30 septiembre 2014

UNA RECUPERACION LENTA DEL MERCADO DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


EL MERCADO DE VIVIENDA (I). LOS PRECIOS

 Tras los significativos descensos de los precios de las viviendas correspondientes a 2013, en los primeros meses de 2014 predominó una tónica de ligero descenso y de estancamiento en los diferentes indicadores de  precios de las viviendas. Se registraron nuevos y reducidos descensos de precios en algunos casos (Índice de precios de vivienda del INE y estadística de tasaciones del Ministerio de Fomento), hubo estabilidad de dichos precios en  otros indicadores (Tinsa y Fotocasa-alquileres). El importe medio de las viviendas hipotecadas mantuvo una tónica de claro aumento desde el inicio del año. En todo caso,  de la evolución citada de los diferentes indicadores se deriva que los precios de las viviendas están tocando fondo en España en  2014.

 El precio medio de las viviendas libres tasadas en España en el primer trimestre de 2014 fue de 1.458,4 euros por metro cuadrado. Ello  supuso  un descenso del 0,5% sobre el trimestre anterior y del 3,8% respecto del mismo periodo de 2013. El retroceso interanual fue mayor en las viviendas con más de dos años de antigüedad (-4,2%) que en el caso de las viviendas con hasta dos años de antigüedad (-3%).

La Comunidad de Madrid fue la única autonomía en la que se registró un aumento  interanual de precios en el primer trimestre de 2014, en este caso del 0,6%. Las restantes autonomías sufrieron disminuciones, entre las que fueron las más acusadas las de Castilla-La Mancha (-9,4%) y Rioja (-10,8%). Los precios de las viviendas descendieron respecto del índice de precios de consumo en 2104, continuando la evolución desarrollada  entre 2008 y 2013.

El índice de precios de vivienda del INE, elaborado a partir de  la información sobre precios de venta procedente de los notarios,   descendió en un 0,3% en el primer trimestre de 2014, situándose así un 1,6% por debajo del nivel correspondiente al mismo periodo de 2013.El descenso interanual de los precios de las viviendas  usadas fue del 1,7%, más intenso que el de las viviendas nuevas (-1,1%).

Sobre el mismo trimestre del año  anterior registraron aumentos moderados del citado índice de   precios de vivienda  las autonomías de Madrid (1,9%), País Vasco (1,4%) y Baleares (0,2%). En las restantes autonomías hubo descenso de precios, correspondiendo los mayores retrocesos a Navarra (-8,6%)  y Extremadura (-7,5%).En el perfil de la evolución de las estadísticas de precios del INE y del Ministerio de Fomento destaca en 2014 una clara tendencia hacia la estabilidad, casi siete años después del ”pico” presentado en 2007.

Los precios de la vivienda estimados por Tinsa en mayo de 2014  fueron de  1.371 euros/m2, un 0,9%  por debajo del nivel de diciembre de 2013. Dichos precios  han permanecido estabilizados en el nivel alcanzado en enero de este año. En mayo solo habían aumentado sobre diciembre los precios de las viviendas situadas en las “Áreas Metropolitanas” (0,5%). Por áreas territoriales, desde diciembre de 2007 los descensos  de precios acumulados menos intensos, según Tinsa,  fueron los de Baleares y Canarias (30%), mientras que los mayores retrocesos fueron los de  la ”Costa Mediterránea” (-47,5%).

El importe medio de las hipotecas formalizadas sobre viviendas ascendió en marzo de 2014  a 102.397 euros por metro cuadrado. Dicho importe medio superó al nivel de diciembre de 2013 en un 0,9% y en un 5,6% al de marzo de 2013.  En cuanto a los alquileres, según el Índice Fotocasa, el precio medio del alquiler en España en mayo de 2014 fue de 6,90 euros por metro cuadrado, lo que supuso un descenso del  -3,2% sobre el mismo mes de 2013. Dicho  precio medio   de los alquileres en mayo fue  el mismo de diciembre de 2013.

En cuanto a los descensos  acumulados de precios de las viviendas en la etapa de recesión (entre el “pico” y el “valle” respectivo) del mercado de vivienda, el menor descenso acumulado, el 30,6%, fue el de la estadística de precios de vivienda del Ministerio de Fomento, que se estima a partir de un elevado número de tasaciones de viviendas.  El retroceso acumulado mayor fue el de la estadística de precios de Tinsa, el 40%, también  obtenida a partir de las tasaciones.

 La disminución acumulada de los alquileres, según Fotocasa, fue del 31,8% en los siete años transcurridos entre mayo de 2007  y el mismo mes de 2014. El descenso acumulado del índice de precios de vivienda estimado por el INE,  a partir de  los precios de venta declarados en las escrituras de compraventa,  formalizadas ante notario,  fue del 37,1%.


MERCADO DE VIVIENDA (II) . DEMANDA Y FINANCIACIÓN

  En cuanto a la demanda de vivienda, todo parece indicar que en 2014 crecerán las ventas sobre 2013, pues la recuperación cíclica de la economía afectará de forma positiva al mercado de vivienda. En 2013 las ventas de viviendas habían disminuido por el mantenimiento del tono de debilidad de sus principales determinantes (empleo y renta de las familias), por  la persistencia del tono estricto de las condiciones de financiación y por el marco fiscal menos favorable.

En el primer trimestre de 2014 hubo una ligera recuperación del empleo, según los resultados de la Contabilidad Nacional Trimestral, aunque el nivel alcanzado por dicha magnitud en dicho periodo de tiempo todavía fue inferior al del mismo trimestre de 2013 en un 0,3%.   Después de 2007 retrocedió  la ocupación  en los seis años siguientes, correspondiendo las mayores caídas a 2009 y 2012.Todo apunta a que 2014 será un año más favorable para el empleo  que los periodos antes comentados.

  El saldo vivo del crédito a hogares para compra de viviendas disminuyó en abril de 2014 en un 4% respecto del mismo mes del pasado año. Por el contrario, el importe de los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda aumentó en un 23,3% en el periodo enero-abril de 2014 sobre el  mismo periodo de 2013. Esto último  supone un cambio respecto de la continuada evolución cíclica a la baja experimentada entre 2007 y 2013.

  La renta disponible de las familias retrocedió en términos nominales y reales entre 2010 y 2013. La tasa de ahorro de los hogares descendió entre 2009 y 2013, bajando desde el 15% de la renta disponible en  2009  hasta el 8,8% del bienio 2012-2013.   En 2014 el fuerte peso de los  contratos eventuales y  a tiempo parcial en los nuevos empleos, que afectará  a la baja a  los niveles salariales,  difícilmente permitirá tenga lugar una variación positiva de la renta disponible de los hogares, y por tanto  de la demanda de vivienda en propiedad.

Los tipos de interés de los préstamos para compra de vivienda han descendido ligeramente en 2014 (3,208% fue el TAE medio de los prestamos formalizados entre enero y abril de 2014), mientras que ha persistido el descenso del Euribor. Lo anterior indica que el diferencial aplicado sobre dicho índice de referencia por los bancos en las nuevas operaciones ha retrocedido en 2014 respecto de los niveles de 2013, en el que se aproximó al 3%.

El nuevo descenso de los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2014 y el menor tipo de interés han contribuido a  mejorar la accesibilidad a la vivienda en propiedad. Pero dicha  mejora de la accesibilidad solo  tiene trascendencia si hay oferta significativa de financiación para el crédito a comprador de vivienda.

 La ligera recuperación del empleo, la disminución moderada de los tipos de interés, el mayor apoyo desde el nuevo crédito a comprador de vivienda, la posible mayor apertura crediticia a comprador, son factores que pueden contribuir a  que en 2014 haya una recuperación en las compras de vivienda respecto del año precedente. Es muy posible que una parte importante de la nueva demanda de vivienda se canalice hacia el alquiler,  a la vista no solo de la todavía difícil consecución de un préstamo para compra de vivienda, sino sobre todo por las características de alta inestabilidad y baja retribución de los nuevos empleos.

  En el primer trimestre de 2014 las transmisiones de viviendas aumentaron con fuerza (48,4%) sobre las del mismo periodo de 2013. Dicho aumento fue similar en las ventas a españoles y a extranjeros, por lo que el peso de las ventas a extranjeros se mantuvo estabilizado en dicho trimestre  en un nivel equivalente al de 2013,  cerca del 17% del total de ventas.

  La recuperación de las ventas en el primer trimestre de 2014 refleja también la fuerte debilidad de las transacciones en el mismo periodo de 2013. Es importante la recuperación que han mostrado las ventas a españoles residentes en 2014, que en los años precedentes habían disminuido mientras crecían las ventas a extranjeros.En el primer trimestre de 2014 las ventas a extranjeros (16,8% del total  en el conjunto de España) alcanzaron los niveles más elevados en las autonomías de Valencia (55,4%), Canarias (39,3%), Baleares (34,4%) y Murcia (20%). Los niveles más reducidos fueron los del País Vasco (1,8%) y Galicia (1,4%).

Los mayores aumentos de ventas del primer trimestre de 2014  sobre el mismo periodo de 2013 (48,4% en el conjunto de España) fueron los de Rioja (85,3%) y Madrid (78,8%). Los crecimientos de Valencia (30,8%) y Murcia (26,9%) fueron los más moderados. De lo anterior se deriva que las ventas a españoles fueron más reducidas en algunas de las zonas con mayor peso de las ventas a extranjeros.

 Las ventas a inversores extranjeros, sobre todo fondos de inversión, han desempeñado un papel importante en la situación del mercado de vivienda en el primer trimestre de 2014, aunque no se dispone datos desagregados de ventas a entidades jurídicas para poder apreciar con rigor la intensidad de dicho componente de la demanda. Todo apunta a que la mayor presencia de inversores mayoristas extranjeros en viviendas se inició en el verano de 2013.  

EL MERCADO DE VIVIENDA (III). NUEVA OFERTA

  En los primeros meses de 2014 ha continuado el descenso en las iniciaciones de viviendas en España. Las viviendas iniciadas  volvieron a retroceder sobre el año anterior en dicho periodo  en un -13,5%, mientras que el descenso de las viviendas terminadas fue más acusado, el 20,6%. El ritmo anual correspondiente al primer trimestre de 2014 fue de unas 29.300 viviendas iniciadas y de 51.300 viviendas terminadas. 

  Las cifras anteriores revelan nuevamente la gran intensidad de la reducción de la oferta de nuevas viviendas  en el mercado inmobiliario de España. En el punto más bajo del ciclo económico precedente, en 1993,  el número de viviendas iniciadas fue de 216.500. Esta  cifra superó con amplitud al mínimo del último ciclo de la vivienda, que puede tener lugar en 2014. El peso del ajuste en el mercado de vivienda  ha descansado sobre todo en la nueva oferta, que ha disminuido hasta llegar a suponer  solo el 3,4% del total de iniciaciones de 2006.
  La rehabilitación  ha seguido creciendo  al inicio de 2014, a la vista de la evolución de los visados de los aparejadores con dicha finalidad (viviendas a reformar y restaurar). En el primer trimestre de 2014 dichos visados aumentaron en un 1% sobre el año anterior, con lo que la rehabilitación ha llegado a suponer el 42% del total de visados.
Dentro del descenso del 13,5% en las viviendas iniciadas en el primer trimestre de 2014 destacaron los importantes aumentos  de dicha magnitud en Rioja (100%), Galicia (20,%) . Los descensos más intensos fueron los de Aragón (-62,8%) y Navarra (-77,3%).

  Según la encuesta del Ministerio de Fomento a las empresas constructoras en el primer trimestre de 2014 tuvo lugar un aumento interanual del  24,3% en el valor de los trabajos realizados por las empresas. El componente “edificación” registró el mayor aumento dentro de los componentes del índice general, el 31,5%. A la vista de la persistente evolución negativa de las viviendas iniciadas  parece probable que hayan sido los trabajos de rehabilitación  los que expliquen la evolución positiva del componente de edificación. 
El fuerte descenso de las viviendas terminadas refleja la evolución negativa de las viviendas iniciadas en los dos años precedentes. La estadística de viviendas terminadas (certificados de fin de obra) permite conocer los principales componentes de la citada oferta de nueva vivienda.

 En este sentido destaca que  después de 2007 han ganado peso, dentro de la nueva oferta de viviendas,  las procedentes de la promoción  realizada por cooperativas y  por empresas ligadas a las administraciones públicas. En el primer trimestre de 2014 tales promociones supusieron el 14,3% de las viviendas terminadas.

  En el primer trimestre de 2013 las viviendas terminadas (nivel anual de 51.300 viviendas) estuvieron por debajo de las compras de viviendas de nueva construcción (79.010), lo que implica que puede estar acelerándose la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. Esta evolución podría anticipar futuras recuperaciones de  las viviendas iniciadas.

 La inversión en vivienda descendió en  el primer trimestre de 2014 en un 1% sobre el trimestre precedente  y en un 7,1% sobre el mismo periodo de 2013. Dicha magnitud, de mantener en todo el año el ritmo del primer trimestre, detraería tres décimas porcentuales al crecimiento del PIB de la economía española en 2014.

 La construcción residencial, según la Contabilidad Nacional Trimestral del INE, retrocedió de forma continuada  en los seis años transcurridos entre 2007 y 2013. Su participación en el PIB ha disminuido  desde el 12,5% de 2006 hasta el 4,0% previsto para 2014. Su participación en el conjunto del sector de la construcción fue del 43,2% en el primer trimestre de 2014.

La recuperación del mercado de vivienda, advertida sobre todo en el aumento de las ventas, tanto a nacionales como a extranjeros parce ser una realidad en 2014, aunque está por ver la incidencia que puede tener sobre dicha evolución  el empeoramiento de las perspectivas de la economía  de la Eurozona desde el 2º trimestre de 2014 y el agudizamiento de la cuestión catalana en España.

Una versión de este trabajo se publicó en la revista cuatrimestral "Ciudad Y Territorio" del Ministerio de Fomento, nº 181



29 septiembre 2014

EL CONTEXTO ECONÓMICO INTERNACIONAL SE ENDURECE PARA LA ECONOMÍA ESPAÑOLA Julio Rodríguez López


  La desaceleración de la economía mundial ha afectado de forma negativa en 2014  a las exportaciones de la eurozona. Dicha área económica registró un crecimiento cero en el segundo trimestre de 2014. Tales circunstancias no van a permitir que la economía española acelere  el ritmo actual de crecimiento para lograr reducciones trascendentes del elevado desempleo todavía dominante. 
  
   El Fondo Monetario Internacional (FMI, 2014) revisó a la baja al inicio del verano de 2014 las primeras previsiones sobre el crecimiento de la economía mundial en este ejercicio  (3,4% es la última previsión) y del comercio mundial  (4%). Dicha revisión  fue consecuencia,  sobre todo, del  retroceso de la economía  de Estados Unidos  al inicio del año y de la desaceleración de la expansión de las economías emergentes.

La economía mundial presenta en 2014 abundantes riesgos de reducción de la tasa de crecimiento, entre los que destacan los de  carácter geopolítico (Ucrania, las sanciones a Rusia y Oriente Medio) y la posible elevación de los tipos de interés a largo en Estados Unidos, donde se va revisar el carácter hasta ahora expansivo de la política monetaria. El FMI  considera asimismo que ha descendido a nivel mundial la predisposición a asumir riesgos, lo que supone una revisión al alza de las primas de riesgos exigidas ante cualquier tipo de inversión.

  El menor crecimiento de las economías citadas  ha frenado las exportaciones del resto del mundo y ha reducido el crecimiento mundial. En la Eurozona, tras cuatro trimestres de crecimiento positivo del PIB, en el segundo trimestre de 2014  el PIB permaneció estabilizado, lo que modifica las previsiones iniciales. En esta evolución de la Eurozona también influyó el comportamiento menos dinámico de la demanda interna de la economía. Dicha área económica viene manteniendo desde el inicio de la crisis un ritmo medio de crecimiento  inferior al de Estados Unidos, lo que continuará en 2014 -2015. Los indicadores del tercer trimestre de 2014  señalan que la situación de estancamiento se ha mantenido en dicho periodo.

  El presidente del BCE (“Draghi dice que la Eurozona está en punto muerto y prepara más medidas”, El País Digital, 22.9.2014) ha indicado que las exigencias para salir de la crisis descasan en el desarrollo de estímulos monetarios y fiscales, en el fortalecimiento de la más que decaída inversión pública,  y también en la realización de las reformas pendientes en numerosos países de la Eurozona.

  Se hace cada vez más necesario el refuerzo de la demanda  en la eurozona a corto plazo. No ayuda a  superar dicha situación el  que la política económica  priorice  la reducción de los déficits al propio crecimiento. Ello impone un perfil deflacionista a dicha  política y hace imposible lograr reducciones significativas de los déficits públicos y del aumento de la deuda soberana.El programa de compra de activos por parte del BCE debe de permitir ganar tiempo para que las tasas de inflación vuelvan a la normalidad, ahuyentando así el riesgo de deflación y para lograr que  se recupere la economía de la Eurozona, a la vez que pueden implantarse algunas de las  reformas previstas. El aumento del endeudamiento hace necesario lograr aumentos del PIB nominal superiores a los de la deuda.

 Las últimas previsiones apuntan hacia un crecimiento del PIB de la economía española  del 1,3% en 2014, el mayor registrado   en los siete años transcurridos desde el inicio de la crisis. El aumento citado del PIB  va a  estar acompañado de una variación positiva del empleo, que aumentará en este ejercicio  en torno al 0,7%, lo que supone  un crecimiento medio de unos 119.000 empleos adicionales.

En la evolución de la economía española en 2014 ha cambiado el comportamiento de los componentes de la demanda. Entre 2008 y 2013 fue continuo el notable descenso de la demanda interna, mientras que el resto del mundo contribuyó a que fuese inferior la caída del PIB, gracias al buen comportamiento de las exportaciones .En 2014  ha destacado la expansión de la demanda interna, apoyada en el consumo y en la inversión en bienes de equipo, pero el resto del mundo  no va a contribuir  al crecimiento, a la vista de la fuerte recuperación de las  importaciones.

  La desaceleración de las exportaciones de la economía española en 2014 se deriva del menor aumento del comercio exterior y del estancamiento de la Eurozona. La evolución del comercio exterior de España  revela que la recuperación de la demanda interna  provoca aumentos equivalentes o mayores  de las importaciones. Sería  deseable que una mayor proporción de la demanda agregada de la economía española  (demanda interior y exportaciones) se cubriese con producción interior, todo ello en un contexto general de  creciente globalización. Mientras tanto, turismo y mercado de vivienda aparecen ahora como los elementos más dinámicos, lo que supone repetir el modelo de crecimiento.


 Este articulo se publicó en la revista semanal El Siglo de 29.9.2014

15 septiembre 2014

EL MERCADO INMOBILIARIO COMIENZA A REACCIONAR Julio Rodríguez López


 El índice de precios de viviendas del INE registró un significativo aumento trimestral del 1,7% en el segundo trimestre de 2014. Tras dicha evolución, la variación interanual del indicador en cuestión es del 0,8%. Dicho índice, el principal indicador del mercado de vivienda, había registrado previamente un descenso acumulado de los precios de la vivienda próximo al 40% entre  el tercer trimestre de 2007 y el primero de 2014. De acuerdo con la evolución del conjunto de indicadores, los precios de las viviendas parecen haber dejado de caer en el primer semestre de 2014, mientras que los alquileres parecen estar aumentando de forma moderada pero continúa en dicho periodo.

La información disponible sobre las ventas de viviendas apunta hacia un crecimiento significativo en la primera mitad de 2014 sobre el mismo periodo del año precedente. Frente a las 300.349 viviendas vendidas en 2013, en 2014 puede haber  un aumento interanual de las ventas situado entre el 10%  y el 15%. El principal factor dinamizador han sido las adquisiciones efectuadas por no residentes, en especial por parte de fondos de inversión.  Desde hace un año dichas entidades han aprovechado las ventajas  que han supuesto los acusados descensos de precios experimentados en España  tras la prolongada crisis del mercado de vivienda entre el segundo semestre de 2007 y el mismo periodo de 2013.

El principal cambio de 2014 radica en la mayor fortaleza que vienen presentando las ventas de viviendas a españoles residentes, que habían  disminuido  de manera casi uniforme entre 2007 y 2013. En la primera mitad de 2014 las ventas a extranjeros se han aproximado al 17% del total de ventas. Sin embargo, en 2014 ha  continuado descendiendo la proporción de ventas de viviendas financiadas con créditos hipotecarios, proporción que fue del 63% en el primer semestre, frente al 63,5% de 2013.

El que una amplia proporción de ventas de vivienda se haya realizado en el primer semestre de 2014 sin financiación bancaria revela la presencia de inversores institucionales y de adquirentes en busca de una colocación de ahorro. Esta evolución resulta favorecida por los bajos tipos de interés existentes, pues se compran viviendas como alternativa a los depósitos bancarios. Los indicadores del mercado de trabajo señalan la presencia de un mayor nivel de empleo en el primer semestre de 2014, pero los  puestos de trabajo de nueva creación se caracterizan por su inestabilidad y  también por la baja remuneración. El mayor crecimiento de la economía puede estar reforzando, pues, la demanda de viviendas de alquiler.

Los nuevos créditos a comprador de vivienda han aumentado en casi un 20% sobre el año precedente en enero-julio de 2014. Los bancos han levantado algo la mano en materia de financiación a comprador de vivienda, aunque predominan sin duda los préstamos destinados a compradores de las viviendas que los bancos tienen en su balance para la venta. Los tipos de interés de los prestamos han seguido disminuyendo, aunque el diferencial de los préstamos a interés variable sobre el Euribor está situado en torno al 2,5%.

 Entre enero y mayo de 2014 las viviendas iniciadas volvieron a descender en un 3,2% sobre el mismo periodo de 2013, aunque parece advertirse alguna reanimación de dicha magnitud  en el segundo trimestre. El nivel de 2013  fue de 33.900 iniciaciones de viviendas, el más bajo desde que se dispone de información sobre los visados de dirección de obra de los colegios de aparejadores. 

Según la Contabilidad Nacional Trimestral de España del INE, en el primer semestre de 2014 la inversión en vivienda (construcción residencial) disminuyó en un 10% sobre el mismo periodo de 2013. Ello implicaría, de seguir esa evolución en el resto del año, que la construcción residencial todavía quitaría unas décimas al crecimiento del PIB de la economía española en 2014.

En julio de 2014 el Ministerio de Fomento  publicó la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas, referida a 31 de diciembre de 2013. De la estimación citada resulta un total de 563.908 viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión. La estimación citada supuso un descenso anual de 19.545 viviendas en 2013,  el 3,4% del stock existente en diciembre del año precedente. La reducción del stock puede aproximarse a las 50.000 viviendas en 2014.

Inversores institucionales y compradores de ocasión dominan, pues, la situación del mercado de vivienda en España en 2014, donde los bancos han suavizado la restricción crediticia. Dicho mercado  posiblemente presentará en 2015 un perfil expansivo más despejado que el de 2014. La concentración de las  compras de inversores se ha centrado en las provincias de Madrid y  Barcelona y en las zona de las islas y  del “arco mediterráneo” en las que han resultado ser más intensas las caídas de precios.


Una versión de este articulo se ha publicado en la revista "El Siglo" de 15 de septiembre de 2014. 


12 septiembre 2014

Dos indices de precios de vivienda de metodología diferente Julio Rodriguez López

   En el segundo trimestre de 2014 el indice de precios de vivienda del INE (100=2007) registró un aumento del 1,7% sobre  el nivel del trimestre precedente. De este modo la variación interanual  resultante fue de un aumento del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Cataluña (8,7%) y Madrid (6,3%) presentaron los mayores aumentos interanuales, junto a las autonomías con mas peso del turismo.

Pocos días después el Ministerio de Fomento ha publicado el precio medio de las tasaciones de viviendas efectuadas en el segundo trimestre del año, 1459,3 euros /m2. Dicho nivel es prácticamente idéntico al del trimestre precedente,  con lo que dicha estadística ha mantenido una variación negativa del 2,9% sobre el mismo periodo de 2013. Solo Baleares presentó una variación interanual positiva del 3,6%, mientras que en  las restantes autonomías dicha  variación  fue negativa.

Como era de esperar surgió pronto la polémica acerca de  cual de los dos indices refleja mejor la realidad.del mercado de vivienda en España. Se trata de dos indicadores de metodologia muy diferente, por lo que no es de sorprender que haya diferencias mas aparentes que reales entre los resultados de dichos indicadores en el 2º trimestre de 2014.

El indice del INE se elabora a partir de los  precios y superficies declarados en las escrituras formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios reales en euros por m2. Pero la metodología de este indicador es algo mas complicada, pues el indice publicado no es la media de tales precios, sino que es el resultado de aplicar una regresión, que se  establece entre los precios observados y un conjunto de características observadas en las viviendas.

En el caso del indicador del Ministerio de Fomento  se trata de un precio medio obtenido  a partir de unas 300.000 tasaciones realizadas cada año, por lo que no incluye  precios observados en el mercado, sino los precios que estiman los tasadores, esto es, recoge unas expectativas de precios de mercado. De esta estadística se deriva una amplia información territorial acerca de los precios de la vivienda en España, mientras que en el caso del indice del INE se publican solo  números indices de precios agregados. La metodología del indice de precios del INE es mas rigurosa, pero la información  territorial (autonomías, provincias y ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de bastante utilidad.

Según la estadística de Fomento los precios de la vivienda habrían dejado de caer en el segundo trimestre de 2014, mientras que en el caso del índice de precios del INE habría tenido lugar una remontada de dichos precios  de la vivienda en dicho periodo de tiempo. Al obtenerse dichos indicadores según metodologías diferentes, no es de extrañar que difieran los resultados de los mismos. Dicha  circunstancia debería de tenerse en cuenta en el momento de discutir cuál de los  dos indicadores refleja mejor la realidad del mercado de vivienda.

La cautela de los tasadores se advierte también en la estadística de precios de vivienda que publica  la tasadora Tinsa, según la cual los precios de las viviendas habían seguido bajando en España  hasta el mes de agosto de 2014, en el que registraron un descenso interanual del 4,3%. El mercado de vivienda está cambiando, pero la tendencia nueva no acaba de despejarse del todo.



02 septiembre 2014

ELVERANO DE LAS INCOGNITAS Julio Rodríguez López


Con el paso de Agosto de 2014 ha terminado el punto cumbre del turismo nacional anual. 2014 está siendo un buen año para España en cuanto a la actividad turística se refiere, pero aparecen incógnitas e incertidumbres por todas partes. La recuperación se ha debilitado en el conjunto de la Eurozona, donde las economías de Francia e Italia no levantan cabeza. El contexto político internacional no puede ser más complicado, tanto que a algunos se les ha venido a la memoria lo sucedido hace ahora un siglo en Europa. En el marco nacional, los acontecimientos pueden precipitarse en Cataluña y la idea del gobierno de cambiar el sistema de elección de alcaldes sin consenso ha supuesto una crispación adicional en el ambiente político.

El conjunto de la actividad turística (hostelería, restauración, junto a la incidencia indirecta sobre transporte y comercio) va a aportar un punto de crecimiento a la economía española en 2014. Desde hace bastante tiempo se habla de corregir la fuerte estacionalidad y, aunque algo se ha hecho, el grueso de la actividad turística se sigue concentrando en los meses veraniegos, semana santa y fines de diciembre y año nuevo.

En 2014 han salido a la luz algunas de las servidumbres del turismo de masas. Al conocerse la protesta de los vecinos del barrio de la Barceloneta a los múltiples inconvenientes producidos por los denominados “pisos turísticos”, han sido numerosas las llamadas de atención indicando que algo similar viene sucediendo en bastantes ciudades españolas. Cada vez es más frecuente en España que plazas y rincones de interés turístico aparezcan llenas de instalaciones de mesas y bares que ocupan el espacio público y que, además, atronan el ambiente con música puesta a todos los decibelios posibles.

Ejemplos de lo anterior son las proximidades de la Puerta del Sol en Madrid, en concreto en el trayecto hasta la plaza de Santa Ana, y el centro de Granada, donde desde buena distancia del centro urbano se oyen las músicas de los mas que abundantes bares de copas que ocupan las mejores plazas y calles de esta ciudad. La ciudad de Granada bate “records” de número de bares instalados y de niveles de tasas cobradas por el ayuntamiento a los citados bares. Como sucede con el urbanismo, de nuevo la cuestión de las finanzas locales afecta al interés general.

Los medios de comunicación han contribuido asimismo a lo de que “todo vale” en materia de potenciación turística. Cualquier lector de las páginas económicas de los diarios españoles puede llegar a pensar que no hay más actividad productiva que la turística (es el 11% del PIB) y también de que sería de nosotros sin el turismo. Los municipios han dejado sin recalificar enormes bolsas de suelo calificado como de urbanizable residencial en la etapa de la burbuja, a la espera del retorno de nuevas burbujas. Se espantan otras actividades productivas sostenibles que podrían muy bien contribuir a diversificar el tejido productivo español.

En la Unión Europea destaca España como país en el que el gobierno estatal no tiene competencias en materia de destino del suelo, dependiendo dicho destino de decisiones de ayuntamientos que apenas corrigen los gobiernos autónomos. La construcción de un edificio pegado a la iglesia románica de Fromista (Palencia) no sería posible sin que el ayuntamiento de dicha ciudad hubiese concedido la oportuna licencia de obras. El planteamiento local en materia de licencias de obras es muy común en España y transversal a todas las fuerzas políticas: la magnitud a maximizar no es el interés general, sino los ingresos derivados del planeamiento.

La reaparición del déficit exterior al dinamizarse la demanda interna en España revela que se está repitiendo el modelo insostenible de turismo y ladrillo. Es evidente la correlación entre el aumento de las importaciones y de la demanda interna. Los gobiernos locales no actúan en sintonía con la que debería de ser una política de reforzamiento de la producción interna de mercancías.

El gobierno popular ha diseñando una estrategia de fortalecimiento de la industria en España. No se advierte en dicha estrategia ninguna alusión al desarrollo de un urbanismo proactivo con dicha estrategia. Los gobiernos locales, aparte de impulsar la proliferación de bares de copas en las plazas más interesantes de cada localidad, viven ajenos a tal conveniencia de diversificar el tejido productivo español, y así es difícil avanzar. Las autoridades portuarias, designadas por las autonomías, parecen actuar con frecuencia de espaldas a dicha exigencia.

Persisten las incógnitas sobre si la demanda interna podrá compensar la detracción que al crecimiento supone la reaparición del déficit exterior, circunstancia que reforzará el endeudamiento externo de España. Tampoco ayudará a las exportaciones el freno a la recuperación que se advierte en el resto de la Eurozona, lo que arroja nuevas inquietudes