En el primer
trimestre de 2014 se alcanzó el punto mínimo de
la recesión del mercado de vivienda
iniciada en 2007. Dos años
después, los indicadores de precios del subsector inmobiliario confirman la
presencia de una recuperación de dicho mercado, que inicia una nueva etapa de
expansión. Los precios de la
vivienda, los alquileres y el precio del
suelo han registrado aumentos significativos en ese periodo. Tras el dramático “pinchazo de burbuja” de 2007 es normal que se
plantee la cuestión de si habrá o no una nueva burbuja inmobiliaria en España.
Según la estadística
de precios de tasación del Ministerio de
Fomento, en el primer trimestre de 2016 los precios más elevados por
autonomías en España fueron los del País Vasco, 2360,2 euros/m2,
seguidos por los de la Comunidad de Madrid, 2129,6 euros/m2. Los niveles más reducidos fueron
los de Extremadura (882,5 euros/m2) y Castilla-La Mancha (862,5 euros/m2).
Según Fotocasa, los
precios medios de los alquileres en España fueron de 7,29 euros/m2-mes en abril
de 2016. Dicho nivel implicó una variación del 4,4% respecto del mismo mes del
pasado ejercicio. El nivel mínimo
previo alcanzado por los precios de los
alquileres, según la fuente estadística citada, fue el de septiembre de 2014
(6,75 euros/m2-mes).
El aumento de los
alquileres entre dicho periodo y abril de 2016 también fue del 8%. Cataluña
(10,22 euros/m2-mes), País Vasco (10,15 euros/m2-mes) y Madrid (10,13
euros/m2-mes) presentaron los niveles más elevados de alquileres entre las
autonomías en dicho mes de abril.
El precio medio de
venta del suelo urbano en las transacciones efectuadas en el primer
trimestre de 2016 fue de 157,7 euros/m2, según la estadística del Ministerio de Fomento, un 5,3% sobre el mismo periodo del pasado
ejercicio. El retroceso de los precios del suelo en la fase de recesión (-50,4%) superó al sufrido por los precios de las viviendas
(-37,3%). Pero la recuperación de precios posterior
a la recesión ha sido más acusada en el caso del suelo.
El aumento
acumulado del precio del suelo desde el nivel mínimo alcanzado en la etapa de
recesión (primer trimestre de 2014) ha sido de un 11,4%, más de tres puntos sobre
los aumentos de los precios de venta de
las viviendas y de los alquileres. El precio del suelo refleja sobre todo
expectativas, por lo que las fluctuaciones
del mismo son más acusadas que las de los precios de las viviendas.
La recuperación del
mercado de vivienda se aceleró, pues, al inicio de 2016, favorecida por la
política monetaria del Banco Central Europeo. Esta última ha provocado, entre
otras cosas, que el índice de referencia más utilizado en los préstamos a
interés variable para compra de vivienda, el Euribor a doce meses, haya
registrado valores negativos entre los meses de febrero y mayo de 2016.Los
tipos de interés pagados por los bancos a los depósitos a plazo se han
aproximado al cero por cien, lo que impulsa las compras de vivienda para
colocar ahorro.
Al calor de los
datos citados, reaparecen los argumentos típicos de las fases de expansión del
mercado de vivienda. Se comentan las nuevas
viviendas que necesita España, se dice que el stock de viviendas nuevas de Madrid se
ha agotado, sin considerar la fuerte oferta existente de viviendas de segunda
mano existente en esta provincia-autonomía.
Un importante banco nacional está efectuando una ampliación de capital
para, entre otros objetivos, poder provisionar los activos reales improductivos
que dicho banco tiene entre sus activos.
No está eliminada, pues, toda la herencia de los excesos del pasado.
El ritmo de creación
de nuevos hogares es la variable más utilizada para estimar las necesidades de
nuevas viviendas. Entre 2013 y 2015 el número de hogares creció en
España a un ritmo medio anual inferior a los 65.000 hogares, según la
Encuesta Continua de Hogares del INE.
Desde el sector
promotor ya se habla de unas necesidades de 100.000 nuevas viviendas al año. De
momento, pues, no hay burbuja, pero
algunas circunstancias (política monetaria del BCE, ayuntamientos animados por
el retorno del ladrillo, medios de comunicación cebando la bomba, sesudos
analistas anticipando necesidades de vivienda sin límites) podrían contribuir a generar un ambiente proclive al desarrollo
de la misma.
Una
versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa”
el 27.6.2016
[1] JRL es
vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas
Frente a la Crisis
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