29 mayo 2013

LA VIVIENDA EN 2012. DE LOS AJUSTES AL BANCO MALO. Julio Rodriguez López

Introducción

  En 2012 destacó la mayor intensidad de los descensos de precios en el mercado de vivienda respecto de los cuatro años de ajuste precedentes. En dicho ejercicio persistió  la reducción de la nueva oferta de viviendas. La construcción residencial detrajo  medio punto porcentual a la variación anual del PIB.  Destacaron los cambios en la regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó la  introducción  de medidas de protección a  los hogares más vulnerables. El año se cerró con la creación del “banco malo”, del que  destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar  una estrategia clara de actuación en 2013.

1  Mercado de vivienda en 2012. Cambios normativos y mayor ajuste en los precios

  En 2012 tuvo  lugar el  mayor descenso anual de los precios de la vivienda desde el inicio de la crisis. El  ajuste total  a la baja de  los precios de la vivienda en España se ha   aproximado  al 31% en algo menos de cinco años, segun el  índice de precios de vivienda  del INE. Este indicador  descendió en un   -15,2% en el tercer trimestre de 2012 sobre el mismo periodo del año precedente (Gráfico 1).   El descenso fue mayor en 2012 en el caso de las viviendas usadas (-16,4%). El precio medio de mercado de una vivienda fue de 1.531,2 euros/m2 en el 4º trimestre de 2012 (137.808 sería el precio de venta de una vivienda de 90 m2 en España en dicho periodo de tiempo), según la estadística de precios de vivienda del Mº de Fomento, obtenida a partir de una amplia muestra de tasaciones de viviendas.
 Según la estadística  de la empresa  tasadora Tinsa, sobre un descenso acumulado   del 33,3%  entre diciembre de 2007 y el mismo mes de  2012, los mayores retrocesos de precios se han producido en el area de la Costa Mediterránea (-40,1%), resultando tales descensos menos acusados en el área de Baleares- Canarias (-26,7%) (Gráfico 2).  Según el citado índice de precios del INE, por autonomías el descenso acumulado  mayor fue el de Cataluña (-41%), mientras que el menos intenso fue el de Extremadura (-12,4%). Junto a las concentraciones de nueva oferta de viviendas en la costa mediterránea,  en la intensidad del ajuste bajista de los precios de la vivienda  parece desempeñar una influencia directa el carácter más  urbano de la población.
  Los mayores  descensos de los precios aparecen ligados a los  cambios en la regulación que supusieron los dos Reales Decretos “Guindos”, esto es, los  RR. DD. LL.  2/2012  y 18/2012, introducidos en el primer semestre de 2012. Dichas normas obligaron a   aumentar sustancialmente en 2012   las provisiones correspondientes a  los “activos tóxicos” asociados con el mercado inmobiliario existentes a 31.12.2011 en los balances bancarios (suelo, viviendas terminadas y promociones en curso). El descenso del valor contable de los  activos reales y de los préstamos  afectó a la baja a los precios de mercado.
  Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evolución poco favorable a la expansión de la demanda de vivienda en 2012. Por una parte, la renta disponible de los hogares, influida por la caída del empleo, por  la desaceleración salarial y  por la mayor presión fiscal directa, retrocedió en 2012 por tercer año consecutivo. Dicho  descenso real fue del 5% en los tres primeros trimestres de 2012 sobre el año anterior, más acusado que el de los dos años precedentes. El retroceso interanual del empleo superó  los 835.000 ocupados en el tercer trimestre de 2012, según la Encuesta de Población Activa. La evolución negativa del empleo  continuó desacelerando el ritmo de creación de hogares, cuya variación neta anual  fue de 100.000 en el tercer trimestre de 2012 (Gráfico 3). La previsión para  fin de 2012 es de 17,5 millones de hogares y de 16,3 millones  de empleos en España.
En este sentido, el último Censo de Población de 2011 realizado por el INE, referido al 1º de noviembre de 2011, ha subrayado el  importante envejecimiento experimentado en los últimos años en  la población española. El intervalo de población situado entre los 20 y los 35 años, que aporta la mayor creación neta de hogares, ha descendido en casi 600.000 personas entre 2001 y 2011. Esta circunstancia, unida al saldo migratorio negativo iniciado en 2011 y que se ha reforzado en 2012, implica que el ritmo potencial de creación de nuevos hogares  puede descender de forma acusada en España. 
  Las mejores  condiciones de acceso a la vivienda en propiedad en España en 2012,  derivadas de los descensos de los precios de las viviendas y de los menores tipos de interés (el esfuerzo medio ha descendido hasta el 28,9% de los ingresos familiares de un nuevo hogar en 2012), no  han estado acompañadas de mayores volúmenes de financiación a comprador (Gráfico 4). El impulso dado desde el gobierno  a la consolidación bancaria no ha sido precisamente un estimulo a la concesión de nuevos préstamos. Las entidades de crédito han financiado  las compras de viviendas  situadas en sus balances, y ha sido problemático conseguir créditos para el mercado de vivienda usada.
 En 2012  se  aceleró el descenso del saldo vivo de crédito inmobiliario (-5,1% fue el ritmo interanual de septiembre de 2012). Dicho retroceso fue mayor en el segmento de  la  promoción de viviendas (-7,6%) y  de la construcción (-14,1%) que en el  caso del crédito a hogares para  la compra y rehabilitación de viviendas (-2,5%) (Gráfico 5). Por tercer año consecutivo   las compraventas de viviendas superaron a las  hipotecas registradas para compra de viviendas.

Así, se aproximó al 40% en 2012 la proporción aparente  de viviendas adquiridas sin financiación hipotecaria (Gráfico 6). Esto puede indicar que una parte significativa de las ventas de viviendas  se ha realizado en 2012  sin préstamo hipotecario, posiblemente por inversores, fondos de inversión y  extranjeros, situación que, al menos desde  que se dispone de series estadísticas relativas a ambas variables, no se había producido en España con anterioridad.
   La morosidad del crédito inmobiliario refleja también la situación del subsector. Después de 2007 dicha variable ha crecido de forma más que notable en  las magnitudes correspondientes a la financiación del  mercado de vivienda (Gráfico 7). El crecimiento mayor de la morosidad ha correspondido a los créditos destinados a la  promoción de viviendas (“servicios inmobiliarios”) a 30.9.2012, donde la tasa de morosidad alcanzó el 30,4% en septiembre de 2012.  Le sigue el crédito a la construcción, donde la tasa citada ascendió al 26,4% en la misma fecha.

  La tasa de morosidad relativa a la adquisición y compra de vivienda  ascendió al 3,63%, que está muy por debajo de la correspondiente al conjunto del crédito a otros sectores residentes (sector privado, básicamente). Con la creación del “banco malo”, Sareb, es previsible que en los datos de diciembre de 2012 haya disminuido la morosidad del crédito inmobiliario. Esto  implica que una parte sustancial de la morosidad derivada de la crisis del mercado de de vivienda se ha trasladado  a dicha entidad  a fines de 2012, conforme a lo previsto.
 Lo más trascendente de la financiación a la vivienda en 2012 fue que persistió en dicho año una situación de racionamiento de crédito, atenuada por la débil demanda de financiación crediticia. La mayor parte de la nueva  financiación aportada por el conjunto de entidades de crédito al mercado de vivienda lo ha sido a través de préstamos a compradores. Estos últimos  adquirieron viviendas en poder de la banca procedente de daciones en pago de los promotores  y  de las ejecuciones hipotecarias.

2. Mercado de vivienda. ¿Habrá superado el parque de viviendas los 26 millones?   
                                                                                                                                                                                                                                                                                                       
   La debilidad de  la demanda de vivienda se tradujo en 2012 en un nuevo descenso de las ventas de viviendas. Según la información  procedente de los notarios, las transmisiones de viviendas descendieron sobre 2011 en un -5,1% (datos hasta el tercer trimestre) situándose próximas a las 330.000 viviendas vendidas en el año  (98.500 nuevas y 226.200 usadas),  casi la tercera parte de las  ventas alcanzadas en 2006, el máximo anual  de la fase de auge.
Destacó asimismo el fuerte retroceso de las ventas de viviendas nuevas (-19,2%)  y la moderada recuperación de las ventas de viviendas usadas (2,2%). Las ventas de viviendas a extranjeros residentes y a no residentes  aumentaron en un 15,3% sobre 2011 en dicho periodo, llegando a suponer dichas ventas a extranjeros  y no residentes el 12,6% del total de las ventas (10% en 2011).
 Según la estadística de visados de obra nueva, las viviendas iniciadas descendieron en un 43,6% en 2012 (diez primeros meses), mientras que las terminadas cayeron en un 29,2%. El descenso de los visados para rehabilitación fue menos intenso que el de los de obra nueva (Gráfico 8). Se terminaron, pues,  unas 118.000 viviendas y se vendieron 98.500 viviendas de nueva construcción, lo que en principio supuso que el stock de viviendas terminadas y no vendidas haya debido mantenerse en un nivel elevado, equivalente al del  año precedente. 
La inversión en vivienda descendió en - 7,3% en los tres primeros trimestres de 2012 respecto del año precedente.   La construcción residencial volvió a detraer casi medio punto porcentual  a  la variación del PIB en 2012 (-1,3% fue la posible caída del PIB en dicho ejercicio) (Gráfico 9). La estimación del Mº de Fomento situó en 676.035 el número de viviendas de nueva construcción no vendidas a 31.12.2011,  cifra equivalente al 2,6% del parque de viviendas de España en la misma fecha.  La Comunidad Valenciana siguió concentrando el mayor volumen absoluto de dicho stock, con 139.273 viviendas no vendidas, seguida de Andalucia (107.138) (Gráfico 10).
 En abril de 2013 se conocerán los resultados del Censo de Viviendas de España referidos al 1º de noviembre de 2011. Dicha información podrá contrastarse con las estimaciones del parque de viviendas de España  a fin de año,  entre 2001 y 2011, estimaciones realizadas por el Ministerio de Fomento y  apoyadas sobre todo en las viviendas terminadas cada año. En 2001 la dimensión de dicho parque, según el Censo de Viviendas de dicho año,  rozaba los 21 millones de viviendas familiares, mientras que a 31.12.2011 superaba los  26 millones según la estimación citada. Esta  evolución supuso  un aumento del 23,7% del stock de viviendas en diez años y situaba la relación viviendas/hogares (1,5) en España  en un nivel espectacularmente elevado a escala internacional.  

3. La nueva política de vivienda y el alquiler. Los cambios fiscales

  La restricción crediticia, la mayor inseguridad de los nuevos empleos, el descenso de la renta disponible por habitantes son factores que han contribuido  a reforzar el peso de las viviendas de alquiler en España tras el desarrollo pleno de la actual crisis económica.  Dicha forma de acceso puede ser ahora la única posibilidad de acceso a la vivienda para amplios segmentos de la población, ante la desaparición de  la construcción de viviendas protegidas para la venta y el alquiler,  y la supresión en 2012 de las nuevas ayudas a los inquilinos.
 La Encuesta de Condiciones de Vida del INE de  2012,  correspondiente a 2011, revela que la proporción de hogares que vive de alquiler en España supone el 12,1% del total de hogares correspondiente, correspondiendo a Cataluña la proporción mas elevada, el 19,5%..
  El proyecto de nueva ley de arrendamientos urbanos tramitado en el Congreso de los Diputados  implica un estimulo a  los arrendadores.  El plazo máximo de los contratos desciende desde cinco  hasta tres  años, no se establece  de antemano ningún indicador para la actualización anual de las rentas y el propietario puede recuperar la vivienda sin demasiado esfuerzo por razones familiares,  sin que dicha circunstancia figure en el contrato de arrendamiento.
  La fiscalidad ha sido estimulante de la demanda de vivienda en 2012, aunque no ha logrado modificar el perfil deprimido de la demanda en este ejercicio. La ley de Presupuestos Generales del Estado de 2012 (PGE 2012) consagró la reintroducción de la desgravación tradicional a la compra de vivienda y dejó el IVA en el 4%,  tipo favorable que afecta a  los precios de la vivienda de nueva construcción.
   En el verano de 2012 se conoció la posición de la Comisión Europea  hostil a la  reaparición citada de la desgravación a la compra de vivienda habitual, lo que supuso un aviso de que a 1º de enero de 2013 dicha desgravación (el 15% de 9040 euros por contribuyente en cada ejercicio fiscal) volvería a desaparecer. El  gobierno anunció, con motivo de la elevación general del IVA,  que desde en 2013 el tipo impositivo  de dicho impuesto correspondiente a la vivienda habitual  se situaría en el 10%. De lo anterior  se deriva, pues,  que  en la segunda mitad de 2012 hubo, pues, un importante estimulo fiscal para adquirir vivienda habitual antes del fin de   dicho ejercicio, situación que posiblemente ha impedido un mayor retroceso de la demanda de vivienda en un contexto económico general seriamente deprimido.
El nuevo Plan de Vivienda previsto, que prioriza la rehabilitación y el alquiler de vivienda,   tiene  escaso empuje económico. Por otra parte, la nueva ley de Costas, que legaliza un amplio volumen de viviendas construidas fuera de los límites permitidos,  revela la distancia entre un discurso político favorable a la medicación  del modelo productivo y una actuación  práctica a todas luces prolongadora del viejo modelo. Resulta evidente que  este último ha contribuido a la situación actual de la  economía española, por lo que llama la atención la insistencia política en la perpetuación del mismo que se deriva del relato de la política medioambiental. 

4. Las novedades de  fines de 2012. Moratoria a los desahucios y creación del banco malo

 El aumento de las ejecuciones hipotecarias y de los lanzamientos creó un clima de inquietud social en el que  se promulgó el Real Decreto Ley  27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), que  suspende por dos años  el lanzamiento para un colectivo restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo  no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora.   El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años.  
 Una novedad de dicha norma es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se pretende  ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado. El Fondo citado se ha constituido en enero de 2013 con unas 6.000 viviendas procedentes de las entidades de crédito. La exposición de motivos del citado Real Decreto  reconoce la  necesidad de abordar una reforma más profunda  del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas   y de mejorar el procedimiento  de ejecución hipotecaria.
 Por otra parte, en el “Memorándum de Entendimiento” firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012,  que instrumentó la ayuda a España para sanear el sistema financiero, se previó la creación de una sociedad de gestión de activos, que compraría los activos tóxicos de los bancos y “los administraría  con el fin de obtener su valor a largo plazo”. Dicha sociedad, Sareb, creada con  mayor capital privado que publico,  compra los activos a los bancos participantes (Grupos 1 y 2) con un descuento medio  del 63% en   los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Los recursos básicos de Sareb para efectuar tales compras procederán  sobre todo  de emisiones de deuda de dicha entidad  con garantía estatal.
  La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 (Bankia, NovaCaixa Galicia, Cataluña Bank y Banco de Valencia) al balance de Sareb se ha realizado  en 2012, con un valor aproximado de 35.000 millones de euros.  Los activos procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que el balance de Sareb ascenderá a 60.000 millones de euros en 2013. El “banco malo” administrará así  unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrados de suelo.  La presencia de Sareb en el mercado de vivienda  será  un dato a considerar desde 2013.  De vez en cuando habrá que tener en cuenta que dicha entidad  está ahí  para ayudar al sistema financiero a sanearse y que “deberá de minimizar las posibles distorsiones en los mercados que se deriven de su actuación” (BCE,  2012).

5.  ¿Qué aportará 2013?

  El  inicio de 2013  se presenta problemático, una vez desaparecidas las ventajas fiscales  existentes hasta 2012. Como consecuencia de los PGE 2013,  desde el 1º de enero de  2013 el tipo del IVA aplicable a las  ventas de viviendas habituales  de nueva construcción  ascenderá hasta el 10%,  manteniéndose el tipo del 4% exclusivamente para las viviendas protegidas de régimen especial o de promoción pública.
 Desaparece, pues, en los PGE 2013 y en línea con lo antes comentado,  la desgravación en el IRPF por compra de vivienda habitual  desde la misma fecha, Quienes estén pagando la vivienda podrán seguir deduciendo  el 15% de lo amortizado, sobre  un máximo de 9040 euros, hasta que termine la citada amortización del préstamo. La cuenta-vivienda tampoco desgravará y  se mantiene la exención por reinversión en vivienda habitual. Persiste la reducción  por reinversión en la vivienda habitual para propietarios que alquilen (del 100% si alquilan a   inquilinos  entre 18 y 35 años con ingresos superiores al SMI), asi como también se mantiene la reducción de la cuota  correspondiente a los  inquilinos. 
  En 2013 será decisiva la evolución del crédito bancario en el comportamiento del mercado de vivienda.  Las mayores provisiones introducidas en 2012, el difícil acceso a los mercados mayoristas de dinero por las entidades de crédito españolas  y el amplio volumen de activos reales inmobiliarios en los balances bancarios, han explicado hasta ahora la persistente restricción crediticia. Está por ver si este panorama mejorará en el nuevo año, una vez mas avanzada la reforma del sistema financiero. 
  Se considera que los precios de las viviendas en España aun están sobrevalorados (The Economist 2013), por lo que en 2013  debe persistir el descenso de los precios. Otras posibles líneas de evolución de este ejercicio (Fotocasa, 2013) serán, entre otros aspectos, la mayor presencia del alquiler, cuyos precios bajarán por  la mayor oferta.  Continuará el   aumento de  la cifra de desahucios hipotecarios, con toda la tensión social que ello implica  y se mantendrá el bajo nivel del euribor a doce meses.
 Esto último, consecuencia de la “laxa” política monetaria del BCE, ayudará a estabilizar en niveles  reducidos los tipos de interés de los créditos a comprador de vivienda, que terminaron 2012 situados en el 3%,  con un euribor del 0,55%. La situación del mercado de trabajo, la oferta de nuevos préstamos por parte de las entidades de crédito y la actuación de Sareb serán piezas básicas determinantes de la evolución del mercado de vivienda en 2013.

Referencias
-Banco Central Europeo-BCE-, 2012..  “DICTAMEN DEL BANCO CENTRAL EUROPEO de 14 de diciembre de 2012 sobre las sociedades de  gestión de activos (CON/2012/108).
-Economist, The, 2013… “Global house prices. Home truth”. 12 de enero.
-Fotocasa. es, 2013… ”5 previsiones inmobiliarias para 2013”, 3 de enero.

Resumen

  Los descensos anuales de los precios de la vivienda en 2012 fueron los más intensos desde el inicio de la crisis en el mercado de vivienda.  En 2012 fue relevante la incidencia sobre tales precios de la nueva normativa bancaria, que reforzó las provisiones  sobre los “activos inmobiliarios tóxicos” en los balances de las entidades de crédito. El descenso de la renta disponible de los hogares, el intenso retroceso del empleo y las negativas previsiones sobre los precios de la vivienda no ayudaron  a mejorar la situación de la demanda de vivienda, a pesar de las  mas favorables condiciones de accesibilidad. Los cambios fiscales introducidos en 2013 a través de  los Presupuestos Generales del Estado no facilitarán la recuperación de la demanda, que depende  profundamente de la evolución del  nivel de empleo  y de la disponibilidad crediticia para la compra de vivienda. La mejoría  de las ventas de viviendas  a extranjeros y  a no residentes contrarrestará el perfil negativo de las ventas a residentes.
Publicado en Economistas. Revista del Colegio de Economistas de Madrid. España 2012. Un balance