16 enero 2008

El cambio de ciclo 2008 empezó un año antes


Julio Rodríguez

En el segundo semestre de 2007 se redujo sustancialmente el crecimiento de la economía española. Esta evolución contrastó con lo sucedido entre 1997 y 2006, periodo en el que la economía española registró un prolongado crecimiento de la actividad y del empleo. Una larga etapa de auge inmobiliario ha terminado.

El intenso crecimiento del mercado de la vivienda y de la construcción residencial, clave para explicar lo sucedido, se vio favorecido por las óptimas condiciones de financiación (bajos tipos de interés, elevados plazos de los préstamos y disponibilidad absoluta de las entidades de crédito hacia la actividad inmobiliaria). Resultó relevante el desvío del ahorro de los hogares hacia la compra de vivienda como activo, ante las generalizadas expectativas de revalorización. .

Entre 1997 y 2006 los precios de las viviendas crecieron en España en un 185% y se iniciaron casi 5,5 millones de viviendas. Los salarios y los precios de consumo aumentaron en el mismo periodo de tiempo en poco más de un 30%.
En el proceso de auge y de especulación inmobiliaria la complicidad social ha sido generalizada. Los dueños de los terrenos percibieron precios disparatados, los promotores obtuvieron beneficios sustanciales, destacando la adquisición de empresas de gran dimensión por parte de constructoras españolas tanto en Europa como en España.

El empleo creció sustancialmente en la construcción, recurriéndose a la inmigración para suplir las carencias de mano de obra. Los ayuntamientos acentuaron su dependencia económica respecto de los ingresos derivados del proceso de desarrollo inmobiliario: impuestos de plusvalías, tasas de licencias de obras, ICIO, IBI. Todos los agentes sociales participaron en el festín.

El empeoramiento del mercado de la vivienda ha venido de la mano, en primer lugar, de los mayores tipos de interés de los préstamos, que crecieron más de dos puntos entre 2005 y 2007. La sobreoferta de viviendas ha resultado espectacular. Las ventas y las iniciaciones de viviendas han retrocedido de forma acusada en 2007, descendiendo el empleo en la construcción en el segundo semestre. Dicho proceso se acentuará en 2008.

El fin de los aumentos de precios de las viviendas ha expulsado del mercado al comprador inversor, que supuso entre el 30 y el 50% de las compras. Pero los precios de las viviendas siguen siendo elevados respecto de los niveles salariales de los españoles. El ajuste del mercado de vivienda será prolongado, y el inevitable descenso de los precios, visible en las viviendas de segunda mano, tardará en producirse.

La crisis financiera derivada de la titulizacion masiva de unos 300.000 millones de dólares de créditos “subprime” fallidos de Estados Unidos ha elevado el riesgo crediticio y ha dado lugar a una actitud crediticia más conservadora a bancos y cajas de ahorros. . El ritmo de aumento de los préstamos pasará de una media del 25% en los últimos años a menos del 10% en 2008. El crecimiento económico se va a resentir. La fiesta inmobiliaria ha terminado.

España está dentro de la eurozona y son sustanciales sus posibilidades económicas generales. Se trata de diversificar la economía, reduciendo el excesivo peso del subsector de la construcción residencial. El ajuste tendrá costes, pero llegará de una u otra forma. Pero no habrá ajuste si no colaboran todas las administraciones públicas. Será necesario hasta un cierto cambio cultural para superar el bache.

Los ayuntamientos deben de enterarse que el mercado de vivienda ha cambiado y que viene un periodo en el que los ingresos derivados del planeamiento urbanístico van a descender de forma radical. Se deberá calificar suelo para desarrollo empresarial. Un mayor desarrollo turístico no requiere necesariamente tanta nueva vivienda. Deberá dejarse de confundir, en general, desarrollo económico con crecimiento inmobiliario.