Observatorio Inmobiliario

El colapso de la burbuja inmobiliaria y sus consecuencias

Julio Rodriguez López[1]

La última burbuja inmobiliaria de la economía española tuvo lugar entre 1997 y 2007. En 2005 se alcanzó el máximo nivel de ventas de viviendas (987.500). En 2006 se registró el nivel más elevado de viviendas iniciadas (865.600) y en el primer semestre de de 2007 se logró el más alto nivel de construcción residencial, el 9,3% del PIB. Los precios de las viviendas crecieron en dicha década un 195%, lo que implicó un aumento medio anual nominal del 11,4%. En 1997 eran precisos 4,5 salarios anuales para comprar una vivienda de 90 metros cuadrados, frente a los 9,2 salarios de 2007. Entre 2007 y 2009 el perfil del mercado de vivienda ha registrado un cambio espectacular, destacando la intensidad del ajuste a la baja de dicho mercado en un contexto de crisis económica generalizada.

El contexto social de la etapa 1997-2007 fue de amplia complicidad social en los excesos entonces producidos de construcción de nuevas viviendas. Aparentemente, todos los agentes sociales ganaban con el continuo subir de los precios de las viviendas y del suelo, sobre todo las Administraciones Públicas más favorecidas por el proceso. En el periodo citado se duplicó el PIB por habitante de España y se registraron importantes niveles de inmigración. Tales flujos migratorios fueron primero consecuencia y después causa de más construcción residencial. El “círculo virtuoso” descrito parecía iba a durar para siempre.

La burbuja inmobiliaria de la primera década del siglo XXI es uno de los ejemplos históricos más destacados entre las burbujas especulativas sufridas por la humanidad. Los tulipanes holandeses del siglo XVII, las acciones de la Compañía de los Mares del Sur en el Reino Unido en el siglo XVIII, son algunos de los fenómenos especulativos desarrollados hace más tiempo. La pasada “manía de las hipotecas” tiene mucho en común con la “manía de los tulipanes”.

Desde numerosos trabajos de investigación se advirtió que el proceso de aumento continuado de los precios de las viviendas podría terminar en una burbuja, con unas consecuencias poco agradables. El Fondo Monetario Internacional anticipó en 2003 que las burbujas inmobiliarias tienen un impacto más negativo sobre la actividad y el empleo que las producidas en el mercado de acciones.

En España resultó pionero el trabajo publicado por la revista “Situación Inmobiliaria”, del BBVA en octubre de 2003. Dicho trabajo lo publicó un equipo dirigido por el actual ministro de Industria, Miguel Sebastian, y en el mismo se estimaba en un 28% la sobrevaloración del precio de la vivienda por aquel entonces. Desde dicho año las opiniones sobre la situación del mercado de vivienda se dividieron entre los que defendían la existencia de la burbuja y los que negaban la existencia de la misma.

Estos últimos justificaban los aumentos continuados de los precios de la vivienda por el funcionamiento de las variables básicas. Se citaba con frecuencia en España a la reducción del tamaño de los hogares como variable decisiva de la mayor demanda. La justificación del aumento permanente de los precios de las viviendas se sustentaba en algunos mitos populares, como los de que “el precio de la vivienda no puede bajar”, y el que repitió un anuncio de radio, “no tire el dinero, compre”.

Una encuesta realizada en Estados Unidos en 2003 por los economistas Karl Case y Robert Schiller demostró que el 50% de los adquirentes de vivienda lo hacían para invertir, estimulados por los altos y continuados aumentos de los precios de las viviendas. La presencia de inversores entre los compradores de viviendas en España está más que confirmada, en especial entre los adquirentes extranjeros, a los que la propaganda presentaba como futuros habitantes permanentes de España.

No hubo en el pasado en España una fase tan prolongada de aumento constante de los precios y de las viviendas iniciadas (más de 6 millones en la década citada) como la de 1997-2007. Con frecuencia se apeló a la demografía como justificante del mantenimiento de un alto volumen de construcción residencial. Pero las estimaciones de la creación de hogares no pueden apoyarse solo en la demografía, puesto que en ausencia de nuevos empleos ni se forman hogares ni se adquieren viviendas. Se produjo, en fin, una fuerte canalización de recursos hacia el mercado inmobiliario, en especial en materia de suelo y de crédito, lo que iba a afectar de forma negativa a la capacidad de competir de la economía española.

La política de suelo de los gobiernos del Partido Popular (1996-2004) fomentó las expectativas de crecimientos permanentes del precio de la vivienda. Había que aumentar a toda costa el suelo urbanizable, se decía en el preámbulo del R.D. 6/1998, para así bajar el precio del suelo y de la vivienda. Nunca se calificó tanto suelo como urbanizable y nunca subieron tanto los precios de las viviendas. La debilidad de las haciendas locales, donde tienen un alto peso los tributos ligados al mercado de vivienda (35%-40%), llevó a los ayuntamientos a calificar el máximo posible de suelo como urbanizable residencial.

En el verano de 2007 se inició la crisis financiera. En Estados Unidos se advirtió que se había concedido un volumen elevado de nuevos préstamos a compradores de vivienda no solventes y que buena parte de tales créditos, “empaquetados” en productos financieros estructurados, se habían vendido en todo el mundo. A partir de dicha fecha numerosas entidades de crédito descubrieron que habían colocado su tesorería en auténticos productos “basura”. La crisis financiera subsiguiente tuvo una buena parte de su origen en los excesos del mercado inmobiliario y en los excesos de la innovación financiera. De la crisis financiera inicial del verano de 2007 se pasó a una crisis económica generalizada posterior, que alcanzó los momentos más dramáticos en el último cuatrimestre de 2008, coincidiendo con la quiebra del banco Lehman Brothers y con la imprescindible intervención pública de la aseguradora AIG. En el verano de 2009, dos años después del inicio de la crisis, la economía mundial no ha experimentado aún una recuperación significativa, con el consiguiente impacto negativo sobre los niveles de empleo.

En España los precios de las viviendas (se emplea el Indice de Precios de Vivienda del INE, apoyado en los precios declarados en las escrituras de compraventa intervenidas por los Notarios) han descendido en un -8,6% entre el momento más elevado de los mismos (tercer trimestre de 2007) y el más reducido (primer trimestre de 2009). Dicha disminución ha sido moderada, lejana de ajustes del -30% como los sufridos en Estados Unidos y en el Reino Unido, aunque suficiente para refutar la falacia consistente en que los precios de las viviendas no pueden bajar. Cuanto más rápido sea el ajuste a la baja de los precios, mas pronto se hará el ajuste en el mercado de vivienda y la corrección necesaria descansará menos en el retroceso de las ventas y de las viviendas iniciadas.

La pasada etapa de auge del mercado de vivienda no ha sido la primera ni tampoco será la última por la que pase la economía española. En tiempos de la peseta, unos déficits externos muy inferiores a los de 2007 forzaban a desarrollar políticas de carácter estabilizador para corregir el desequilibrio externo. El euro hizo innecesario acudir a dichas medidas. La financiación externa permitió a las entidades de crédito cubrir una tan intensa expansión de la construcción residencial. El saldo del crédito de las entidades financieras llegó a situarse en España en 2007 muy por encima del saldo de los depósitos. Con la crisis ha resultado preciso devolver al resto del mundo buena parte de dicha financiación externa en 2008-2009, lo que, junto a otros factores, ha frenado seriamente el aumento del crédito interno.

Al auge inmobiliario más largo en la historia de la economía española le ha sucedido una intensa corrección a la baja del mercado de vivienda y del conjunto de la economía española. La “miopía del desastre” es posible que conduzca en los próximos años a nuevas situaciones de este tipo. La dura “cuaresma” derivada del “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria puede vacunar durante una larga temporada frente a nuevas tentaciones especulativas, lo que hasta impulsaría la capacidad de competir de la economía española.

[1] Ex presidente del BHE y de Caja Granada

Publicado en la revista Temas de Agosto 2009

Dos largos años de crisis económica

Julio Rodriguez López

En el verano de 2009 se van a cumplir dos años desde el comienzo de la presente crisis económica. La crisis tuvo un origen acusadamente financiero y provocó en poco tiempo una restricción notable de la oferta de crédito. Se advirtió en principio una notable pérdida de valor en activos importantes de los balances bancarios. Después, el perfil bajista se fue extendiendo desde la construcción residencial a todas las actividades productivas. La inflación cedió a la baja de forma contundente en el segundo semestre de 2008. El cuarto trimestre de 2008 y el primero de 2009 han podido ser los momentos de mayor descenso de la actividad productiva y del empleo. Pero la fase más delicada de la presente crisis correspondió al periodo septiembre-octubre de 2008, cuando tuvo lugar la quiebra del banco Lehman Brothers y la necesaria intervención pública de la aseguradora AIG.

Desde el otoño de 2008 la política económica seguida frente a la crisis, más definida en los casos de Estados Unidos y del Reino Unido que en la UE, parece haber frenado el deterioro de la actividad productiva y de la demanda en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, las expectativas globales distan de estar despejadas y nada puede asegurarse sobre el comportamiento futuro de la economía mundial. Según el FMI, el PIB mundial descenderá en 2009 sobre el año precedente en un -1,4% y lo hará con más intensidad en los países desarrollados (-2,8%). En 2010 puede tener lugar un crecimiento positivo, que todo indica será muy moderado, lo que apunta a una reducción del producto potencial de numerosas economías.

La política económica seguida desde el otoño de 2008 debe mucho en su contenido a lo aprendido de los errores cometidos por la política seguida en la crisis mundial de 1929. Se han adoptado actuaciones de acusado perfil keynesiano y otras inspiradas en la interpretación de la crisis contenida en los trabajos de Milton Friedman y Anna Schwarz. Destaca la realidad de una política monetaria absolutamente expansiva: unos tipos de interés próximos al 0%, unos aumentos intensos del balance de los bancos centrales (“alivio cuantitativo”), que han supuesto fuertes aportaciones de liquidez a bancos y a empresas no financieras.

Se han realizado asimismo por los bancos centrales adquisiciones de volúmenes importantes de deuda pública, así como de activos del sector no financiero en algunos casos. Lo anterior ha conducido a fuertes aumentos de la circulación fiduciaria, lo que hubiese parecido imposible hace poco tiempo, a pesar de lo cual no se ha recuperado un flujo normal de la actividad crediticia, aunque también es evidente la debilidad de la demanda de crédito..

Junto a la política monetaria expansiva, la política fiscal ha superado el impulso de los estabilizadores automáticos. El fuerte aumento de los déficits públicos en 2008-2009 sirvió, entre otros objetivos, para salvar a numerosas entidades financieras. En 2009 serán frecuentes deficits públicos próximos al 10% del PIB, lo que provocará volúmenes importantes de emisiones de deuda pública en 2010. Para evitar mayores déficits, o se elevarán algunos impuestos en el próximo año o se realizarán reducciones drásticas del gasto público en los presupuestos públicos.

Se ha advertido la conexión entre las importantes subidas de las cotizaciones de los valores bursátiles en el segundo trimestre de 2009 y la política monetaria desarrollada. La mejoría de los resultados de las encuestas relativas a las expectativas empresariales y de los hogares pareció favorecer un clima favorable a la recuperación. Sin embargo esta última no se ha dejado sentir en los indicadores de demanda y de actividad. Las expectativas sobre la evolución de la economía en los próximos meses dependerán sobre todo del comportamiento de los resultados empresariales en el segundo trimestre de 2009.

En el verano de 2009 persiste un débil crecimiento del crédito, las quiebras empresariales se han hecho frecuentes y ha crecido la morosidad de las carteras de crédito de las entidades financieras. La mayor prudencia de empresas y de hogares, visible en el rápido proceso de desapalancamiento financiero, ha contribuido a deprimir seriamente la demanda efectiva, con lo que se han reducido los desequilibrios de balanza de pagos en algunas economías.

El negativo comportamiento del mercado de trabajo en Estados Unidos en junio de 2009 ha supuesto un fuerte contratiempo al contexto derivado de la evolución alcista de la bolsa entre marzo y junio de 2009. En dicha economía la tasa de desempleo llegó al 9,5% en junio, cundo se esperaba un 8% de desempleo para los últimos meses del año. Es posible que la recuperación de 2010, que el Fondo Monetario atribuye sobre todo al dinamismo de los países emergentes, está siendo precedida por una coyuntura incierta antes de que se fortalezca la actividad productiva.

Resulta imprescindible la normalización de los sistemas bancarios, de forma que lo resultante mejore y elimine algunas prácticas del mundo anterior a la quiebra de Lehman Brothers. La política económica oscilará entre las presiones procedentes de los temerosos de la deflación, por una parte, y de los que evocan el potencial inflacionario que encierra el núcleo duro de la política económica desarrollada. De hecho se están atacando las consecuencias de la”madre de todas las burbujas inmobiliarias” con actuaciones proclives a nuevas y próximas burbujas a corto plazo.

En las recientes previsiones del Fondo Monetario para la economía española (descenso del PIB en un 4% en 2009 y de un -0,8% en 2010) destaca el que sitúe el comportamiento de dicha economía por debajo de la Eurozona en 2010 (-0,3%). Entre 2008 y 2009 el descenso de la obra construida en la construcción residencial ha quitado casi 3 puntos al crecimiento del PIB, detracción que solo encuentra un equivalente en el caso de Irlanda. El elevado stock de viviendas no vendidas ha incidido de forma muy negativa sobre la nueva construcción residencial. Al cierre previsible de la cuestión de la financiación autonómica y al logro de una mayor fluidez de los ritmos crediticios debe suceder un cierre positivo de la negociación social, así como un intento serio de diversificación de la actividad productiva desde el gobierno, lo que obliga a modificar la financiación local.

Publicado en El Pais de los Negocios 26-julio-2009

La recuperación económica tarda en llegar

Julio Rodriguez López

En las últimas semanas de junio de 2009 el contexto económico general parecía anunciar una recuperación de la economía mundial a partir del segundo semestre de este año. Los precios del petróleo habían llegado a superar los 70 dolares por barril, los tipos de interés a largo plazo apuntaron al alza y el dólar se había debilitado de forma significativa. Dicha evolución parecía anunciar un retorno a la normalidad por parte de la economía mundial. Las más que expansivas políticas monetarias desarrolladas por los bancos centrales, en especial por parte de la Reserva Federal, del Banco de Inglaterra y también por el BCE, parecían haber espantado el espectro de la depresión.

En un año el balance de la Reserva Federal de Estados Unidos creció en más de un billón de dólares. Junto a la fijación de tipos de interés próximos al 0%, las medidas de “alivio cuantitativo” y la monetización de los deficits públicos implicaron la aportación desde los bancos centrales y desde los gobiernos de amplios volúmenes de liquidez. Tales aportaciones permitieron un excepcional segundo trimestre de 2009 para los mercados bursátiles, a la vista de los aumentos espectaculares de los precios de las acciones registrados en dicho periodo.

Pero la fuerte aportación de liquidez efectuada desde el sector público no se tradujo en el restablecimiento de unos ritmos normales de nuevos créditos al sector privado de la economía. La realidad de un importante racionamiento de crédito desde los sistemas bancarios, el aumento del desempleo, la abundancia de quiebras empresariales, el debilitamiento de la demanda interna derivado de la cauta actitud de empresas y de hogares, que han reducido de forma sustancial los niveles de apalancamiento financiero, han contribuido a frenar la recuperación. La débil solvencia de numerosas entidades de crédito ha contribuido a reducir la oferta de crédito, persistiendo el carácter “zombi” en la práctica diaria de de numerosas entidades financieras.

Dicho proceso ha resultado bastante más acusado en la Unión Europea y en la Eurozona que en Estados Unidos. La persistente actitud aislacionista dominante ha contribuido a que la salida de la crisis esté resultando más problemática en Europa que en Estados Unidos. A pesar de lo anterior, la publicación de los datos relativos a la situación del mercado de trabajo de Estados Unidos a fines de junio de 2009 ha supuesto la perdida de seis millones de empleos en dicho país desde el inicio de la crisis. Además, las empresas están intentando reducir la duración de la jornada de trabajo, todo lo cual incide de forma negativa sobre los ingresos de los asalariados, deprimiendo más el consumo familiar.

Tras la citada publicación de los datos sobre el mercado de trabajo norteamericano se han precipitado los indicios de empeoramiento de las expectativas. El dólar ha vuelto a subir en la segunda semana del mes de julio, los precios del petróleo han bajado de los 60 dólares/barril, los tipos de interés a largo han bajado de nuevo y hasta la bolsa ha frenado el alza prolongada del segundo trimestre de 2009.

De nuevo se ha dejado sentir el comentario pesimista de Roubini: en algún momento de 2010 la tasa de desempleo de Estados Unidos puede situarse en el 11%. El stock de viviendas no vendidas es tan elevado en dicho país que será necesario dejar de construir nuevas viviendas durante un año para desprenderse de un volumen tan alto de viviendas no vendidas (N.Roubini, RGE, “U. S. job repport suggests that green shots are mostly yellow weeds”, 2.7.2009).

El cambio momentáneo de las expectativas ha coincidido con la publicación de las previsiones del Fondo Monetario Internacional el pasado 8 de julio. El PIB de la economía mundial caerá en un -1,4% en 2009 y crecerá en un 2,5% en 2010, destacando el perfil más dinámico de las economías emergentes, que pueden crecer en un 4,7% en el próximo año. En dichas previsiones se han revisado ligeramente a la baja las correspondientes a España, para cuya economía se prevé un descenso del PIB del 4% en 2009 y un nuevo y ligero retroceso del -0,8% en 2010.

Los dos años de recesión comprendidos entre agosto de 2007 y el verano “barbacoa” de 2010 se están dejando sentir. Una crisis financiera resulta más difícil de superar que las crisis tradicionales de la posguerra mundial. Estas últimas correspondieron a ciclos de existencias o a frenos al crecimiento introducidos por los responsables de la política económica para reducir el clima inflacionista. Sería también conveniente que la política económica se coordinase mas al menos a nivel de los estados miembros de la Eurozona y que se normalice del todo la situación de los sistemas bancarios para que la recuperación, aunque sea con altibajos, empiece a advertirse en los desolados paramos europeos.

Publicado en El Siglo, 20 de julio de 2009

ECONOMIA ESPAÑOLA: entre las exigencias de coyuntura y el cambio de modelo

Julio Rodríguez López

“Incluso si la economía comienza a recuperarse a fin de año, como ha previsto el Banco de Inglaterra, no se espera que el desempleo deje de crecer hasta bien avanzado el año 2010” (The Economist, “A flood of misery”, 21.3.2009). Los británicos llegaron en febrero de 2009 a la cifra de 2 millones de parados en el Reino Unido, el 6,5% de los activos, la tasa mayor de paro en aquel país desde 1997.

En España, en el mismo mes de febrero pasado, se alcanzó la cifra de 3.482.000 parados registrados, equivalente al 15% de los activos. La afiliación a la Seguridad Social descendió en un año en 1.100.400, un -5,7% sobre el total de afiliados en el mismo mes del pasado año. Los mayores retrocesos interanuales tuvieron lugar en la construcción (-21,4%) y en la industria (-8%). Esta vez el aumento del paro, aunque se inició en el segmento de la construcción residencial, no se está limitando a algún sector específico o a algún territorio determinado, sino que está afectando por igual a todas las ramas de actividad y a todo el territorio nacional.

En una recesión generada sobre todo por la restricción crediticia el daño se ha extendido a todo el sector privado de la economía y también se va a dejar sentir en numerosos gobiernos locales. Estos últimos no podrán mantener en muchos casos las plantillas de las que se han dotado en los generosos años que terminaron en 2007. Se trata ahora , en primer lugar, de frenar el deterioro de la situación del empleo y, después, resulta preciso impulsar el tan traído y llevado cambio de modelo productivo.

La actual política económica, además de mantener intactas las prestaciones sociales y dejar que actúen los estabilizadores automáticos de la economía, se está apoyando, entre otros aspectos, en las ayudas a las entidades de crédito para mejorar su liquidez, en las abundantes líneas de liquidez abiertas en el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y en el plan de inversiones locales, además de mantener elevado el ritmo general de inversiones publicas.

El aumento de la morosidad y la necesidad de reforzar la solvencia puede impulsar procesos de fusión en el sistema financiero. Costará más de un disgusto a los gobiernos autonómicos el renunciar a las sedes de las cajas de ahorros resultantes. Sin embargo, carece de sentido mantener sin fusionar a entidades necesitadas posiblemente de refuerzos de liquidez y de solvencia, como si la imagen de la autonomía respectiva dependiese del futuro de las cajas de ahorros con sede en las mismas.

Por otra parte, el hecho de que la mayor parte de las líneas de créditos del ICO se desarrollen necesariamente a través de las restantes entidades del sistema financiero es posible que reduzca la agresividad de dichas líneas en tiempos de crisis. Al menos las líneas relativas a Pymes y a vivienda protegida deberían desarrollarse directamente entre el ICO y las empresas. En este tipo de préstamos existe la amplia experiencia histórica del pasado Crédito Oficial hasta 1991, que con una reducida red de oficinas llevó sus préstamos hasta la isla del Hierro, que ya es decir. En las inversiones públicas se deben de priorizar las que más contribuyan a mejorar la competitividad de la economía.

Y de paso habrá que “ir sembrando” para que cambie el modelo productivo en una línea de mayor diversificación y mas capacidad de competir. El enorme déficit de la balanza de pagos corriente viene a recordar la falta de competitividad de la economía española y la profunda dependencia del ahorro exterior para financiar la inversión en España. Entre 1997 y 2007 el sector de la construcción vio crecer en unos seis puntos porcentuales su participación en el PIB y en el empleo total de España.

La suma de agricultura e industria, incluida energía, suponía en 1997 el 25% del PIB, mientras que en 2007 dicha participación había retrocedido hasta el 18,3%. En 1997 la balanza corriente de España con el resto del mundo arrojaba un superávit del 2,1% del PIB, mientras que en 2007 el saldo de dicha balanza era del -10,1% del PIB. Se había crecido a un alto ritmo, pero se había perdido competitividad a todas luces.

Los negativos resultados de 2008 revelan que el ajuste se ha iniciado en la economía española y que la caída de la demanda interna se está compensando con un comportamiento más dinámico de las exportaciones. Pero el ajuste es todavía lento y hay que atender al candente problema que supone el deteriorado mercado de trabajo. De persistir la situación es posible que no quede más remedio que pactar un nuevo impulso interno a la política económica con la oposición. Esta última, aparte de jalear las cifras de desempleo no parece tener demasiadas ideas para mejorar la situación y de paso cambiar la composición de la oferta productiva de España.

EL VULNERABLE SECRETO DE LA VPO

Julio Rodríguez López

La vivienda protegida, denominada popularmente como VPO, es el instrumento más conocido, aunque no el de mayor coste, de los que integran la política de vivienda en España. Los restantes instrumentos son la política de suelo, el sistema de regulación de los alquileres, la fiscalidad y la financiación crediticia. Las condiciones de esta última dependen de las características del sistema financiero y de la normativa sobre el mercado hipotecario.

La vivienda protegida se desarrolla a través de los planes plurianuales, cuyo contenido lo establece el gobierno de España, previo consenso con las comunidades autónomas. Estas últimas tienen transferida la competencia en materia de política de vivienda, por lo que son las ejecutoras del contenido de los planes citados. En este momento está en vigor el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012, regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008).

En tanto se remata la negociación con las entidades de crédito, el mecanismo de las VPO no se ha paralizado en 2009. Para ello el gobierno ha aumentado, a través de una Orden Ministerial (BOE de 27.2.2009), el alcance de los programas 2007 y 2008 correspondientes al pasado Plan 2005-2008. La citada negociación del gobierno con bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito tiene la mayor relevancia, puesto que los planes plurianuales dependen estrechamente de que dichas entidades concedan créditos para financiar la promoción y venta de VPO.

Además de las nuevas VPO para venta y alquiler, hay otras actuaciones protegidas, entre las que el PEVR 2009-12 pretende fomentar la rehabilitación del parque de viviendas existente. A fines de 2008 dicho parque debía superar los 25,5 millones de viviendas, lo que implica alrededor de 1,5 viviendas por hogar en España, muy por encima de las 1,1 viviendas por hogar a que asciende la media de la Eurozona. Las viviendas protegidas suponen el componente más redistributivo de la política de vivienda. La información estadística disponible sobre el alcance de dicho componente de la política de vivienda resulta evidentemente mejorable.

Entre los dispersos datos disponibles sobre la construcción y venta de viviendas protegidas destacan los 44.721 proyectos visados por los Colegios de Arquitectos en 2008. Dicha cifra no incluye los proyectos visados en la provincia de Sevilla, según la publicación del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España. Ello implica que el total citado puede estar en torno a los 46.000 proyectos visados en el pasado ejercicio, el 17,7% del conjunto de proyectos de viviendas visados en 2008 y un 9,3% más que en 2007. La significativa proporción de VPO, la más elevada en muchos años, refleja sobre todo el abrupto descenso sufrido en el pasado año por la vivienda libre (-62,4%).

Las compraventas registradas de viviendas protegidas en 2008 ascendieron a 49.935, el 8,9% del total. Las transmisiones de VPO intervenidas por los notarios se aproximaron a las 55.000, casi el 10% del total correspondiente. El saldo vivo de los préstamos para compra de vivienda protegida supuso el 4,9% del conjunto de los créditos a comprador de vivienda (unos 646.800 millones de euros, según el Boletín Estadístico del Banco de España) el pasado año, lo que implica que dichos créditos para compra de VPO debían suponer alrededor de unos 32.000 millones de euros a 30 de septiembre de 2008.

El aspecto más trascendente de las viviendas protegidas es su precio de venta, casi 1.132 euros por metro cuadrado en el 4º trimestre de 2008. Esto implica que una vivienda protegida de 90 metros cuadrados construidos se vendió en dicho periodo de tiempo a un precio de alrededor de 17 millones de antiguas pesetas, en torno al 56% del precio de venta medio de las viviendas libres.

El precio medio de venta de una vivienda protegida en 2008 de dicha superficie equivalía a unos 4,8 salarios medios anuales, mientras que el precio de la vivienda libre se aproximó a los nueve salarios anuales. Para el hogar monosalarial que gane el salario medio (unos 21.000 euros brutos en 2008), el esfuerzo de acceso a la vivienda libre en 2008 ascendió al 53% de los ingresos, mientras que el caso de las viviendas protegidas dicho esfuerzo fue del 32%, que está dentro de los cánones. En la vivienda protegida el acceso a la misma supone un esfuerzo razonable para el hogar de nueva creación. En las viviendas libres, a precios de mercado, el esfuerzo de acceso resulta muy por encima de lo razonable. Ese es el secreto de las VPO.

La vivienda en el Pais Vasco 2008

Julio Rodriguez López*

20.11.2008

1. AUGE Y CRISIS DEL MERCADO DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 1998-2008

- 1998-2007, periodo de auge inmobiliario prolongado. Resultó excepcional el aumento acumulado de los precios y el número de viviendas iniciadas en España. En numerosos países desarrollados tuvo lugar un proceso similar, pero en España se alcanzaron los niveles mayores de desarrollo del mercado de vivienda, de forma similar a Irlanda. La fuerza de la demanda se reflejó en el elevado número de ventas registradas, que alcanzó en España una media anual de 906.000 viviendas en 2004-07, de las que el 43,6% fueron de nueva construcción (395.000) y el 56,4% (511.000) fueron de segunda mano.

-Factores explicativos: fuerte auge de la demanda de vivienda, apoyada en un Coste de capital negativo, (el nivel medio de los tipos de interés en la década analizada, el 4,65%, fue inferior a las expectativas de aumentos de los precios de las viviendas en el conjunto del periodo, más del 11%). Intensa formación de nuevos hogares, casi 389.000 de media, apoyado en el intenso ritmo de creación de nuevos empleos (540.400 al año según la C.N. Trimestral, 3,4% de variación anual). La inmigración facilitó la creación de nuevos hogares. El ritmo de crecimiento medio de la economía ,el 3,8%, fue causa y consecuencia del prolongado auge.

- Factor determinante: la Intensa aportación de financiación crediticia al subsector inmobiliario (promotor, constructor y comprador), cuyo “saldo vivo” de créditos aumentó casi cinco puntos por encima del crédito al sector privado. El ritmo medio de aumento del crédito a promotor (33%) superó ampliamente al del crédito a comprador (20%). Los créditos a promotor aumentaron su participación en el crédito al sector privado desde el 5% de 1997 hasta el 17,2% a fines de 2007.

- Respuesta intensa de la oferta de nuevas viviendas, destacando la fuerte reacción alcista de las viviendas iniciadas (la media anual fue de 608.000). El stock de viviendas, que ascendía a 21 millones en el Censo de Noviembre de 2001, creció a un ritmo medio anual de unas 695.000 viviendas hasta 2007, debiendo superar los 25 millones de viviendas en 2008.

- Los precios de las viviendas experimentaron aumentos acumulados elevados, alrededor del 195%(11,2% de media anual), 6 veces superiores a los aumentos de precios de consumo y de salarios.

- Empeoramiento de la accesibilidad a la vivienda: en la etapa de auge se complicó el acceso a la vivienda a los jóvenes hogares,. La relación entre el precio de venta (90 m2 a precio de mercado) y el salario medio anual pasó desde un nivel de 4,3 veces en 1997 hasta 9,2 en 2007. Los bajos tipos de interés y los mayores plazos de los préstamos no redujeron el esfuerzo de acceso a la vivienda.

-Crisis de 2007- 08: de la desaceleración de los precios al derrumbe del mercado de vivienda, ocasionada por la acusada restricción crediticia. La crisis se advirtió de lleno desde la segunda mitad de 2007. El comportamiento de las variables fundamentales (freno del empleo, aumento del coste de capital, aumento de los tipos de interés, fin de las expectativas de subidas de precios, fuerte aumento del stock de viviendas) explicó el descenso de la demanda de viviendas en 2006-07 y la desaceleración inicial de los precios. También influyó de forma negativa en el mercado la “expulsión” del mercado de los jóvenes adquirentes, ante la alta carestía de la vivienda.

-Crisis financiera, crisis económica: La difusión por el sistema financiero mundial de un volumen sustancial de créditos fallidos originados en USA (subprime) ha desencadenado, primero, una crisis de liquidez y después una crisis de solvencia de las entidades de crédito. La difusión por todo el sistema financiero de productos derivados de alto riesgo, con una regulación deficiente, la ausencia de regulación para los numerosos “vehículos” financieros concentró en estos últimos las irregularidades. Esta situación ha llevado a un fuerte racionamiento de crédito, decisivo para frenar la demanda de viviendas y ocasionar un cuasi “derrumbe” del mercado de vivienda en 2008. La financiación también se ha resentido en el caso de la vivienda protegida. En tanto persista la restricción crediticia, extendida a todas las actividades productivas, será difícil se recupere el ritmo de crecimiento económico, situado en zona negativa en un amplio conjunto de países en el último trimestre de 2008.Los bancos siguen estando en el centro de los problemas en noviembre de 2008.

2. ELEMENTOS DESTACADOS DE LA ECONOMÍA Y DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ELPAIS VASCO

2.1 Economia

- Densidad de población superior la media de España, baja presencia de la inmigración: La población del País Vasco (PV), 2,2 millones a 1.1.2008, suponía el 4,7% del total de España, mientras que la superficie alcanza solo al 1,4% del correspondiente total. Euskadi tiene una densidad de población (304,1 HH/km2) casi 3,4 veces superior a la de España (91,0). Los inmigrantes se aproximan a los 120.000, el 5,4% de la población, frente al 11,3% en España, a 1º de enero de 2008.

- PIB por habitante, el mas elevado entre las 17 CC. AA. Por lo que se refiere al conjunto de la economía, el PIB del PV ascendió a 58.380 millones de euros en 2008, el 5,6% de España. El PIB por habitante ascendió en 2008 a 30.599 euros, un 30,8% por encima de la media nacional, el mayor de las 17 CC. Autónomas.

-Otros indicadores: El salario medio bruto del PV ascendió a 1992 euros/mes en el 2º trimestre de 2008, un 12,4% mas que el salario medio de España (1.772 euros/mes). La construcción (11% del PIB de España) pesa en el PV 1,8 puntos menos que en la media estatal. En el empleo total la diferencia de participación de la construcción entre España y Madrid supera los 3 puntos porcentuales.

-Alto peso de la industria: El rasgo mas destacado de la economía vasca es el importante peso de la industria y energía, excluida la construcción, en el PIB, que ascendió en 2008 al 27% del PIB autonómico, frente al 16,1% de España.

- Mercado de trabajo: Según la EPA del INE, la CM tenía 838.000 hogares en el último trimestre de 2007, el 5,1% de España. Ello implicó una variación neta de 23.000 nuevos hogares en 2007, el 5,5% de la variación total de dicha magnitud en España en el mismo periodo. Con un empleo de 1.006.800 ocupados en el tercer trimestre de 2008 (a 968.900 ascendía a 31 de octubre el total de afiliados a la S. Social, un 0,3% por encima de octubre de 2007), la tasa de desempleo del País Vasco, el 6,3% de los activos, se situaba así cinco puntos por debajo de la media de España en el mismo trimestre.

2.2 Mercado de vivienda

- Rasgos estructurales: En el País Vasco hay menos viviendas por hogar (1,20 vs.1, 48), una menor proporción de viviendas secundarias y vacías (116,1% vs. 30,8%)y una reducida presencia de viviendas de alquiler entre las viviendas principales (7,3% vs.11,4%), solo por encima de Castilla-La Mancha. (Figuras 0.1 a 0.3)

-Composición de las ventas : en 2005-07 las ventas de viviendas en el PV se aproximaron a las 30.000 al año, de las que la proporción de nuevas (35,8%) fue algo superior a la de España (35%), y estuvo ligeramente por debajo la proporción de las ventas de viviendas usadas (64,2% frente al 65% de España) (Figuras 1 y 1bis). En todo caso, las ventas de viviendas usadas dominan sobre las de viviendas nuevas.

-Tasaciones de viviendas: en 2007 se tasaron 35.800 viviendas en el PV (fuente: BdE), el 3,1% de España, por una cuantía de 12.374 millones de euros, el 4,1% del total, lo que implica una cuantía media de la tasación de 345.642 euros y un valor medio elevado.

-Stock de viviendas: el estimado para el PV por el Ministerio de Vivienda ascendió a 983.200 millones de viviendas a 31.12.2007, el 4% de España. El aumento del stock entre 2001 y 2007 en el PV, el 10,2%, resultó inferior al aumento medio de España, el 16,5%. El ritmo de construcción residencial ha sido relativamente inferior en esta autonomía al de la media en el largo auge inmobiliario terminado en 2007, lo que ha supuesto un aumento medio anual de dicho stock de 15.200 viviendas entre 2001 y 2007. Hay 100.000 viviendas más que hogares en el PV, a la vista del nivel de los relativos stocks en el 4º trimestre de 2007. (Figuras 2 y 2bis).

- Elevada proporción de viviendas protegidas iniciadas en el PV. En el periodo 2003-07 fue muy superior a la de España, (26,2% frente al 8,1% en el mismo periodo), lo que supone un rasgo diferenciado de la situación del mercado de vivienda en Euskadi, aunque la caída del mercado ha acentuado dicho rasgo en 2007-08. (Figuras 2c y 2d).

- Precios de venta de las viviendas, el precio medio del tercer trimestre de 2008, 3.024 euros/m2, fue un 46,2% más alto que la media de España en el mismo periodo de tiempo, y el más alto entre las CC. AA. En la etapa de auge 1998-2007 el precio medio nominal de la vivienda creció en el PV por encima de la media de España (12,2% de media anual frente al 11,5% del total). (Figura 8)

-Elevado esfuerzo de acceso a la vivienda libre: El esfuerzo de acceso a la vivienda libre es superior en el PV a la media de España. La relación precio de venta de la vivienda (90 m2) /salario medio anual fue de 11,4 veces en el 2º trimestre de 2008, frente las 8,9 de media española. Para la familia monosalarial que percibe el salario medio y accede por primera vez a la vivienda en propiedad, el esfuerzo de acceso a la vivienda de mercado en propiedad en Euskadi fue del 66,9% de los ingresos familiares, frente el 52,1% de España (se considera normal una proporción de ingresos del hogar no superior a la tercera parte). (Figura 9 bis)

- Síntesis: mayor densidad de población que España, el PIB por habitante es el más elevado entre las autonomías, la economía está más diversificada que la española, destacando los 10 puntos de mayor presencia en el PIB vasco de la industria respecto de la economía estatal (la construcción, por el contrario, pesa menos). El mercado de trabajo tiene un acusado menor desempleo y parece resistir bien el embate de la crisis. En cuanto al mercado de vivienda, pesan más las ventas de viviendas usadas y de protegidas. Los precios de las viviendas libres resultan espectacularmente elevados, lo que acentúa la trascendencia de la vivienda protegida dentro de la nueva oferta de viviendas. Resulta muy elevado el precio medio de la vivienda tasada en 2007.

3. EVOLUCION DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN 2008 EN EL PAIS VASCO

- Notable desaceleración del aumento medio del empleo en el PV en enero-octubre de 2008 (1,4% fue el crecimiento de la afiliación a la S. Social en este periodo, por debajo del 2,6% de 2007).

- En cuanto a la demanda de viviendas, destacó en los ocho primeros meses de 2008 el importante descenso de las ventas de viviendas (-28,1%), descenso que resultó algo mas acusado en las de viviendas usadas (-30,1%). La previsión es de unas ventas de menos de 14.000 viviendas en 2008.En todo caso, las ventas de viviendas nuevas caen mas en Euskadi que en España y algo menos las ventas de VV. usadas. Los mayores retrocesos de las ventas, están registrándose en Guipúzcoa.

- El descenso de las hipotecas de viviendas registradas en enero-agosto de 2008 sobre el año precedente fue también menos intenso en Euskadi (-18,5%) que en el conjunto de España (-30,3%). Los plazos medios de los préstamos hipotecarios , según la estadística de los Registradores para el 2º trimestre de 2008, fueron de 337 meses en dicho trimestre (28,1 años), 14 meses más que en la media de España.

- La diferencia entre las viviendas terminadas y las ventas de viviendas de nueva construcción puede señalar la presencia de más de 15.000 viviendas de nueva construcción sin vender en el PV, Estas viviendas se han ido acumulando en el periodo 2005-07. (Figura 1 bis)

-Ajuste a la baja por el lado de la oferta de nuevas viviendas: Destaca en Euskadi el fuerte ajuste a la baja de las viviendas iniciadas, donde los visados de dirección de obra de los aparejadores disminuyeron en un -26% en enero-agosto, menos intenso que en el conjunto de España. El aumento de las viviendas terminadas (14,9%) implica que no se están dejando de terminar las promociones iniciadas en la última fase del auge. Pero resulta abrupto el descenso de las viviendas a iniciar según las licencias municipales de obras (-81,9% en enero-mayo), resultando solo unas 1300 LMO en este año, según dicho indicador.

Precios de venta: En el País Vasco destaca el comportamiento algo más bajista de los precios de venta de las viviendas respecto de España según el nuevo índice de precios de vivienda (INE), que descendió en un año en un -1,2% en la CM hasta el 2º trimestre, frente al -0,3% del conjunto de España en el mismo periodo. La estadística de precios apoyada en las tasaciones de viviendas presentó un comportamiento opuesto, con mayor subida en el PV (2,3%) que en España (0,4%) en el tercer trimestre de 2008. (Figura 5)

- Resumen Mº de Vivienda: en 2008 destaca, pues, en el País Vasco el notable descenso de las ventas de viviendas, sobre todo de segunda mano, y la reacción a la baja de las viviendas iniciadas, bastante relevante en el caso del indicador de licencias municipales de obras. El que sigan terminándose a buen ritmo las viviendas iniciadas hace dos años revela una situación menos degradada del mercado de vivienda que en el resto de España.

- El ajuste a la baja de las nuevas promociones de vivienda descansó en las viviendas libres, en las que en los tres primeros trimestres de 2008 el retroceso de los proyectos visados por los arquitectos fue nada menos que del -46,6%. Dicho descenso fue moderado, de solo el -3,2%, en los proyectos visados de viviendas protegidas. Esta evolución ha reforzado el ya alto peso de este tipo de vivienda en el total de proyectos (44,2% fue la proporción de proyectos de viviendas protegidas dentro del total en enero-septiembre de 2008). (Figura 2c)

4. Política de vivienda

-Persiste la inaccesibilidad a la vivienda libre en propiedad: La vivienda de mercado siguió resultando prácticamente inaccesible para los hogares de nueva creación en Euskadi en 2008, a pesar de la caída de la demanda. El ajuste a la baja de los precios de venta de las viviendas ha resultado muy moderado hasta el momento, con lo que tales precios siguen situados en niveles muy por encima de lo que sería accesible para los niveles de salarios y de rentas familiares existentes en esta autonomía.

Lo anterior subraya la trascendencia de que sigan construyéndose viviendas protegidas, así como de que se refuerce el mercado de alquiler con las viviendas adquiridas en los últimos años con fines de inversión.

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*Economista y Estadístico

No más sermones liberales

Julio Rodríguez López (ex presidente del Banco Hipotecario de España)

“El gobierno (de Estados Unidos) puede ahorrarnos sermones sobre el sagrado papel del libre mercado durante mucho tiempo” (Martin Wolf ”Rescates financieros”, Expansión 12.9.2008)

El gobierno federal de Estados Unidos ha puesto en marcha una costosa operación de salvamento de las dos principales entidades mediadoras del mercado hipotecario de la vivienda en dicho país (Fanni Mae y Freddie Mac, nombres familiares de las mismas). Dichas entidades tienen en su cartera la mitad de los créditos vivos a comprador de vivienda de Estados Unidos.

La financiación a la vivienda descansa de forma decisiva en dicho país en el papel mediador de dichas entidades. En su día, la escasez de bancos con redes de oficinas de cobertura extendida a todo el territorio federal justificó la creación de la más veterana de las dos entidades, allá por los años treinta del pasado siglo, en pleno New Deal de Roosevelt. Se trataba de garantizar la financiación a comprador de vivienda llevando el ahorro de una a otra parte de Estados Unidos.

Dichas entidades han comprado a las entidades prestamistas los créditos previamente concedidos a los compradores de viviendas. Los recursos que emplean para dicho fin han procedido de emisiones de títulos de renta fija en los mercados de capitales, respaldadas por los créditos hipotecarios citados y efectuadas con garantía, mas implícita que explicita, del gobierno federal. El capital de ambas entidades es privado, en manos sobre todo, por cierto, de instituciones y de gobiernos extranjeros. Los recursos propios de las dos entidades resultan insuficientes para hacer frente a las exigencias derivadas del aumento de los fallidos entre los créditos de su balance.

No son solo los “subprime” los créditos fallidos en el caso de la compra de vivienda. La morosidad se ha extendido a compradores con ingresos medios e incluso medio-altos. Se va a garantizar la continuidad de la actividad prestamista hipotecaria a comprador de vivienda en Estados Unidos, pero la grave crisis de solvencia y de demanda en el mercado de vivienda de dicho país está lejos de haberse resuelto.

En cuanto a España, los indicadores más recientes del mercado de vivienda y de la financiación inmobiliaria siguen arrojando resultados negativos. Según la Contabilidad Nacional del 2º trimestre de 2008 la actividad constructora residencial descendió en dicho periodo en un -6,3% sobre el mismo trimestre de 2007. Los tipos de interés del mercado de vivienda aumentaron entre mayo y julio de 2008, situándose en julio de 2008 en el 6% TAE el tipo de los préstamos a comprador de vivienda. La nueva tendencia alcista parece haberse frenado en agosto.

Las concesiones de nuevos créditos a comprador de vivienda en enero-julio de 2008 en el conjunto de España descendieron en más de un 35% sobre el mismo periodo del año precedente. Dicha evolución confirma el persistente descenso de la demanda de vivienda y la escasez de la nueva financiación crediticia a la vivienda de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito. Las viviendas iniciadas descenderán en España en más de un 50% en 2008 respecto del año precedente, lo que indica que el mercado está funcionando por el lado de la nueva oferta, aunque los descensos de precios resulten todavía reducidos, a la vista de los fuertes excesos de oferta existentes.

La escasa disponibilidad de financiación es la diferencia crucial entre la presente crisis y la precedente (1990-91). Habrá que ver si la espectacular intervención pública efectuada en Estados Unidos aligerará o profundizará la caída del mercado de vivienda. “La crisis inmobiliaria está dañando a la economía en general, y eso sucede tras una década de mala asignación de recursos. La burbuja en la vivienda se infló gracias al dinero fácil y abundante aportado por el sistema bancario, que ahora se lo está pensando mejor” (J. Saft, “Home plan is bad for Britain”, IHT, 5.9.2008).

El Ministerio de Vivienda está diseñando un nuevo Plan plurianual de vivienda y ha anunciado novedades en el contenido de dicho Plan. Se trata de saber si se va o no a mantener el esquema habitual de vivienda protegida de carácter estatal, que hasta ahora ha convivido con las figuras autonómicas de vivienda protegida, o si solo habrá viviendas protegidas de diseño autonómico.

Importa también conocer la forma en la que se va a garantizar la financiación crediticia imprescindible para financiar las nuevas viviendas protegidas. Sin dicha garantía de financiación un plan de vivienda sirve para poco (recordar el Plan Mortes). También aquí el ICO será trascendente, para conseguir los objetivos del futuro Plan plurianual.

Ante la gravedad de la crisis los hechos se precipitan. Se anuncia una modificación en la normativa sobre el alquiler y, lo que es más relevante, hasta se prepara un plan de salvamento de las empresas promotoras de viviendas en el que el ICO vuelve a ser la pieza clave, ligándolo con el noble objetivo de reforzar la proporción más que escasa de las viviendas de alquiler en España. Nunca imaginé que 17 años más tarde iba a venir tan a cuento aquello que se dijo a los presidentes de los hasta entonces bancos públicos en una mañana de mayo de 1991 de que el ICO se convertía en la “Agencia Financiera del Gobierno”.