y en determinados lugares” (G. Akerlof y R. J. Shiller, “Animal spirits”, Traducción española de Ediciones Gestión 2000, Barcelona 2009).

De momento, el cambio apuntado en la evolución de las ventas de viviendas frenará el debilitamiento de la situación económica general de la economía española, pero habrá que esperar cierto tiempo a que dicha mejoría se traslade al conjunto del subsector inmobiliario.

(El Siglo 30.11.2009)

EL ALQUILER EN ESPAÑA: más viviendas y la misma proporción que en el censo de 2001

Julio Rodriguez López

Las propuestas de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) sobre el mercado de vivienda en España han sido objeto de una amplia difusión. Dentro de las mismas destaca la relativa a la conveniencia de concentrar las ayudas públicas en materia de política de vivienda en el segmento de la vivienda en alquiler. Dichas ayudas, según Fedea, se limitarían a los pagos a hogares para soportar el alquiler, pero no incluirían la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Esta opinión se apoyaría en las supuestas experiencias negativas de tales parques públicos, respecto de los cuales la información disponible es dispar y de la que no se deduce una valoración tan negativa.

Importa conocer el alcance real del alquiler en España antes de mantener a fondo dicha discusión. La fuente principal de conocimiento son los Censos de Vivienda decenales, 1950-2001. Estos han revelado que en 1950 había en España más viviendas de alquiler que en propiedad. En las décadas de los años sesenta y setenta se produjeron los aumentos mas destacados de la vivienda en propiedad. El régimen de Franco impulsó la vivienda en propiedad frente al alquiler para dotarse de mayor estabilidad social. En Estados Unidos se opina que entre los elevados niveles de créditos fallidos a comprador de vivienda en 2007 había numerosos hogares que podían resistir el alquiler, pero no acceder a la vivienda en propiedad con crédito. El reducido peso del alquiler en España, lejano del 36,1% de la eurozona, es la resultante de actuaciones políticas encaminadas a la reducción de presencia de dicha forma de tenencia de la vivienda en España, políticas que están cambiando de signo en los últimos años.

Según el Censo de Viviendas de 2001, el número de viviendas de alquiler en España a 1º de noviembre de 2001 ascendía a 1.614.221, el 11,4% de las viviendas principales. Después de dicha fecha se dispone de algunas estimaciones, entre las cuales la más solvente parece ser la correspondiente a la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Esta última se realiza con frecuencia anual, es una encuesta de panel rotante, con un tamaño de 16.000 viviendas, correspondientes a 2.000 secciones censales En la última encuesta, publicada en octubre de 2009 y realizada en el 2º trimestre de 2008, aparece una proporción de hogares que reside en viviendas de alquiler idéntica a la del Censo de Viviendas de 2001, el 11,4%. La cifra absoluta de viviendas de alquiler resulta más elevada, pues dicha proporción implica un total de 1.890.177 hogares residiendo en viviendas de alquiler, casi 270.000 más que en noviembre de 2001.

La Encuesta en cuestión arroja algunas informaciones adicionales sobre los hogares que viven de alquiler en España. Así, el alquiler es una forma de tenencia frecuente entre hogares de cinco y mas miembros (17,4%), entre hogares con el cabeza de hogar en paro (22,4%), entre hogares con ingresos reducidos (9.000 a 14.000 euros/año) También es la forma de tenencia predominante entre los inmigrantes procedentes de fuera de Europa (68,6%) y entre los de Europa (53,3%). La mayor proporción de hogares en alquiler corresponde a las autonomías de Baleares (22,6%) y Canarias (18,4%), con mayor peso del turismo en la actividad económica. La menor presencia se produce en el País Vasco (6,1%). De lo anterior se deduce que entre los hogares que viven de alquiler en España predominan los que acuden al mismo como forma inevitable de alojamiento, aunque es significativa la proporción de los que el titular tiene estudios secundarios de segunda etapa (15,6%) y enseñanza superior (11,4%)..

Junto a la Encuesta de Condiciones de Vida del INE se dispone de estimaciones sobre la evolución temporal del stock de viviendas en 2001-2008 y su composición divulgadas por el Ministerio de Vivienda. Tales estimaciones pueden aproximarse más a la realidad en la estimación del stock total de viviendas existente a fin de cada año que en cuanto a la composición del mismo (viviendas principales, secundarias, vacías, propiedad, alquiler...). A falta de una nueva encuesta de hogares después de 2006 los resultados publicados para 2008 tienen difícil encaje. A la vista del análisis de la información estadística disponible parecen más fiables los resultados de la citada Encuesta del INE, en la que también aparece un aumento de la cifra absoluta de alquileres, aunque la proporción de 2008 siga siendo la de 2001 (11,4%).

(Propiedades, El País, 27.11.2009)

PRESUPUESTOS DE 2010. ESPERANDO A LA RECUPERACION

Julio Rodriguez López

Una vez rechazadas por el pleno del Congreso de los Diputados las enmiendas a la totalidad, el proyecto de ley de Presupuestos Generales del Estado de 2010 ha superado la primera barrera significativa. El debate se ha trasladado a la Comisión de Presupuestos, donde llegarán enmiendas procedentes de todo el espectro político parlamentario. El proyecto de ley citado intenta mantener el núcleo central de las prestaciones sociales y frenar el aumento del déficit. Se confía en que la recuperación llegará en la segunda parte de 2010, aunque del contenido del proyecto de Presupuestos para 2010 no emanen actuaciones de alcance que puedan impulsar la llegada de dicha recuperación.

Es posible que lo prolongado de la presente recesión de la economía española haya acentuado este año el interés por el contenido del próximo presupuesto. Dos años de retroceso del nivel de empleo de la economía suponen un periodo de tiempo suficientemente prolongado como para que salgan a la luz las consecuencias sociales negativas derivadas del abrupto cambio sufrido en el perfil del ciclo. El que la Encuesta de Población Activa del tercer trimestre de 2009 refleje un descenso del empleo de 1.640.000 ocupados en dos años refuerza el interés por lo que puede esperarse de la política económica.

En la documentación que acompaña a los Presupuestos de 2010 destaca, en primer lugar, la fuerte desviación producida entre lo presupuestado para 2009 y la realidad de este ejercicio. Los ingresos no financieros pueden descender en 2009 en un 20,6% sobre lo presupuestado y los gastos no financieros van a superar a los presupuestados en un 22,1%. La recaudación ha descendido de forma espectacular en 2009, mientras que las prestaciones sociales, en especial las ligadas a la cobertura del desempleo, han crecido con intensidad. Lo anterior implica que los “estabilizadores automáticos” han funcionado plenamente en la recesión, con lo que ha crecido sustancialmente el déficit de las administraciones públicas, que no terminará muy lejos del 10% del PIB en 2009 .

De los presupuestos de 2010 destaca, en segundo lugar, el carácter relativamente optimista de las previsiones oficiales sobre el comportamiento de la economía. Tanto el FMI como el Consenso de Previsiones realizado por la Fundación de las Cajas de Ahorros arrojan previsiones de retroceso del PIB y del empleo de España para el próximo año más acusadas que las contenidas en los presupuestos. Destaca sobre todo la previsión relativa a 2010, año para el cual el Ministerio de Economía y Hacienda prevé una caída del PIB del -0,3%, que para el FMI seria del -0,7% y para el citado “Consenso” se situaría en el -0,6%. .

En tercer lugar, lo más destacado de los presupuestos en cuestión son las modificaciones al alza previstas en los impuestos. En 2009 subirán los tipos impositivos relativos a IVA y a retenciones sobre las rentas del ahorro, a la vez que crecerán un 1% los valores catastrales y se eliminará, salvo para los hogares con rentas mas reducidas, la deducción de 400 euros introducida en el Presupuesto de 2009. Dichas modificaciones pueden aumentar los ingresos fiscales en una cuantía equivalente al 1% del PIB.

En los presupuestos de 2010 destacan, entre otros aspectos, el incremento de los gastos de personal en un 2,7%, el crecimiento del 7,7% previsto para el conjunto de los ingresos derivados de los impuestos, el descenso en un -14,9% de la inversión pública, la implantación de un nuevo Fondo de Inversión Local por una cuantía de 5.000 millones de euros y la previsión de aumento de las prestaciones por desempleo en casi un 19%.

De todo lo anterior se deduce que el gobierno pretende mantener el núcleo central de las prestaciones sociales, a la vez que intenta controlar el déficit público en 2010. Se echa en falta, y ello para el conjunto de la política económica, un mayor bloque de medidas destinadas a impulsar el crecimiento en el próximo año. También existe una opinión generalizada de que el nuevo Fondo de Inversión Local se debe de gastar con más racionalidad que el ejecutado en 2009, impulsando la creación de infraestructuras favorables a una mayor capacidad de competir para la economía española.

Se echa en falta, en fin más atención a la oferta productiva y escasean los planteamientos de largo plazo. Destaca en especial lo que se ha calificado como de “debilidad del marco institucional” para atacar a fondo los problemas de la economía (F. Mochon, “La salida de la crisis”, El Notario del siglo XXI, Octubre de 2009). Es posible que los presupuestos de 2010 no tuviesen margen de maniobra para incluir actuaciones de mayor alcance. Habrá que esperar al anunciado proyecto de Ley de Economía Sostenible para realizar una valoración más global del conjunto de la política económica del gobierno de España y, sobre todo, esperar y confiar en que la recuperación se instale en el resto del mundo.

(El Siglo, 2 de noviembre de 2009)

La distancia del poder

Francesc de Carreras

En los últimos años, conforme se desarrollaba el Estado de las autonomías, la idea de que los poderes públicos, para ser eficientes y eficaces, debían acercarse lo más posible a los ciudadanos, se ha convertido en una creencia común, en un tópico más de lo que antes en lenguaje marxista se denominaba "ideología dominante" y hoy suele llamarse "pensamiento políticamente correcto".

La función de las ideologías, como sabemos, es impedir que las personas piensen por su cuenta. Basta instalarse en el interior de una determinada ideología y esta ya tiene respuestas para todo. El esfuerzo de pensar se convierte, por tanto, en superfluo: la ideología piensa por ti. Con decir soy de derechas o de izquierdas, soy liberal o socialista, es suficiente, la conciencia ya se queda tranquila: uno sabe cómodamente quiénes son los suyos y quiénes son los otros. Basta alinearse en un bando cualquiera, no es necesario ejercitar el raciocinio ni molestarse en analizar la realidad: la ideología del grupo te lo soluciona todo. Pero la funesta manía de pensar sigue siendo imprescindible para averiguar el sentido de las cosas y así poder tomar una postura moral ante las mismas, para adecuar nuestra conducta a nuestros valores.

Apliquemos esto a nuestra manera de organizarnos políticamente. Desde los principios de libertad e igualdad que regulan nuestras relaciones de convivencia, qué es lo más adecuado: ¿que los poderes públicos sean cercanos o lejanos? La respuesta ya la hemos dado al principio: depende. ¿Depende de qué? Del tipo de poderes que sean.

Probablemente sólo podríamos dar una respuesta completa analizando caso por caso, cada poder en su contexto concreto. Pero, en líneas generales, quizás debería establecerse un principio: los poderes administrativos lo más cercanos posible, los poderes de control lo más alejados posible. Ejemplos que me parecen obvios: los servicios de recogida de basuras y funerarios deben ser competencia de los ayuntamientos, la planificación hospitalaria y la gestión urbanística de las comunidades autónomas, el poder judicial y la inspección de Hacienda del Estado, la política monetaria y las leyes de la competencia de la Unión Europea. El poder cercano, la autonomía si se quiere, no es un bien en sí mismo, sólo es un bien instrumental: depende para qué.

Para determinadas funciones la distancia del poder es imprescindible. Veamos los casos Millet y Pretoria (aún no sé la razón de este último nombre). Sea cual sea su desarrollo, el primero fue iniciado a instancia de la Agencia Tributaria, de carácter estatal, y el segundo a partir de un procedimiento de investigación en paraísos fiscales llevado a cabo por la Audiencia Nacional. Ambos casos tienen su centro en Catalunya y ambos habían sido denunciados y archivados. ¿No les da que pensar?

LAS PREVISIONES DEL FONDO MONETARIO SOBRE EL MERCADO DE VIVIENDA

Julio Rodriguez López

El Informe de otoño del Fondo Monetario Internacional (World Economic Outlook, Octubre 2009, Capitulo 2) analiza los riesgos previsibles de los mercados inmobiliarios a corto plazo en la escena mundial. En la primera mitad de 2009 los precios reales de las viviendas han descendido en una media del -7% sobre el año precedente en un conjunto de 55 países. Se considera que dichos descensos aun no han terminado y que queda todavía margen para retrocesos adicionales, aunque en algunos casos, como el de Estados Unidos, parece haberse tocado fondo. El estudio del FMI estima el impacto negativo del descenso de los precios de la vivienda sobre el comportamiento de las economías, entre las que España aparece como uno de los países mas afectados.

Se considera que no solo han caído los precios en los mercados nacionales de vivienda, sino que también ha tenido lugar un descenso importante en la actividad de tales mercados. Esto se advierte en la disminución de las ventas y en la caída de la obra construida o inversión en vivienda. En el estudio se señala el 35% de descenso interanual medio registrado en los permisos de construcción en 2009, indicador equivalente a las licencias municipales de obras en España, donde en 2008 el descenso fue de un -58% sobre el año anterior.

El análisis del Fondo Monetario Internacional (FMI) arranca del hecho de que la etapa de expansión de los mercados inmobiliarios anterior a la fase actual de recesión fue extraordinariamente prolongada. De ahí que los descensos de precios que pueden tener lugar en la fase presente de recesión avanzada pueden resultar tanto o más acentuados que los ya experimentados. Según el FMI, las etapas de expansión del pasado en los mercados de la vivienda se prolongaron durante unos 23 trimestres por termino medio, mientras que la pasada etapa expansiva del mercado de vivienda duró 46 meses, justo el doble. El aumento de los precios también fue ampliamente superior, ascendiendo al 124% en los diez años de auge reciente, frente al 50% de crecimiento medio en las fases expansivas.

El FMI estima que en la fase de recesión iniciada en 2007 los precios de las viviendas han descendido, en términos acumulados, en un -20% por termino medio en los países desarrollados, aunque todo apunta, como ya se ha indicado, a que el proceso de descenso de precios no ha terminado. Ante una sobrevaloración tan notable de los precios la corrección tiene que ser necesariamente intensa.

Para anticipar el alcance de las correcciones a la baja de tales precios el FMI emplea cuatro aproximaciones, apoyadas en la comparación de los aumentos recientes de precios con los del pasado. A partir de tales aproximaciones el FMI ha avanzado nuevos descensos de los precios de la vivienda, que pueden resultar más acusados en los casos de Dinamarca, España y Reino Unido.

El trabajo comentado también estima el impacto que sobre la evolución de la economía puede tener un descenso del 10% en los precios de la vivienda. Del trabajo econométrico realizado para 20 economías avanzadas se deriva que las consecuencias serían, en un año, un descenso del PIB real del -2%, una caída del -2,5% en el consumo y un fuerte retroceso, del -15%, en la construcción residencial. La mayor caída del consumo de los hogares se debería a la estrecha relación que en la etapa de auge mantuvieron consumo y precios de las viviendas. Se subraya que los países en los que el sector de la construcción aumentó su participación hasta situarse por encima del 10% del valor añadido, las consecuencias serán mas profundas, citando como ejemplos de una evolución de tal alcance a España, Irlanda y Estonia.

El comportamiento de la economía española en 2009 parece confirmar las previsiones de dicho trabajo de investigación del FMI. Los descensos de los precios de las viviendas aun no ha alcanzado en España al -10% (-9% en el caso del índice de precios de viviendas del INE). Lo anterior viene de nuevo a confirmar que un descenso aun más significativo de los precios de la vivienda facilitaría un ajuste mas rápido del subsector de la construcción residencial en la economía española. Los menores precios podrían animar algo las ventas, con lo que se reduciría el stock de viviendas nuevas no vendidas. Se acortaría así el tiempo de llegada de una recuperación moderada en la actividad y en el empleo.

El Siglo, 19 de octubre de 2009

2009, año de transición en los planes estatales de vivienda

Julio Rodriguez López

Los importantes aumentos de precios registrados en el mercado de vivienda en España al comienzo de la presente década incidieron sobre el contenido del Plan Nacional 2005-2008, establecido en 2005, y también contribuyeron a impulsar la creación del Ministerio de Vivienda en 2004. El Plan citado pretendía reforzar la oferta de viviendas protegidas y acrecentar la presencia de las viviendas de alquiler dentro de las nuevas viviendas protegidas.

Los objetivos de dicho plan cuatrienal fueron de 720.000 actuaciones protegidas, de las que 85.000 serían viviendas de nueva construcción. El Plan 2005-08 estableció nueve actuaciones protegidas y elevó a 30 años el plazo de la condición de una vivienda como protegida. La normativa del Plan citado se modificó parcialmente en 2008, destacando entre tales cambios la introducción de la figura del alquiler con opción de compra, muy del gusto de la presidenta de la Comunidad de Madrid. Dicha actuación de política de vivienda no supone un reforzamiento del alquiler, y viene a ser una formula de acceso diferido a la vivienda en propiedad.

El Plan 2005-08 ha estado vigente entre julio de 2005 y mayo de 2008. Dicho Plan se ha aplicado en dos etapas bien diferentes, por el cambio registrado desde el verano de 2007 en el mercado de vivienda en España. Según el Ministerio de Vivienda, del Plan citado se han financiado unas 658.700 actuaciones de política de vivienda, el 91,5% de los objetivos establecidos en 2005. El grado de cumplimiento ha sido especialmente elevado en algunas actuaciones, como es el caso de la rehabilitación de viviendas, mientras que dicha ejecución ha sido reducida en las viviendas de nueva construcción, en especial en el caso de las viviendas destinadas al alquiler.

Las viviendas protegidas destinadas al alquiler tienen una problemática sensiblemente más compleja que las protegidas destinadas a la venta. El sistema de promoción y venta de viviendas protegidas funciona con fluidez en el caso de la promoción de viviendas destinadas a la venta. Sus orígenes se remontan a los años sesenta, periodo en el que las VPO fueron una de las principales palancas del desarrollismo de la etapa final del franquismo, régimen que no quería saber nada de las viviendas de alquiler.

En la promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler aparecen cuestiones tales como el riesgo de rápida concentración de riesgos en los promotores, el hábito prolongado de las entidades de crédito de financiar promociones de viviendas protegidas para la venta, con subrogación de los compradores en el préstamo a promotor. Dicha mecánica permite a bancos y cajas de ahorros reforzar el número de clientes. También resulta evidente la menor disposición de los hogares al alquiler que a la compra, tras más de cuarenta años de claro apoyo político a la vivienda en propiedad. No resulta, pues, fácil la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler en España, que facilitaría el acceso a la vivienda a amplios segmentos de los hogares con menos recursos, en especial de los de nueva creación.

La presencia de las viviendas protegidas en el mercado de vivienda en España se ha reforzado algo en la segunda parte de la presente década, más como consecuencia de la caída del mercado de vivienda libre que por el propio impulso de la vivienda protegida. Los precios de venta de las viviendas protegidas construidas en el transcurso del periodo de vigencia del Plan 2005-2008 han sido accesibles a los hogares de ingresos medios y bajos en España.

En 2009 terminó la vigencia del Plan citado y se aprobó por el gobierno de España el nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012. Este último, que se ha regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008), pone más énfasis que el precedente en su contribución al mantenimiento de niveles importantes de construcción residencial en España. Los objetivos del nuevo Plan ascienden a un total de casi un millón de actuaciones protegidas, de las que el 35,3%, unas 88.000 viviendas al año, serían viviendas de nueva construcción. El nuevo Plan introduce la posibilidad de que una proporción importante de los préstamos a comprador sea objeto de aval desde el gobierno. Ello implica un serio reforzamiento de las ayudas a los compradores de nuevas viviendas protegidas y de las libres que se transformen en protegidas.

Menos de la tercera parte del objetivo del PEVR 2009-2006 en materia de nueva construcción de viviendas serían viviendas protegidas de alquiler, unas 24.000 al año. Tal objetivo parece modesto, pero aun así será difícil de lograr, a la vista de la experiencia en materia de la promoción del alquiler del plan hasta ahora vigente.

Los citados objetivos generales del nuevo Plan Estatal de Vivienda resultan ambiciosos a primera vista, aunque se debería de hacer un mayor esfuerzo para lograr que el alquiler tenga más peso real dentro de la nueva promoción de viviendas. Por otra parte, resulta escasa la información disponible sobre la ejecución de los planes de vivienda plurianuales. El nuevo Plan debería mejorar en cuanto a capacidad regular y periódica de seguimiento del mismo, con lo que también se conseguiría un mayor interés y conocimiento de la población en lo que se refiere a la politica estatal de vivienda. .

Publicado en El Siglo 5 de octubre de 2009

Elecciones europeas: ganan los conservadores, pero cambia la política económica

Julio Rodríguez López

Los resultados electorales del pasado 7 de junio en la Unión Europea han puesto
de manifiesto un evidente retroceso electoral de los partidos socialistas y
socialdemócratas, mientras que han ganado puntos los partidos conservadores.
Dicho resultado se ha producido a pesar de que la grave crisis económica
mundial ha puesto en cuestión algunos elementos básicos de la política
económica desarrollada en los últimos años.
La desregulación de los mercados en general y del sistema financiero en
particular, la orientación de las políticas fiscales hacia la reducción del peso del
gasto público en la economía, el manejo de los tipos de interés como eje central
de la política económica, la consideración generalizada de que los mercados
tienden a autorregularse... han sido elementos clave de la ortodoxia económica
conservadora dominante desde los años ochenta. Junto a lo anterior, han
predominado los objetivos a corto plazo frente a los objetivos clásicos
(crecimiento, empleo, balanza de pagos, distribución no excesivamente desigual
de la renta nacional).
Sin embargo, las actuaciones desarrolladas para hacer frente a la crisis
económica iniciada en 2007 con “la madre de todas las burbujas globales del
mercado de vivienda” (P. Krugman, The Economist, “Dismal science”, 13 de
junio de 2009), han supuesto una ruptura evidente con la ortodoxia económica
desarrollada durante casi un cuarto de siglo.
Así, desde el otoño de 2008 se ha apelado a mayores niveles de gasto público y
al déficit público creciente para responder a las brutales caídas de la demanda y
de la liquidez bancaria, situación que tuvo lugar sobre todo tras la quiebra del
banco Lehman Brothers en septiembre de 2008. Se han reducido hasta el
mínimo los tipos de interés de los bancos centrales, se han practicado políticas
agresivas de saneamiento de bancos en situación problemática y, por último, se
han aplicado políticas de “alivio cuantitativo”, consistentes en ampliar de forma
sustancial los balances de los bancos centrales.
Con dicha política económica se ha tratado de mantener en pie no sólo la
demanda efectiva y la actividad productiva de la economía, sino que se ha
aportado masivamente liquidez a bajo coste a bancos y a empresas financieras y
no financieras. La política en cuestión ha sido aplicada por numerosos
Gobiernos de diferentes coloraciones políticas. De camino, algunos líderes de
partidos conservadores, como es el caso de Angela Merkel en Alemania y de
Nicolas Sarkozy en Francia, no han ocultado sus críticas a los excesos del
capitalismo anglosajón.
El análisis empleado para racionalizar el ataque a la crisis recuerda bastante a lo
más esencial de las recomendaciones de Keynes y de Minsky para superar las
crisis del pasado: la actividad y el empleo dependen de la demanda efectiva,
dentro de la cual la inversión depende sustancialmente de los tipos de interés y
de las expectativas. Los salarios nominales son rígidos a la baja. Demanda
efectiva, salarios nominales y el nivel de empleo determinan los salarios reales.
La deflación salarial conduce a una menor demanda y a menores niveles de
actividad y de empleo.
El capitalismo resultante tras la superación de la crisis tendrá sin duda mayores
niveles de regulación, en especial dentro del sistema financiero. Se ha evitado la
depresión, pero el crecimiento previsto para la fase de recuperación parece va a
ser demasiado débil como para mejorar a corto plazo la penosa situación del
empleo en los mercados de trabajo.
“Keynes pensaba que el capitalismo, si se le sabe llevar, puede ser efectivo en la
consecución de los objetivos económicos... El logro de un nivel satisfactorio de
empleo es el concepto más ideológicamente consistente de la ‘Teoría General’
de Keynes”. (Joan Robinson, “Filosofía económica”, Gredos, 1966). Los
votantes, como Keynes, no parecen querer desmontar del todo el capitalismo,
aunque abominen de los aspectos más abusivos de lo que hay ahora; y aunque
se considere normal, tras la crisis, la realización de amplias reformas
institucionales, entre las que destaca la conveniencia de unos mecanismos
reguladores y de una supervisión bancaria y financiera cada vez más globales.
Los votantes prefieren alcanzar las ventajas de la globalización a la vez que
buscan seguridades contra las consecuencias de la integración económica. Ante
una crisis tan grave como la desatada en el verano de 2007, faltó una propuesta
desde el centro-izquierda político promoviendo una distribución mayor de las
oportunidades de la globalización (Ph. Stephens, “Crisis? The market confounds
the left”, FT, 12 de junio de 2009). Pero sobre todo en la izquierda política sigue
faltando convicción y un propósito decidido y no vergonzante de hacer frente a
los nuevos problemas, reduciendo el alcance de los mismos. En lugar de
limitarse a ofrecer certezas y garantías supuestamente tranquilizadoras.
Publicado en El Siglo

Observatorio Inmobiliario

El colapso de la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias

Julio Rodriguez López[1]

La última burbuja inmobiliaria de la economía española tuvo lugar entre 1997 y 2007. En 2005 se alcanzó el máximo nivel de ventas de viviendas (987.500). En 2006 se registró el nivel más elevado de viviendas iniciadas (865.600) y en el primer semestre de de 2007 se logró el más alto nivel de construcción residencial, el 9,3% del PIB. Los precios de las viviendas crecieron en dicha década un 195%, lo que implicó un aumento medio anual nominal del 11,4%. En 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados, frente a los 9,2 salarios de 2007. Entre 2007 y 2009 el perfil del mercado de vivienda ha registrado un cambio espectacular, destacando la intensidad del ajuste a la baja de dicho mercado en un contexto de crisis económica generalizada.

El contexto social de la etapa 1997-2007 fue de amplia complicidad social en los excesos entonces producidos de construcción de nuevas viviendas. Aparentemente, todos los agentes sociales ganaban con el continuo subir de los precios de las viviendas y del suelo, sobre todo las Administraciones Públicas más favorecidas por el proceso. En el periodo citado se duplicó el PIB por habitante de España y se registraron importantes niveles de inmigración. Tales flujos migratorios fueron primero consecuencia y después causa de más construcción residencial. El “círculo virtuoso” descrito parecía iba a durar para siempre.

La burbuja inmobiliaria de la primera década del siglo XXI es uno de los ejemplos históricos más destacados entre las burbujas especulativas sufridas por la humanidad. Los tulipanes holandeses del siglo XVII, las acciones de la Compañía de los Mares del Sur en el Reino Unido en el siglo XVIII, son algunos de los fenómenos especulativos desarrollados hace más tiempo. La pasada “manía de las hipotecas” tiene mucho en común con la “manía de los tulipanes”.

Desde numerosos trabajos de investigación se advirtió que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podría terminar en una burbuja, con unas consecuencias poco agradables. El Fondo Monetario Internacional anticipó en 2003 que las burbujas inmobiliarias tienen un impacto más negativo sobre la actividad y el empleo que las producidas en el mercado de acciones.

En España resultó pionero el trabajo publicado por la revista “Situación Inmobiliaria”, del BBVA en octubre de 2003. Dicho trabajo lo publicó un equipo dirigido por el actual ministro de Industria, Miguel Sebastian, y en el mismo se estimaba en un 28% la sobrevaloración del precio de la vivienda por aquel entonces. Desde dicho año las opiniones sobre la situación del mercado de vivienda se dividieron entre los que defendían la existencia de la burbuja y los que negaban la existencia de la misma.

Estos últimos justificaban los aumentos continuados de los precios de la vivienda por el funcionamiento de las variables básicas. Se citaba con frecuencia en España a la reducción del tamaño de los hogares como variable decisiva de la mayor demanda. La justificación del aumento permanente de los precios de las viviendas se sustentaba en algunos mitos populares, como los de que “el precio de la vivienda no puede bajar”, y el que repitió un anuncio de radio, “no tire el dinero, compre”.

Una encuesta realizada en Estados Unidos en 2003 por los economistas Karl Case y Robert Schiller demostró que el 50% de los adquirentes de vivienda lo hacían para invertir, estimulados por los altos y continuados aumentos de los precios de las viviendas. La presencia de inversores entre los compradores de viviendas en España está más que confirmada, en especial entre los adquirentes extranjeros, a los que la propaganda presentaba como futuros habitantes permanentes de España.

No hubo en el pasado en España una fase tan prolongada de aumento constante de los precios y de las viviendas iniciadas (más de 6 millones en la década citada) como la de 1997-2007. Con frecuencia se apeló a la demografía como justificante del mantenimiento de un alto volumen de construcción residencial. Pero las estimaciones de la creación de hogares no pueden apoyarse solo en la demografía, puesto que en ausencia de nuevos empleos ni se forman hogares ni se adquieren viviendas. Se produjo, en fin, una fuerte canalización de recursos hacia el mercado inmobiliario, en especial en materia de suelo y de crédito, lo que iba a afectar de forma negativa a la capacidad de competir de la economía española.

La política de suelo de los gobiernos del Partido Popular (1996-2004) fomentó las expectativas de crecimientos permanentes del precio de la vivienda. Había que aumentar a toda costa el suelo urbanizable, se decía en el preámbulo del R.D. 6/1998, para así bajar el precio del suelo y de la vivienda. Nunca se calificó tanto suelo como urbanizable y nunca subieron tanto los precios de las viviendas. La debilidad de las haciendas locales, donde tienen un alto peso los tributos ligados al mercado de vivienda (35%-40%), llevó a los ayuntamientos a calificar el máximo posible de suelo como urbanizable residencial.

En el verano de 2007 se inició la crisis financiera. En Estados Unidos se advirtió que se había concedido un volumen elevado de nuevos préstamos a compradores de vivienda no solventes y que buena parte de tales créditos, “empaquetados” en productos financieros estructurados, se habían vendido en todo el mundo. A partir de dicha fecha numerosas entidades de crédito descubrieron que habían colocado su tesorería en auténticos productos “basura”. La crisis financiera subsiguiente tuvo una buena parte de su origen en los excesos del mercado inmobiliario y en los excesos de la innovación financiera. De la crisis financiera inicial del verano de 2007 se pasó a una crisis económica generalizada posterior, que alcanzó los momentos más dramáticos en el último cuatrimestre de 2008, coincidiendo con la quiebra del banco Lehman Brothers y con la imprescindible intervención pública de la aseguradora AIG. En el verano de 2009, dos años después del inicio de la crisis, la economía mundial no ha experimentado aún una recuperación significativa, con el consiguiente impacto negativo sobre los niveles de empleo.

En España los precios de las viviendas (se emplea el Indice de Precios de Vivienda del INE, apoyado en los precios declarados en las escrituras de compraventa intervenidas por los Notarios) han descendido en un -8,6% entre el momento más elevado de los mismos (tercer trimestre de 2007) y el más reducido (primer trimestre de 2009). Dicha disminución ha sido moderada, lejana de ajustes del -30% como los sufridos en Estados Unidos y en el Reino Unido, aunque suficiente para refutar la falacia consistente en que los precios de las viviendas no pueden bajar. Cuanto más rápido sea el ajuste a la baja de los precios, mas pronto se hará el ajuste en el mercado de vivienda y la corrección necesaria descansará menos en el retroceso de las ventas y de las viviendas iniciadas.

La pasada etapa de auge del mercado de vivienda no ha sido la primera ni tampoco será la última por la que pase la economía española. En tiempos de la peseta, unos déficits externos muy inferiores a los de 2007 forzaban a desarrollar políticas de carácter estabilizador para corregir el desequilibrio externo. El euro hizo innecesario acudir a dichas medidas. La financiación externa permitió a las entidades de crédito cubrir una tan intensa expansión de la construcción residencial. El saldo del crédito de las entidades financieras llegó a situarse en España en 2007 muy por encima del saldo de los depósitos. Con la crisis ha resultado preciso devolver al resto del mundo buena parte de dicha financiación externa en 2008-2009, lo que, junto a otros factores, ha frenado seriamente el aumento del crédito interno.

Al auge inmobiliario más largo en la historia de la economía española le ha sucedido una intensa corrección a la baja del mercado de vivienda y del conjunto de la economía española. La “miopía del desastre” es posible que conduzca en los próximos años a nuevas situaciones de este tipo. La dura “cuaresma” derivada del “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria puede vacunar durante una larga temporada frente a nuevas tentaciones especulativas, lo que hasta impulsaría la capacidad de competir de la economía española.

[1] Ex presidente del BHE y de Caja Granada

Publicado en la revista Temas de Agosto 2009

Dos largos años de crisis económica

Julio Rodriguez López

En el verano de 2009 se van a cumplir dos años desde el comienzo de la presente crisis económica. La crisis tuvo un origen acusadamente financiero y provocó en poco tiempo una restricción notable de la oferta de crédito. Se advirtió en principio una notable pérdida de valor en activos importantes de los balances bancarios. Después, el perfil bajista se fue extendiendo desde la construcción residencial a todas las actividades productivas. La inflación cedió a la baja de forma contundente en el segundo semestre de 2008. El cuarto trimestre de 2008 y el primero de 2009 han podido ser los momentos de mayor descenso de la actividad productiva y del empleo. Pero la fase más delicada de la presente crisis correspondió al periodo septiembre-octubre de 2008, cuando tuvo lugar la quiebra del banco Lehman Brothers y la necesaria intervención pública de la aseguradora AIG.

Desde el otoño de 2008 la política económica seguida frente a la crisis, más definida en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido que en la UE, parece haber frenado el deterioro de la actividad productiva y de la demanda en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, las expectativas globales distan de estar despejadas y nada puede asegurarse sobre el comportamiento futuro de la economía mundial. Según el FMI, el PIB mundial descenderá en 2009 sobre el año precedente en un -1,4% y lo hará con más intensidad en los países desarrollados (-2,8%). En 2010 puede tener lugar un crecimiento positivo, que todo indica será muy moderado, lo que apunta a una reducción del producto potencial de numerosas economías.

La política económica seguida desde el otoño de 2008 debe mucho en su contenido a lo aprendido de los errores cometidos por la política seguida en la crisis mundial de 1929. Se han adoptado actuaciones de acusado perfil keynesiano y otras inspiradas en la interpretación de la crisis contenida en los trabajos de Milton Friedman y Anna Schwarz. Destaca la realidad de una política monetaria absolutamente expansiva: unos tipos de interés próximos al 0%, unos aumentos intensos del balance de los bancos centrales (“alivio cuantitativo”), que han supuesto fuertes aportaciones de liquidez a bancos y a empresas no financieras.

Se han realizado asimismo por los bancos centrales adquisiciones de volúmenes importantes de deuda pública, así como de activos del sector no financiero en algunos casos. Lo anterior ha conducido a fuertes aumentos de la circulación fiduciaria, lo que hubiese parecido imposible hace poco tiempo, a pesar de lo cual no se ha recuperado un flujo normal de la actividad crediticia, aunque también es evidente la debilidad de la demanda de crédito..

Junto a la política monetaria expansiva, la política fiscal ha superado el impulso de los estabilizadores automáticos. El fuerte aumento de los déficits públicos en 2008-2009 sirvió, entre otros objetivos, para salvar a numerosas entidades financieras. En 2009 serán frecuentes deficits públicos próximos al 10% del PIB, lo que provocará volúmenes importantes de emisiones de deuda pública en 2010. Para evitar mayores déficits, o se elevarán algunos impuestos en el próximo año o se realizarán reducciones drásticas del gasto público en los presupuestos públicos.

Se ha advertido la conexión entre las importantes subidas de las cotizaciones de los valores bursátiles en el segundo trimestre de 2009 y la política monetaria desarrollada. La mejoría de los resultados de las encuestas relativas a las expectativas empresariales y de los hogares pareció favorecer un clima favorable a la recuperación. Sin embargo esta última no se ha dejado sentir en los indicadores de demanda y de actividad. Las expectativas sobre la evolución de la economía en los próximos meses dependerán sobre todo del comportamiento de los resultados empresariales en el segundo trimestre de 2009.

En el verano de 2009 persiste un débil crecimiento del crédito, las quiebras empresariales se han hecho frecuentes y ha crecido la morosidad de las carteras de crédito de las entidades financieras. La mayor prudencia de empresas y de hogares, visible en el rápido proceso de desapalancamiento financiero, ha contribuido a deprimir seriamente la demanda efectiva, con lo que se han reducido los desequilibrios de balanza de pagos en algunas economías.

El negativo comportamiento del mercado de trabajo en Estados Unidos en junio de 2009 ha supuesto un fuerte contratiempo al contexto derivado de la evolución alcista de la bolsa entre marzo y junio de 2009. En dicha economía la tasa de desempleo llegó al 9,5% en junio, cundo se esperaba un 8% de desempleo para los últimos meses del año. Es posible que la recuperación de 2010, que el Fondo Monetario atribuye sobre todo al dinamismo de los países emergentes, está siendo precedida por una coyuntura incierta antes de que se fortalezca la actividad productiva.

Resulta imprescindible la normalización de los sistemas bancarios, de forma que lo resultante mejore y elimine algunas prácticas del mundo anterior a la quiebra de Lehman Brothers. La política económica oscilará entre las presiones procedentes de los temerosos de la deflación, por una parte, y de los que evocan el potencial inflacionario que encierra el núcleo duro de la política económica desarrollada. De hecho se están atacando las consecuencias de la”madre de todas las burbujas inmobiliarias” con actuaciones proclives a nuevas y próximas burbujas a corto plazo.

En las recientes previsiones del Fondo Monetario para la economía española (descenso del PIB en un 4% en 2009 y de un -0,8% en 2010) destaca el que sitúe el comportamiento de dicha economía por debajo de la Eurozona en 2010 (-0,3%). Entre 2008 y 2009 el descenso de la obra construida en la construcción residencial ha quitado casi 3 puntos al crecimiento del PIB, detracción que solo encuentra un equivalente en el caso de Irlanda. El elevado stock de viviendas no vendidas ha incidido de forma muy negativa sobre la nueva construcción residencial. Al cierre previsible de la cuestión de la financiación autonómica y al logro de una mayor fluidez de los ritmos crediticios debe suceder un cierre positivo de la negociación social, así como un intento serio de diversificación de la actividad productiva desde el gobierno, lo que obliga a modificar la financiación local.

Publicado en El Pais de los Negocios 26-julio-2009

La recuperación económica tarda en llegar

Julio Rodriguez López

En las últimas semanas de junio de 2009 el contexto económico general parecía anunciar una recuperación de la economía mundial a partir del segundo semestre de este año. Los precios del petróleo habían llegado a superar los 70 dolares por barril, los tipos de interés a largo plazo apuntaron al alza y el dólar se había debilitado de forma significativa. Dicha evolución parecía anunciar un retorno a la normalidad por parte de la economía mundial. Las más que expansivas políticas monetarias desarrolladas por los bancos centrales, en especial por parte de la Reserva Federal, del Banco de Inglaterra y también por el BCE, parecían haber espantado el espectro de la depresión.

En un año el balance de la Reserva Federal de Estados Unidos creció en más de un billón de dólares. Junto a la fijación de tipos de interés próximos al 0%, las medidas de “alivio cuantitativo” y la monetización de los deficits públicos implicaron la aportación desde los bancos centrales y desde los gobiernos de amplios volúmenes de liquidez. Tales aportaciones permitieron un excepcional segundo trimestre de 2009 para los mercados bursátiles, a la vista de los aumentos espectaculares de los precios de las acciones registrados en dicho periodo.

Pero la fuerte aportación de liquidez efectuada desde el sector público no se tradujo en el restablecimiento de unos ritmos normales de nuevos créditos al sector privado de la economía. La realidad de un importante racionamiento de crédito desde los sistemas bancarios, el aumento del desempleo, la abundancia de quiebras empresariales, el debilitamiento de la demanda interna derivado de la cauta actitud de empresas y de hogares, que han reducido de forma sustancial los niveles de apalancamiento financiero, han contribuido a frenar la recuperación. La débil solvencia de numerosas entidades de crédito ha contribuido a reducir la oferta de crédito, persistiendo el carácter “zombi” en la práctica diaria de de numerosas entidades financieras.

Dicho proceso ha resultado bastante más acusado en la Unión Europea y en la Eurozona que en Estados Unidos. La persistente actitud aislacionista dominante ha contribuido a que la salida de la crisis esté resultando más problemática en Europa que en Estados Unidos. A pesar de lo anterior, la publicación de los datos relativos a la situación del mercado de trabajo de Estados Unidos a fines de junio de 2009 ha supuesto la perdida de seis millones de empleos en dicho país desde el inicio de la crisis. Además, las empresas están intentando reducir la duración de la jornada de trabajo, todo lo cual incide de forma negativa sobre los ingresos de los asalariados, deprimiendo más el consumo familiar.

Tras la citada publicación de los datos sobre el mercado de trabajo norteamericano se han precipitado los indicios de empeoramiento de las expectativas. El dólar ha vuelto a subir en la segunda semana del mes de julio, los precios del petróleo han bajado de los 60 dólares/barril, los tipos de interés a largo han bajado de nuevo y hasta la bolsa ha frenado el alza prolongada del segundo trimestre de 2009.

De nuevo se ha dejado sentir el comentario pesimista de Roubini: en algún momento de 2010 la tasa de desempleo de Estados Unidos puede situarse en el 11%. El stock de viviendas no vendidas es tan elevado en dicho país que será necesario dejar de construir nuevas viviendas durante un año para desprenderse de un volumen tan alto de viviendas no vendidas (N.Roubini, RGE, “U. S. job repport suggests that green shots are mostly yellow weeds”, 2.7.2009).

El cambio momentáneo de las expectativas ha coincidido con la publicación de las previsiones del Fondo Monetario Internacional el pasado 8 de julio. El PIB de la economía mundial caerá en un -1,4% en 2009 y crecerá en un 2,5% en 2010, destacando el perfil más dinámico de las economías emergentes, que pueden crecer en un 4,7% en el próximo año. En dichas previsiones se han revisado ligeramente a la baja las correspondientes a España, para cuya economía se prevé un descenso del PIB del 4% en 2009 y un nuevo y ligero retroceso del -0,8% en 2010.

Los dos años de recesión comprendidos entre agosto de 2007 y el verano “barbacoa” de 2010 se están dejando sentir. Una crisis financiera resulta más difícil de superar que las crisis tradicionales de la posguerra mundial. Estas últimas correspondieron a ciclos de existencias o a frenos al crecimiento introducidos por los responsables de la política económica para reducir el clima inflacionista. Sería también conveniente que la política económica se coordinase mas al menos a nivel de los estados miembros de la Eurozona y que se normalice del todo la situación de los sistemas bancarios para que la recuperación, aunque sea con altibajos, empiece a advertirse en los desolados paramos europeos.

Publicado en El Siglo, 20 de julio de 2009

ECONOMIA ESPAÑOLA: entre las exigencias de coyuntura y el cambio de modelo

Julio Rodríguez López

“Incluso si la economía comienza a recuperarse a fin de año, como ha previsto el Banco de Inglaterra, no se espera que el desempleo deje de crecer hasta bien avanzado el año 2010” (The Economist, “A flood of misery”, 21.3.2009). Los británicos llegaron en febrero de 2009 a la cifra de 2 millones de parados en el Reino Unido, el 6,5% de los activos, la tasa mayor de paro en aquel país desde 1997.

En España, en el mismo mes de febrero pasado, se alcanzó la cifra de 3.482.000 parados registrados, equivalente al 15% de los activos. La afiliación a la Seguridad Social descendió en un año en 1.100.400, un -5,7% sobre el total de afiliados en el mismo mes del pasado año. Los mayores retrocesos interanuales tuvieron lugar en la construcción (-21,4%) y en la industria (-8%). Esta vez el aumento del paro, aunque se inició en el segmento de la construcción residencial, no se está limitando a algún sector específico o a algún territorio determinado, sino que está afectando por igual a todas las ramas de actividad y a todo el territorio nacional.

En una recesión generada sobre todo por la restricción crediticia el daño se ha extendido a todo el sector privado de la economía y también se va a dejar sentir en numerosos gobiernos locales. Estos últimos no podrán mantener en muchos casos las plantillas de las que se han dotado en los generosos años que terminaron en 2007. Se trata ahora , en primer lugar, de frenar el deterioro de la situación del empleo y, después, resulta preciso impulsar el tan traído y llevado cambio de modelo productivo.

La actual política económica, además de mantener intactas las prestaciones sociales y dejar que actúen los estabilizadores automáticos de la economía, se está apoyando, entre otros aspectos, en las ayudas a las entidades de crédito para mejorar su liquidez, en las abundantes líneas de liquidez abiertas en el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y en el plan de inversiones locales, además de mantener elevado el ritmo general de inversiones publicas.

El aumento de la morosidad y la necesidad de reforzar la solvencia puede impulsar procesos de fusión en el sistema financiero. Costará más de un disgusto a los gobiernos autonómicos el renunciar a las sedes de las cajas de ahorros resultantes. Sin embargo, carece de sentido mantener sin fusionar a entidades necesitadas posiblemente de refuerzos de liquidez y de solvencia, como si la imagen de la autonomía respectiva dependiese del futuro de las cajas de ahorros con sede en las mismas.

Por otra parte, el hecho de que la mayor parte de las líneas de créditos del ICO se desarrollen necesariamente a través de las restantes entidades del sistema financiero es posible que reduzca la agresividad de dichas líneas en tiempos de crisis. Al menos las líneas relativas a Pymes y a vivienda protegida deberían desarrollarse directamente entre el ICO y las empresas. En este tipo de préstamos existe la amplia experiencia histórica del pasado Crédito Oficial hasta 1991, que con una reducida red de oficinas llevó sus préstamos hasta la isla del Hierro, que ya es decir. En las inversiones públicas se deben de priorizar las que más contribuyan a mejorar la competitividad de la economía.

Y de paso habrá que “ir sembrando” para que cambie el modelo productivo en una línea de mayor diversificación y mas capacidad de competir. El enorme déficit de la balanza de pagos corriente viene a recordar la falta de competitividad de la economía española y la profunda dependencia del ahorro exterior para financiar la inversión en España. Entre 1997 y 2007 el sector de la construcción vio crecer en unos seis puntos porcentuales su participación en el PIB y en el empleo total de España.

La suma de agricultura e industria, incluida energía, suponía en 1997 el 25% del PIB, mientras que en 2007 dicha participación había retrocedido hasta el 18,3%. En 1997 la balanza corriente de España con el resto del mundo arrojaba un superávit del 2,1% del PIB, mientras que en 2007 el saldo de dicha balanza era del -10,1% del PIB. Se había crecido a un alto ritmo, pero se había perdido competitividad a todas luces.

Los negativos resultados de 2008 revelan que el ajuste se ha iniciado en la economía española y que la caída de la demanda interna se está compensando con un comportamiento más dinámico de las exportaciones. Pero el ajuste es todavía lento y hay que atender al candente problema que supone el deteriorado mercado de trabajo. De persistir la situación es posible que no quede más remedio que pactar un nuevo impulso interno a la política económica con la oposición. Esta última, aparte de jalear las cifras de desempleo no parece tener demasiadas ideas para mejorar la situación y de paso cambiar la composición de la oferta productiva de España.

EL VULNERABLE SECRETO DE LA VPO

Julio Rodríguez López

La vivienda protegida, denominada popularmente como VPO, es el instrumento más conocido, aunque no el de mayor coste, de los que integran la política de vivienda en España. Los restantes instrumentos son la política de suelo, el sistema de regulación de los alquileres, la fiscalidad y la financiación crediticia. Las condiciones de esta última dependen de las características del sistema financiero y de la normativa sobre el mercado hipotecario.

La vivienda protegida se desarrolla a través de los planes plurianuales, cuyo contenido lo establece el gobierno de España, previo consenso con las comunidades autónomas. Estas últimas tienen transferida la competencia en materia de política de vivienda, por lo que son las ejecutoras del contenido de los planes citados. En este momento está en vigor el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012, regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008).

En tanto se remata la negociación con las entidades de crédito, el mecanismo de las VPO no se ha paralizado en 2009. Para ello el gobierno ha aumentado, a través de una Orden Ministerial (BOE de 27.2.2009), el alcance de los programas 2007 y 2008 correspondientes al pasado Plan 2005-2008. La citada negociación del gobierno con bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito tiene la mayor relevancia, puesto que los planes plurianuales dependen estrechamente de que dichas entidades concedan créditos para financiar la promoción y venta de VPO.

Además de las nuevas VPO para venta y alquiler, hay otras actuaciones protegidas, entre las que el PEVR 2009-12 pretende fomentar la rehabilitación del parque de viviendas existente. A fines de 2008 dicho parque debía superar los 25,5 millones de viviendas, lo que implica alrededor de 1,5 viviendas por hogar en España, muy por encima de las 1,1 viviendas por hogar a que asciende la media de la Eurozona. Las viviendas protegidas suponen el componente más redistributivo de la política de vivienda. La información estadística disponible sobre el alcance de dicho componente de la política de vivienda resulta evidentemente mejorable.

Entre los dispersos datos disponibles sobre la construcción y venta de viviendas protegidas destacan los 44.721 proyectos visados por los Colegios de Arquitectos en 2008. Dicha cifra no incluye los proyectos visados en la provincia de Sevilla, según la publicación del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. Ello implica que el total citado puede estar en torno a los 46.000 proyectos visados en el pasado ejercicio, el 17,7% del conjunto de proyectos de viviendas visados en 2008 y un 9,3% más que en 2007. La significativa proporción de VPO, la más elevada en muchos años, refleja sobre todo el abrupto descenso sufrido en el pasado año por la vivienda libre (-62,4%).

Las compraventas registradas de viviendas protegidas en 2008 ascendieron a 49.935, el 8,9% del total. Las transmisiones de VPO intervenidas por los notarios se aproximaron a las 55.000, casi el 10% del total correspondiente. El saldo vivo de los préstamos para compra de vivienda protegida supuso el 4,9% del conjunto de los créditos a comprador de vivienda (unos 646.800 millones de euros, según el Boletín Estadístico del Banco de España) el pasado año, lo que implica que dichos créditos para compra de VPO debían suponer alrededor de unos 32.000 millones de euros a 30 de septiembre de 2008.

El aspecto más trascendente de las viviendas protegidas es su precio de venta, casi 1.132 euros por metro cuadrado en el 4º trimestre de 2008. Esto implica que una vivienda protegida de 90 metros cuadrados construidos se vendió en dicho periodo de tiempo a un precio de alrededor de 17 millones de antiguas pesetas, en torno al 56% del precio de venta medio de las viviendas libres.

El precio medio de venta de una vivienda protegida en 2008 de dicha superficie equivalía a unos 4,8 salarios medios anuales, mientras que el precio de la vivienda libre se aproximó a los nueve salarios anuales. Para el hogar monosalarial que gane el salario medio (unos 21.000 euros brutos en 2008), el esfuerzo de acceso a la vivienda libre en 2008 ascendió al 53% de los ingresos, mientras que el caso de las viviendas protegidas dicho esfuerzo fue del 32%, que está dentro de los cánones. En la vivienda protegida el acceso a la misma supone un esfuerzo razonable para el hogar de nueva creación. En las viviendas libres, a precios de mercado, el esfuerzo de acceso resulta muy por encima de lo razonable. Ese es el secreto de las VPO.

La vivienda en el Pais Vasco 2008

Julio Rodriguez López*

20.11.2008

1. AUGE Y CRISIS DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 1998-2008

- 1998-2007, periodo de auge inmobiliario prolongado. Resultó excepcional el aumento acumulado de los precios y el número de viviendas iniciadas en España. En numerosos países desarrollados tuvo lugar un proceso similar, pero en España se alcanzaron los niveles mayores de desarrollo del mercado de vivienda, de forma similar a Irlanda. La fuerza de la demanda se reflejó en el elevado número de ventas registradas, que alcanzó en España una media anual de 906.000 viviendas en 2004-07, de las que el 43,6% fueron de nueva construcción (395.000) y el 56,4% (511.000) fueron de segunda mano.

-Factores explicativos: fuerte auge de la demanda de vivienda, apoyada en un Coste de capital negativo, (el nivel medio de los tipos de interés en la década analizada, el 4,65%, fue inferior a las expectativas de aumentos de los precios de las viviendas en el conjunto del periodo, más del 11%). Intensa formación de nuevos hogares, casi 389.000 de media, apoyado en el intenso ritmo de creación de nuevos empleos (540.400 al año según la C.N. Trimestral, 3,4% de variación anual). La inmigración facilitó la creación de nuevos hogares. El ritmo de crecimiento medio de la economía ,el 3,8%, fue causa y consecuencia del prolongado auge.

- Factor determinante: la Intensa aportación de financiación crediticia al subsector inmobiliario (promotor, constructor y comprador), cuyo “saldo vivo” de créditos aumentó casi cinco puntos por encima del crédito al sector privado. El ritmo medio de aumento del crédito a promotor (33%) superó ampliamente al del crédito a comprador (20%). Los créditos a promotor aumentaron su participación en el crédito al sector privado desde el 5% de 1997 hasta el 17,2% a fines de 2007.

- Respuesta intensa de la oferta de nuevas viviendas, destacando la fuerte reacción alcista de las viviendas iniciadas (la media anual fue de 608.000). El stock de viviendas, que ascendía a 21 millones en el Censo de Noviembre de 2001, creció a un ritmo medio anual de unas 695.000 viviendas hasta 2007, debiendo superar los 25 millones de viviendas en 2008.

- Los precios de las viviendas experimentaron aumentos acumulados elevados, alrededor del 195%(11,2% de media anual), 6 veces superiores a los aumentos de precios de consumo y de salarios.

- Empeoramiento de la accesibilidad a la vivienda: en la etapa de auge se complicó el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares,. La relación entre el precio de venta (90 m2 a precio de mercado) y el salario medio anual pasó desde un nivel de 4,3 veces en 1997 hasta 9,2 en 2007. Los bajos tipos de interés y los mayores plazos de los préstamos no redujeron el esfuerzo de acceso a la vivienda.

-Crisis de 2007- 08: de la desaceleración de los precios al derrumbe del mercado de vivienda, ocasionada por la acusada restricción crediticia. La crisis se advirtió de lleno desde la segunda mitad de 2007. El comportamiento de las variables fundamentales (freno del empleo, aumento del coste de capital, aumento de los tipos de interés, fin de las expectativas de subidas de precios, fuerte aumento del stock de viviendas) explicó el descenso de la demanda de viviendas en 2006-07 y la desaceleración inicial de los precios. También influyó de forma negativa en el mercado la “expulsión” del mercado de los jóvenes adquirentes, ante la alta carestía de la vivienda.

-Crisis financiera, crisis económica: La difusión por el sistema financiero mundial de un volumen sustancial de créditos fallidos originados en USA (subprime) ha desencadenado, primero, una crisis de liquidez y después una crisis de solvencia de las entidades de crédito. La difusión por todo el sistema financiero de productos derivados de alto riesgo, con una regulación deficiente, la ausencia de regulación para los numerosos “vehículos” financieros concentró en estos últimos las irregularidades. Esta situación ha llevado a un fuerte racionamiento de crédito, decisivo para frenar la demanda de viviendas y ocasionar un cuasi “derrumbe” del mercado de vivienda en 2008. La financiación también se ha resentido en el caso de la vivienda protegida. En tanto persista la restricción crediticia, extendida a todas las actividades productivas, será difícil se recupere el ritmo de crecimiento económico, situado en zona negativa en un amplio conjunto de países en el último trimestre de 2008.Los bancos siguen estando en el centro de los problemas en noviembre de 2008.

2. ELEMENTOS DESTACADOS DE LA ECONOMÍA Y DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ELPAIS VASCO

2.1 Economia

- Densidad de población superior la media de España, baja presencia de la inmigración: La población del País Vasco (PV), 2,2 millones a 1.1.2008, suponía el 4,7% del total de España, mientras que la superficie alcanza solo al 1,4% del correspondiente total. Euskadi tiene una densidad de población (304,1 HH/km2) casi 3,4 veces superior a la de España (91,0). Los inmigrantes se aproximan a los 120.000, el 5,4% de la población, frente al 11,3% en España, a 1º de enero de 2008.

- PIB por habitante, el mas elevado entre las 17 CC. AA. Por lo que se refiere al conjunto de la economía, el PIB del PV ascendió a 58.380 millones de euros en 2008, el 5,6% de España. El PIB por habitante ascendió en 2008 a 30.599 euros, un 30,8% por encima de la media nacional, el mayor de las 17 CC. Autónomas.

-Otros indicadores: El salario medio bruto del PV ascendió a 1992 euros/mes en el 2º trimestre de 2008, un 12,4% mas que el salario medio de España (1.772 euros/mes). La construcción (11% del PIB de España) pesa en el PV 1,8 puntos menos que en la media estatal. En el empleo total la diferencia de participación de la construcción entre España y Madrid supera los 3 puntos porcentuales.

-Alto peso de la industria: El rasgo mas destacado de la economía vasca es el importante peso de la industria y energía, excluida la construcción, en el PIB, que ascendió en 2008 al 27% del PIB autonómico, frente al 16,1% de España.

- Mercado de trabajo: Según la EPA del INE, la CM tenía 838.000 hogares en el último trimestre de 2007, el 5,1% de España. Ello implicó una variación neta de 23.000 nuevos hogares en 2007, el 5,5% de la variación total de dicha magnitud en España en el mismo periodo. Con un empleo de 1.006.800 ocupados en el tercer trimestre de 2008 (a 968.900 ascendía a 31 de octubre el total de afiliados a la S. Social, un 0,3% por encima de octubre de 2007), la tasa de desempleo del País Vasco, el 6,3% de los activos, se situaba así cinco puntos por debajo de la media de España en el mismo trimestre.

2.2 Mercado de vivienda

- Rasgos estructurales: En el País Vasco hay menos viviendas por hogar (1,20 vs.1, 48), una menor proporción de viviendas secundarias y vacías (116,1% vs. 30,8%)y una reducida presencia de viviendas de alquiler entre las viviendas principales (7,3% vs.11,4%), solo por encima de Castilla-La Mancha. (Figuras 0.1 a 0.3)

-Composición de las ventas : en 2005-07 las ventas de viviendas en el PV se aproximaron a las 30.000 al año, de las que la proporción de nuevas (35,8%) fue algo superior a la de España (35%), y estuvo ligeramente por debajo la proporción de las ventas de viviendas usadas (64,2% frente al 65% de España) (Figuras 1 y 1bis). En todo caso, las ventas de viviendas usadas dominan sobre las de viviendas nuevas.

-Tasaciones de viviendas: en 2007 se tasaron 35.800 viviendas en el PV (fuente: BdE), el 3,1% de España, por una cuantía de 12.374 millones de euros, el 4,1% del total, lo que implica una cuantía media de la tasación de 345.642 euros y un valor medio elevado.

-Stock de viviendas: el estimado para el PV por el Ministerio de Vivienda ascendió a 983.200 millones de viviendas a 31.12.2007, el 4% de España. El aumento del stock entre 2001 y 2007 en el PV, el 10,2%, resultó inferior al aumento medio de España, el 16,5%. El ritmo de construcción residencial ha sido relativamente inferior en esta autonomía al de la media en el largo auge inmobiliario terminado en 2007, lo que ha supuesto un aumento medio anual de dicho stock de 15.200 viviendas entre 2001 y 2007. Hay 100.000 viviendas más que hogares en el PV, a la vista del nivel de los relativos stocks en el 4º trimestre de 2007. (Figuras 2 y 2bis).

- Elevada proporción de viviendas protegidas iniciadas en el PV. En el periodo 2003-07 fue muy superior a la de España, (26,2% frente al 8,1% en el mismo periodo), lo que supone un rasgo diferenciado de la situación del mercado de vivienda en Euskadi, aunque la caída del mercado ha acentuado dicho rasgo en 2007-08. (Figuras 2c y 2d).

- Precios de venta de las viviendas, el precio medio del tercer trimestre de 2008, 3.024 euros/m2, fue un 46,2% más alto que la media de España en el mismo periodo de tiempo, y el más alto entre las CC. AA. En la etapa de auge 1998-2007 el precio medio nominal de la vivienda creció en el PV por encima de la media de España (12,2% de media anual frente al 11,5% del total). (Figura 8)

-Elevado esfuerzo de acceso a la vivienda libre: El esfuerzo de acceso a la vivienda libre es superior en el PV a la media de España. La relación precio de venta de la vivienda (90 m2) /salario medio anual fue de 11,4 veces en el 2º trimestre de 2008, frente las 8,9 de media española. Para la familia monosalarial que percibe el salario medio y accede por primera vez a la vivienda en propiedad, el esfuerzo de acceso a la vivienda de mercado en propiedad en Euskadi fue del 66,9% de los ingresos familiares, frente el 52,1% de España (se considera normal una proporción de ingresos del hogar no superior a la tercera parte). (Figura 9 bis)

- Síntesis: mayor densidad de población que España, el PIB por habitante es el más elevado entre las autonomías, la economía está más diversificada que la española, destacando los 10 puntos de mayor presencia en el PIB vasco de la industria respecto de la economía estatal (la construcción, por el contrario, pesa menos). El mercado de trabajo tiene un acusado menor desempleo y parece resistir bien el embate de la crisis. En cuanto al mercado de vivienda, pesan más las ventas de viviendas usadas y de protegidas. Los precios de las viviendas libres resultan espectacularmente elevados, lo que acentúa la trascendencia de la vivienda protegida dentro de la nueva oferta de viviendas. Resulta muy elevado el precio medio de la vivienda tasada en 2007.

3. EVOLUCION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN 2008 EN EL PAIS VASCO

- Notable desaceleración del aumento medio del empleo en el PV en enero-octubre de 2008 (1,4% fue el crecimiento de la afiliación a la S. Social en este periodo, por debajo del 2,6% de 2007).

- En cuanto a la demanda de viviendas, destacó en los ocho primeros meses de 2008 el importante descenso de las ventas de viviendas (-28,1%), descenso que resultó algo mas acusado en las de viviendas usadas (-30,1%). La previsión es de unas ventas de menos de 14.000 viviendas en 2008.En todo caso, las ventas de viviendas nuevas caen mas en Euskadi que en España y algo menos las ventas de VV. usadas. Los mayores retrocesos de las ventas, están registrándose en Guipúzcoa.

- El descenso de las hipotecas de viviendas registradas en enero-agosto de 2008 sobre el año precedente fue también menos intenso en Euskadi (-18,5%) que en el conjunto de España (-30,3%). Los plazos medios de los préstamos hipotecarios , según la estadística de los Registradores para el 2º trimestre de 2008, fueron de 337 meses en dicho trimestre (28,1 años), 14 meses más que en la media de España.

- La diferencia entre las viviendas terminadas y las ventas de viviendas de nueva construcción puede señalar la presencia de más de 15.000 viviendas de nueva construcción sin vender en el PV, Estas viviendas se han ido acumulando en el periodo 2005-07. (Figura 1 bis)

-Ajuste a la baja por el lado de la oferta de nuevas viviendas: Destaca en Euskadi el fuerte ajuste a la baja de las viviendas iniciadas, donde los visados de dirección de obra de los aparejadores disminuyeron en un -26% en enero-agosto, menos intenso que en el conjunto de España. El aumento de las viviendas terminadas (14,9%) implica que no se están dejando de terminar las promociones iniciadas en la última fase del auge. Pero resulta abrupto el descenso de las viviendas a iniciar según las licencias municipales de obras (-81,9% en enero-mayo), resultando solo unas 1300 LMO en este año, según dicho indicador.

Precios de venta: En el País Vasco destaca el comportamiento algo más bajista de los precios de venta de las viviendas respecto de España según el nuevo índice de precios de vivienda (INE), que descendió en un año en un -1,2% en la CM hasta el 2º trimestre, frente al -0,3% del conjunto de España en el mismo periodo. La estadística de precios apoyada en las tasaciones de viviendas presentó un comportamiento opuesto, con mayor subida en el PV (2,3%) que en España (0,4%) en el tercer trimestre de 2008. (Figura 5)

- Resumen Mº de Vivienda: en 2008 destaca, pues, en el País Vasco el notable descenso de las ventas de viviendas, sobre todo de segunda mano, y la reacción a la baja de las viviendas iniciadas, bastante relevante en el caso del indicador de licencias municipales de obras. El que sigan terminándose a buen ritmo las viviendas iniciadas hace dos años revela una situación menos degradada del mercado de vivienda que en el resto de España.

- El ajuste a la baja de las nuevas promociones de vivienda descansó en las viviendas libres, en las que en los tres primeros trimestres de 2008 el retroceso de los proyectos visados por los arquitectos fue nada menos que del -46,6%. Dicho descenso fue moderado, de solo el -3,2%, en los proyectos visados de viviendas protegidas. Esta evolución ha reforzado el ya alto peso de este tipo de vivienda en el total de proyectos (44,2% fue la proporción de proyectos de viviendas protegidas dentro del total en enero-septiembre de 2008). (Figura 2c)

4. Política de vivienda

-Persiste la inaccesibilidad a la vivienda libre en propiedad: La vivienda de mercado siguió resultando prácticamente inaccesible para los hogares de nueva creación en Euskadi en 2008, a pesar de la caída de la demanda. El ajuste a la baja de los precios de venta de las viviendas ha resultado muy moderado hasta el momento, con lo que tales precios siguen situados en niveles muy por encima de lo que sería accesible para los niveles de salarios y de rentas familiares existentes en esta autonomía.

Lo anterior subraya la trascendencia de que sigan construyéndose viviendas protegidas, así como de que se refuerce el mercado de alquiler con las viviendas adquiridas en los últimos años con fines de inversión.

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*Economista y Estadístico