25 junio 2010

El mercado de vivienda en 2010: demasiadas incógnitas para la recuperación

Julio Rodríguez López

El mercado de vivienda alcanzó en 2009 los niveles mínimos de la fase de recesión iniciada en 2007 en algunas variables representativas. En dicho ejercicio las ventas de viviendas registradas se situaron en torno a las 415.000, los precios descendieron en un 6,3% y las viviendas iniciadas retrocedieron hasta las 110.800. Una estimación del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas situó dicha magnitud en el entorno de 1.049.000 a fin de año. El flujo de nuevos créditos destinados a la compra de viviendas descendió en 2009 un 16 por ciento. Dicha magnitud alcanzó un nivel de 73.154 millones de euros, según la encuesta de crédito del Banco de España.

La caída del empleo en 2009 (6,1 por ciento según la EPA, correspondiente a un retroceso de 1.211.000 puestos de trabajo), la persistencia de un flujo de concesión de nuevos créditos no del todo normalizado en el conjunto del año, y la realidad de unos precios de venta de las viviendas todavía elevados respecto del nivel de ingresos de los hogares fueron las principales variables explicativas del comportamiento negativo del mercado de vivienda. A pesar de dicha evolución, los niveles alcanzados por las principales magnitudes del mercado de vivienda estuvieron lejos de ser una magnitud intrascendente en la evolución de la economía española en el pasado ejercicio anual.

Los datos del mercado de vivienda correspondientes a los primeros meses de 2010 han señalado la presencia de una recuperación de las ventas de viviendas. Los descensos de precios han sido más moderados y han vuelto a retroceder las viviendas iniciadas. El continuado retroceso dela nueva construcción residencial ejerce una influencia negativa sobre el conjunto de la actividad productiva en España y contribuirá a reducir el amplio stock de viviendas de nueva construcción no vendidas.

Entre enero y abril de 2010 el total de compraventas registradas de viviendas, según el INE, creció en un 11,4 por ciento sobre el mismo periodo de 2009. Destacó el modesto aumento experimentado por las compraventas de viviendas de nueva construcción (3,3 por ciento) y el importante incremento de las ventas de viviendas usadas (21,1 por ciento). El papel desempeñado en la recuperación de las ventas por parte de las entidades de crédito ha debido ser decisivo. Es posible que una parte de las viviendas que el INE ha considerado como usadas corresponda a viviendas de nueva construcción que se vendieron a los bancos sin haber sido usadas.
De mantenerse en 2010 el ritmo de ventas del primer cuatrimestre, el total anual se situaría en el entorno de las 465.000. Los mayores aumentos interanuales correspondieron a Cataluña, Comunidad de Madrid y Navarra. Los precios de las viviendas descendieron en un 4,7 por ciento en el primer trimestre, según la estadística de tasaciones del Ministerio de Vivienda. El descenso sufrido en la recesión del mercado de vivienda entre el punto más elevado alcanzado por los precios y el nivel más reducido (pico-valle) fue del 16,6 por ciento según la estadística de precios de vivienda de Tinsa y del 11,2 por ciento según la estadística del Ministerio de Vivienda, muy por debajo de los sufridos en otros países que también registraron un auge importante del mercado de vivienda.

El gran retroceso de los tipos de interés y la recuperación de los flujos de nuevos créditos a comprador de vivienda han sido decisivos para explicar la moderada recuperación apuntada en las ventas de viviendas. Sin embargo, tales flujos crediticios han descendido después de marzo de 2010, a la vez que también han disminuido las ventas de viviendas sobre los niveles alcanzados al comienzo del año. El empleo ha seguido cayendo en 2010, aunque a un ritmo mucho más lento al de los ejercicios precedentes. La creación de nuevos hogares también se ha situado en el primer trimestre de 2010 en un nivel sustancialmente reducido, en torno a los 110.000 nuevos hogares al año, lo que sin duda afecta a la baja a la demanda de vivienda.

La persistencia del descenso de la construcción de nuevas viviendas en el primer trimestre de 2010 ha aproximado el volumen de las viviendas terminadas al de ventas de viviendas de nueva construcción. Ello indica que es posible que en 2010 se reduzca algo el nivel del stock de viviendas no vendidas de nueva construcción. Dicha magnitud tiene una clara influencia sobre la situación de las entidades de crédito españolas. El comportamiento definitivo del mercado de vivienda en España en 2010 dependerá sobre todo de la persistencia de un flujo normalizado de préstamos a comprador de vivienda y también evolucionará en línea con el comportamiento del empleo. Son, pues, demasiadas las incógnitas que subsisten como para considerar que la recuperación ha llegado de forma definitiva al mercado de vivienda en España en 2010.
Publicado en el Siglo