21 julio 2010

Una cifra relevante: el stock de viviendas nuevas no vendidas

Julio Rodríguez López

En los análisis de la situación económica española hay una cifra que surge con frecuencia. Se trata del total de viviendas de nueva construcción no vendidas. El total estimado incide en principio sobre la situación de las entidades de crédito. La mayoría de las promociones de nuevas viviendas se han construido con recursos aportados mediante créditos bancarios. El que las viviendas no se vendan hace que la empresa promotora aparezca como morosa ante la entidad que la financió. Esta realidad incide sobre la calidad del balance del banco o caja de ahorros que financió la promoción, afectando a sus resultados.

En segundo lugar, la realidad de un stock importante de viviendas de nueva construcción no vendidas influye en el mercado de viviendas. Dicha situación revela que hay un exceso de oferta en dicho mercado, lo que provoca que los promotores no inicien nuevas viviendas. Además, la presencia de un stock importante de viviendas nuevas sin vender mueve a la baja a los precios. En las siete provincias españolas en las que han tenido lugar descensos de precios mas significativos (-16%) desde el inicio de la crisis en 2008 (Guadalajara, Toledo, Huesca, Alicante, Málaga, Las Palmas y Murcia) el stock de viviendas registró los mayores aumentos entre 2001 y 2008 (30%). Dichas provincias presentaron unos niveles de stocks de viviendas nuevas no vendidas por habitante por encima de la media de España.

Las estimaciones del stock citado en España se han realizado hasta el momento de forma indirecta, pues no se ha efectuado ninguna estimación directa que confirme dicha realidad. El método mas utilizado ha consistido en restar de las viviendas terminadas en un periodo de tiempo, como es el caso del transcurrido entre 2005 y 2009, las viviendas de nueva construcción vendidas. Las primeras diferencias entre las estimaciones surgen según los indicadores empleados, puesto que dichas magnitudes se pueden aproximar en España según distintos indicadores.

Una segunda fuente de discrepancia aparece con la cuestión de la autoconstrucción, efectuada por promotores individuales o por cooperativas. Se han realizado estimaciones del stock citado en las que se ha considerado que dichas viviendas se han vendido, supuesto que resulta discutible como mínimo. A partir de dicho supuesto los resultados obtenidos reducen el alcance del stock en cuestión.

Entre 2005 y 2009 se terminaron en España 2.753.600 viviendas, según las certificaciones de fin de obras de los aparejadores. Los datos de origen los publica cada mes el Ministerio de Fomento. En el mismo periodo de tiempo las viviendas de nueva construcción vendidas ascendieron a 1.647.300, según la estadística mensual de compraventas de viviendas registradas del INE. De lo anterior se deriva que a fines de 2009 habia en España un stock de viviendas no vendidas que ascendía a 1.106.300, unas 24,3 viviendas por cada mil habitantes. Dicho total equivalía al 4,5% del parque de viviendas de España, situado en 25,5 millones de viviendas en la misma fecha.

Si el total de viviendas no vendidas se relaciona con el número de habitantes, Castilla-La Mancha aparece como la autonomía relativamente mas cargada de viviendas sin vender, con 52,9 viviendas no vendidas por cada mil habitantes, seguida de Murcia (46,5) y Valencia (41,2). Los menores niveles relativos del stock de viviendas nuevas no vendidas serían los de Extremadura (2,1), Canarias (3,7) y Baleares (8,1).

Los datos anteriores confirman que los mayores excesos de construcción residencial tuvieron lugar en el denominado “arco mediterráneo” (Valencia y Murcia), junto a alguna provincia andaluza como Málaga, y en la periferia de Madrid, donde los mayores excesos han sido los de Toledo y Guadalajara. Otras estimaciones alternativas han deducido del total citado todas las viviendas terminadas procedentes de autopromociones y de cooperativas, con lo que el stock en cuestión se situaría en algo menos de 700.000 viviendas.

En todo caso se trataría de una estimación de mínimos. No se exagera al decir que en España, a fines de 2009, habia un número de viviendas nuevas sin vender cuyo total oscilaba entre 700.000 y 1.200.000 (entre el 2,7% y el 4,5% del parque de viviendas).

2007 y 2008 fueron los años en los que se efectuaron las mayores aportaciones al stock citado de viviendas no vendidas, con una media anual de “excedentes” de alrededor de 320.000 viviendas. En 2010 la mejoría del ritmo de ventas de viviendas, que han crecido en un 11,5% sobre el año anterior en el periodo enero-mayo, unida al fuerte descenso de la nueva construcción en 2008 y 2009 va a frenar el aumento del total de viviendas no vendidas. Dicho total podría llegar a retroceder en este ejercicio a la vista de las estimaciones más conservadoras antes mencionadas y si persiste la tendencia apuntada en el resto del año.

El modelo de crecimiento, que no de desarrollo, seguido en España entre 1997 y 2007 no parece haber cambiado. Son mas que numerosos los ayuntamientos que estan esperando la “resurrección del ladrillo” para volver a las andadas en cuanto se disponga de financiación crediticia abundante. El cambio de modelo productivo no deja de ser todavía una abstracción, por más que se le eche la culpa de los excesos al mercado de trabajo.

(El siglo, 19.7.2010)