26 marzo 2013

¿SE VENDIERON MAS VIVIENDAS EN 2012? Julio Rodriguez López[1]



   2012 no fue un año positivo para el mercado de vivienda en España. A la hora de analizar lo sucedido, los cambios introducidos en la normativa financiera y  la creación del “banco malo”, Sareb, afectan a algunos de los indicadores de dicho  mercado. Esta circunstancia hace  difícil  conocer la realidad  de las ventas de viviendas en dicho ejercicio. Si parece claro que las compras de  viviendas por parte de  extranjeros experimentaron un importante aumento sobre el año precedente, llegando a superar el 12% del total de las  viviendas vendidas en 2012. Por el contrario, las ventas a residentes nacionales debieron de disminuir, a pesar del dato de las transmisiones  publicado por el Ministerio de Fomento.

 En 2012  la abrupta caída del empleo total, que descendió en un 4,8% en ese año, provocó  la desaparición de 850.000 puestos de trabajo, según la Encuesta de Población Activa (EPA) del INE. Dicha evolución fue consecuencia tanto del descenso del PIB (-1,4%) como de  la aplicación de la nueva normativa laboral. La misma EPA señala que, como consecuencia de la negativa situación del mercado de trabajo y  de la significativa emigración  neta al resto del mundo desde España, solo se crearon en el año  11.600 hogares, un 0,1% más que en el último trimestre de 2011.  Dicha variación anual del número de hogares  es la menos positiva  desde que se dispone de resultados de la EPA sobre dicha variable. 

El estancamiento del número  de hogares, junto al descenso de la renta disponible de las familias en 2012 explicó la persistente debilidad de la demanda de viviendas,  a pesar de   la  disminución del   12,8% sufrida por los precios de la vivienda. Desde el primer trimestre de 2008 dichos  precios han retrocedido en España en un 31,8%, según  la estadística de precios de vivienda del INE.  Esta circunstancia no favorece la entrada de inversores en el mercado de vivienda, sobre todo cuando no parece que haya terminado el proceso de descenso de  los precios de la vivienda en España. 

  Como consecuencia de la negativa evolución de los factores citados,  las ventas de viviendas debieron descender en 2012. Asi lo señala   el indicador de compraventas registradas de viviendas, que sufrió  una caída  del 11,3% sobre 2011,  lo que implica un total de 319.058  compraventas. Asimismo, las hipotecas registradas sobre viviendas  disminuyeron en un 27,2%,  sobre el año anterior, con lo que el total de hipotecas solo  ascendió a 274.700 en el pasado ejercicio. 
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  Sin embargo, el indicador de transmisiones inmobiliarias publicado por el Ministerio de Fomento, elaborado  a partir de las  ventas formalizadas ante notarios,   señala la presencia de un total de 361.631 transmisiones en 2012, un 3,6% mas que en 2011. Dicho crecimiento lo explican en principio las ventas de viviendas usadas, que aumentaron en un 11,5%, mientras que descendieron las ventas de viviendas nuevas.  Como ya se ha señalado, según dicho indicador,  en 2012 crecieron las ventas de viviendas a extranjeros, residentes y no residentes en España. 

 Dichas ventas  a extranjeros aumentaron  un 26,6% sobre 2011, elevándose a 44.087, el 12,2% de las ventas de viviendas vendidas en 2012.  La proporción de ventas a extranjeros sobre el total de ventas  superó el 30% en las autonomías de Baleares y Canarias y se aproximó a dicho nivel en  la Comunidad Valenciana. Las ventas a residentes españoles aumentaron  en un 1,6% en 2012 sobre el año anterior, lo que supuso  un total de 317.544 viviendas vendidas a españoles residentes en España.

En 2012 los “decretos Guindos” impulsaron la creación de “bancos malos” dentro de las entidades  de crédito, en forma de sociedades de gestión de activos, lo que implicó transmitir viviendas desde dentro de los bancos a dichas entidades. Sareb se creó en el otoño de 2012 y en diciembre del pasado año se transmitieron a dicha entidad  unos 17.000 millones de euros en  activos fijos, básicamente suelo y viviendas (Juan Peñalosa, “Efectos estadísticos sobre los balances de las entidades de crédito españolas de las operaciones recientes de reestructuración y recapitalización”, Banco de España, Boletín Económico, febrero, 2013).

  Se ha informado desde   Sareb que esta entidad  ha adquirido unas 42.500 viviendas, lo que resulta coherente con  las transmisiones de activos fijos que se han efectuado desde los bancos a dicha entidad.  La mitad de los 17.000 millones de euros transferidos en activos fijos  supondrían casi 60.000 viviendas a los precios de mercado de 2012 (143.000 euros fue el precio medio de tasación de  una vivienda de 90 metros cuadrados en 2012). Por otra parte, las viviendas iniciadas  cayeron en un 45% en 2012, bajando hasta menos de 45.000 iniciaciones. Dicha  evolución  confirma la deprimida situación de la demanda. 

  Todo apunta, pues, a que los datos de las transmisiones inmobiliarias publicados por el Ministerio de Fomento incluyen una cuota significativa de viviendas transferidas desde los bancos a  las sociedades de gestión de activos, incluida Sareb. Lo anterior  implica, pues,  que en 2012  debieron volver a retroceder las ventas de viviendas a residentes, a pesar del aparente aumento de dicha magnitud en  la estadística de transmisiones. Las ventas a Sareb inflaron, pues,  en 2012,  la realidad de  transmisiones reales  de viviendas. 

En todo caso, algo parece moverse en la inversión exterior en vivienda en España. Los inversores institucionales han comprado viviendas con amplios descuentos en los dos últimos años. Se trata de una demanda que busca sobre todo precios reducidos y que puede contribuir a que descienda el amplio stock de viviendas nuevas  no vendidas.


[1] JRL es economista y miembro del colectivo “Economistas frente a la Crisis”