EL MERCADO DE VIVIENDA (I). LOS PRECIOS
Tras los significativos descensos de los precios de las
viviendas correspondientes a 2013, en los primeros meses de 2014 predominó una
tónica de ligero descenso y de estancamiento en los diferentes indicadores
de precios de las viviendas. Se
registraron nuevos y reducidos descensos de precios en algunos casos (Índice de
precios de vivienda del INE y estadística de tasaciones del Ministerio de
Fomento), hubo estabilidad de dichos precios en
otros indicadores (Tinsa y Fotocasa-alquileres). El importe medio de las
viviendas hipotecadas mantuvo una tónica de claro aumento desde el inicio del
año. En todo caso, de la evolución
citada de los diferentes indicadores se deriva que los precios de las viviendas
están tocando fondo en España en 2014.
El precio medio de las viviendas libres
tasadas en España en el primer trimestre de 2014 fue de 1.458,4 euros por metro
cuadrado. Ello supuso un descenso del 0,5% sobre el trimestre
anterior y del 3,8% respecto del mismo periodo de 2013. El retroceso interanual
fue mayor en las viviendas con más de dos años de antigüedad (-4,2%) que en el
caso de las viviendas con hasta dos años de antigüedad (-3%).
La Comunidad de Madrid fue la única
autonomía en la que se registró un aumento
interanual de precios en el primer trimestre de 2014, en este caso del
0,6%. Las restantes autonomías sufrieron disminuciones, entre las que fueron
las más acusadas las de Castilla-La Mancha (-9,4%) y Rioja (-10,8%). Los
precios de las viviendas descendieron respecto del índice de precios de consumo
en 2104, continuando la evolución desarrollada
entre 2008 y 2013.
El índice de precios de vivienda del
INE, elaborado a partir de la
información sobre precios de venta procedente de los notarios, descendió en un 0,3% en el primer trimestre
de 2014, situándose así un 1,6% por debajo del nivel correspondiente al mismo
periodo de 2013.El descenso interanual de los precios de las viviendas usadas fue del 1,7%, más intenso que el de
las viviendas nuevas (-1,1%).
Sobre el mismo trimestre del
año anterior registraron aumentos
moderados del citado índice de precios de vivienda las autonomías de Madrid (1,9%), País Vasco
(1,4%) y Baleares (0,2%). En las restantes autonomías hubo descenso de precios,
correspondiendo los mayores retrocesos a Navarra (-8,6%) y Extremadura (-7,5%).En el perfil de la
evolución de las estadísticas de precios del INE y del Ministerio de Fomento destaca
en 2014 una clara tendencia hacia la estabilidad, casi siete años después del
”pico” presentado en 2007.
Los precios de la vivienda estimados
por Tinsa en mayo de 2014 fueron de 1.371 euros/m2, un 0,9% por debajo del nivel de diciembre de 2013.
Dichos precios han permanecido estabilizados
en el nivel alcanzado en enero de este año. En mayo solo habían aumentado sobre
diciembre los precios de las viviendas situadas en las “Áreas Metropolitanas”
(0,5%). Por áreas territoriales, desde diciembre de 2007 los descensos de precios acumulados menos intensos, según
Tinsa, fueron los de Baleares y Canarias
(30%), mientras que los mayores retrocesos fueron los de la ”Costa Mediterránea” (-47,5%).
El importe medio de las hipotecas
formalizadas sobre viviendas ascendió en marzo de 2014 a 102.397 euros por metro cuadrado. Dicho
importe medio superó al nivel de diciembre de 2013 en un 0,9% y en un 5,6% al
de marzo de 2013. En cuanto a los
alquileres, según el Índice Fotocasa, el precio medio del alquiler en España en
mayo de 2014 fue de 6,90 euros por metro cuadrado, lo que supuso un descenso
del -3,2% sobre el mismo mes de 2013.
Dicho precio medio de los
alquileres en mayo fue el mismo de
diciembre de 2013.
En cuanto a los descensos acumulados de precios de las viviendas en la
etapa de recesión (entre el “pico” y el “valle” respectivo) del mercado de
vivienda, el menor descenso acumulado, el 30,6%, fue el de la estadística de precios
de vivienda del Ministerio de Fomento, que se estima a partir de un elevado
número de tasaciones de viviendas. El
retroceso acumulado mayor fue el de la estadística de precios de Tinsa, el 40%,
también obtenida a partir de las
tasaciones.
La disminución acumulada de los alquileres,
según Fotocasa, fue del 31,8% en los siete años transcurridos entre mayo de
2007 y el mismo mes de 2014. El descenso
acumulado del índice de precios de vivienda estimado por el INE, a partir de
los precios de venta declarados en las escrituras de compraventa, formalizadas ante notario, fue del 37,1%.
MERCADO DE VIVIENDA
(II) . DEMANDA Y FINANCIACIÓN
En cuanto a la demanda de vivienda, todo parece indicar
que en 2014 crecerán las ventas sobre 2013, pues la recuperación cíclica de la
economía afectará de forma positiva al mercado de vivienda. En 2013 las ventas
de viviendas habían disminuido por el mantenimiento del tono de debilidad de
sus principales determinantes (empleo y renta de las familias), por la persistencia del tono estricto de las
condiciones de financiación y por el marco fiscal menos favorable.
En el primer trimestre de 2014 hubo
una ligera recuperación del empleo, según los resultados de la Contabilidad
Nacional Trimestral, aunque el nivel alcanzado por dicha magnitud en dicho
periodo de tiempo todavía fue inferior al del mismo trimestre de 2013 en un 0,3%.
Después de 2007 retrocedió la ocupación en los seis años siguientes, correspondiendo
las mayores caídas a 2009 y 2012.Todo apunta a que 2014 será un año más
favorable para el empleo que los periodos
antes comentados.
El saldo vivo del crédito a hogares para compra de viviendas disminuyó
en abril de 2014 en un 4% respecto del mismo mes del pasado año. Por el
contrario, el importe de los nuevos créditos formalizados a comprador de
vivienda aumentó en un 23,3% en el periodo enero-abril de 2014 sobre el mismo periodo de 2013. Esto último supone un cambio respecto de la continuada
evolución cíclica a la baja experimentada entre 2007 y 2013.
La renta disponible de las familias retrocedió en términos nominales y
reales entre 2010 y 2013. La tasa de ahorro de los hogares descendió entre 2009
y 2013, bajando desde el 15% de la renta disponible en 2009 hasta
el 8,8% del bienio 2012-2013. En 2014 el fuerte peso de los contratos eventuales y a tiempo parcial en los nuevos empleos, que
afectará a la baja a los niveles salariales, difícilmente permitirá tenga lugar una
variación positiva de la renta disponible de los hogares, y por tanto de la demanda de vivienda en propiedad.
Los tipos de interés de los
préstamos para compra de vivienda han descendido ligeramente en 2014 (3,208%
fue el TAE medio de los prestamos formalizados entre enero y abril de 2014), mientras
que ha persistido el descenso del Euribor. Lo anterior indica que el
diferencial aplicado sobre dicho índice de referencia por los bancos en las
nuevas operaciones ha retrocedido en 2014 respecto de los niveles de 2013, en
el que se aproximó al 3%.
El nuevo descenso de los precios de la
vivienda en el primer trimestre de 2014 y el menor tipo de interés han
contribuido a mejorar la accesibilidad a
la vivienda en propiedad. Pero dicha mejora de la accesibilidad solo tiene trascendencia si hay oferta
significativa de financiación para el crédito a comprador de vivienda.
La ligera recuperación del empleo, la disminución
moderada de los tipos de interés, el mayor apoyo desde el nuevo crédito a
comprador de vivienda, la posible mayor apertura crediticia a comprador, son
factores que pueden contribuir a que en
2014 haya una recuperación en las compras de vivienda respecto del año precedente.
Es muy posible que una parte importante de la nueva demanda de vivienda se
canalice hacia el alquiler, a la vista
no solo de la todavía difícil consecución de un préstamo para compra de
vivienda, sino sobre todo por las características de alta inestabilidad y baja
retribución de los nuevos empleos.
En el primer trimestre de 2014 las transmisiones de viviendas aumentaron
con fuerza (48,4%) sobre las del mismo periodo de 2013. Dicho aumento fue
similar en las ventas a españoles y a extranjeros, por lo que el peso de las
ventas a extranjeros se mantuvo estabilizado en dicho trimestre en un nivel equivalente al de 2013, cerca del 17% del total de ventas.
La recuperación de las ventas en el primer trimestre de 2014 refleja
también la fuerte debilidad de las transacciones en el mismo periodo de 2013.
Es importante la recuperación que han mostrado las ventas a españoles
residentes en 2014, que en los años precedentes habían disminuido mientras
crecían las ventas a extranjeros.En el primer trimestre de 2014 las
ventas a extranjeros (16,8% del total en
el conjunto de España) alcanzaron los niveles más elevados en las autonomías de
Valencia (55,4%), Canarias (39,3%), Baleares (34,4%) y Murcia (20%). Los
niveles más reducidos fueron los del País Vasco (1,8%) y Galicia (1,4%).
Los mayores aumentos de ventas del
primer trimestre de 2014 sobre el mismo
periodo de 2013 (48,4% en el conjunto de España) fueron los de Rioja (85,3%) y
Madrid (78,8%). Los crecimientos de Valencia (30,8%) y Murcia (26,9%) fueron
los más moderados. De lo anterior se deriva que las ventas a españoles fueron
más reducidas en algunas de las zonas con mayor peso de las ventas a
extranjeros.
Las ventas a inversores extranjeros, sobre
todo fondos de inversión, han desempeñado un papel importante en la situación
del mercado de vivienda en el primer trimestre de 2014, aunque no se dispone datos
desagregados de ventas a entidades jurídicas para poder apreciar con rigor la
intensidad de dicho componente de la demanda. Todo apunta a que la mayor
presencia de inversores mayoristas extranjeros en viviendas se inició en el
verano de 2013.
EL MERCADO DE VIVIENDA (III). NUEVA OFERTA
En los primeros meses de 2014 ha continuado el descenso en las
iniciaciones de viviendas en España. Las viviendas iniciadas volvieron a retroceder sobre el año anterior
en dicho periodo en un -13,5%, mientras
que el descenso de las viviendas terminadas fue más acusado, el 20,6%. El ritmo
anual correspondiente al primer trimestre de 2014 fue de unas 29.300 viviendas
iniciadas y de 51.300 viviendas terminadas.
Las cifras anteriores revelan nuevamente la gran intensidad de la
reducción de la oferta de nuevas viviendas
en el mercado inmobiliario de España. En el punto más bajo del ciclo
económico precedente, en 1993, el número de viviendas iniciadas fue de
216.500. Esta cifra superó con amplitud
al mínimo del último ciclo de la vivienda, que puede tener lugar en 2014. El
peso del ajuste en el mercado de vivienda
ha descansado sobre todo en la nueva oferta, que ha disminuido hasta llegar
a suponer solo el 3,4% del total de
iniciaciones de 2006.
La rehabilitación ha seguido
creciendo al inicio de 2014, a la vista
de la evolución de los visados de los aparejadores con dicha finalidad
(viviendas a reformar y restaurar). En el primer trimestre de 2014 dichos
visados aumentaron en un 1% sobre el año anterior, con lo que la rehabilitación
ha llegado a suponer el 42% del total de visados.
Dentro del descenso del 13,5% en las
viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2014 destacaron los importantes
aumentos de dicha magnitud en Rioja
(100%), Galicia (20,%) . Los descensos más intensos fueron los de Aragón
(-62,8%) y Navarra (-77,3%).
Según la encuesta del Ministerio de Fomento a las empresas constructoras
en el primer trimestre de 2014 tuvo lugar un aumento interanual del 24,3% en el valor de los trabajos realizados
por las empresas. El componente “edificación” registró el mayor aumento dentro
de los componentes del índice general, el 31,5%. A la vista de la persistente
evolución negativa de las viviendas iniciadas
parece probable que hayan sido los trabajos de rehabilitación los que expliquen la evolución positiva del
componente de edificación.
El fuerte descenso de las viviendas
terminadas refleja la evolución negativa de las viviendas iniciadas en los dos
años precedentes. La estadística de viviendas terminadas (certificados de fin
de obra) permite conocer los principales componentes de la citada oferta de
nueva vivienda.
En este sentido destaca que después de 2007 han ganado peso, dentro de la
nueva oferta de viviendas, las
procedentes de la promoción realizada
por cooperativas y por empresas ligadas
a las administraciones públicas. En el primer trimestre de 2014 tales
promociones supusieron el 14,3% de las viviendas terminadas.
En el primer trimestre de 2013 las viviendas terminadas (nivel anual de
51.300 viviendas) estuvieron por debajo de las compras de viviendas de nueva
construcción (79.010), lo que implica que puede estar acelerándose la reducción
del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Esta evolución podría
anticipar futuras recuperaciones de las
viviendas iniciadas.
La inversión en vivienda descendió en el primer trimestre de 2014 en un 1% sobre el
trimestre precedente y en un 7,1% sobre
el mismo periodo de 2013. Dicha magnitud, de mantener en todo el año el ritmo
del primer trimestre, detraería tres décimas porcentuales al crecimiento del
PIB de la economía española en 2014.
La construcción residencial, según la
Contabilidad Nacional Trimestral del INE, retrocedió de forma continuada en los seis años transcurridos entre 2007 y
2013. Su participación en el PIB ha disminuido
desde el 12,5% de 2006 hasta el 4,0% previsto para 2014. Su participación
en el conjunto del sector de la construcción fue del 43,2% en el primer
trimestre de 2014.
La recuperación del mercado de vivienda,
advertida sobre todo en el aumento de las ventas, tanto a nacionales como a extranjeros
parce ser una realidad en 2014, aunque está por ver la incidencia que puede tener
sobre dicha evolución el empeoramiento de
las perspectivas de la economía de la Eurozona
desde el 2º trimestre de 2014 y el agudizamiento de la cuestión catalana en España.
Una versión de este trabajo se publicó en la revista cuatrimestral "Ciudad Y Territorio" del Ministerio de Fomento, nº 181
