Mercado de vivienda y economía española, 2010-2011

Julio Rodríguez López

  En los ciclos anteriores de la economía española el mercado de vivienda contribuyó  de forma destacada  a la recuperación del crecimiento del PIB. El debilitamiento de dicho mercado fue el principal desencadenante de  la recesión posterior a 2007 en España. Ello explica que  la construcción residencial no esté desempeñando en 2011 el papel  estimulante de los ciclos precedentes. Esta circunstancia contribuye, junto a otros factores relevantes,  a que la salida de la crisis esté resultando más lenta en España que en el resto de la Eurozona.

  En 2010 el mercado de vivienda  en España tuvo más actividad que en los dos años precedentes. Las ventas de viviendas crecieron de forma moderada y los precios retrocedieron con menos fuerza que en el bienio previo citado. Las estadísticas de compraventas registradas y de  transacciones inmobiliarias experimentaron aumentos claros sobre el año anterior. Es posible, no obstante,  que el trasiego formal de viviendas desde promotores  a los bancos,  como dación en pago,  y la posterior venta de tales viviendas a compradores pueda  dar lugar a que ambas estadísticas sobrevaloren las ventas reales de viviendas en 2010.

 El peso del ajuste descansó el pasado año en el retroceso de la nueva oferta de vivienda. Las viviendas iniciadas retrocedieron en 2010 por cuarto ejercicio anual consecutivo, situándose por debajo de las  92.000. Dicha evolución justificó el descenso de la  construcción residencial en un 17%.  Este comportamiento de la inversión en vivienda quitó  un punto porcentual al crecimiento del PIB del pasado año.

  En el inicio de 2011 no parece recuperarse la demanda de vivienda.  Todo indica que en este año las  ventas y los precios evolucionarán en la  línea de 2010, mientras que las iniciaciones de viviendas  pueden  recuperarse modestamente, a la vista del descenso sufrido en algunas ciudades por  el stock de viviendas de nueva construcción pendientes de venta. El protagonismo de las entidades de crédito será relevante en 2011. Por una parte,  dichas entidades controlan un volumen sustancial de las viviendas de nueva construcción no vendidas, por lo que la estrategia que adopten en materia de precios de venta de dichas viviendas   incidirá sobre la agresividad de  la oferta de las nuevas viviendas. Por otro lado, las condiciones  de financiación y el ritmo de concesión de nuevos préstamos  por parte de dichas entidades serán trascendentes en el comportamiento de  las compras  demanda de viviendas.

 En el conjunto de la Eurozona los precios de las viviendas volvieron a crecer en 2010, aunque de forma moderada.  El  grupo de países miembros correspondiente a  Irlanda, Grecia, España y Holanda,  registró  nuevos descensos de los precios de las viviendas en 2010.   La tónica dominante  en la evolución de los precios en el conjunto de dicha área económica en 2010 fue de acusada dispersión.  

 La reducción  de los precios de la vivienda en España en la presente crisis ha sido del 13,1% hasta el cuarto trimestre de 2010, según la estadística del desaparecido Ministerio de Vivienda apoyada en las tasaciones.  La estadística de precios de la empresa tasadora Tinsa,  la que aporta más tasaciones a la estadística publica antes citada, indica que dicho retroceso fue del 19,1% hasta enero de 2011. Los datos de Tinsa revelan asimismo que los mayores ajustes a la baja de los precios de las viviendas  han tenido lugar en la Costa Mediterránea (-25,6%) y en las capitales y grandes ciudades (-20,5%). Los precios de las viviendas  han descendido más en las ciudades  en las que fue mayor el aumento del parque de viviendas en la etapa previa de auge del mercado de vivienda. 

  La elevación del IVA (desde el 7% al 8%) a partir del 1º de julio de 2010 y el anuncio de la eliminación de la desgravación  en el Impuesto sobre la Renta  a los adquirentes de vivienda habitual con ingresos superiores a 24.100 euros desde el 1º de enero de 2011 apoyaron las ventas de viviendas en 2010. En el aumento del 6,8% de las compraventas registradas en 2010 destacó la intensidad de la recuperación en las autonomías  dotadas de un tejido productivo más diversificado (País Vasco, Cataluña, Madrid), mientras que en  las que es mayor el peso de la construcción todavía volvieron a descender las ventas (Andalucía, Murcia, Extremadura y Rioja). Esta evolución mas dinámica de  las autonomías menos impactadas por la construcción residencial parecen confirmarla las recientes cifras de variaciones del PIB regional publicadas por el INE. Esta última  estadística refuerza la correlación negativa que aparece en España entre el nivel de desarrollo económico y la presencia del sector de la construcción en la estructura productiva.

 El empleo descendió  en 2010 por tercer año consecutivo (-1,2%). Dicha circunstancia frenó  la creación de nuevos hogares, que en 2010 aumentaron solo en 131.300. Esta  variación fue inferior a la de años precedentes y refutó la idea de que en España se crean poco menos que automáticamente unos 300.000 hogares cada año.   Los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda  en 2010 fueron los mas  bajos en  la historia de la economía española (2,77%), pero el aumento del saldo vivo del crédito a comprador fue muy modesto. Por primera vez desde que se dispone de información, en 2010 descendió el saldo de los créditos hipotecarios en España. En la presente coyuntura la disponibilidad de financiación es la variable financiera relevante en la compra de una vivienda.

  En 2010 las  viviendas terminadas  superaron ligeramente a las compraventas registradas de nuevas viviendas. La aportación al stock de viviendas de nueva construcción no vendidas fue reducida en dicho año, sobre todo si se la compara con las correspondientes a los seis años precedentes. Al final de 2010 el stock citado superaba la cifra de 1.100.000. Dicha cifra  se reduce  a 700.000 si se considera como vendida a toda la autopromoción (personas físicas, comunidades de propietarios y cooperativas).  Como ya se indicó, una proporción significativa de dicho stock está en poder de  bancos y cajas de ahorros, que los han adquirido mediante daciones de pago de los promotores, junto a las obtenidas por medio de  subasta.

 En principio  la previsión para 2011 respecto del mercado de vivienda sería de unos niveles equivalentes a 2010 en cuanto a la evolución de las principales magnitudes. Unas ventas inferiores a las 500.000, unos precios que descenderían ligeramente y  un nivel de viviendas iniciadas próximo a las 100.000.  La aportación negativa de la inversión en vivienda al crecimiento del PIB en 2011  será muy modesta  o nula, lo que contrasta con los  acusados retrocesos de  los tres años precedentes. La información económica más reciente (nuevo descenso del empleo, menor renta disponible por los más altos precios de la energía, subidas de los tipos de interés) acentúa el riesgo de una nueva recaída del mercado de vivienda.

El castigo del “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria a la economía española  no puede ser mas elevado.   Para impedir en el futuro que el crecimiento se apoye en exceso en un subsector como el inmobiliario, tan proclive a unos ciclos tan acentuados, es necesario cambiar el modelo productivo de la misma, impulsando el desarrollo y la persistencia de actividades alternativas, tarea en la que el papel de  autonomías y ayuntamientos es decisivo. Nada parece haber cambiado en cuanto  a la propensión de los gobiernos locales a impulsar a toda costa la promoción de viviendas, al margen de la demanda real. Diversificar la producción debe de ser la línea estratégica general para mejorar la competitividad. También se debe de reorientar la composición del parque de viviendas en un sentido favorable al alquiler. La rehabilitación debe de alcanzar volúmenes mas elevados. 

La crisis ideológica europea

Julio Rodríguez López[1]

(A)  LA PÉRDIDA DE RELEVANCIA ECONOMICA DE EUROPA

1.  Intensa incidencia de la crisis  económica en Europa, que sucede a una pérdida paulatina de posiciones en la escena económica mundial, tras el avance de la globalización. Son evidentes las consecuencias políticas de dicha evolución, pues se ha generalizado un clima de preocupación en las sociedades civiles y han cambiado las actitudes de los ciudadanos. Esto se advierte en los resultados electorales posteriores a 2009, en los que destaca el avance de los partidos de extrema derecha y de los movimientos xenófobos,  junto al  fuerte descenso del voto de los partidos autocalificados como socialdemócratas.

2. Sucesiva transición desde una crisis  financiera en 2007 a una seria crisis económica desde 2008-09, a la que ha sucedido una crisis de deuda soberana, que ha afectado sobre todo a los países periféricos del sur de la Eurozona. Esta última ha llegado a poner en peligro a la Eurozona y ha puesto de manifiesto la insuficiente gobernanza económica de dicha área económica. Son necesarios mecanismos de coordinación adicionales al  BCE y a la moneda única. En general, Europa ha avanzado históricamente a partir de las reacciones adoptadas ante situaciones de crisis.

3. La crisis económica reciente ha acentuado el declive económico de Europa, evidenciado por la fuerte disparidad de crecimiento actual entre los países emergentes y los desarrollados, diferencia acentuada a la baja  en el caso de Europa. Europa se está quedando fuera en materia de producción de artículos de alta demanda y relevantes  por su impacto sobre la productividad. Débil crecimiento, fragilidad competitiva y una cierta impresión de parálisis caracterizan el desenvolvimiento económico europeo reciente. La crisis  ha supuesto, pues, una redistribución del poder económico global, desde el Oeste al Este, desde el Norte hacia el Sur, todo ello en detrimento de Europa.

4. El rejuvenecimiento económico de Europa pasa por expandir el mercado único europeo, procurando huir de las tensiones nacionalistas y de las tentaciones proteccionistas, de tan mal recuerdo en el caso de la Gran Depresión de los años 30 del pasado siglo.

5. El “centro” (la Comisión, el gobierno de la ZE) debe de tener un mayor papel, aunque  esto chocará con la posición de los países mas reacios al traspaso de competencias hacia las instancias comunitarias, como está siendo ahora el caso de Alemania, donde se desconfía del supuestamente excesivo papel salvador que a dicho país toca jugar cuando arrecian las crisis de los países  periféricos antes citados (hasta ahora, Grecia, Irlanda y Portugal han requerido actuaciones de salvamento). M. Wolf: “una aceptación de que los errores los han cometido a la vez  los virtuosos y los pecadores es condición necesaria para fortalecer al sistema. Esto implica  a quienes prestaron y a quienes se endeudaron tan locamente” (FT. marzo 2011). Tampoco la UE debe de seguir apareciendo ante la opinión pública como sinónimo de políticas extremadamente liberales, de claro contenido antisocial.

(B)  MEJORAR EL GOBIERNO ECONOMICO DE LA UE

6.  Reforzar el gobierno económico de la UE, una necesidad: urge fortalecer la Eurozona, y ello a través de nuevos mecanismos de coordinación, adicionales al BCE. El Pacto por el Euro, aprobado recientemente, refuerza dicha coordinación en favor de la competitividad y de la convergencia. Sus objetivos son los de impulsar la competitividad, el empleo, asi como contribuir a la sostenibilidad de las finanzas públicas y el refuerzo de la estabilidad financiera.  

7. Los riesgos derivados de la falta de gobierno económico de Europa son la pérdida de competitividad y el acentuamiento de la disminución de la presencia en el comercio y en la escena económica mundial. Una nueva ampliación de la UE  no facilitará una mayor integración. La propia crisis financiera ha acelerado la tendencia hacia una renacionalización parcial de los poderes de decisión. La UE no está estabilizada, es frágil. Es difícil que desaparezca, pero el declive es posible.

8. Ámbitos mas necesitados de coordinación: las políticas fiscal y presupuestaria, la política energética, la política de empleo y la de Supervisión y Regulación Bancaria.   

9. Trascendencia del “European Stability Mechanism”, diseñado para hacer frente a las crisis financieras que se presenten, con una dotación neta de 500.000 millones de euros y que sucederá al actual mecanismo operativo, que ya sirvió para atender las crisis de Grecia y de Irlanda.  La Union Monetaria solo puede sobrevivir si hay voluntad de proporcionar ayuda financiera mutua en tiempos de crisis. La solución está en dar carácter permanente al actual Fondo Europeo de Estabilidad Financiera, unido a una condicionalidad fuerte como la que supone el Pacto por el Euro.

(C)  CRISIS DE LA SOCIALDEMOCRACIA

10.  Ante la prolongada crisis económica y la extensión del miedo ciudadano, faltan claves para interpretar tales fenómenos. La socialdemocracia esta falta de un discurso claro y coherente, se mueve a la defensiva, sin “hoja de ruta”. La defensa a ultranza del estado bienestar en solitario  resulta suicida, pues no puede dejarse solo al mercado la regulación económica y pensar ingenuamente que con el estado bienestar se corregirán  los elevados costes que ello implica.

11.   I. Wallerstein: la historia de la socialdemocracia es la del creciente alejamiento desde una política radical hacia el centrismo. La socialdemocracia ha dejado de ser un movimiento, con amplio respaldo popular, para pasar a ser una maquinaria electoral, sin la pasión de antaño. El futuro de la socialdemocracia, radica, pues, en ser una preferencia cultural y no volverá a ser un movimiento político.

12.  T. Judt:   La crisis reciente ha demostrado que el capitalismo no regulado es el peor enemigo de sí mismo. La socialdemocracia aparece como incapaz de imaginar alternativas. Se trata sobre todo de clarificar el problema a resolver. En Europa, sobre todo, se desarrollan políticas de amplio contenido socialdemócrata, pero no se las defiende o se hace de una forma vergonzante.  La socialdemocracia no ha estado a la altura de las circunstancias tras la crisis iniciada en 2007. El Estado Bienestar no ha perdido popularidad entre sus beneficiarios. Hay un fuerte aumento de la desigualdad, corrosivo, y una seria pérdida de seguridad (económica, física y política), que genera miedo, que corroe la confianza y la interdependencia en la que se basan las sociedades civiles (destaca, por ejemplo, la elevada preocupación de los españoles en las encuestas del CIS respecto del paro y de la situación económica). A fuerza de vivir mucho tiempo bajo una creciente desigualdad la sociedad puede convencerse de que tal situación es una condición natural.

13. La economía busca ahora beneficios rápidos, persiguiéndose la ganancia inmediata,  y el especular frente al producir. Es evidente el entusiasmo del Reino Unido por los servicios financieros frente a la industria. La forma de superar la crisis, sobre todo en USA, a través del “alivio cuantitativo”, forma eufemística de denominar a la creación de dinero mediante artificios contables, que han sustituido a la vieja máquina de acuñar moneda, lleva el germen de la especulación y de la creación de “burbujas”. La creciente elevación de los precios de las materias primas refleja el componente especulativo de la recuperación y de su apoyo en el dinero abundante a muy bajos tipos de interés. Ya no son precisas las cañoneras para invadir el mundo, con los nuevos dólares creados de la nada se compra todo.

13. La derrota de la socialdemocracia no tiene, pues, porque implicar un rechazo del socialismo (autos de fe de Esperanza Aguirre aparte, en los que se nos pedirá a los socialistas que nos arrepintamos del gulag, poco menos). Se está castigando, en fin, el abandono del compromiso histórico de la socialdemocracia con la justicia social. Una vez más, los rótulos de los partidos deben de ser un tanto coherentes con lo que se hace.

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[1] Guión de la intervención en el Seminario “El malestar de la cultura europea”, organizado por  la Fundación Trece Rosas y Arco Europeo Progresista, Madrid, 7 de abril de 2011.

Turismo. Las dos caras de la evolución positiva

Julio Rodríguez López

   La información disponible confirma  la recuperación del turismo  en España en  2010 y  la persistencia de dicho proceso en los primeros meses de 2011. Un conjunto de factores han contribuido a tal evolución, entre los que destaca la moderada recuperación económica mundial y   el desvío sufrido por destinos turísticos correspondientes a  los países árabes mas  afectados por los vientos de cambio democrático. Las reacciones desarrollistas  registradas en España ante dicha recuperación del turismo señalan que poco parece haber cambiado en el modelo productivo  de amplias zonas del territorio español.

  En 2010 los viajeros alojados  en hoteles (77,1 millones) aumentaron en un 6,5%, las pernoctaciones (268 millones) lo hicieron en un 6,8% y aumentó asimismo la estancia media de los turistas (3,26 días). Por otra parte, el saldo neto del turismo en la balanza de pagos de la economía española de 2010 ascendió a 26.900 millones de euros, un 3,4% mas que en 2009.   Los ingresos derivados del turismo reflejados en la balanza citada fueron de casi 40.000 millones de euros, el 3,7% del PIB de la economía española en el pasado ejercicio anual.

 Los datos de empleo del turismo, medidos a través de la afiliación en alta a la Seguridad Social,  revelan que en febrero de 2011 los afiliados en la Hostelería, incluidos el Régimen General y los Autónomos, crecieron en un 0,61% respecto del mismo mes del año anterior. En el mismo mes el conjunto de la afiliación retrocedió en un 1,24% sobre 2009. Los afiliados en la Hostelería ascendían  en febrero de 2011 a 1.205.755, el 7,5% del total de actividades.

  En principio resulta positiva la evolución  del turismo, que confirma las potencialidades de España  en dicha actividad y la conveniencia de reforzar  las amplias posibilidades del subsector, que tiene que  desenvolverse en un contexto mundial crecientemente competitivo. Sin embargo las noticias positivas sobre la evolución reciente del sector provocan reacciones previsibles pero no por ello menos negativas. Al calor de la recuperación del turismo se vuelven a desplegar de nuevo todos los proyectos de desarrollo territorial, que suelen incluir señuelos como el de los campos de golf  y que contienen,  una vez más,  la construcción masiva de nuevas viviendas  destinadas a segundas residencias.

    Los planes de crecimiento que proponen los ayuntamientos son objeto, por lo general, de algún recorte por  parte del gobierno autónomo  correspondiente, Tales recortes suelen ser muy mal recibidos por los ayuntamientos aspirantes a los “nuevos pelotazos”.   A la reciente presentación de un proyecto de plan subregional relativo al destino del territorio en  la costa de una provincia andaluza no acudieron los representantes de los municipios mayores de la citada comarca costera,  por entender que el proyecto  “espanta cualquier posibilidad de inversión”. El plan citado incluye abundantes  campos de golf, posibles puertos deportivos, “marinas “interiores no menos abundantes, junto a numerosos centros comerciales y de ocio. Los alcaldes en cuestión, en este caso  todos ellos del PP o andalucistas, no se dan por satisfechos con tales previsiones, sino que piden más y más desarrollos supuestamente turísticos,  en ninguno de los cuales falta una dotación más que significativa de nuevas viviendas de temporada.

  En estos días se ha “colgado·” en la web del Ministerio de Fomento una estimación del stock de viviendas de España actualizada a 31 de diciembre de 2009. Según dicha estimación, en la fecha citada habia en España 25,6 millones de viviendas familiares, un 21,5%  por encima de la estimación  obtenida en el último Censo de Viviendas, el de 1.11.2001. Los mayores aumentos del parque de viviendas correspondieron a las autonomías de Murcia (34,8%), Rioja (27%) y Castilla-La Mancha (26,6%), mientras que el aumento mas reducido fue el del País Vasco (13,3%). 

 Las restantes autonomías con mayor nivel de desarrollo, como fue el caso de Madrid (18,2%) y Cataluña (19,3%), registraron aumentos del parque de viviendas inferiores a la media nacional. Dentro de Andalucía destacaron los espectaculares aumentos sufridos en las provincias de Málaga (43,3%)  y Almería (40%). Los mayores descensos del empleo y las mayores caídas de los precios de las viviendas han tenido lugar, después de 2007,  en las zonas en las que fue mayor el volumen de nueva construcción residencial realizado en la fase de auge comprendida entre 1997 y 2007. En dichas zonas también destacó  la persistencia de los descensos de ventas de viviendas en 2010.

  Al primer aviso de que el turismo mejora, se  quiere volver  a las andadas. Nada parece haber cambiado, a la vista del celo promotor de numerosos ayuntamientos, muy superior al de los propios promotores inmobiliarios. Una cosa si es diferente,  y es que el crédito bancario para financiar los proyectos aspirantes a nuevas burbujas inmobiliarias no estará presente en mucho tiempo con la intensidad con que lo estuvo en la fase expansiva citada. Algo es algo.

El Siglo, 28 de marzo de 2011

Mercado de vivienda: las cifras de 2010

Julio Rodriguez López

  El mercado de vivienda pareció “tocar fondo” en el  ejercicio de  2010, pero estuvo lejos de registrar  mejorías   claras  en las principales magnitudes. Las ventas se recuperaron al calor de los cambios fiscales, pero los precios de las viviendas  volvieron a descender.  La nueva oferta (viviendas iniciadas) volvió a registrar un nuevo e importante descenso sobre el año precedente.

  Las compraventas registradas de viviendas crecieron en 2010 en un 6,8% sobre el año anterior, rompiendo asi una etapa de cuatro años seguidos de  disminución  de dicho indicador. El total  de compraventas  registradas  ascendió a 441.368, repartidas casi por igual entre nuevas y usadas. El aumento de las ventas de viviendas usadas (12,4%) resultó ser bastante mayor que el de las viviendas nuevas (1,8%). Pais Vasco y Cataluña registraron fuertes aumentos de las compraventas, por encima del 20%, mientras que las autonomías más dependientes de la construcción residencial sufrieron los mayores descensos (Canarias, Andalucía, Murcia y Rioja).

  No se dispone de cifras para todo el año 2010 sobre las transacciones  inmobiliarias formalizadas ante notario. El indicador correspondiente creció en un 2,2% en los tres primeros trimestres de 2010 sobre el mismo periodo de 2009. Será necesario disponer de la información completa del pasado año para valorar mejor lo sucedido en dicho ejercicio, pues las transmisiones ante notario están temporalmente más próximas a las  ventas efectivas que  los datos registrales.

  Todo indica, sin embargo, que las ventas reales de vivienda mejoraron en 2010 por el impulso que supuso, en primer lugar, el adelanto al aumento del IVA en las ventas de nuevas viviendas desde  el 7% al 8% desde el 1º de julio  de 2010. La elevación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en varias autonomías en la misma fecha también favoreció las ventas de viviendas usadas. El segundo impulso se ha producido a fines del pasado año, ante la eliminación de la  desgravación  por compra de vivienda en el Impuesto sobre la renta de las personas físicas desde el 1º de enero de 2011, y ello para los contribuyentes con ingresos superiores a 24.100 euros al año.

 Sin tales apoyos fiscales es difícil que las ventas hubiesen mejorado en 2010. El  nuevo y significativo  descenso del empleo (-237.800 fue el retroceso del número de ocupados en 2010, según la Encuesta de Población Activa), el menor ritmo de creación de hogares,  y la persistencia de una oferta de crédito más restringida que en “tiempos normales” frenaron la demanda. Dicho descenso tuvo lugar  a pesar de los bajos tipos de interés practicados en los nuevos préstamos hipotecarios formalizados. El saldo vivo de los créditos a comprador de vivienda  aumentó en un 0,8% en diciembre de 2010 sobre el mismo mes del año anterior. Sin embargo,  según la encuesta de préstamos del Banco de España el importe de  los nuevos créditos a comprador de vivienda descendió  en 2010 en un 5%.  Esta última información es coherente con el descenso del número de hipotecas destinadas a la compra de vivienda (-9,6% en enero –septiembre de 2010 sobre el mismo periodo de 2009), que habrán estado por debajo de  las 450.000 en 2010.

 El nuevo descenso de los precios de la vivienda en 2010 dio lugar a que el retroceso acumulado por dicha magnitud fuese del -13,1% desde el inicio de la crisis, según la estadística del desaparecido Ministerio de Vivienda. La información procedente de la tasadora Tinsa ha confirmado que en enero de 2011 los precios de las viviendas  volvieron a caer en un - 5% sobre el mismo mes del año anterior. El perfil futuro de los precios de venta de las viviendas, así como la intensidad del ajuste del mercado, dependerán de   la politica de precios de venta de las entidades de crédito respecto de  los activos inmobiliarios  en su poder,  procedentes de daciones en pago y de adjudicaciones en subasta.

 Como antes se indicó, en 2010 las viviendas  iniciadas volvieron a caer en más de un 15% sobre el año anterior. La  cifra absoluta de iniciaciones se situó asi en torno a las 92.000, lo que supone un nivel inferior a los correspondientes al inicio de la etapa de auge inmobiliario 1997-2007. La caída de la obra nueva construida ha vuelto a detraer más de un punto al crecimiento de la economía española en 2010 y a reforzar el descenso del empleo.

  En 2011 el mercado de vivienda puede presentar en principio un perfil de ligero crecimiento, como sucedió en 2010.  Todavía los precios de venta de las viviendas están en España por encima de los niveles asequibles para  los salarios medios de España. Un ajuste mayor de los precios de venta y el posible avance en la solvencia de las entidades de crédito podrían mejorar el dinamismo del crédito y del mercado de vivienda, lo que contribuiría de forma relevante a la recuperación de la economía española.
Publicado en Escritura Pública (Consejo Superior del Notariado)

EL PRECIO DEL PETROLEO ATACA DE NUEVO

Julio Rodríguez López

  A la gestión de la política económica en España no le faltan dificultades.  Tras la”ducha fría” que supuso la publicación de los resultados del mercado de trabajo correspondientes a  febrero de 2011, la crisis  de Libia ha arrojado nuevas incertidumbres sobre la evolución de la economía,  por su incidencia sobre el suministro y precio del petróleo. Nadie olvida que las crisis petrolíferas  de los años  1973, 1978 y 1990 provocaron recesiones económicas a nivel mundial.

De hecho la última crisis  económica estuvo precedida por unos precios excepcionalmente elevados del petróleo en 2008 (a 148 dólares  llegó a ascender el precio del barril de petróleo en dicho año). Las amenazas de nuevos “oíl-shocks“ provocan  preocupaciones  renovadas, sobre todo si tienen lugar en un contexto general , como el actual, caracterizado por  la débil recuperación de la actividad productiva en los países occidentales.

Tras la reducción al 50% de la producción procedente de Libia, los precios del petróleo se han situado en torno a los  115 dólares por barril, en el caso del Brent en la segunda semana de marzo, lo que implica un precio superior en un 20%   al existente al inicio del año. El primer problema que se plantea es de abastecimiento, a la vista de que en España el crudo procedente de Libia supone en torno al 10% del consumo anual.  El segundo problema es el de la subida de los precios, cuyo impacto se transmite rápidamente al resto de la economía.  

Un aumento del 10% en el precio medio del petróleo se considera que provoca una reducción de un cuarto de punto en el ritmo de crecimiento de la economía mundial. La previsión para 2011 es de un crecimiento del PIB  mundial del 4,25%, lo que implica que si la elevación de los precios se mantiene al nivel alcanzado  en febrero  no sufriría demasiado  el crecimiento global en 2011. Las economías de los países occidentales son ahora menos  dependientes del petróleo que en 1973, pero ello no implica que dichas economías sean inmunes a nuevas  crisis de dicha materia prima.

Una restricción en la oferta de petróleo (oíl-shock) tiene abundantes  efectos económicos: se transfieren ingresos desde los  países  consumidores hacia los países productores, se reduce el gasto global (baja el gasto de los consumidores en mayor proporción que aumenta en los productores), se detrae gasto de otros bienes y servicios , se enriquecen, en general, los países productores  y se empobrecen los consumidores, bajan los salarios reales y, por último, se frena la actividad productiva, puesto que existen ramas de actividad que dejan de ser rentables con los mayores precios alcanzados por la energía (Martin Wolff,  “Arab freedom is worth a short shock”, Financial Times,  2 de marzo de 2011).

 Por supuesto, la trascendencia de la situación actual de encarecimiento del petróleo por encima de los  115 dólares será tanto mayor cuanto mas se  prolongue  dicha elevación de precios y más  se alarguen las incertidumbres sobre el suministro mundial. El impacto de la restricción actual es  mayor por el fuerte crecimiento por el que atraviesan los países  emergentes en 2011,  que  consumen petróleo  con mayor intensidad que los desarrollados. También influye el contexto inflacionista general derivado  de la inundación de dólares que, a nivel mundial,  ocasiona la  politica económica de Estados Unidos. Dentro de dicha política  la creación masiva de dólares a través de las actuaciones del  banco central (“quantitive easing”) viene a ser  el principal instrumento destinado a  impulsar el crecimiento.

En España,  un precio de 110 dólares aumenta el alcance de la factura  anual del petróleo en  unos 9.000 millones de euros.  Lo más relevante en el caso de España es que, además de las consecuencias antes citadas de los mayores precios de la energía, el mayor  precio del petróleo aumenta el déficit de la economía española frente al resto del mundo.  Más déficit exterior implica más deudas privadas y públicas, que ya alcanzan unos niveles más que considerables.  Las importaciones energéticas supusieron en 2010 más del 4% del PIB de España, a la vista de la escasa autosuficiencia energética de dicha economía.

  Es posible que la cuestión energética requiera en España de planteamientos de mayor calado y alcance que la reducción hasta 110 kilómetros/hora de la velocidad máxima en carretera. Sin embargo,  llama la atención,  a la vista de los resultados de la encuesta del diario El Pais de 6.3.2011, la escasa disposición al sacrificio que los españoles revelan ante una prolongación de la situación actual de la energía. Según dicha encuesta solo se aprueban los sacrificios que  no afectan individualmente a cada hogar.

 Se han efectuado propuestas de medidas alternativas de mayor coste social, como la de aplicar un tributo adicional para disuadir del consumo energético. En realidad se trata  de reducir el alcance del tributo que todos los españoles deben de pagar a los países productores, procurando a la vez que no recaigan facturas adicionales sobre los hogares que en este momento están sufriendo la crisis con mayor amplitud.  En todo caso, a la politica económica le ha salido con la crisis  libia  una complicación adicional sobre los problemas pendientes. 

(El Siglo, 14.3.2009)

ECONOMIA Y MERCADO DE VIVENDA. GRANADA 2011

Julio Rodriguez  López

   En 2010 la economía de la provincia de Granada sufrió los vaivenes del conjunto de la economía española. La actividad productiva (PIB) retrocedió ligeramente,   descendió de nuevo  el empleo, se aceleró el aumento de los precios de consumo  y fueron menores los desequilibrios correspondientes al déficit publico y al déficit exterior. En el pasado año se agudizó la crisis de la deuda, agravada por el esfuerzo publico preciso para  reducir las consecuencias de la recesión. 

  En 2010 se puso en cuestión todo el equilibrio de la eurozona, ante la fuerte especulación desencadenada sobre la deuda de algunos países miembros de dicha área económica.  Todavía está pendiente de resolver  la cuestión de la superación del mayor endeudamiento, privado y público,  de los países “periféricos” (Grecia, Portugal, Irlanda y España). La elevación de los tipos de interés prevista para 2011 y los mayores  precios de la energía no van a ayudar a reforzar la necesaria recuperación de la economía española.  

  Dicha  economía debe de reforzar su  nivel general de  competitividad, diversificando el tejido productivo y reduciendo la fuerte apelación al endeudamiento que caracterizó su evolución en los últimos años. En este contexto general, la economía de  la provincia de Granada adolece de un menor nivel relativo de empleo  respecto de la media de España y de un mayor peso en su estructura de actividades de baja productividad, como es el caso de  la construcción y de  los servicios de no mercado (administraciones públicas). Si España necesita aumentar su competitividad, dicha necesidad resulta  más acuciante en la provincia granadina, que cuenta con una buena dotación de recursos naturales, y que debe de optimizar con racionalidad el aprovechamiento de sus claras posibilidades turísticas.  

 En 2010 el descenso del empleo  fue menos intenso en la provincia granadina (-0,8%) que en la economía  española (-1,3%), según la Encuesta de Población Activa. En el caso de los afiliados a la Seguridad Social en alta, mientras que en España tuvo lugar un descenso de dicha magnitud del -0,9%, en la provincia granadina, por el contrario, aumentó ligeramente el total de afiliados, que se situó en 310.100  al final de dicho ejercicio anual. Los indicadores de empleo derivados de la Encuesta citada del INE y de la afiliación a la Seguridad Social señalan la realidad de un total de ocupados en esta provincia algo superior a los 300.000, cifra que se ha mantenido estabilizada en el pasado año.

   Los indicadores de turismo de la provincia granadina, viajeros alojados y pernoctaciones, registraron aumentos del 4,1% y 3,4%, respectivamente, en 2010 sobre el año anterior. El número de plazas hoteleras ascendió  a 28.969 a fin de 2010, un 1% sobre el nivel del año precedente. El nivel de ocupación fue  del 54,6%, por encima de los ejercicios anteriores.

  En cuanto al mercado de vivienda, en 2010 descendieron en Granada las compraventas registradas en un 8,3%, asi como también cayeron las transacciones inmobiliarias intervenidas por los notarios (-7,9%). Destacó el intenso descenso de las ventas de viviendas nuevas (-30,2%), frente a la recuperación de las ventas de viviendas usadas (26,1%). Dicho comportamiento contrastó con la recuperación de las ventas experimentada en el conjunto de España. El total anual de ventas en 2010 fue de 10.122 en la provincia granadina, de las que el 54,2% fueron viviendas usadas y el resto, el 45,8%, fueron viviendas de nueva construcción.

 El descenso de los precios de la vivienda en Granada durante 2010  fue del -1,5%, inferior al registrado en el conjunto de España en el mismo ejercicio (-3,5%).  Entre el nivel más elevado de precios  y el más reducido, los precios de la vivienda han disminuido en Granada en un 12,5%. Dicho  descenso fue menos acusado que el del conjunto de España (-13,5%). El nivel medio de precios en el cuarto trimestre de 2010 fue de 1331,8 euros por metro cuadrado, mientras que en la capital dicho precio medio ascendió a 1938,2 euros/m2.

  Como sucedió en el conjunto nacional, en  la provincia granadina el ajuste del mercado de vivienda se ha concentrado, tras el inicio de la crisis, en la nueva oferta, que ha descendido de forma espectacular. En 2010 se iniciaron en Granada menos de 1.700 viviendas, un 32,3% por debajo de 2009. Si se tiene en cuenta que en 2006 se alcanzaron las 24.200 viviendas iniciadas se entiende el enorme hueco abierto en la construcción residencial en esta provincia.  Dicha  evolución ha afectado sobre todo a los rincones de la provincia en los que mayor fue el desplazamiento desde  actividades productivas alternativas hacia la edificación de nuevas viviendas, como es el caso de la Costa. El total de viviendas terminadas y no vendidas puede superar las 25.000, lo que equivale al 5% del parque de viviendas de la provincia, próximo a las 540.000 viviendas familiares. 

   El aumento de  las ventas de viviendas  en 2010 se debió a  las ventajas fiscales que conllevó la compra de una vivienda en dicho ejercicio. Desde el 1º de julio de 2010 el tipo impositivo del IVA sobre el precio de ventas de una vivienda de nueva construcción pasó desde el  7% al 8%, y también subió en la misma proporción el tipo correspondiente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que afecta a las viviendas de segunda mano. Desde el 1º de enero de 2011 se ha eliminado la desgravación en el Impuesto sobre la Renta de las personas físicas por compra de vivienda a los contribuyentes con ingresos anuales superiores a los 24.100 euros. Los estímulos de 2010 no funcionarán en el presente ejercicio.

  En 2011 resultará decisiva para  el mercado de vivienda la actuación de las entidades de crédito, bancos y cajas de ahorros.   En primer lugar, destaca  la  importante cuota de viviendas terminadas y no vendidas que tienen  en sus balances dichas entidades En este caso importa la política de ventas de dichas entidades, sobre todo en materia de precios de venta. En segundo lugar,  está por ver la incidencia que el reforzamiento de la solvencia de bancos y de cajas,  que pretende el gobierno,  puede tener  sobre  el flujo de nuevas operaciones de crédito. Además, el alquiler comienza a pesar mas en las decisiones de los nuevos hogares, a la vista de la mayor oferta existente y de los niveles más atractivos de los alquileres.

   2011 es, asimismo, año de elecciones municipales. Las nuevas corporaciones locales se enfrentarán a unas complicadas situaciones presupuestarias, y deberán prestar el máximo de atención a  los niveles de endeudamiento y a las posibilidades reales de actuar antes de acometer nuevas iniciativas. El necesario rigor con el que deberán de actuar los gobiernos locales no resulta coherente con el deseo de creación de nuevas entidades locales que aparece con frecuencia. La tendencia general debería de ser más bien a  concentrar ayuntamientos para reducir los costes de dichas administraciones públicas.

  La provincia de Granada necesita avanzar en cuanto a la dotación de las infraestructuras pendientes. El panorama económico no se ha despejado todavía, y ya han transcurrido tres años y medio desde el inicio de la crisis.  Todo apunta a que la actividad  ha tocado fondo y que hasta puede mejorar ligeramente. El exceso de mano de obra existente, visible en el amplio desempleo,  es un serio problema que debería de tratar de paliarse por parte de todas las administraciones públicas, huyendo del recurso fácil de atribuir al gobierno del Estado la culpa de todos los problemas económicos. Asimismo, la política económica general deberá clarificar más los objetivos perseguidos y huir de los cambios frecuentes de orientación. Buenas expectativas y amplios riesgos estan presentes por igual en el panorama económico de 2011.

(Ideal, 13.3.2011)

Se alejan, de momento, las caídas del PIB

 Julio Rodríguez López

Según el Instituto Nacional de Estadistica (INE), el Producto Interior Bruto (PIB) de la economía española retrocedió en un -0,1 por ciento en el año 2010 respecto del ejercicio precedente. En la historia de la Contabilidad Nacional de España, que elabora y publica el INE desde el inicio de los años sesenta, no son frecuentes los ejercicios anuales en los que se registren descensos en la evolución de la magnitud citada.

En tiempos de Franco nunca tuvieron lugar retrocesos del PIS, según la Contabilidad Nacional. Con la democracia, antes de la crisis actual sólo se produjo dicha circunstancia en 1993, el año posterior a los "fastos de 1992", ejercicio este último en el que habían coincidido la Olimpiada de Barcelona y la Exposición Universal de Sevilla. El crecimiento anual del PIB viene a ser, pues, una estadística un tanto totémica, sobre la cual los organismos internacionales suelen diferir en sus previsiones respecto de lo que anticipa el Gobierno. Este último es, a fin de cuentas, el que realiza la estimación definitiva de la magnitud en cuestión a través del INE, organismo autónomo dependiente ciel Ministerio de Economía y Hacienda.

El comportamiento del PIB de la economía española ha diferido un tanto durante la crisis respecto de la evolución del empleo. En la larga fase de expansión comprendida entre 1997 y 2007 el empleo y el PIB casi fueron de la mano (3,8 por ciento fue el ritmo medio de variación del PIB en dicha etapa y 3,4 por ciento fue el aumento medio anual del empleo). En los tres años de recesión el PIB descendió a una tasa media anual del 1 por ciento, mientras que el ritmo de retroceso del empleo fue del 3,2 por ciento. En la fase de auge la productividad aparente del empleo creció solo en un 0,4 por ciento anual de media, mientras que en la recesión dicha magnitud ha aumentado a una media anual superior al 2 por ciento.
La disparidad entre las variaciones del PIB y del empleo sirve para que los defensores de la flexibilidad total del mercado de trabajo señalen que es la normativa laboral española la que explica dicho divorcio. A la vista de los datos, en España el empleo desciende en las crisis bastante más que en Europa, mientras que el PIB evoluciona de forma equivalente. Es imprescindible valorar si las estadísticas en cuestión se estiman del mismo modo en todos los países. Además, las estadísticas económicas no son comparables con las que se emplean en el campo de las ciencias naturales. En estas últimas la experimentación permite trabajar con indicadores más precisos que los que emplean las ciencias sociales en general.
Esta circunstancia debería de tomarse en consideración a la hora de emitir hipótesis sobre el comportamiento de la economía española de las que se derivan propuestas de politica económica con un impacto social negativo. Por más que sea evidente que la profunda crisis de la construcción residencial ha explicado más del 60 por ciento de los empleos perdidos en España desde el inicio de la crisis entre 2007 y 2010, siempre se atribuye la caída del empleo a las supuestas rigideces de clicho mercado.
En 2010 el PIB fue inferior en un 13,3 por ciento al que sería su nivel de haber seguido aumentando, después de 2007, al ritmo medio al que lo habia hecho en los diez años que terminaron en dicho ejercicio. El PIB real de España está ahora sensiblemente por debajo del PIS potencial. En 2010 fue decisiva la aportación del sector exterior al crecimiento de la economía española, ante la persistente debilidad de la demanda interna (-1,2 por ciento en 2010). Las exportaciones han sido el componente más dinámico de la economía española en el pasado ejercicio, puesto que aportaron casi dos puntos y medio al crecimiento. El sector de la construcción volvió a detraer casi punto y medio a dicho crecimiento.
El empleo retrocedió de nuevo con intensidad el pasado año, un 2,4 por ciento en media anual, correspondiente a un descenso de 238.(x)0 ocupados. La tasa media de desempleo anual fue del 20,1 por ciento de los activas, media que osciló entre el nivel máximo de Canarias (29 por ciento) y el mínimo autonómico del País Vasco (10,9 por ciento). El Indice de Precios de Consumo pasó de aumentar en sólo un 0,8 por ciento en 2009 a hacerlo en un 3 por ciento en 2010 y en un 3,3 por ciento en enero de 2011, impulsado por los mayores precios de la energía, las más altas tarifas eléctricas y la mayor imposición indirecta.
Las previsiones para 2011 son de una recuperación del crecimiento positivo de la economía, pero a un ritmo muy moderado (0,6 por ciento, según el FMI). Se ha previsto asimismo un ligero descenso adicional del empleo, con lo que la tasa de paro continuará situada este año en un nivel elevado (20,3 por ciento). La crisis de la deuda puede controlarse, sobre todo si se refuerza la solvencia de las entidades de crédito. Persiste el déficit de competitividad. La recuperación del crédito, la normalización del mercado de vivienda son imprescindibles para recuperar el tono de la economía. El retorno a una tasa positiva de variación del PIB no cambiará mucho las cosas, aunque salvará algo "la honra" de la economía.

El Siglo 28-02-2011

*Economista. Vocal del Cansen Superior de Estadística

2011, año de censos de población y viviendas

Por Julio Rodríguez López*

El INE ha anunciado el inicio de los trabajos precisos para obtener las estadísticas correspondientes al  Censo de Población y de Vivienda de España referidas a 2011. Se trata de dos estadísticas relevantes, tanto por la importancia de las variables citadas como por el hecho de que una parte de información obtenida en los censos sólo está disponible con frecuencia decenal. En 2001, de ambas estadísticas se obtuvo amplia y detallada información sobre una población por entonces de 40,8 millones de habitantes en España y de un total de viviendas familiares próximo a los 21 millones.

Lo destacable del Censo de Población de 2011 es que, por primera vez desde que se vienen haciendo Censos de Población de forma regular en España (el primero se realizó en 1857, el de 2011 será el censo número 17), los resultados se van a obtener no a través de información exhaustiva procedente de los hogares. Dichos resultados se derivarán de una combinación de registros y de encuestas por muestreo. Según una encuesta de Naciones Unidas, de junio de 2009, está previsto que seis países obtengan por dicha vía los resultados censales relativos a 2011 (España, Alemania, Holanda, Polonia, Suiza e Israel).
En la metodología prevista por el INE para la realización de los censos citados se han subrayado las cautelas adoptadas para obtener resultados fiables. Con la nueva metodología se conseguirá una seria reducción de costes respecto de la metodología tradicional: 98 millones de euros es el coste previsto frente a los 400 millones estimados que hubiese supuesto el aplicar dicha metodología.

El Censo de Población y de Viviendas de 2011 seguirán tres procesos básicos. En primer lugar, se empleará el fichero precensal disponible en el INE, realizado a partir de los registros administrativos disponibles, entre los que el padrón es el elemento básico de su estructura. El que desde el INE se haya admitido que el padrón sobreestima la población (47 millones a 1.1.2010) en torno al millón de habitantes no ha tranquilizado a los defensores del sistema tradicional. Dicho sistema goza entre los cristianos de una cierta referencia evangélica: según dichas escrituras, losé y María se desplazaron a Belén como consecuencia del censo promovido por el emperador romano Augusto.

En segundo lugar, el trabajo de campo adicional incluye un Censo de Edificios, que permitirá la localización territorial de tales edificios. Se realizará, además, una amplia encuesta por muestreo, de un tamaño de 2,6 millones, alrededor del 11,8 por ciento de las viviendas familiares. Se estimará la población en los colectivos cuyos registros sean más dudosos, y se aportará información sobre variables que no figuran en el fichero precensal.

La elaboración del censo responde a objetivos de exclusivo interés estadístico. Los registros padronales son la estadística oficial de población. El padrón correspondiente al 1 de enero de 2002, posterior en dos meses a la fecha de referencia del censo de 2001, informó sobre un total poblacional de casi un millón de habitantes más que la estadística censal mencionada. Los resultados de los padrones sirven para obtener los factores de elevación muestrales de algunas estadísticas importantes, como la Encuesta de Población Activa.

La distribución territorial de la encuesta que complementará el padrón no será necesariamente uniforme. El Censo de Edificios permitirá un recuento de todas las viviendas. Habrá así un fichero precensal de edificios obtenido a partir de los datos del nuevo Censo de Edificios de 2011, el padrón y el catastro. En la tercera fase, el fichero precensal territorial unirá a la información existente en el INE los datos del catastro y los directorios de las Comunidades Autónomas. Dicho fichero arrancará del padrón y se cruzará con otras fuentes, como el Movimiento Natural de Población, la Seguridad Social, la tarjeta sanitaria y otras encuestas del INE. La combinación fichero-encuesta permitirá estimar la cifra de población.

El Censo de Población se refiere a personas que residen en viviendas (familiares y alojamientos) o en establecimientos colectivos. El Censo de Viviendas obtiene información sobre los lugares destinados a habitación humana. El reglamento (CE) N° 763/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo (9.7.2009) establece un conjunto de variables obligatorias que cada país miembro debe de incluir en los censos de población y vivienda.

Los trabajos censales se iniciaron con la publicación del anteproyecto el 12 de abril de 2010. En 2011 se realizará la encuesta exhaustiva citada. Está prevista la difusión de recuentos y la estructura básica antes del 1 de diciembre de 2012. Es de desear que los resultados obtenidos no sólo reflejen lo mejor posible la realidad de unas variables tan trascendentes como son la población y las viviendas, sino que también se conozcan con detalle los trabajos efectuados para conseguir los mismos. 

Publicado en El Siglo 14-02-2011

Mercado de vivienda, 2010-2011

Julio Rodríguez López

  La evolución del mercado de vivienda en España durante 2010 fue menos negativa que en los dos ejercicios precedentes. El ligero aumento de las ventas, el nuevo descenso de los precios de las viviendas y la fuerte caída de las viviendas iniciadas fueron los aspectos más relevantes.

  En 2010 el mercado de vivienda presentó en la primera parte del año algo más de dinamismo que en el segundo semestre, a la vista de la evolución de las ventas.  Los precios mantuvieron una tónica de ligero descenso,  más moderada que la registrada en el año precedente (un -3,5%, frente al -6,1% de 2009). Las ventas de viviendas  tocaron fondo en 2010 e incluso aumentaron ligeramente, pero la nueva oferta volvió a retroceder con intensidad.  Esto último   ha  afectado a la baja al ritmo de obra construida y al empleo en la construcción, que volvió a registrar el comportamiento sectorial más negativo dentro del empleo total.

 Según el Ministerio de Trabajo,  en diciembre de 2010  el nivel medio de afiliados en alta a la Seguridad Social en España  fue de 17, 6 millones. Dicha magnitud supuso un descenso del -1,2% sobre el año precedente, menos acusado que el -3,9% del año anterior.  Desde el inicio de la crisis  se han perdido en España  1.908.000 puestos de trabajo, equivalentes al 9,8% del empleo existente al final del año 2007, de los que casi el 55% correspondieron al sector de la construcción. El ritmo de creación de hogares ha descendido hasta   unos 85.000 en 2010.  El nivel medio de los tipos de interés de los créditos a comprador de viviendas alcanzó en 2010 el nivel mas reducido de la historia económica de España, el 2,77%. El aumento interanual de los créditos a comprador de vivienda fue muy débil,  el 0,1% entre noviembre de 2010 y el mismo mes del año anterior, por debajo del aumento del 4,5% experimentado el año anterior.

  El débil aumento de las ventas de viviendas estuvo acompañado en 2010  de un retroceso moderado de los precios de las viviendas, como antes se indicó,  y de  un descenso importante en las viviendas iniciadas, el -18,4% en enero-noviembre. Esto último implica que en 2010 se habrán iniciado en España solo unas 91.000 viviendas, lejos de las 865.000 de 2007.  El stock de viviendas de España  se aproximaba  a finales de 2010  a los 25,7 millones, de los que el 3,5% (900.000) eran viviendas de nueva construcción no vendidas. Los mayores aumentos territoriales  del citado stock durante la fase de expansión  han estado acompañados de los retrocesos mas acusados en los precios de las viviendas (ejemplo, Murcia).

 En 2011 persistirá el ajuste en el mercado de vivienda, donde los descensos de los precios de la vivienda  han sido hasta ahora un tanto moderados (-13,1%).  El insuficiente ajuste está  retrasando  la recuperación de las ventas y de la  obra nueva. La evolución de la demanda en este año  dependerá del comportamiento  del empleo, así como de la disponibilidad crediticia con destino a la compra de vivienda. La estrategia que sigan en 2011 las entidades de crédito en materia de precios de venta de  las abundantes viviendas nuevas no vendidas en su poder afectará a las ventas. La nueva oferta tocará fondo en 2011, pero la inversión en vivienda (volumen de construcción residencial) volverá a descender (-5%),  pero con menos fuerza que en años anteriores,  a la vista de los niveles decrecientes  de viviendas iniciadas de 2009-10. De las 900.000 viviendas de nueva construcción terminadas y no vendidas, unas 300.000 deben de estar en poder de las entidades de crédito.

   Bajo los  supuestos  de un comportamiento menos volátil de de los mercados de capitales en 2011 y de un  ligero aumento del empleo, la variación del número de hogares en este año  sería equivalente a la de 2010 (85.500 nuevos hogares). Los tipos de interés de los créditos a comprador se situarían en niveles ligeramente superiores a los del final de 2010, más próximos en 2011  al  3%. Los créditos a comprador (77.000 millones de euros) aumentarían en torno al 15% sobre el volumen concedido en 2010, de materializarse las previsiones sobre demanda.

  En 2011 las ventas de viviendas aumentarían en un 3.2% sobre el año anterior, aproximándose a las  500.000,  y los precios todavía descenderían en un 2% en el conjunto del año. Las viviendas iniciadas tocarán fondo y crecerían  en torno al 10%, situándose en las 100.000. La aportación negativa al crecimiento del PIB por parte de la  inversión en vivienda prevista   será solo de un cuarto de punto. 

 El comportamiento del mercado de vivienda en 2011 dependerá en buena medida de la evolución  de los mercados de capitales y de las condiciones de financiación. La actuación de las entidades de crédito  será decisiva  tanto  en la  concesión de nueva financiación como  en el impulso que impriman a las ventas de las viviendas cuya oferta controlan. El mercado de vivienda resultará así menos negativo para la evolución de la economía que lo que fue el caso en los tres ejercicios anuales anteriores a 2011.

(El Siglo, 31 de enero de 2011)

El Gobierno de la Comunidad de Madrid no cambia de modelo productivo

Julio Rodriguez López

   La ley de medidas fiscales, administrativas y de racionalización del sector público  del gobierno de la Comunidad de Madrid incluye unos cuantos  apartados  trascendentes  en materia de política de suelo.  Un artículo de dicha ley establece que en suelo urbanizable “el ayuntamiento podrá autorizar la simultaneidad de la edificación de terrenos que todavía no tengan la condición de solar”.  Otro artículo va más lejos y determina que “los planes de ordenación podrán modificarse en cualquier momento. Las modificaciones puntuales podrán variar tanto la clase como la categoría del suelo”.

 Lo anterior  confirma el intento del actual gobierno de la Comunidad de Madrid de impulsar a toda costa la promoción inmobiliaria en esta autonomía. No se trata solo de convertir suelo rustico en urbanizable residencial, sino también de pasar desde  suelo industrial a suelo destinado a la construcción residencial. Parece ignorarse que  en Madrid se han perdido más de 200.000 empleos desde el inicio de la crisis, de los que 73.400 lo han sido en la industria, según la EPA del INE.

  Destaca asimismo la ausencia de garantías y de controles en la recalificación del suelo. El medio ambiente parece  no importar a dicho gobierno, que pretende sin disimulo colmatar la provincia de Madrid.   La densidad de población de la provincia madrileña en 2009 fue de 796 habitantes por kilómetro cuadrado, casi nueve veces más que la media de España (92,4). La nueva normativa madrileña prescinde de cualquier tipo de valoración económica previa  en  las actuaciones urbanísticas citadas. Dicho texto legal puede  entrar en contradicción con la vigente ley del suelo estatal, la 8/2007 (RD legislativo 2/2008).  

 El gobierno de Esperanza Aguirre actúa como si no hubiese pasado nada en los últimos años. El factor desencadenante de la crisis  fueron los excesos del mercado de vivienda  norteamericano. La incidencia de dicha crisis ha sido aun mayor en España, donde la construcción residencial duplicó  la participación en el PIB de la Unión Europea en 2006-2007. Los excesos se estan pagando  con dureza en términos de  aumento brutal del desempleo, de descensos del PIB en 2009-2010  y   de un crecimiento brutal de las ejecuciones hipotecarias. En 2010 dichas ejecuciones  pueden llegar a las 25.000 en la Comunidad de Madrid.

En materia de vivienda, en  el tramo del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas  transferido a Madrid, Aguirre mantendrá la desgravación por compra de vivienda habitual.  Los ingresos fiscales perdidos deberían reforzar las ayudas directas al alquiler a los hogares que no pueden acceder a una vivienda en propiedad en esta autonomía.

 Los cambios en la normativa urbanística de Esperanza Aguirre para la Comunidad de Madrid revelan el modelo productivo  de los neoliberales,  entre los que gusta de incluirse la actual presidenta de la Comunidad de Madrid. Dicho modelo es el de la nueva resurrección del ladrillo.  Más viviendas,  menos industria, menos empresas en general, menos empleos estables y peor calidad de vida para los madrileños serán  las consecuencias de dicha política.

2011. Una recuperación compleja

Julio Rodríguez López

2010 fue el tercer año de recesión económica en España, tras el inicio de la crisis en 2007. Los resultados globales fueron menos negativos que en los dos ejercicios precedentes. Tras la crisis financiera y económica de 2008-09, en 2010 los mercados de deuda complicaron la reactivación, en especial a los países periféricos de la Eurozona (Grecia, Portugal, Irlanda y España). En dichos países los problemas de elevada deuda y de altos deficits públicos incidieron el pasado año sobre las condiciones de financiación. En 2011 Bélgica se unirá a dichos países, ante la profunda división política de dicho país entre las comunidades flamenca y valona, lo que dificulta la adopción de una política económica de rigor.

Tras casi un mes de tranquilidad, por la tradicional falta de actividad de fin de año en dichos mercados, en la primera semana de 2011 las dificultades de colocación de la deuda portuguesa han supuesto un recordatorio de la persistencia de los problemas de refinanciación de la amplia deuda exterior de España (a pesar de los chinos).

Los problemas de la economía española se han dejado sentir con intensidad en Andalucía y en la provincia de Granada. En esta última el mercado inmobiliario presentó en 2010 indicios de mayor debilidad que en el resto de España. Dicha situación ha afectado sobre todo a las comarcas en las que fueron más importantes los niveles de construcción residencial en la fase expansiva precedente.

Los mercados de deuda frenan el crecimiento

Mientras se mantuvo la confianza en el euro los mercados de bonos (públicos y privados) no hicieron distinciones entre los diferentes países integrantes de dicha área económica. Pero desde que cambió la valoración de la moneda única los inversores están tratando de forma distinta a los diferentes estados miembros de la Eurozona. La diferencia de los tipos de interés exigidos a la deuda de los países problemáticos con los de la deuda alemana refleja la distinta confianza que los mercados conceden a las respectivas economías.

En 2010 los inversores consideraron que el elevado endeudamiento, los más altos tipos de interés y el bajo crecimiento implicaban mayores riesgos de impagos. En los países de la periferia europea parece difícil que la Eurozona pueda rescatarlos a todos ellos en caso de dificultades. “Lo que hace a la actual crisis tan tóxica es que la mayor parte de los países periféricos adolecen de un problema de competitividad. No todo es cuestión de disciplina fiscal, pues una disciplina infinita puede hacer a dichos países aun más insolventes” (W. Munchau, “Tiempo para que la Eurozona aporte algunas respuestas”, Financial Times, 30 de diciembre de 2010).

“2011 puede hacer realidad los sueños de los que ven al euro como una etapa hacia una mayor integración europea, pero también puede desencadenar la desintegración de la construcción pacientemente iniciada en 1958 con el Tratado de Roma” Ch. Wyplosz, “2011, ¿Un buen año para Europa”. www.telos-eu.com”). Pero las dificultades de financiación externa dificultan la recuperación en España de un ritmo normal de aumento del crédito. Dicha evolución frena el crecimiento económico y retrasa la recuperación del empleo. Las mejores previsiones que se apuntan para 2011 puedan chocar de nuevo con las dificultades de financiación en los mercados de renta fija.

La fuerte expansión de la construcción residencial se hizo en España en la primera década del presente siglo apelando a los mercados exteriores, a los que es preciso devolver volúmenes importantes de recursos. Asimismo, es difícil que los mercados inmobiliarios absorban las viviendas pendientes de venta sin que se resientan sustancialmente a la baja los precios de los inmuebles construidos gracias a dicha deuda.

Coyuntura y mercado de vivienda en la provincia de Granada

Según el Ministerio de Trabajo, en diciembre de 2010 el nivel medio de afiliados en alta a la Seguridad Social en la provincia de Granada fue de 310.800. Dicha magnitud supuso un descenso del -0,73% sobre el año precedente, lo que implicó una disminución ligeramente inferior a la de la media de España. Desde el inicio de la crisis se han perdido en Granada unos 33.000 puestos de trabajo, equivalentes al 9,1% del empleo existente al final del año 2007. En la comarca de la Costa el impacto de la crisis ha resultado mayor, como lo revela el que la pérdida de empleo en Motril, segunda ciudad de la provincia, haya sido de unos 3.700 afiliados en el mismo periodo, el 17,3% del empleo existente en diciembre de 2007.

El comportamiento del turismo en la provincia granadina en 2010 estuvo por debajo del correspondiente al resto de España, como lo señala el mayor descenso sufrido por las pernoctaciones causadas en enero-noviembre (-3,9% en Granada frente al 1,2% de aumento en el conjunto nacional). En el mercado de vivienda el número de transmisiones (datos procedentes de los notarios) cayó a un ritmo próximo al 15% en los tres primeros trimestres del año, mientras que en el conjunto de España dichas ventas aumentaron ligeramente (2,2%) en el mismo periodo de tiempo.

La mayor caída de las ventas de viviendas en Granada ha estado acompañada de un retroceso mayor en las viviendas iniciadas. Así, mientras que el descenso de las iniciaciones fue en España del 18,4% en enero-septiembre, en la provincia en cuestión el retroceso ha sido del -38,2%. Esto último ha supuesto que en 2010 se habrán iniciado en la misma solo 1.800 viviendas, que quedan lejanas de las 24.200 de 2007. Un descenso tan acusado en la construcción residencial indica que un 60% de la pérdida de empleo antes citado en Granada se debe al retroceso de la obra ejecutada en la construcción residencial.

En Granada el stock de viviendas existente a finales de 2010 se aproxima a las 540.000, de las que el 4% (21.600) eran viviendas de nueva construcción no vendidas. El descenso del -0,4% del saldo del crédito a la economía por parte de bancos y de cajas de ahorros en Granada reflejó el retroceso de los créditos aportados al mercado de vivienda en el pasado año. En 2011 persistirá el ajuste en el mercado de vivienda, donde los descensos de los precios de la vivienda en Granada han estado por debajo de la media de España desde el inicio de la crisis (-11,8% en la provincia de Granada frente al -12,8% de España). Dicho ajuste ha sido insuficiente hasta el momento, lo que retrasa la recuperación de la obra nueva.

Dinamización y mayor competitividad, asignaturas pendientes

En 2011 la economía norteamericana parece haber cogido un mayor impulso, alentada por la creación masiva de liquidez desde la Reserva Federal. En Europa, Alemania se ha fortalecido en la escena económica mundial, a la vista de su capacidad de exportar a nivel mundial. Los países nórdicos de la Union Europea han demostrado asimismo una positiva capacidad de ajuste al nuevo marco de la economía globalizada.

En 2011 la economía española puede crecer más, apoyada en el marco más dinámico de la economía mundial y europea. El despegue definitivo dependerá del ritmo de concesión de nueva financiación y de la capacidad de diversificar la economía. La construcción residencial, que tardará en recuperarse, no podrá desempeñar en los próximos años un papel tan relevante como el que tuvo hasta 2007. La exportación es ahora la variable clave. La dinamización de la economía granadina dependerá de los impulsos externos y de la capacidad empresarial y de los líderes políticos de adaptarse al nuevo marco que ha impuesto la crisis.

2011 será un año importante en la reestructuración de las entidades de crédito, concretamente en el caso de las cajas de ahorros. Las reformas emprendidas en 2010 en las entidades financieras implican que las cajas, que tan alta cuota de mercado han disfrutado hasta ahora en Andalucía y Granada, evolucionarán hacia bancos en los que las cajas tendrán una participación importante en su capital social.

Dicha transformación la ha provocado la necesidad de captar los capitales precisos para fortalecer los recursos propios de las cajas y la dificultad inicial de”adelgazar” al sector en el contexto autonómico de España. La necesidad de más recursos propios es consecuencia de la fuerte concentración de inversiones en el mercado de la vivienda. El mundo de las cajas de ahorros experimentará profundos cambios en los próximos años. Sentimentalismos aparte, se trata ahora de que las nuevas entidades resultantes sean útiles a la sociedad en la que actúan, contribuyendo a un mayor desarrollo de la misma y a la imprescindible ganancia de competitividad que ha planteado la crisis.

(Ideal, 9.1.2011)

El mercado de vivienda en la primera época del siglo XXI

Julio Rodriguez López

El mercado de vivienda fue un gran protagonista de la primera década del siglo veintiuno (2001-2010) en España. Dicho mercado mantuvo un perfil expansivo hasta 2007. En el verano de este año se inició la crisis financiera, que después se convirtió en una crisis económica generalizada y en una crisis de la deuda soberana en 2010. Entre 2007 y 2010 el mercado inmobiliario experimentó una profunda recesión en España, que ha afectado a la baja de forma sensible a los niveles de actividad y de empleo.

Las excepcionales condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevada relación préstamo/valor, mayores plazos, amplia disponibilidad crediticia), fueron decisivas en la fase de auge. Dicha fase se extendió en España más de diez años. Las expectativas alcistas de los precios de la vivienda fortalecieron la demanda de vivienda, que hasta 2007 se convirtió en un activo ampliamente solicitado con fines de inversión.

Las variables reales contribuyeron a acrecentar la demanda. Destacó la creación de empleos y de hogares (438.000 fue el ritmo medio de aumento de estos últimos entre 2000 y 2007). De un parque de viviendas de 20,7 millones a fines de 2000, se pasó a superar los 25 millones desde 2008. La inversión en vivienda pasó desde el 6,1% del PIB en 2000 al 9,5% en 2006-07. La fuerte inversión en inmuebles residenciales expulsó actividades productivas. El intenso déficit exterior de España en 2007, situado en torno al 10% del PIB, reflejó la pérdida de competitividad derivada del empleo masivo de recursos reales en la construcción de nuevas viviendas.

En el verano de 2007, los precios de la vivienda superaban al nivel de equilibrio en España en torno al 25%, según una estimación reciente de la Comisión Europea. El “pinchazo” de la burbuja vino del racionamiento de crédito que produjo la crisis financiera. Mientras que el crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) creció entre 2000 y 2007 a un ritmo anual del 23%, en 2009 y 2010 dicha magnitud ha registrado variaciones negativas. Los descensos nominales de los precios de la vivienda posteriores al primer trimestre de 2008 expulsaron al comprador inversor.

El descenso de la demanda produjo unos retrocesos espectaculares de las ventas de vivienda en el trienio 2007-09. Dicho descenso ha tocado fondo en 2010, pero los datos de este año no permiten hablar todavía de recuperación neta de las ventas. El retroceso de los precios de la vivienda, el 12,8% según la estadística de la Secretaria de Estado de Vivienda, parece un tanto suave. El peso del ajuste ha recaído en la nueva oferta. Las viviendas iniciadas han disminuido en casi un 90% entre 2006 y 2010. El stock de viviendas no vendidas se aproxima al 3,9% del parque de viviendas de fines de 2010.

El mercado inmobiliario sufrió en España, pues, un cambio cíclico profundo en la primera década del siglo veintiuno y tiró “para atrás” de la economía al final de la misma. En 2000 se formalizaron unas 616.000 hipotecas para compra de vivienda, mientras que en 2010 dicha variable estará alrededor de las 440.000. La inversión en vivienda aportó 0,6 puntos porcentuales al aumento del PIB en 2000, mientras que en 2010 detraerá 1,1 puntos porcentuales a dicho crecimiento. Un ajuste de caballo ha sucedido a una de las fases de mayor crecimiento de la economía española.

(El Mundo, 7 de enero de 2011)