24 de noviembre de 2012
La prolongada crisis económica (2007-2012) ha
originado un crecimiento continuo de la morosidad de los préstamos
hipotecarios. La menor morosidad de los préstamos a la compra y
rehabilitación de vivienda (3,24%) no
impide que la cuantía de dichos créditos morosos (20.874 millones de euros a
30.6.2012) resulte relevante. Las ejecuciones y lanzamientos hipotecarios derivados
han evolucionado en línea con
la cuantía de los préstamos hipotecarios morosos. Los tres cambios normativos producidos entre 2011 y 2012 para reforzar la situación de los
deudores hipotecarios se han revelado como insuficientes ante la intensidad
del problema.
Suponiendo que el 25% de los procedimientos de
ejecución hipotecaria recogidos en la estadística trimestral que publica el
Consejo General del Poder Judicial corresponde a préstamos destinados a la compra
de vivienda habitual, entre 2008 y 2012 se habrían producido unas 103.000 ejecuciones y 59.700
lanzamientos de titulares de dichos
préstamos. El procedimiento de ejecución
seguido en España resulta especialmente injusto para el deudor hipotecario. La
deuda existente en el momento de presentarse la denuncia ante los
juzgados por la entidad de crédito prestamista puede haber crecido en más de un
50% al llegar la fecha de la subasta, como consecuencia del aumento de la deuda
que producen las costas hipotecarias y de
los intereses de demora.
Estos últimos se sitúan en un promedio del
20%, pudiendo llegar hasta el 30%. En caso de ausencia de postores el valor de
la garantía no puede superar el 60% del valor estimado a través de una tasación
reciente. Tras el procedimiento, el deudor pierde la vivienda y se queda además
con una pesada deuda adicional frente a la entidad de crédito. Fuera de España la figura de la dación en pago
de la vivienda para liberarse de la deuda es frecuente en Estados Unidos y en el
Reino Unido. En el resto de Europa Occidental funciona la denominada “ley de
nueva oportunidad”, con la cual un juez
puede suspender el proceso de ejecución hipotecaria, con lo que el deudor puede llegar a evitar la pérdida de la
vivienda.
Tres
han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los
deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario
inembargable desde el SMI hasta 1,5 SMI, más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo
familiar. Se elevó al 60% del valor de
la tasación la cuantía a recibir por el
deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año despues,
gobernando ya el PP, el RDL 6/2012
introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse
voluntariamente las entidades de crédito.
La aceptación del Código citado por la entidad
de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes
a la reestructuración del préstamo, a una
quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la
dación en pago, esto es, a la liberación
de la deuda para el deudor y a la
entrega de la vivienda al banco acreedor. Una vez producida esta última el
deudor puede seguir residiendo hasta dos
años en la vivienda, abonando al banco un
alquiler moderado como arrendatario (3%
del importe de la deuda).
En los hogares
acogidos al mencionado Código todos los miembros deberán de carecer de
rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. El esfuerzo de acceso
debe de superar el 60% de los ingresos
netos que percibe el conjunto de la
unidad familiar. A lo anterior se une la exigencia de que el precio de la
vivienda no supere un nivel que queda muy por debajo de los precios reales
vigentes en los “años de la burbuja”. De lo anterior se deriva que el ”umbral
de insolvencia” establecido en el
Condigo resulta extremadamente reducido.
El tercer cambio normativo, recogido en el RDL
27 /2012 (BOE de 15 de noviembre),
permite suspender por dos años el
lanzamiento para un colectivo también restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha
norma no incluye la suspensión de los intereses de demora. La deuda puede seguir creciendo durante los
dos años de suspensión del lanzamiento. El porvenir de los hogares afectados no
es precisamente halagüeño al término de los dos años. Una novedad es la creación de un Fondo Social de
Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se se pretende ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a
cambio de un alquiler ajustado.
Las dos primeras normas apenas han reducido
las dificultades de los deudores hipotecarios. La persistencia del procedimiento de ejecución antes comentado limita
el alcance de la primera de las normas introducidas. El Código de Buenas Prácticas ha generado
una demanda reducida de aplicación por parte de los deudores y ha sufrido una alta
proporción de denegaciones por parte de los bancos. El Ministerio de
Economía ha publicado el 23 de noviembre de 2012 los resultados de la aplicación del Código de Buenas Practicas en el
primer trimestre de implantación del mismo (11de marzo a 30 de junio). De 278
solicitudes resueltas, 226 (el 81,3%) han sido denegadas por las entidades de crédito,
en 44 casos se reestructuró la deuda y solo en ocho casos (2,8%) se produjo la
dación en pago.
No cabe esperar milagros del Real Decreto Ley
de 15 de noviembre, a la vista del estrecho intervalo de hogares que podrán
acogerse a la suspensión por dos años del
lanzamiento. La exposición de motivos de esta ultima norma abre
alguna esperanza de mejora de la situación, al reconocer la necesidad de abordar una reforma más
profunda del marco jurídico de
tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas y de mejorar el procedimiento de ejecución
hipotecaria. Tal reforma podría desarrollarse
en la tramitación como proyecto de ley del RDL, una vez convalidado.
Sigue pendiente, pues, una reforma de alcance
en el problema del sobreendeudamiento y desahucios. El proyecto de ley contra el
desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia, presentado en el Congreso
por el Grupo Parlamentario Socialista (B.O. del Congreso del 31 de octubre de
2012), puede suponer una base importante para avanzar en dicha reforma.
2 comentarios:
D. Julio, Buenas Tardes.
Soy Javier Jiménez, Abogado, miembro de la Junta Rectora del grupo especializado en Dº Urbanistico e Inmobiliario del Colegio de Abogados de Granada. Tenemos previsto organizar para el próximo dia 13 de Diciembre una mesa redonda para abordar el tema de la ejecución hipotecaria y los desahucios, donde contaremos con la participación de distintos los operadores (magistrados,secretarios,plataforma afectados, abogados,banca). Sería impagable poder contar con su participación en la mesa de trabajo, dada su inquietud por este tema y poder contar con sus valiosas aportaciones.
Le agradecería se pusiera en contacto conmigo a la mayor brevedad posible (6572@icagr.es o urbalex@hotmail.com, móvil 615-973714) si tiene usted a bien, o bien me indique como puedo ponerme yo en contacto con usted para en su caso ampliarle la información que precise. Quedando a su disposición y en la confianza de que ojalá podamos contar con su intervención, reciba usted un cordial saludo.
Ldo. Fco. Javier Jiménez Chacón. Abogado.
P.D. Por cierto, magnifico artículo, enhorabuena.
Muchas gracias por haber leido el articulo y considerarlo de interes.Elasunto de los desahucios todavia dará bastante que hablar, que escribir y que pelear.
En Granada hay bastantes profesionales del Derecho muy cualificados.
Intentaré conectar con ustedes
Cordialmente.
Julio Rodriguez
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