26 marzo 2018

MERCADO DE VIVIENDA. NUEVA POLITICA ESTATAL Julio Rodríguez López


    Los indicadores del mercado de vivienda disponibles en España confirman la fuerza de la  recuperación del mercado de vivienda en los dos últimos ejercicios y al inicio de 2018. Los  aumentos de precios de la vivienda en España superaron ampliamente la media de la eurozona en el tercer trimestre de 2017. La construcción está creciendo por encima del PIB, impulsada sobre todo por el componente de la edificación residencial. El gobierno ha aprobado el nuevo Plan Estatal de Vivienda, 2018-21, cuyo alcance dependerá de la asignación presupuestaria definitiva.

 Los impulsos de la demanda de vivienda  son diversos. La creación de empleos, las excepcionales condiciones de financiación crediticia (en 2016-17 los tipos de interés a comprador de vivienda fueron inferiores al 2%), la importante compra de viviendas por extranjeros, la presencia de abundantes inversores, personas  físicas y jurídicas, son algunas de las variables explicativas de la mayor demanda,.

 Las duras condiciones de los nuevos empleos (bajos niveles salariales, importante presencia de empleos a tiempo parcial e inestabilidad derivada de la elevada cuota de empleos temporales) obligan a  amplios segmentos de población a buscar  alojamiento en el  mercado del alquiler privado. La mayor demanda de alquileres se enfrenta a una oferta  reducida de viviendas de alquiler, tanto por el mayor ritmo de venta de viviendas ante los más elevados precios (numerosos propietarios se pasaron al alquiler  en la fase de recesión, ante la paralización del mercado),  como por la llegada de los “alquileres turísticos”. Estos últimos  reducen  la oferta de viviendas hasta ahora destinadas al alquiler estable.  Las ventas  de viviendas protegidas supusieron solo el 4% de las ventas en 2017.

 En el presente contexto de un mercado de vivienda donde lo más notable es la subida de los alquileres, el gobierno ha aprobado un nuevo  Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 (RD 106/2018, BOE de 10 de marzo). Este último tiene como elementos más relevantes las subvenciones en un 40% de los alquileres (50% a los hogares de menos de 35 años)  durante tres años, a hogares de  ingresos no superiores  a los 3 IPREM (22.559 euros anuales),  las subvenciones a las promociones  de nuevas viviendas que se destinen al alquiler  durante 25 años, para  alquilarlas  a hogares de ingresos  bajos y medios. Las ayudas estatales  serán cofinanciadas por  las autonomías, a las que corresponde la ejecución de las actuaciones previstas en el citado Plan.

 La dotación presupuestaria prevista es de 1.442 millones de euros para  los  cuatro años del Plan, que requerirá para su implantación  la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado para 2018. El nuevo Plan carece de objetivos cuantitativos precisos, no tiene previsto publicitar  periódicamente  los resultados. Llevará tiempo la  puesta en marcha del mismo, pues primero habrán de firmarse convenios entre el Ministerio de Fomento  con cada una de las autonomías. Después, estas desarrollaran normativas específicas para la aplicación del Plan en su territorio.

 Las ayudas directas al alquiler a los inquilinos pueden aumentar la demanda de viviendas de alquiler. Esto  provocaría  mayores subidas de los alquileres y beneficiaría  a los propietarios de las viviendas. El programa de fomento de las viviendas de alquiler es el más trascendente, al pretender aumentar la oferta de viviendas de alquiler. Dicho programa requerirá colaboración por parte de los ayuntamientos, que deberían favorecer la calificación de suelo  destinado a la  construcción de las viviendas para el alquiler.

Este artículo se publicó en la revista digital “El siglo de Europa” de 23 de marzo de 2018



[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística, ex presidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada. Es miembro de Economistas frente a la Crisis