LA COMUNIDAD DE MADRID TIENE PRISA POR CONSTRUIR

Julio Rodriguez López

Según “El País de las Propiedades”, del pasado viernes 22 de enero, la Comunidad de Madrid pretende reformar la Ley del Suelo y la ley de Disciplina Urbanística “para eliminar trabas al sector inmobiliario y mejorar las leyes que generan conflictos y que no encajan con la nueva realidad”.

El gobierno de Esperanza Aguirre intentó modificar la vigente ley de suelo de la Comunidad de Madrid en la anterior legislatura. Dicha ley procede del periodo de gobierno autonómico del actual alcalde de Madrid, Jose Maria Ruiz-Gallardon. La reforma citada decayó ante la fuerte oposición de amplios sectores de opinión y de los sindicatos de la Comunidad de Madrid, visualizada esta última en el Consejo Económico y Social de dicha autonomía. Dicho proyecto aportaba más facilidades a los promotores para urbanizar y construir, y reducía la obligación de construir viviendas protegidas en los pueblos con menor número de habitantes, que tienen las mayores reservas de suelo.

En los años posteriores al intento citado el gobierno de Madrid ha introducido de forma gradual algunas de las modificaciones perseguidas en el mismo. Para ello ha utilizado sobre todo las leyes de acompañamiento de los presupuestos generales de la Comunidad de Madrid o alguna ley de amplio espectro. El gobierno de Madrid pretende, pues, que en esta autonomía se vuelvan a construir nuevas viviendas a toda costa, con independencia de la necesidad real de nuevas viviendas existente en la misma. Si los ayuntamientos no cooperan con dicho propósito ya se encargará de activar la licencia el gobierno regional, como se ha recogido en un artículo de la ley de acompañamiento de los presupuestos de 2010.

Los promotores privados asumirán el riesgo de iniciar nuevas promociones, y deberán construir si existen expectativas de venta de las nuevas viviendas, salvo que se pretenda aumentar el actual problema del elevado stock de viviendas sin vender. Entre 2005 y 2009 se terminaron en Madrid unas 266.000 viviendas, según las certificaciones de fin de obra de los aparejadores, mientras que las ventas de viviendas de nueva construcción ascendieron a unas 154.000 viviendas, según la estadística de compraventas registradas. De lo anterior se deduce que el stock de viviendas de nueva construcción puede ascender al inicio de 2010 a unas 100.000 viviendas en esta autonomía, al parecer muy concentradas en torno a la autovía de Andalucía, la A-4.

El impacto de la crisis de 2007-2009 se ha dejado sentir en la Comunidad de Madrid. Las ventas de viviendas han descendido desde las 103.000 de 2005 hasta unas 50.000 en 2009. Los descensos de precios de las viviendas han sido más contundentes en Madrid que en el resto de España, casi el 13% en la etapa de crisis, por encima del 10% del conjunto de España. El peso del ajuste ha descansado sobre todo en las viviendas iniciadas de nueva construcción, que desde las casi 66.000 iniciaciones de 2006 apenas superarán las 16.000 en el año 2009.

El que en Madrid existan bastantes viviendas sin vender, nuevas y usadas, no justifica, pues, la prisa del gobierno de esta autonomía en reactivar al subsector de la construcción residencial al margen del mercado. En la autonomía más poblada de España, con 792 habitantes por kilometro cuadrado, casi nueve veces más que la media (92,2), sorprende el empeño por ocupar el territorio con construcciones de difícil viabilidad.

En el segundo semestre de 2009 han mejorado los niveles de ventas de viviendas en Madrid, tras la fuerte caída en los casi tres años previos de crisis, y todo apunta a una ligera recuperación de dichas ventas en 2010. Sin embargo, la situación del mercado de trabajo, donde el número de ocupados ha descendido en un año en 205.100 en esta autonomía (EPA, tercer trimestre de 2009), no parece que el empleo vaya a crecer en 2010 al ritmo preciso para impulsar las licencias de obras con las urgencias anunciadas. Se expulsarán asi otras actividades productivas y se preparará a Madrid para nuevas crisis, además de reducir la calidad de vida de los madrileños.

La vivienda como inversión ha sufrido en la última crisis. En Estados Unidos se la considera como una pésima inversión, dado su carácter indivisible y no diversificado, asi como los altos costes de transacción que conlleva y la asimetría de financiación de la misma, que hace que solo en las fases de expansión esté disponible dicha financiación puesto que los créditos desaparecen en las etapas de crisis (“Fed Economist: Housing is a Lousy Investment”, Wall Street Journal, 5 de enero de 2010). Pero todo ello resulta ser música celestial para el gobierno de Madrid, que ha encontrado en el refuerzo de la construcción de viviendas el nuevo modelo productivo, cuando no su verdadera “raison d`etre”.

El Siglo, 1 de febrero de 2010

2009, un duro mercado de vivienda. Se amplía el espectro de las VPO

Julio Rodríguez López

2009 ha sido un ejercicio negativo para el mercado de vivienda en España. En este año los indicadores más representativos han sufrido descensos interanuales significativos. Todo parece indicar que el punto más bajo de dicho mercado correspondió al 2º trimestre del año, después del cual se advirtieron recuperaciones en las ventas y en los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda. La obra nueva apenas ha reaccionado, con lo que el ajuste del mercado en cuestión está recayendo sobre las iniciaciones de viviendas. El fuerte retroceso de la obra construida ejerce un continuado impacto negativo sobre el empleo en la construcción.

Un descenso acusado de las ventas (-28,8% en enero-octubre, donde destacan las mayores disminuciones de Baleares y Cataluña), un retroceso moderado de los precios de venta (-8% fue la caída interanual de precios en el tercer trimestre), bastante menos acusado que el experimentado en países con ajustes bajistas equivalentes en el mercado de vivienda, y una caída interanual del 60,9% en las viviendas iniciadas, fueron los comportamientos agregados mas destacados de 2009. El saldo vivo del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) descendió en septiembre en un -1,3% sobre el mismo mes de 2008. Destacó el fuerte retroceso del crédito a constructor (-17,6%), mientras que mantuvieron aumentos muy moderados, pero positivos, el crédito a comprador (0,2%) y a promotor (2,9%).

El acusado descenso de los tipos de interés en 2009, unido al moderado retroceso de los precios y a un aumento salarial medio que habrá superado el 3%, ha supuesto un alivio sustancial en el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda para los nuevos hogares. La relación entre el precio de mercado de la vivienda de 90 m2 y el salario medio anual ha descendido a 7,8 veces en el presente año (9,19 en 2007). Antes del inicio del auge, en 1997, dicha relación era de 4,3. Para lograr un mayor descenso del esfuerzo de acceso a la vivienda en España serian precisas caídas aun más relevantes de los precios de venta.

La lenta, pero creciente, recuperación de la actividad crediticia puede apoyar la mejoría en las ventas. Pero un cambio más trascendente del mercado de vivienda requerirá, pues, de unos precios más ajustados y de que se estabilice el nivel de empleo. Los adquirentes inversores tardarán en asomar por el mercado de vivienda. El stock de viviendas terminadas y no vendidas ha debido de seguir aumentando en torno a las 100.000 en 2009.

Las viviendas protegidas se han convertido en el protagonista del fin de año en el mercado de vivienda, a la vista del anuncio de modificaciones sensibles en el contenido del vigente plan plurianual 2009-2012. Según lo anunciado por el Ministerio de Vivienda, se extendería el ámbito de los ingresos familiares con derecho a subsidio en la compra de viviendas protegidas desde los 4,5 IPREM actuales hasta los 7 IPREM (4075 euros/mes, más del doble que el salario medio de España, estimado por el INE en 1776 euros/ mes). Se va a ampliar el tipo de viviendas transformables en vivienda protegida, bastando con que la licencia de obras sea anterior a 1.9.2009, que no se supere la superficie máxima prevista para las viviendas protegidas (de 90 a 110 m2) y que se respeten los precios máximos de estas viviendas. Las viviendas libres asimiladas a protegidas podrán ser propiedad tanto de empresas como de hogares. Parece que, al menos, se mantiene el criterio de que las viviendas que puedan recibir ayudas públicas se destinen a residencia habitual.

El aparente auge de presencia de las viviendas protegidas en la demanda y en la nueva construcción en 2009 refleja más bien la fuerte caída de las viviendas libres. Las viviendas protegidas vendidas y proyectadas han descendido en 2009. La política de vivienda parece reorientarse desde el apoyo al acceso a los hogares con menos recursos hasta el impulso a la venta del amplio stock existente de viviendas terminadas de nueva construcción. Las ayudas directas al alquiler (inquilinos) vuelven a quedar por debajo de las destinadas a la compra, puesto que quienes las perciben no pueden superar los 30 años ni ganar más de 1.833 euros al mes, y la ayuda solo dura cuatro ejercicios. En la ya larga historia de las viviendas protegidas los cambios citados no resultan en el fondo demasiado novedosos, a la vista de los muchos avatares por los que ha transcurrido un sistema que fue hegemónico entre 1960 y 1985 y que hoy aparece del todo puesto en cuestión.

(El País de las Propiedades, 31.12.2009)

2010 - La difícil recuperación

Julio Rodriguez López

2009 fue un ejercicio más normal de lo previsto. El nuevo año 2010 llega en una situación bastante diferente a la de hace doce meses, cuando el temor dominaba la actuación de los gobiernos. Se salió del bache gracias a la respuesta desplegada contra la recesión desde los gobiernos occidentales. “Los bancos centrales rebajaron casi hasta cero los tipos de interés, los de mayor dimensión incrementaron de forma dramática la dimensión de su balance y los gobiernos acometieron amplios programas de estimulo fiscal. Sin tales estímulos, la gran recesión podría haber sido una depresión “(“The great stabilisation”, The Economist, 19.12.2009, Pág. 13).

Se rescataron de la quiebra numerosas entidades financieras, se mantuvo mas entonada la demanda interna gracias a los estabilizadores automáticos y a los programas de gasto público. En menos de dos años los balances de los mayores bancos centrales se han multiplicado por tres o cuatro veces. Las aportaciones de liquidez a las entidades de crédito desde los bancos centrales a tipos próximos al 0% han sido espectaculares.

Gobiernos y bancos centrales hicieron lo que los manuales de Introducción a la Economía consideran como potencialmente inflacionista y poco ortodoxo. Desde el segundo semestre de 2009 numerosos indicadores de actividad mejoraron de forma moderada e insegura en algunos países occidentales. En la Unión Europea destacó el mayor dinamismo de Francia y Alemania. España y el Reino Unido han sido, entre las mayores economías, las más tardías en presentar indicios de recuperación.

La economía española ha sufrido de lleno las consecuencias de la recesión de 2007-2009. Mientras que en la década de auge 1997-2007 el empleo creció en España en una media anual de casi 550.000 nuevos empleos, entre 2007 y 2009 dicha magnitud se ha reducido en más de un millón y medio de puestos de trabajo. La tasa de desempleo se ha aproximado al 18% de los activos en la segunda mitad de 2009.

El “Informe Económico del Presidente”, de diciembre de 2009, señaló al sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario y al descenso de los nuevos préstamos concedidos como los factores claves de la acusada crisis de la economía española. Más de la mitad de los empleos perdidos lo han sido en la construcción residencial. Entre 2007 y 2009 las ventas de viviendas descendieron casi en un 50%. El peso del ajuste ha descansado en el retroceso acusado de la nueva construcción residencial. 2009 ha terminado sin que haya tenido lugar una normalización plena del ritmo de concesión de nuevos préstamos bancarios.

La economía de la provincia granadina ha reflejado el impacto negativo de la evolución general citada. De las estadísticas de afiliación a la Seguridad Social y de la Encuesta de Población Activa se deduce que durante los dos años de crisis el número de empleos ha disminuido en dicha provincia en un 10%, equivalente a 35.000 puestos de trabajo. La tasa de desempleo ascendió al 27,4% de los activos en el tercer trimestre de 2009. En 2008 y 2009 registraron descensos significativos los indicadores correspondientes al turismo (viajeros y pernoctaciones). Las ventas de viviendas disminuyeron en un 40% sobre el nivel de 2007 y, sobre todo, ha resultado espectacular la caída de las iniciaciones de viviendas, que han alcanzado niveles casi insignificantes en la provincia granadina en 2009.

En 2010 se puede recuperar de forma moderada la actividad productiva en España. Para que vuelva a aumentar el empleo será preciso más crecimiento. Esto último exigirá el retorno del crédito a ritmos más normales. Las reformas laboral y financiera anunciadas se desarrollarán con menores tensiones si tienen lugar en un marco de mayor dinamismo de la economía. La consolidación de las cajas de ahorros va a suponer importantes descensos del empleo y del número de oficinas, una vez que el modelo dominante ha sido el de que los procesos de fusión se efectuasen entre entidades de la misma autonomía.

En la provincia granadina ha destacado en 2009 el descenso experimentado por el saldo de crédito al sector privado por parte de las entidades financieras (-1,7%). Esto último confirma que en esta provincia se han sufrido las consecuencias del racionamiento de crédito más o menos vigente desde hace dos años. El apoyo al desarrollo es el mejor papel que pueden asumir las entidades de crédito, una vez superada la profunda crisis financiera de 2007-2008.

En los pasados años de auge no solo creció el subsector inmobiliario en Granada, sino que también aparecieron importantes iniciativas empresariales. Estas últimas pueden reforzarse si, una vez que se va superando el fuerte “bache” que ha supuesto la crisis, se desarrollan políticas económicas y urbanísticas coherentes con el desarrollo firme de nuevos motores del crecimiento. La sostenibilidad de la economía dependerá bastante del papel más o menos proactivo con el desarrollo económico que asuman los gobiernos de las tres administraciones públicas (estatal, autonómico y local) y del apoyo real que de las mismas emane hacia lo que deberían ser los nuevos motores del crecimiento.

(El Ideal de Granada, 3 de enero de 2010)

2009 - Un duro mercado de la vivienda. Se amplía el espectro de las VPO

Julio Rodriguez López

2009 ha sido un ejercicio negativo para el mercado de vivienda en España. En este año los indicadores más representativos han sufrido descensos interanuales significativos. Todo parece indicar que el punto más bajo de dicho mercado correspondió al 2º trimestre del año, después del cual se advirtieron recuperaciones en las ventas y en los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda. La obra nueva apenas ha reaccionado, con lo que el ajuste del mercado en cuestión está recayendo sobre las iniciaciones de viviendas. El fuerte retroceso de la obra construida ejerce un continuado impacto negativo sobre el empleo en la construcción.

Un descenso acusado de las ventas (-28,8% en enero-octubre, donde destacan las mayores disminuciones de Baleares y Cataluña), un retroceso moderado de los precios de venta (-8% fue la caída interanual de precios en el tercer trimestre), bastante menos acusado que el experimentado en países con ajustes bajistas equivalentes en el mercado de vivienda, y una caída interanual del 60,9% en las viviendas iniciadas, fueron los comportamientos agregados mas destacados de 2009. El saldo vivo del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) descendió en septiembre en un -1,3% sobre el mismo mes de 2008. Destacó el fuerte retroceso del crédito a constructor (-17,6%), mientras que mantuvieron aumentos muy moderados, pero positivos, el crédito a comprador (0,2%) y a promotor (2,9%).

El acusado descenso de los tipos de interés en 2009, unido al moderado retroceso de los precios y a un aumento salarial medio que habrá superado el 3%, ha supuesto un alivio sustancial en el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda para los nuevos hogares. La relación entre el precio de mercado de la vivienda de 90 m2 y el salario medio anual ha descendido a 7,8 veces en el presente año (9,19 en 2007). Antes del inicio del auge, en 1997, dicha relación era de 4,3. Para lograr un mayor descenso del esfuerzo de acceso a la vivienda en España serian precisas caídas aun más relevantes de los precios de venta.

La lenta, pero creciente, recuperación de la actividad crediticia puede apoyar la mejoría en las ventas. Pero un cambio más trascendente del mercado de vivienda requerirá, pues, de unos precios más ajustados y de que se estabilice el nivel de empleo. Los adquirentes inversores tardarán en asomar por el mercado de vivienda. El stock de viviendas terminadas y no vendidas ha debido de seguir aumentando en torno a las 100.000 en 2009.

Las viviendas protegidas se han convertido en el protagonista del fin de año en el mercado de vivienda, a la vista del anuncio de modificaciones sensibles en el contenido del vigente plan plurianual 2009-2012. Según lo anunciado por el Ministerio de Vivienda, se extendería el ámbito de los ingresos familiares con derecho a subsidio en la compra de viviendas protegidas desde los 4,5 IPREM actuales hasta los 7 IPREM (4075 euros/mes, más del doble que el salario medio de España, estimado por el INE en 1776 euros/ mes). Se va a ampliar el tipo de viviendas transformables en vivienda protegida, bastando con que la licencia de obras sea anterior a 1.9.2009, que no se supere la superficie máxima prevista para las viviendas protegidas (de 90 a 110 m2) y que se respeten los precios máximos de estas viviendas. Las viviendas libres asimiladas a protegidas podrán ser propiedad tanto de empresas como de hogares. Parece que, al menos, se mantiene el criterio de que las viviendas que puedan recibir ayudas públicas se destinen a residencia habitual.

El aparente auge de presencia de las viviendas protegidas en la demanda y en la nueva construcción en 2009 refleja más bien la fuerte caída de las viviendas libres. Las viviendas protegidas vendidas y proyectadas han descendido en 2009. La política de vivienda parece reorientarse desde el apoyo al acceso a los hogares con menos recursos hasta el impulso a la venta del amplio stock existente de viviendas terminadas de nueva construcción. Las ayudas directas al alquiler (inquilinos)vuelven a quedar por debajo de las destinadas a la compra, puesto que quienes las perciben no pueden superar los 30 años ni ganar más de 1.833 euros al mes, y la ayuda solo dura cuatro ejercicios. En la ya larga historia de las viviendas protegidas los cambios citados no resultan en el fondo demasiado novedosos, a la vista de los muchos avatares por los que ha transcurrido un sistema que fue hegemónico entre 1960 y 1985 y que hoy aparece del todo puesto en cuestión.

(El País de las Propiedades, 31.12.2009)

Burbujas seguras, crecimiento incierto

Julio Rodriguez López

El panorama de la economía europea tiene algo de primavera incipiente, brillante pero lleno de nubes. Las políticas monetarias y fiscales han presentado en 2009, por lo general, un perfil a todas luces expansivo. Como consecuencia de lo anterior han crecido de forma espectacular los precios de la mayor parte de los activos, sobre todo los bursátiles, mientras que el comportamiento del crédito y del crecimiento de las economías ha sido a todas luces mediocre y deprimido. Esta evolución se ha advertido en la economía española, con el añadido de la impresionante tasa de desempleo de la misma.

Los indicadores correspondientes a los últimos meses de 2009 no han registrado una tendencia clara, sino llena de altibajos. La economía de Estados Unidos presenta algo más de dinamismo, como parece confirmarlo el mayor rebrote inflacionista. El índice de precios de consumo de Estados Unidos aumentó en un 1,8% en noviembre de 2009 sobre el mismo mes del pasado año, mientras que en la Eurozona la variación interanual citada fue del 0,5%.

Tras un inicial protagonismo del gasto publico al inicio de la crisis, sobre todo en lo relativo a ayudas a las entidades bancarias con problemas, el núcleo central de las estrategias anticrisis lo ha sido la politica monetaria abiertamente expansiva seguida por los bancos centrales. Junto al mantenimiento de unos tipos de interés situados a niveles históricamente reducidos, se ha desarrollado a todo gas una política “no convencional”, denominada como de “alivio cuantitativo”, que ha llevado a multiplicar por varios dígitos los balances de los bancos centrales.

Junto a las tasas de aumento espectaculares de dichos balances y de la base monetaria, han tenido lugar profundos cambios en la composición de los mismos. El casi nulo aumento de los saldos de crédito al sector privado por parte de las entidades bancarias refleja la realidad de un multiplicador monetario nulo o negativo. Los bancos centrales han financiado los déficits públicos de forma directa (Estados Unidos) o indirecta (Banco Central Europeo).

Para los gobiernos resulta ventajosa dicha politica monetaria no convencional, puesto que reduce el coste al que tienen que tomar dinero prestado del público para financiar su propio gasto. Sin embargo, todo apunta a que dicho público llegará a pedir una mayor retribución cada vez que preste dinero al gobierno en forma de compras de deuda pública (R. Skidelsky, “El regreso de Keynes”, Critica, 2009, Pag.41).

La continuidad atenuada de dichas políticas cuantitativas en 2010 implica que los bancos todavía no pueden funcionar sin la liquidez subvencionada de los bancos centrales al final de 2009, tras dos años de crisis. Esta situación cambiaria si se reactivase plenamente el mercado mayorista de dinero entre las propias entidades de crédito. Se debaten los riesgos de abandonar la politica de estimulo citada antes de tiempo, considerándose que de dicha política habrá que salir antes de que resulte obvia la necesidad del cambio de perfil de la política monetaria.

Las estrategias anticrisis adoptadas han permitido superar los principales momentos de dificultad sufridos, sin provocar un mayor crecimiento de las economías. Se están superando las consecuencias de la nefasta burbuja inmobiliaria provocando nuevas burbujas. El mecanismo en cuestión resulta algo así como lo de “la mancha de la mora con otra verde se quita” que decía un cante muy popular en España hace más de cuarenta años.

Como se ha indicado en el Informe Económico del Presidente”, la acusada restricción crediticia y el sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario han sido las claves de la crisis en el caso de España. A la vez que las tasas de crecimiento de dicha economía resultan cada vez menos negativas, todavía es intenso el ritmo de descenso del empleo y el nivel de la tasa de paro. Desde el inicio de la crisis, los apoyos al sistema financiero, los créditos ICO (al fin en 2010 prestará directamente el ICO, más vale tarde que nunca) y los dos Fondos Estatales, de Inversión Local y de estimulo a la economía, han sido las piezas más relevantes de la politica anticrisis desarrollada, que ha sido intensa pero no demasiado bien explicada y justificada.

En tiempos de la transición política se pasó por una situación económica difícil, derivada del segundo”shock” del petróleo. Desde los gobiernos de Suarez se lanzaban a la opinión pública abundantes cuadros macroeconómicos, como forma de presentar las medidas adoptadas, que así parecían lucir mas que las abundantes medidas puestas en marcha en la reciente crisis, a las que ha faltado algo de “duende” en la presentación . Al final de 2009 el gobierno de España ha pasado desde el estímulo al intento de estabilización fiscal, en un momento en que los mercados han empezado a preocuparse en serio por los abultados niveles de deuda pública que va a ser preciso colocar en 2010.

El año 2010 se presenta cargado de problemas, que no parecen sin embargo irresolubles. El Euro Barómetro Estándar de la Unión Europea, realizado entre el 23 de octubre y el 18 de noviembre pasados, con un total de 30.238 personas entrevistadas, ha revelado que una mayoría del 51% considera al desempleo como el problema más importante existente en su país, muy por encima de la situación económica (40%).

Unas tasas positivas de crecimiento en algún trimestre de 2010 no implicarán necesariamente la presencia de una recuperación (Samuel Brittan, “Pattern in the eye of the beholder”, FT, 11.112.2009). Incluso con una tasa reducida de crecimiento en 2010 se estaría muy lejos del ritmo medio de aumento del PIB del 3,2% que registró la economía española entre 1997 y 2008. La “brecha” entre el PIB real y el potencial será negativa durante varios años. La estabilización fiscal irá mejor con una economía más dinámica, en la que los aumentos de la demanda se cubran en una proporción mayor que en los últimos años por producción interna, logrando una estructura más diversificada de la oferta productiva.

(El País de los Negocios, 27.12.2009)

DIFICIL CAMBIO DE MODELO PRODUCTIVO SIN CAMBIOS EN EL URBANISMO

Julio Rodríguez López

En los dos años ya transcurridos de recesión se ha aludido con frecuencia a la conveniencia de cambiar el modelo productivo de la economía española. El modelo en cuestión corresponde a la evolución seguida por dicha economía durante la etapa comprendida entre 1997 y 2007. En dicha etapa el crecimiento de la economía española se apoyó sobre todo en el auge de la construcción y venta de viviendas. Ello fue posible por la abundante financiación crediticia de bancos y cajas de ahorros al mercado inmobiliario y por la política urbanística “proactiva” de los ayuntamientos, tolerada por las comunidades autónomas. De persistir dicha política urbanística en los próximos años será difícil lograr el cambio deseable en la estructura productiva de la economía española.

La Constitución de 1978, los Estatutos de Autonomía y las Sentencias del Tribunal Constitucional han establecido que corresponde a las comunidades autónomas diseñar y desarrollar sus propias políticas en materia urbanística. Al Estado le corresponde ejercer ciertas competencias, lo que deberá hacer respetando el papel dominante de autonomías y ayuntamientos en dicho terreno. El motor del planeamiento son los ayuntamientos, bajo la tutela de los gobiernos autónomos. Estos últimos pueden llegar en el ejercicio de sus competencias hasta la concesión directa de una licencia, como es el caso de la Comunidad de Madrid, donde en los proyectos considerados como trascendentes se puede limitar el papel de los municipios al de emitir un informe no vinculante sobre la viabilidad urbanística (Proyecto de Ley de Medidas Fiscales y Administrativas (Acompañamiento) de los Presupuestos de 2010).

De la política de gobierno del suelo depende no solo la superficie destinada a la construcción de nuevas viviendas, sino también la extensión del suelo para otras actividades productivas y zonas verdes, entre otros destinos. Las decisiones locales sobre la composición del suelo en cuanto al uso del mismo resultan por completo relevantes para el futuro económico de las ciudades y, por agregación, para el conjunto de la economía española.

La experiencia del último auge en materia de gobierno del suelo no ha sido positiva para la economía española. Las nuevas viviendas se han construido con frecuencia eliminando actividades productivas preexistentes, agrícolas e industriales. Se ha reducido la superficie de suelo situado en polígonos industriales, recalificándose suelo industrial como urbanizable residencial. El proceso ha estado favorecido por el descenso producido en la rentabilidad de numerosas explotaciones agrícolas, ante la creciente competencia del resto del mundo, en especial por parte del norte de África.

Resulta escaso el debate existente en los municipios sobre el destino del suelo. En las elecciones locales apenas se toca dicha cuestión, de la que depende el futuro económico de los municipios. Al tratarse de una materia en la que son competentes ayuntamientos y autonomías, a nivel nacional aparecen las quejas frecuentes de los ciudadanos, pero sin alternativas al esquema institucional actual.

También ha destacado la intervención del Parlamento Europeo sobre el urbanismo valenciano y español. El “Informe Auken” de 2009 (Parlamento Europeo, Comisión de Peticiones, 20.2.09), que ha sucedido a otro de 2005, ha criticado fuertemente el urbanismo de la Comunidad Valenciana y el del conjunto de España. Se ha reforzado la idea de que la legislación urbanística española es inadecuada y debe de ser objeto de un cambio significativo (Eugenio Burriel, “La Unión Europea y el Urbanismo Valenciano, ¿conflicto jurídico o político?”, Boletín de la A.G.E. Nº 49, 2009).

Un ejemplo es el comentario de un asesor legal aparecido en el magazín “FT. Wealth” (Issue Eight Winter 2009, “Foreign Affaire”, Pág. 37): “Algunos gobiernos locales como el de Valencia tienen derechos casi ilimitados para desarrollar suelo sin compensación. Se han construido viviendas en España con la autorización de funcionarios corruptos, violando las normas del planeamiento. Los adquirentes deberían emprender la compra de propiedades en España de los últimos 30 años con cautela y bajo asesoramiento profesional”.

Las políticas locales y autonómicas en materia de decisión sobre el destino del suelo mantienen la absoluta prioridad al desarrollo inmobiliario. El déficit exterior reaparecerá con fuerza al primer indicio de recuperación de la hasta ahora decaída demanda interna. La solución a los problemas de la economía española debe favorecer que la recuperación de la demanda se acompañe de mayores niveles de producción interior. Una política orientada hacia el crecimiento debe de estimular el desarrollo de una economía mas diversificada (Martín Wolf, “A weakened Britain enters the post- Thatcher era”, FT, 4.12.2009).

(El Siglo 14 de diciembre de 2009)

(II)

El sector bancario sin Cajas

Balance plan nacional vivienda 2005-2008 y novedades 2009-2012

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VIVIENDA: rebotan las ventas, la nueva construcción no reacciona

Julio Rodríguez López

En el tercer trimestre de 2009 las ventas de viviendas (compraventas registradas) aumentaron sobre el periodo precedente en más de un 10%. El volumen de ventas alcanzado todavía resultó significativamente inferior al del mismo periodo del año anterior. La información sobre el mercado de vivienda en España señala la posibilidad de que las ventas de viviendas hayan “tocado fondo” en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, la mejoría producida en las ventas tardará en provocar una recuperación de la nueva construcción residencial, en tanto persistan unos niveles elevados de viviendas no vendidas y no vuelva a crecer el nivel total de empleo.

Con datos hasta septiembre, todo indica que en España se alcanzará en 2009 un volumen de ventas situado en torno a las 400.000 viviendas. De dicho total de ventas, un 55% serán viviendas de nueva construcción y el resto serán usadas. Desde que en 2005 casi se alcanzó el millón de viviendas vendidas, estimadas a través de los registros de la propiedad, el nivel anual de ventas no ha hecho más que descender, correspondiendo a 2008 y 2009 los retrocesos interanuales mas acusados. La recuperación de las ventas en el tercer trimestre de 2009 ha sido paralela con la evolución de los préstamos a comprador de vivienda, que también han registrado una variación positiva en el trimestre citado, y ello en los indicadores correspondientes al saldo vivo de préstamos y a los nuevos créditos concedidos.

El descenso de la demanda de vivienda en la etapa de crisis se ha advertido sobre todo en la caída citada de las ventas y en el hundimiento de la nueva construcción residencial. El descenso de los precios de las viviendas ha sido moderado, presentando el indicador basado en las tasaciones un retroceso del -9,5% entre el periodo con precios mas elevado (primer trimestre de 2008) y el periodo con precios mas reducidos (tercer trimestre de 2009). Dicha moderación en el descenso de los precios ha contrastado con las disminuciones a todas luces mas intensas registradas en países en los que el ciclo de la vivienda también ha experimentado una fluctuación bajista pronunciada, como han sido los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda.

Desde el lado de los promotores y constructores se ha criticado la calidad de las estadísticas oficiales de precios de la vivienda en España (Ministerio de Vivienda e INE), señalándose con frecuencia que el modesto descenso apuntado por las mismas ha estado por debajo de la realidad. Se ha llegado a decir que tales estadísticas “están haciendo daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país” (Mikel Echeverría, Idealista.com, 20 de noviembre de 2009). Los índices de precios de las viviendas son de elaboración complicada, sobre todo por la continua variación de la composición de la muestra.

Por el lado de la nueva construcción han destacado en España los importantes descensos de las viviendas iniciadas en la fase bajista del ciclo del mercado de vivienda. En el bienio 2008-2009 tales iniciaciones han descendido a un ritmo medio anual del 60%, con lo que en 2009 apenas se iniciarán unas 125.000 viviendas. Esto último implica un contraste más que acusado con las 866.000 iniciaciones de 2006. El volumen de construcción residencial ha descendido en casi un 45% entre 2007 y 2009, lo que ha afectado con intensidad al empleo en la construcción residencial. Dicha magnitud ha retrocedido en 900.000 en los dos años de crisis, según el numero de afiliados a la Seguridad Social en el conjunto del sector de la construcción.

Una hipoteca no se paga con la simple recuperación económica, “sino con una nómina” (K.M. Howley y John Gittelsohn, “U.S. Housing recovery delayed to 2010” Bloomberg.com, 20.11.2009). Solo habrá una recuperación profunda de las ventas de viviendas y descenderá el stock de nuevas viviendas no vendidas en España si se crean nuevos empleos (se han perdido mas de millón y medio en los dos años de crisis) y persiste una recuperación mas entonada de los nuevos créditos a comprador de vivienda.

El adquirente inversor tardará en retornar al mercado de vivienda. “No existe ningún motivo racional para esperar que el sector inmobiliario sea, en términos generales, una buena inversión. Solo sucede en ciertas épocas y en determinados lugares” (G. Akerlof y R. J. Shiller, “Animal spirits”, Traducción española de Ediciones Gestión 2000, Barcelona 2009).

De momento, el cambio apuntado en la evolución de las ventas de viviendas frenará el debilitamiento de la situación económica general de la economía española, pero habrá que esperar cierto tiempo a que dicha mejoría se traslade al conjunto del subsector inmobiliario.

(El Siglo 30.11.2009)

EL ALQUILER EN ESPAÑA: más viviendas y la misma proporción que en el censo de 2001

Julio Rodriguez López

Las propuestas de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) sobre el mercado de vivienda en España han sido objeto de una amplia difusión. Dentro de las mismas destaca la relativa a la conveniencia de concentrar las ayudas públicas en materia de política de vivienda en el segmento de la vivienda en alquiler. Dichas ayudas, según Fedea, se limitarían a los pagos a hogares para soportar el alquiler, pero no incluirían la creación de un parque público de viviendas de alquiler. Esta opinión se apoyaría en las supuestas experiencias negativas de tales parques públicos, respecto de los cuales la información disponible es dispar y de la que no se deduce una valoración tan negativa.

Importa conocer el alcance real del alquiler en España antes de mantener a fondo dicha discusión. La fuente principal de conocimiento son los Censos de Vivienda decenales, 1950-2001. Estos han revelado que en 1950 había en España más viviendas de alquiler que en propiedad. En las décadas de los años sesenta y setenta se produjeron los aumentos mas destacados de la vivienda en propiedad. El régimen de Franco impulsó la vivienda en propiedad frente al alquiler para dotarse de mayor estabilidad social. En Estados Unidos se opina que entre los elevados niveles de créditos fallidos a comprador de vivienda en 2007 había numerosos hogares que podían resistir el alquiler, pero no acceder a la vivienda en propiedad con crédito. El reducido peso del alquiler en España, lejano del 36,1% de la eurozona, es la resultante de actuaciones políticas encaminadas a la reducción de presencia de dicha forma de tenencia de la vivienda en España, políticas que están cambiando de signo en los últimos años.

Según el Censo de Viviendas de 2001, el número de viviendas de alquiler en España a 1º de noviembre de 2001 ascendía a 1.614.221, el 11,4% de las viviendas principales. Después de dicha fecha se dispone de algunas estimaciones, entre las cuales la más solvente parece ser la correspondiente a la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. Esta última se realiza con frecuencia anual, es una encuesta de panel rotante, con un tamaño de 16.000 viviendas, correspondientes a 2.000 secciones censales En la última encuesta, publicada en octubre de 2009 y realizada en el 2º trimestre de 2008, aparece una proporción de hogares que reside en viviendas de alquiler idéntica a la del Censo de Viviendas de 2001, el 11,4%. La cifra absoluta de viviendas de alquiler resulta más elevada, pues dicha proporción implica un total de 1.890.177 hogares residiendo en viviendas de alquiler, casi 270.000 más que en noviembre de 2001.

La Encuesta en cuestión arroja algunas informaciones adicionales sobre los hogares que viven de alquiler en España. Así, el alquiler es una forma de tenencia frecuente entre hogares de cinco y mas miembros (17,4%), entre hogares con el cabeza de hogar en paro (22,4%), entre hogares con ingresos reducidos (9.000 a 14.000 euros/año) También es la forma de tenencia predominante entre los inmigrantes procedentes de fuera de Europa (68,6%) y entre los de Europa (53,3%). La mayor proporción de hogares en alquiler corresponde a las autonomías de Baleares (22,6%) y Canarias (18,4%), con mayor peso del turismo en la actividad económica. La menor presencia se produce en el País Vasco (6,1%). De lo anterior se deduce que entre los hogares que viven de alquiler en España predominan los que acuden al mismo como forma inevitable de alojamiento, aunque es significativa la proporción de los que el titular tiene estudios secundarios de segunda etapa (15,6%) y enseñanza superior (11,4%)..

Junto a la Encuesta de Condiciones de Vida del INE se dispone de estimaciones sobre la evolución temporal del stock de viviendas en 2001-2008 y su composición divulgadas por el Ministerio de Vivienda. Tales estimaciones pueden aproximarse más a la realidad en la estimación del stock total de viviendas existente a fin de cada año que en cuanto a la composición del mismo (viviendas principales, secundarias, vacías, propiedad, alquiler...). A falta de una nueva encuesta de hogares después de 2006 los resultados publicados para 2008 tienen difícil encaje. A la vista del análisis de la información estadística disponible parecen más fiables los resultados de la citada Encuesta del INE, en la que también aparece un aumento de la cifra absoluta de alquileres, aunque la proporción de 2008 siga siendo la de 2001 (11,4%).

(Propiedades, El País, 27.11.2009)

PRESUPUESTOS DE 2010. ESPERANDO A LA RECUPERACION

Julio Rodriguez López

Una vez rechazadas por el pleno del Congreso de los Diputados las enmiendas a la totalidad, el proyecto de ley de Presupuestos Generales del Estado de 2010 ha superado la primera barrera significativa. El debate se ha trasladado a la Comisión de Presupuestos, donde llegarán enmiendas procedentes de todo el espectro político parlamentario. El proyecto de ley citado intenta mantener el núcleo central de las prestaciones sociales y frenar el aumento del déficit. Se confía en que la recuperación llegará en la segunda parte de 2010, aunque del contenido del proyecto de Presupuestos para 2010 no emanen actuaciones de alcance que puedan impulsar la llegada de dicha recuperación.

Es posible que lo prolongado de la presente recesión de la economía española haya acentuado este año el interés por el contenido del próximo presupuesto. Dos años de retroceso del nivel de empleo de la economía suponen un periodo de tiempo suficientemente prolongado como para que salgan a la luz las consecuencias sociales negativas derivadas del abrupto cambio sufrido en el perfil del ciclo. El que la Encuesta de Población Activa del tercer trimestre de 2009 refleje un descenso del empleo de 1.640.000 ocupados en dos años refuerza el interés por lo que puede esperarse de la política económica.

En la documentación que acompaña a los Presupuestos de 2010 destaca, en primer lugar, la fuerte desviación producida entre lo presupuestado para 2009 y la realidad de este ejercicio. Los ingresos no financieros pueden descender en 2009 en un 20,6% sobre lo presupuestado y los gastos no financieros van a superar a los presupuestados en un 22,1%. La recaudación ha descendido de forma espectacular en 2009, mientras que las prestaciones sociales, en especial las ligadas a la cobertura del desempleo, han crecido con intensidad. Lo anterior implica que los “estabilizadores automáticos” han funcionado plenamente en la recesión, con lo que ha crecido sustancialmente el déficit de las administraciones públicas, que no terminará muy lejos del 10% del PIB en 2009 .

De los presupuestos de 2010 destaca, en segundo lugar, el carácter relativamente optimista de las previsiones oficiales sobre el comportamiento de la economía. Tanto el FMI como el Consenso de Previsiones realizado por la Fundación de las Cajas de Ahorros arrojan previsiones de retroceso del PIB y del empleo de España para el próximo año más acusadas que las contenidas en los presupuestos. Destaca sobre todo la previsión relativa a 2010, año para el cual el Ministerio de Economía y Hacienda prevé una caída del PIB del -0,3%, que para el FMI seria del -0,7% y para el citado “Consenso” se situaría en el -0,6%. .

En tercer lugar, lo más destacado de los presupuestos en cuestión son las modificaciones al alza previstas en los impuestos. En 2009 subirán los tipos impositivos relativos a IVA y a retenciones sobre las rentas del ahorro, a la vez que crecerán un 1% los valores catastrales y se eliminará, salvo para los hogares con rentas mas reducidas, la deducción de 400 euros introducida en el Presupuesto de 2009. Dichas modificaciones pueden aumentar los ingresos fiscales en una cuantía equivalente al 1% del PIB.

En los presupuestos de 2010 destacan, entre otros aspectos, el incremento de los gastos de personal en un 2,7%, el crecimiento del 7,7% previsto para el conjunto de los ingresos derivados de los impuestos, el descenso en un -14,9% de la inversión pública, la implantación de un nuevo Fondo de Inversión Local por una cuantía de 5.000 millones de euros y la previsión de aumento de las prestaciones por desempleo en casi un 19%.

De todo lo anterior se deduce que el gobierno pretende mantener el núcleo central de las prestaciones sociales, a la vez que intenta controlar el déficit público en 2010. Se echa en falta, y ello para el conjunto de la política económica, un mayor bloque de medidas destinadas a impulsar el crecimiento en el próximo año. También existe una opinión generalizada de que el nuevo Fondo de Inversión Local se debe de gastar con más racionalidad que el ejecutado en 2009, impulsando la creación de infraestructuras favorables a una mayor capacidad de competir para la economía española.

Se echa en falta, en fin más atención a la oferta productiva y escasean los planteamientos de largo plazo. Destaca en especial lo que se ha calificado como de “debilidad del marco institucional” para atacar a fondo los problemas de la economía (F. Mochon, “La salida de la crisis”, El Notario del siglo XXI, Octubre de 2009). Es posible que los presupuestos de 2010 no tuviesen margen de maniobra para incluir actuaciones de mayor alcance. Habrá que esperar al anunciado proyecto de Ley de Economía Sostenible para realizar una valoración más global del conjunto de la política económica del gobierno de España y, sobre todo, esperar y confiar en que la recuperación se instale en el resto del mundo.

(El Siglo, 2 de noviembre de 2009)

La distancia del poder

Francesc de Carreras

En los últimos años, conforme se desarrollaba el Estado de las autonomías, la idea de que los poderes públicos, para ser eficientes y eficaces, debían acercarse lo más posible a los ciudadanos, se ha convertido en una creencia común, en un tópico más de lo que antes en lenguaje marxista se denominaba "ideología dominante" y hoy suele llamarse "pensamiento políticamente correcto".

La función de las ideologías, como sabemos, es impedir que las personas piensen por su cuenta. Basta instalarse en el interior de una determinada ideología y esta ya tiene respuestas para todo. El esfuerzo de pensar se convierte, por tanto, en superfluo: la ideología piensa por ti. Con decir soy de derechas o de izquierdas, soy liberal o socialista, es suficiente, la conciencia ya se queda tranquila: uno sabe cómodamente quiénes son los suyos y quiénes son los otros. Basta alinearse en un bando cualquiera, no es necesario ejercitar el raciocinio ni molestarse en analizar la realidad: la ideología del grupo te lo soluciona todo. Pero la funesta manía de pensar sigue siendo imprescindible para averiguar el sentido de las cosas y así poder tomar una postura moral ante las mismas, para adecuar nuestra conducta a nuestros valores.

Apliquemos esto a nuestra manera de organizarnos políticamente. Desde los principios de libertad e igualdad que regulan nuestras relaciones de convivencia, qué es lo más adecuado: ¿que los poderes públicos sean cercanos o lejanos? La respuesta ya la hemos dado al principio: depende. ¿Depende de qué? Del tipo de poderes que sean.

Probablemente sólo podríamos dar una respuesta completa analizando caso por caso, cada poder en su contexto concreto. Pero, en líneas generales, quizás debería establecerse un principio: los poderes administrativos lo más cercanos posible, los poderes de control lo más alejados posible. Ejemplos que me parecen obvios: los servicios de recogida de basuras y funerarios deben ser competencia de los ayuntamientos, la planificación hospitalaria y la gestión urbanística de las comunidades autónomas, el poder judicial y la inspección de Hacienda del Estado, la política monetaria y las leyes de la competencia de la Unión Europea. El poder cercano, la autonomía si se quiere, no es un bien en sí mismo, sólo es un bien instrumental: depende para qué.

Para determinadas funciones la distancia del poder es imprescindible. Veamos los casos Millet y Pretoria (aún no sé la razón de este último nombre). Sea cual sea su desarrollo, el primero fue iniciado a instancia de la Agencia Tributaria, de carácter estatal, y el segundo a partir de un procedimiento de investigación en paraísos fiscales llevado a cabo por la Audiencia Nacional. Ambos casos tienen su centro en Catalunya y ambos habían sido denunciados y archivados. ¿No les da que pensar?

LAS PREVISIONES DEL FONDO MONETARIO SOBRE EL MERCADO DE VIVIENDA

Julio Rodriguez López

El Informe de otoño del Fondo Monetario Internacional (World Economic Outlook, Octubre 2009, Capitulo 2) analiza los riesgos previsibles de los mercados inmobiliarios a corto plazo en la escena mundial. En la primera mitad de 2009 los precios reales de las viviendas han descendido en una media del -7% sobre el año precedente en un conjunto de 55 países. Se considera que dichos descensos aun no han terminado y que queda todavía margen para retrocesos adicionales, aunque en algunos casos, como el de Estados Unidos, parece haberse tocado fondo. El estudio del FMI estima el impacto negativo del descenso de los precios de la vivienda sobre el comportamiento de las economías, entre las que España aparece como uno de los países mas afectados.

Se considera que no solo han caído los precios en los mercados nacionales de vivienda, sino que también ha tenido lugar un descenso importante en la actividad de tales mercados. Esto se advierte en la disminución de las ventas y en la caída de la obra construida o inversión en vivienda. En el estudio se señala el 35% de descenso interanual medio registrado en los permisos de construcción en 2009, indicador equivalente a las licencias municipales de obras en España, donde en 2008 el descenso fue de un -58% sobre el año anterior.

El análisis del Fondo Monetario Internacional (FMI) arranca del hecho de que la etapa de expansión de los mercados inmobiliarios anterior a la fase actual de recesión fue extraordinariamente prolongada. De ahí que los descensos de precios que pueden tener lugar en la fase presente de recesión avanzada pueden resultar tanto o más acentuados que los ya experimentados. Según el FMI, las etapas de expansión del pasado en los mercados de la vivienda se prolongaron durante unos 23 trimestres por termino medio, mientras que la pasada etapa expansiva del mercado de vivienda duró 46 meses, justo el doble. El aumento de los precios también fue ampliamente superior, ascendiendo al 124% en los diez años de auge reciente, frente al 50% de crecimiento medio en las fases expansivas.

El FMI estima que en la fase de recesión iniciada en 2007 los precios de las viviendas han descendido, en términos acumulados, en un -20% por termino medio en los países desarrollados, aunque todo apunta, como ya se ha indicado, a que el proceso de descenso de precios no ha terminado. Ante una sobrevaloración tan notable de los precios la corrección tiene que ser necesariamente intensa.

Para anticipar el alcance de las correcciones a la baja de tales precios el FMI emplea cuatro aproximaciones, apoyadas en la comparación de los aumentos recientes de precios con los del pasado. A partir de tales aproximaciones el FMI ha avanzado nuevos descensos de los precios de la vivienda, que pueden resultar más acusados en los casos de Dinamarca, España y Reino Unido.

El trabajo comentado también estima el impacto que sobre la evolución de la economía puede tener un descenso del 10% en los precios de la vivienda. Del trabajo econométrico realizado para 20 economías avanzadas se deriva que las consecuencias serían, en un año, un descenso del PIB real del -2%, una caída del -2,5% en el consumo y un fuerte retroceso, del -15%, en la construcción residencial. La mayor caída del consumo de los hogares se debería a la estrecha relación que en la etapa de auge mantuvieron consumo y precios de las viviendas. Se subraya que los países en los que el sector de la construcción aumentó su participación hasta situarse por encima del 10% del valor añadido, las consecuencias serán mas profundas, citando como ejemplos de una evolución de tal alcance a España, Irlanda y Estonia.

El comportamiento de la economía española en 2009 parece confirmar las previsiones de dicho trabajo de investigación del FMI. Los descensos de los precios de las viviendas aun no ha alcanzado en España al -10% (-9% en el caso del índice de precios de viviendas del INE). Lo anterior viene de nuevo a confirmar que un descenso aun más significativo de los precios de la vivienda facilitaría un ajuste mas rápido del subsector de la construcción residencial en la economía española. Los menores precios podrían animar algo las ventas, con lo que se reduciría el stock de viviendas nuevas no vendidas. Se acortaría así el tiempo de llegada de una recuperación moderada en la actividad y en el empleo.

El Siglo, 19 de octubre de 2009

2009, año de transición en los planes estatales de vivienda

Julio Rodriguez López

Los importantes aumentos de precios registrados en el mercado de vivienda en España al comienzo de la presente década incidieron sobre el contenido del Plan Nacional 2005-2008, establecido en 2005, y también contribuyeron a impulsar la creación del Ministerio de Vivienda en 2004. El Plan citado pretendía reforzar la oferta de viviendas protegidas y acrecentar la presencia de las viviendas de alquiler dentro de las nuevas viviendas protegidas.

Los objetivos de dicho plan cuatrienal fueron de 720.000 actuaciones protegidas, de las que 85.000 serían viviendas de nueva construcción. El Plan 2005-08 estableció nueve actuaciones protegidas y elevó a 30 años el plazo de la condición de una vivienda como protegida. La normativa del Plan citado se modificó parcialmente en 2008, destacando entre tales cambios la introducción de la figura del alquiler con opción de compra, muy del gusto de la presidenta de la Comunidad de Madrid. Dicha actuación de política de vivienda no supone un reforzamiento del alquiler, y viene a ser una formula de acceso diferido a la vivienda en propiedad.

El Plan 2005-08 ha estado vigente entre julio de 2005 y mayo de 2008. Dicho Plan se ha aplicado en dos etapas bien diferentes, por el cambio registrado desde el verano de 2007 en el mercado de vivienda en España. Según el Ministerio de Vivienda, del Plan citado se han financiado unas 658.700 actuaciones de política de vivienda, el 91,5% de los objetivos establecidos en 2005. El grado de cumplimiento ha sido especialmente elevado en algunas actuaciones, como es el caso de la rehabilitación de viviendas, mientras que dicha ejecución ha sido reducida en las viviendas de nueva construcción, en especial en el caso de las viviendas destinadas al alquiler.

Las viviendas protegidas destinadas al alquiler tienen una problemática sensiblemente más compleja que las protegidas destinadas a la venta. El sistema de promoción y venta de viviendas protegidas funciona con fluidez en el caso de la promoción de viviendas destinadas a la venta. Sus orígenes se remontan a los años sesenta, periodo en el que las VPO fueron una de las principales palancas del desarrollismo de la etapa final del franquismo, régimen que no quería saber nada de las viviendas de alquiler.

En la promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas al alquiler aparecen cuestiones tales como el riesgo de rápida concentración de riesgos en los promotores, el hábito prolongado de las entidades de crédito de financiar promociones de viviendas protegidas para la venta, con subrogación de los compradores en el préstamo a promotor. Dicha mecánica permite a bancos y cajas de ahorros reforzar el número de clientes. También resulta evidente la menor disposición de los hogares al alquiler que a la compra, tras más de cuarenta años de claro apoyo político a la vivienda en propiedad. No resulta, pues, fácil la creación de un parque de viviendas sociales de alquiler en España, que facilitaría el acceso a la vivienda a amplios segmentos de los hogares con menos recursos, en especial de los de nueva creación.

La presencia de las viviendas protegidas en el mercado de vivienda en España se ha reforzado algo en la segunda parte de la presente década, más como consecuencia de la caída del mercado de vivienda libre que por el propio impulso de la vivienda protegida. Los precios de venta de las viviendas protegidas construidas en el transcurso del periodo de vigencia del Plan 2005-2008 han sido accesibles a los hogares de ingresos medios y bajos en España.

En 2009 terminó la vigencia del Plan citado y se aprobó por el gobierno de España el nuevo Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (PEVR) 2009-2012. Este último, que se ha regulado por el R.D. 2066/2008 (BOE de 24 de diciembre de 2008), pone más énfasis que el precedente en su contribución al mantenimiento de niveles importantes de construcción residencial en España. Los objetivos del nuevo Plan ascienden a un total de casi un millón de actuaciones protegidas, de las que el 35,3%, unas 88.000 viviendas al año, serían viviendas de nueva construcción. El nuevo Plan introduce la posibilidad de que una proporción importante de los préstamos a comprador sea objeto de aval desde el gobierno. Ello implica un serio reforzamiento de las ayudas a los compradores de nuevas viviendas protegidas y de las libres que se transformen en protegidas.

Menos de la tercera parte del objetivo del PEVR 2009-2006 en materia de nueva construcción de viviendas serían viviendas protegidas de alquiler, unas 24.000 al año. Tal objetivo parece modesto, pero aun así será difícil de lograr, a la vista de la experiencia en materia de la promoción del alquiler del plan hasta ahora vigente.

Los citados objetivos generales del nuevo Plan Estatal de Vivienda resultan ambiciosos a primera vista, aunque se debería de hacer un mayor esfuerzo para lograr que el alquiler tenga más peso real dentro de la nueva promoción de viviendas. Por otra parte, resulta escasa la información disponible sobre la ejecución de los planes de vivienda plurianuales. El nuevo Plan debería mejorar en cuanto a capacidad regular y periódica de seguimiento del mismo, con lo que también se conseguiría un mayor interés y conocimiento de la población en lo que se refiere a la politica estatal de vivienda. .

Publicado en El Siglo 5 de octubre de 2009

Elecciones europeas: ganan los conservadores, pero cambia la política económica

Julio Rodríguez López

Los resultados electorales del pasado 7 de junio en la Unión Europea han puesto
de manifiesto un evidente retroceso electoral de los partidos socialistas y
socialdemócratas, mientras que han ganado puntos los partidos conservadores.
Dicho resultado se ha producido a pesar de que la grave crisis económica
mundial ha puesto en cuestión algunos elementos básicos de la política
económica desarrollada en los últimos años.
La desregulación de los mercados en general y del sistema financiero en
particular, la orientación de las políticas fiscales hacia la reducción del peso del
gasto público en la economía, el manejo de los tipos de interés como eje central
de la política económica, la consideración generalizada de que los mercados
tienden a autorregularse... han sido elementos clave de la ortodoxia económica
conservadora dominante desde los años ochenta. Junto a lo anterior, han
predominado los objetivos a corto plazo frente a los objetivos clásicos
(crecimiento, empleo, balanza de pagos, distribución no excesivamente desigual
de la renta nacional).
Sin embargo, las actuaciones desarrolladas para hacer frente a la crisis
económica iniciada en 2007 con “la madre de todas las burbujas globales del
mercado de vivienda” (P. Krugman, The Economist, “Dismal science”, 13 de
junio de 2009), han supuesto una ruptura evidente con la ortodoxia económica
desarrollada durante casi un cuarto de siglo.
Así, desde el otoño de 2008 se ha apelado a mayores niveles de gasto público y
al déficit público creciente para responder a las brutales caídas de la demanda y
de la liquidez bancaria, situación que tuvo lugar sobre todo tras la quiebra del
banco Lehman Brothers en septiembre de 2008. Se han reducido hasta el
mínimo los tipos de interés de los bancos centrales, se han practicado políticas
agresivas de saneamiento de bancos en situación problemática y, por último, se
han aplicado políticas de “alivio cuantitativo”, consistentes en ampliar de forma
sustancial los balances de los bancos centrales.
Con dicha política económica se ha tratado de mantener en pie no sólo la
demanda efectiva y la actividad productiva de la economía, sino que se ha
aportado masivamente liquidez a bajo coste a bancos y a empresas financieras y
no financieras. La política en cuestión ha sido aplicada por numerosos
Gobiernos de diferentes coloraciones políticas. De camino, algunos líderes de
partidos conservadores, como es el caso de Angela Merkel en Alemania y de
Nicolas Sarkozy en Francia, no han ocultado sus críticas a los excesos del
capitalismo anglosajón.
El análisis empleado para racionalizar el ataque a la crisis recuerda bastante a lo
más esencial de las recomendaciones de Keynes y de Minsky para superar las
crisis del pasado: la actividad y el empleo dependen de la demanda efectiva,
dentro de la cual la inversión depende sustancialmente de los tipos de interés y
de las expectativas. Los salarios nominales son rígidos a la baja. Demanda
efectiva, salarios nominales y el nivel de empleo determinan los salarios reales.
La deflación salarial conduce a una menor demanda y a menores niveles de
actividad y de empleo.
El capitalismo resultante tras la superación de la crisis tendrá sin duda mayores
niveles de regulación, en especial dentro del sistema financiero. Se ha evitado la
depresión, pero el crecimiento previsto para la fase de recuperación parece va a
ser demasiado débil como para mejorar a corto plazo la penosa situación del
empleo en los mercados de trabajo.
“Keynes pensaba que el capitalismo, si se le sabe llevar, puede ser efectivo en la
consecución de los objetivos económicos... El logro de un nivel satisfactorio de
empleo es el concepto más ideológicamente consistente de la ‘Teoría General’
de Keynes”. (Joan Robinson, “Filosofía económica”, Gredos, 1966). Los
votantes, como Keynes, no parecen querer desmontar del todo el capitalismo,
aunque abominen de los aspectos más abusivos de lo que hay ahora; y aunque
se considere normal, tras la crisis, la realización de amplias reformas
institucionales, entre las que destaca la conveniencia de unos mecanismos
reguladores y de una supervisión bancaria y financiera cada vez más globales.
Los votantes prefieren alcanzar las ventajas de la globalización a la vez que
buscan seguridades contra las consecuencias de la integración económica. Ante
una crisis tan grave como la desatada en el verano de 2007, faltó una propuesta
desde el centro-izquierda político promoviendo una distribución mayor de las
oportunidades de la globalización (Ph. Stephens, “Crisis? The market confounds
the left”, FT, 12 de junio de 2009). Pero sobre todo en la izquierda política sigue
faltando convicción y un propósito decidido y no vergonzante de hacer frente a
los nuevos problemas, reduciendo el alcance de los mismos. En lugar de
limitarse a ofrecer certezas y garantías supuestamente tranquilizadoras.
Publicado en El Siglo