05 febrero 2016

UN MERCADO DE VIVIENDA MAS DINAMICO EN 2015. PERSISTIRÁ LA RECUPERACION EN 2016 Julio Rodríguez López

  En 2015 se reforzó la recuperación del mercado de vivienda en España, iniciada en  el segundo semestre de 2014.  La evolución seguida fue equivalente a la de otros  países de la Eurozona. Hubo  disparidades importantes en los diferentes  mercados locales. Precios, ventas y viviendas iniciadas  registraron aumentos significativos en 2015. Las mejores condiciones financieras y la  mayor propensión a  prestar por parte de los bancos desempeñaron  un papel relevante en la recuperación. Pero la vivienda social apenas hizo acto de presencia en 2015.

 El índice de precios de vivienda del INE, elaborado a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa formalizadas ante notario, creció en España en  un 4,5% en el tercer trimestre de 2015 sobre el mismo periodo del año precedente (1,8% en 2014). En el periodo citado  el índice en cuestión todavía era inferior en un 33,1% al nivel más elevado alcanzado en el mismo trimestre de 2007.

 Dentro de la Unión Europea, donde el perfil general de 2015 fue de recuperación,  destacaron los importantes crecimientos interanuales experimentados en países como  Austria (9,3%), Irlanda (8,9%), Dinamarca (7,2%) y Alemania (5,6%), según Eurostat. En todo caso, el aumento de los precios de la vivienda en España en el periodo analizado casi duplicó al del conjunto de la Eurozona (2,3%).

En España los  mayores aumentos de precios  de la vivienda fueron los de Baleares (8,4%), Madrid (6,9%) y Cataluña (6,1%). Los niveles absolutos de precios de vivienda más elevados, según los valores de tasación publicados por el Ministerio de Fomento,  correspondieron al País Vasco (2405,1 euros/m2) y Comunidad de Madrid (2075,7). El precio medio de venta de una vivienda de 90 m2 en España fue de unos 133.000 euros.

  Los alquileres, según el indicador  publicado por Fotocasa, crecieron en 2015 menos que los precios de las viviendas. En diciembre de 2015 el alquiler medio en España fue, según dicha fuente, de 7,01 euros por metro cuadrado y mes, un 3,6% por encima del nivel del mismo mes del año anterior. Dicha evolución supuso que en 2015  tuvo lugar el primer incremento en ocho años.

  La demanda de vivienda en 2015 resultó favorecida por las mejores condiciones macroeconómicas generales. El aumento del empleo en un 3% en 2015 (525.100 nuevos puestos de trabajo), la variación por encima del 2% de la renta disponible deflactada de los hogares, los bajos tipos de interés de los préstamos a comprador (2,21% fue el tipo medio de 2015) y el fuerte aumento de las nuevas concesiones de créditos (35,3% en enero-noviembre sobre el año precedente) fueron factores clave. También contribuyó el descenso de la morosidad en los préstamos a comprador, el 5,1% a fines de septiembre, por debajo del 5,9% de diciembre de 2014.

 La mayor propensión de los bancos a prestar a comprador de vivienda se apreció en una amplia  flexibilidad en la relación préstamo/valor. Dicha relación superó con frecuencia el 80% por los bancos para “aliviar” el importante ahorro preciso para que  los compradores cubriesen  con recursos propios el 20% del precio de venta.

En los tres primeros trimestres de 2015 las ventas de viviendas aumentaron en un 12,8% sobre 2014. Destacó la profunda disparidad entre la caída en un 13,5% de las ventas de viviendas nuevas y el aumento del 18% de las viviendas de segunda  mano. El crecimiento de las ventas volvió a ser mayor en  el caso de las efectuadas por extranjeros (14,5%) que en el de las realizadas por españoles residentes (12,5%). Dichas ventas a extranjeros supusieron el 17,3% del total y  alcanzaron el mayor  nivel en Baleares (39,5%), Canarias (37,5%) y Comunidad Valenciana  (34%).

  La mayor demanda de viviendas impulsó también la nueva construcción. El aumento de los visados de obra nueva fue del 35,1% en los once primeros meses de 2015. Las iniciaciones debieron  superar, pues,  las 47.000 en dicho año, todavía lejos de los niveles del periodo previo a la burbuja.  Por primera vez en ocho años la construcción aportó casi 0,6 puntos porcentuales al crecimiento del PIB en 2015, de los que el 20% correspondió a la construcción residencial.

  La política social de vivienda continuó ausente en 2015. Solo el 4,5% de las ventas de viviendas fueron  de viviendas protegidas. La misma proporción  alcanzaron las viviendas promovidas por cooperativas y por administraciones públicas sobre el total de viviendas  terminadas.  Los lanzamientos judiciales por ejecuciones hipotecarias e impago de alquileres superaron la cifra de 65.000 en 2015.

 En 2016 la “laxa” política monetaria del Banco Central Europeo ayudará a que precios, ventas e iniciaciones de viviendas superen los niveles de 2015. El Euribor a doce meses, el índice de referencia más utilizado en los créditos a comprador, alcanzará en este ejercicio niveles negativos, lo que  puede acentuar el descenso de tipos de interés de los nuevos préstamos.

El crecimiento de la economía  se desplazará hacia  la vivienda, que recibirá el apoyo y estimulo habitual de los ayuntamientos, cuya “querencia” por el ladrillo no ha dejado de crecer. En este año  coincidirán, pues, una recuperación mayor del mercado de vivienda en España y una dificultad creciente de acceso a la vivienda para numerosos hogares, y también habrá abundantes lanzamientos judiciales de viviendas a hacer frente.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo, de 8.2.2016






[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE  y miembro de Economistas frente a la Crisis

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