El mercado de vivienda ha presentado una
recuperación paralela al mayor
crecimiento de la economía en el periodo
2014-2017. Las ventas de viviendas han crecido a un ritmo medio anual del
15,7%, pasando de unas ventas de 300.600 viviendas en 2013 a unas 535.000 en 2017. El 91% de las ventas
realizadas en el periodo analizado han correspondido a viviendas usadas. Las
viviendas protegidas suponen solo el 4% de las viviendas vendidas.
El que más del 30% de las ventas de viviendas se hayan efectuado sin
necesidad de un préstamo hipotecario revela la presencia de una amplia
proporción de inversores entre los adquirentes. La mayor demanda de vivienda se
ha visto favorecida, pues, por el aumento del empleo y por los bajos tipos de interés, que han
estimulado las compras de vivienda como inversión.
Las mayores ventas de viviendas han
provocado un aumento de los precios de las viviendas y de los alquileres y una
recuperación de la nueva construcción residencial. El aumento acumulado de los
precios de las viviendas entre 2013 y 2017 ha superado el 18%, proporción
equivalente al crecimiento de los alquileres. La nueva construcción se ha
recuperado, pasando las viviendas iniciadas desde las 34.300 en 2013 a las
82.000 de 2017.
El salario medio por persona ocupada creció a
un ritmo medio anual del 0,4%, muy lejos de los aumentos de los precios de las
viviendas y de los alquileres. En los salarios más reducidos, frecuentes en los
nuevos empleos, la dificultad de acceso es mayor. Así, para los asalariados del
decil 3 (los que ganan entre el 20 y el 30% del salario medio, 1.118
euros/mes), el esfuerzo de acceso ha crecido desde el 56,3% de los ingresos en
2013 hasta el 65,6% en 2017. Alrededor
del 40% de los asalariados no pueden acceder a una vivienda en propiedad, por
su escasa solvencia, pero tampoco pueden acceder a una vivienda de alquiler
privado.
Las
dificultades de acceso las confirma el que los lanzamientos judiciales
derivados de impagos de alquileres han alcanzado en los tres primeros
trimestres de 2017 el 58% del total de
lanzamientos,unos 35.000 anuales. Los niveles de los alquileres en 2017
implican que son muy numerosas las familias
que no pueden hacer frente a las nuevas rentas (Carme Trilla,
“...llegará un momento, no muy lejano, en el que las familias no podrán hacer
frente a estas rentas”. La Vanguardia, 28.1.2018).
La demanda de viviendas de alquiler se
ha visto impulsada, pues, por los nuevos empleos con salarios reducidos, que no
tienen solvencia para adquirir una vivienda con un préstamo hipotecario También
han influido las subvenciones a los inquilinos administradas por las autonomías
y las desgravaciones fiscales al alquiler introducidas en estas
administraciones públicas.
La oferta de viviendas de alquiler se ha
visto disminuida por la importante proporción de viviendas destinadas a
alquileres turísticos y por las mayores ventas derivadas de precios más
atractivos. Demanda creciente de alquileres y oferta reducida explican los
aumentos sufridos por los niveles de los alquileres conforme mejora el ritmo de
crecimiento de la economía. Es frecuente el que se alquilen habitaciones a
precios notables o a que varios hogares compartan una vivienda.
Resulta
necesario, pues, aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Ello exige
programar un amplio conjunto de medidas y, sobre todo, que exista política de
vivienda a nivel estatal, aunque la ejecución de la misma corresponda a
autonomías y ayuntamientos. También resulta imprescindible mejorar las
estadísticas de las que se dispone acerca del mercado de alquiler, puesto que
en la situación presente la única información semirregular disponible es la
procedente de portales privados, que son parte interesada en el funcionamiento
de dicho mercado.
Este
artículo se publicó el 9 de febrero de 2018 en la revista digital El Siglo de Europa.
JRL es
vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la
Crisis
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