Julio Rodríguez López
La evolución del mercado de vivienda en España durante 2010 fue menos negativa que en los dos ejercicios precedentes. El ligero aumento de las ventas, el nuevo descenso de los precios de las viviendas y la fuerte caída de las viviendas iniciadas fueron los aspectos más relevantes.
En 2010 el mercado de vivienda presentó en la primera parte del año algo más de dinamismo que en el segundo semestre, a la vista de la evolución de las ventas. Los precios mantuvieron una tónica de ligero descenso, más moderada que la registrada en el año precedente (un -3,5%, frente al -6,1% de 2009). Las ventas de viviendas tocaron fondo en 2010 e incluso aumentaron ligeramente, pero la nueva oferta volvió a retroceder con intensidad. Esto último ha afectado a la baja al ritmo de obra construida y al empleo en la construcción, que volvió a registrar el comportamiento sectorial más negativo dentro del empleo total.
Según el Ministerio de Trabajo, en diciembre de 2010 el nivel medio de afiliados en alta a la Seguridad Social en España fue de 17, 6 millones. Dicha magnitud supuso un descenso del -1,2% sobre el año precedente, menos acusado que el -3,9% del año anterior. Desde el inicio de la crisis se han perdido en España 1.908.000 puestos de trabajo, equivalentes al 9,8% del empleo existente al final del año 2007, de los que casi el 55% correspondieron al sector de la construcción. El ritmo de creación de hogares ha descendido hasta unos 85.000 en 2010. El nivel medio de los tipos de interés de los créditos a comprador de viviendas alcanzó en 2010 el nivel mas reducido de la historia económica de España, el 2,77%. El aumento interanual de los créditos a comprador de vivienda fue muy débil, el 0,1% entre noviembre de 2010 y el mismo mes del año anterior, por debajo del aumento del 4,5% experimentado el año anterior.
El débil aumento de las ventas de viviendas estuvo acompañado en 2010 de un retroceso moderado de los precios de las viviendas, como antes se indicó, y de un descenso importante en las viviendas iniciadas, el -18,4% en enero-noviembre. Esto último implica que en 2010 se habrán iniciado en España solo unas 91.000 viviendas, lejos de las 865.000 de 2007. El stock de viviendas de España se aproximaba a finales de 2010 a los 25,7 millones, de los que el 3,5% (900.000) eran viviendas de nueva construcción no vendidas. Los mayores aumentos territoriales del citado stock durante la fase de expansión han estado acompañados de los retrocesos mas acusados en los precios de las viviendas (ejemplo, Murcia).
En 2011 persistirá el ajuste en el mercado de vivienda, donde los descensos de los precios de la vivienda han sido hasta ahora un tanto moderados (-13,1%). El insuficiente ajuste está retrasando la recuperación de las ventas y de la obra nueva. La evolución de la demanda en este año dependerá del comportamiento del empleo, así como de la disponibilidad crediticia con destino a la compra de vivienda. La estrategia que sigan en 2011 las entidades de crédito en materia de precios de venta de las abundantes viviendas nuevas no vendidas en su poder afectará a las ventas. La nueva oferta tocará fondo en 2011, pero la inversión en vivienda (volumen de construcción residencial) volverá a descender (-5%), pero con menos fuerza que en años anteriores, a la vista de los niveles decrecientes de viviendas iniciadas de 2009-10. De las 900.000 viviendas de nueva construcción terminadas y no vendidas, unas 300.000 deben de estar en poder de las entidades de crédito.
Bajo los supuestos de un comportamiento menos volátil de de los mercados de capitales en 2011 y de un ligero aumento del empleo, la variación del número de hogares en este año sería equivalente a la de 2010 (85.500 nuevos hogares). Los tipos de interés de los créditos a comprador se situarían en niveles ligeramente superiores a los del final de 2010, más próximos en 2011 al 3%. Los créditos a comprador (77.000 millones de euros) aumentarían en torno al 15% sobre el volumen concedido en 2010, de materializarse las previsiones sobre demanda.
En 2011 las ventas de viviendas aumentarían en un 3.2% sobre el año anterior, aproximándose a las 500.000, y los precios todavía descenderían en un 2% en el conjunto del año. Las viviendas iniciadas tocarán fondo y crecerían en torno al 10%, situándose en las 100.000. La aportación negativa al crecimiento del PIB por parte de la inversión en vivienda prevista será solo de un cuarto de punto.
El comportamiento del mercado de vivienda en 2011 dependerá en buena medida de la evolución de los mercados de capitales y de las condiciones de financiación. La actuación de las entidades de crédito será decisiva tanto en la concesión de nueva financiación como en el impulso que impriman a las ventas de las viviendas cuya oferta controlan. El mercado de vivienda resultará así menos negativo para la evolución de la economía que lo que fue el caso en los tres ejercicios anuales anteriores a 2011.
(El Siglo, 31 de enero de 2011)
