20 marzo 2016

EL MERCADO DE VIVIENDA REFORZO LA RECUPERACION EN 2016 Julio Rodríguez López

  La amplia  información disponible  sobre el mercado de vivienda ha confirmado que en 2015 se mantuvo la recuperación iniciada en 2014.La demanda de extranjeros (residentes y no residentes) volvió a ser trascendente en el comportamiento del mercado, que absorbió una inversión exterior de 12.000 millones de euros, procedente sobre todo de fondos de inversión  internacionales. 

La situación de los diferentes mercados locales resulta todavía muy heterogénea. Destaca el interés de numerosos medios de comunicación de subrayar la recuperación citada, de forma que en ocasiones  parecería como que el subsector inmobiliario atravesara  por una evolución bastante más potente que la realidad. 
El índice de precios de vivienda aumentó en un 4,2% en 2015 (1,8% en 2014). 

Los mayores aumentos correspondieron a las principales aglomeraciones urb
anas y a las zonas de turismo más consolidado. Madrid (7,3%),  Baleares (7,0%) y Cataluña presentaron los aumentos de precios más destacados entre las autonomías. El crecimiento citado de los precios de venta de las viviendas  casi había duplicado en el tercer trimestre el correspondiente al conjunto de la Eurozona (2,3%). Los alquileres aumentaron en un 3,6% según el índice de Fotocasa (-1,9% en 2014). Destacaron  los aumentos provinciales de Barcelona (11%), Guipúzcoa,  Vizcaya y Madrid.

  Se aceleró sobre todo el aumento de los precios del suelo urbano (9,7% fue el aumento interanual en el tercer trimestre de 2015, superior al 5,2% de 2014). Esta evolución  reflejó las amplias expectativas generadas sobre futuros aumentos importantes en los precios de las viviendas y también las importantes adquisiciones de suelo efectuadas por los inversores internacionales.

El crecimiento del empleo (3% en la Encuesta de Población Activa y 3,2% en el número de afiliados a la Seguridad Social) facilitó una mayor expansión de la demanda, junto a una actuación más abierta en materia de financiación bancaria. Los nuevos préstamos a comprador de vivienda crecieron por encima del 33% sobre el año precedente y los tipos de interés medios del año (2,1%) de los créditos a comprador alcanzaron los niveles más reducidos desde que se dispone de información sobre dicha variable. La política monetaria ultraexpansiva desencadenada por el Banco Central Europeo es un instrumento que impulsa más las compras de activos que el propio crédito bancario.

 Las ventas de viviendas de nueva construcción retrocedieron el pasado año, mientras que aumentaron con fuerza las de viviendas de segunda mano. Las compras totales  de viviendas, que ascendieron a 401.281 en 2015 según información procedente de los notarios, crecieron en un 9,8% sobre el año anterior (21,6% en 2014). El aumento de las ventas a extranjeros (13,2%) volvió a superar al de  las ventas a españoles residentes (9,1%). Dichas ventas a extranjeros superaron el 17% del total de ventas.

   Más de un 30% de las compraventas registradas de viviendas se realizaron sin financiación bancaria, lo que confirmó la presencia significativa  de inversores  entre los compradores, por tercer año consecutivo. El alquiler ha debido de seguir creciendo dentro de  las transacciones de 2015, ante las dificultades de los jóvenes hogares en acceder a la vivienda en propiedad.

  El que la financiación a comprador no pase del 80% del precio de venta de la vivienda y los gastos adicionales a la compra (IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales más los gastos de escritura) obliga a los jóvenes hogares a disponer de un ahorro previo de alrededor de 30.000 euros, circunstancia difícil de superar en la mayor parte de los casos. La recuperación actual del mercado de vivienda en propiedad  está más alimentada por los inversores y compradores extranjeros que por las compras  procedentes de hogares de nueva creación en España.

  En 2015 destacó el importante aumento registrado en las iniciaciones de viviendas, a la vista del crecimiento registrado del 42,5%, con lo que tales iniciaciones se aproximaron a las 50.000 en 2015. La inversión en vivienda (construcción residencial) aumentó en un 2,4%, y ello por primera vez desde 2008. Tanto la construcción en su conjunto como la construcción de viviendas efectuaron una aportación positiva al aumento  del PIB en 2015.

En el subsector inmobiliario ha destacado, como ya se ha indicado, la presencia de fondos internacionales, que están promoviendo nuevas viviendas en colaboración con los promotores. E l que  se haya disparado el coste del suelo en las principales aglomeraciones urbanas puede  propiciar la salida al mercado de viviendas de precio elevado, solo accesibles a inversores.

El nuevo presidente de los promotores de viviendas  de España se ha dirigido al gobierno solicitando que desde las administraciones públicas se avale a los compradores de viviendas en la parte del ahorro que deben aportar dichos hogares para la compra de vivienda. Que los promotores pidan ayudas públicas no sorprende, ya les ayudan todo lo que pueden los ayuntamientos calificando como de urbanizable residencial  cuanto suelo se pone a tiro. Lo llamativo del caso es que ello tenga lugar  en un país en el que no hay política de vivienda para ayudar al acceso a la vivienda a los hogares con ingresos más reducidos. 

  Las ventas de viviendas protegidas solo alcanzaron en 2015 el 4,6% del total de ventas de viviendas. El Plan de Vivienda 2013-16 ha carecido de dotación presupuestaria, por lo que no se ha advertido su presencia. Las viviendas protegidas son la “guinda” del pastel en las grandes operaciones inmobiliarias que se anuncian. Destaca sobre todo  el precio de venta de las mismas,  con frecuencia poco social. No sorprende, pues, que en los  barrios de nuevas viviendas protegidas en Madrid se vean más sirvientas con cofia que en el resto de la capital.

  Recuperación apoyada en inversores y en las ventas de activos que provoca la   política expansiva de las autoridades monetarias, junto con una fuerte demanda no satisfecha de viviendas de alquiler, son alguno de los rasgos destacados de la evolución del mercado de vivienda en España en 2015-16.


Publicado en www.bes.es el 18.3.2016



[1] JRL es doctor en CC. Económicas, vocal del C.S. de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis

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