2012 no fue un año positivo para el mercado de
vivienda en España. A la hora de analizar lo sucedido, los cambios introducidos
en la normativa financiera y la creación
del “banco malo”, Sareb, afectan a algunos de los indicadores de dicho mercado. Esta circunstancia hace difícil conocer la realidad de las ventas de viviendas en dicho
ejercicio. Si parece claro que las compras de
viviendas por parte de extranjeros experimentaron un importante
aumento sobre el año precedente, llegando a superar el 12% del total de las viviendas vendidas en 2012. Por el contrario,
las ventas a residentes nacionales debieron de disminuir, a pesar del dato de
las transmisiones publicado por el
Ministerio de Fomento.
En 2012
la abrupta caída del empleo total, que descendió en un 4,8% en ese año,
provocó la desaparición de 850.000
puestos de trabajo, según la Encuesta de Población Activa (EPA) del INE. Dicha
evolución fue consecuencia tanto del descenso del PIB (-1,4%) como de la aplicación de la nueva normativa laboral.
La misma EPA señala que, como consecuencia de la negativa situación del mercado
de trabajo y de la significativa emigración neta al resto del mundo desde España, solo se
crearon en el año 11.600 hogares, un
0,1% más que en el último trimestre de 2011.
Dicha variación anual del número de hogares es la menos positiva desde que se dispone de resultados de la EPA
sobre dicha variable.
El estancamiento del
número de hogares, junto al descenso de
la renta disponible de las familias en 2012 explicó la persistente debilidad de
la demanda de viviendas, a pesar de la disminución
del 12,8% sufrida por los precios de la
vivienda. Desde el primer trimestre de 2008 dichos precios han retrocedido en España en un 31,8%,
según la estadística de precios de
vivienda del INE. Esta circunstancia no
favorece la entrada de inversores en el mercado de vivienda, sobre todo cuando
no parece que haya terminado el proceso de descenso de los precios de la vivienda en España.
Como consecuencia de la negativa evolución de
los factores citados, las ventas de
viviendas debieron descender en 2012. Asi lo señala el indicador de compraventas registradas de
viviendas, que sufrió una caída del 11,3% sobre 2011, lo que implica un total de 319.058 compraventas. Asimismo, las hipotecas
registradas sobre viviendas disminuyeron
en un 27,2%, sobre el año anterior, con
lo que el total de hipotecas solo
ascendió a 274.700 en el pasado ejercicio.
.
Sin embargo, el indicador de transmisiones
inmobiliarias publicado por el Ministerio de Fomento, elaborado a partir de las ventas formalizadas ante notarios, señala
la presencia de un total de 361.631 transmisiones en 2012, un 3,6% mas que en
2011. Dicho crecimiento lo explican en principio las ventas de viviendas
usadas, que aumentaron en un 11,5%, mientras que descendieron las ventas de
viviendas nuevas. Como ya se ha
señalado, según dicho indicador, en 2012
crecieron las ventas de viviendas a extranjeros, residentes y no residentes en
España.
Dichas ventas a extranjeros aumentaron un 26,6% sobre 2011, elevándose a 44.087, el 12,2%
de las ventas de viviendas vendidas en 2012.
La proporción de ventas a extranjeros sobre el total de ventas superó el 30% en las autonomías de Baleares y
Canarias y se aproximó a dicho nivel en
la Comunidad Valenciana. Las ventas a residentes españoles aumentaron en un 1,6% en 2012 sobre el año anterior, lo
que supuso un total de 317.544 viviendas
vendidas a españoles residentes en España.
En 2012 los
“decretos Guindos” impulsaron la creación de “bancos malos” dentro de las
entidades de crédito, en forma de
sociedades de gestión de activos, lo que implicó transmitir viviendas desde
dentro de los bancos a dichas entidades. Sareb se creó en el otoño de 2012 y en
diciembre del pasado año se transmitieron a dicha entidad unos 17.000 millones de euros en activos fijos, básicamente suelo y viviendas
(Juan Peñalosa, “Efectos estadísticos sobre los balances de las entidades de
crédito españolas de las operaciones recientes de reestructuración y
recapitalización”, Banco de España, Boletín Económico, febrero, 2013).
Se ha informado desde Sareb que esta entidad ha adquirido unas 42.500 viviendas, lo que
resulta coherente con las transmisiones
de activos fijos que se han efectuado desde los bancos a dicha entidad. La mitad de los 17.000 millones de euros
transferidos en activos fijos supondrían
casi 60.000 viviendas a los precios de mercado de 2012 (143.000 euros fue el
precio medio de tasación de una vivienda
de 90 metros cuadrados en 2012). Por otra parte, las viviendas iniciadas cayeron en un 45% en 2012, bajando hasta menos
de 45.000 iniciaciones. Dicha evolución confirma la deprimida situación de la
demanda.
Todo apunta, pues, a que los datos de las transmisiones
inmobiliarias publicados por el Ministerio de Fomento incluyen una cuota significativa
de viviendas transferidas desde los bancos a las sociedades de gestión de activos, incluida
Sareb. Lo anterior implica, pues, que en 2012
debieron volver a retroceder las ventas de viviendas a residentes, a
pesar del aparente aumento de dicha magnitud en la estadística de transmisiones. Las ventas a
Sareb inflaron, pues, en 2012, la realidad de
transmisiones reales de
viviendas.
En todo caso, algo
parece moverse en la inversión exterior en vivienda en España. Los inversores
institucionales han comprado viviendas con amplios descuentos en los dos
últimos años. Se trata de una demanda que busca sobre todo precios reducidos y
que puede contribuir a que descienda el amplio stock de viviendas nuevas no vendidas.
