02 marzo 2014

MERCADO DE VIVIENDA, 2013-14. RECESION CON CAMBIOS Julio Rodríguez López

2013 volvió a ser un año de recesión en el mercado de vivienda en España. Dicho resultado fue compatible  con una mayor presencia de compradores extranjeros  dentro del total de las ventas (alrededor del 17%), destacando sobre todo las adquisiciones realizadas por fondos de inversión. La presencia de inversores fue más acusada   en las zonas turísticas con mayor stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. En  2013 cerca de  un 40% de las compraventas registradas se realizaron sin emplear un préstamo hipotecario. Una parte sustancial de las ventas realizadas no respondió, pues,  a una recuperación en profundidad de la demanda de vivienda en España.

Las citadas compras de viviendas por  fondos de inversión  han afectado  a la baja al exiguo parque de viviendas sociales de alquiler de España. De unos 100 fondos especulativos operando en España en 2014, unos 22 se dedican en exclusiva al subsector inmobiliario, “sobrevolando el territorio a la búsqueda de gangas (Conchi Lafraya, “España, capital de los fondos buitres”, La Vanguardia, 23.2.2014). Un hecho destacable es que los gobiernos autónomos de Madrid y de Cataluña han vendido a tales  fondos importantes “paquetes” de viviendas sociales de alquiler, viviendas que tardaran poco en perder tal condición de sociales.

  En 2013, según Tinsa, el retroceso agregado de los precios de las viviendas  fue del 9,2% (-11,3% en 2012). La disminución acumulada de dichos precios en la fase de recesión  entre diciembre de 2007 y el mismo mes de 2013  ha sido del 39,4%, según dicha empresa tasadora. Los indicadores de los precios de las viviendas confirman que  una parte sustancial de los descensos acumulados se concentraron  en 2012-13. Fueron los cambios introducidos en la normativa bancaria en 2012 (“decretos Guindos”) los principales factores explicativos de tales descensos, junto a la persistencia de la restricción crediticia y al empeoramiento de la situación de los hogares que  desean acceder a una vivienda. 2013 fue el primer año en el que presentó un retroceso la serie de hogares,  estimada en España por el INE, dentro de la Encuesta de Población Activa.

El stock de viviendas de nueva construcción no vendidas  creció entre 2004 y 2009 y descendió en los cinco años posteriores. Las mayores aportaciones al stock no vendido tuvieron lugar entre 2007 y 2009, año este en el que el stock en cuestión alcanzó las 650.000 viviendas.  Según Fomento, a fines de 2012 todavía quedaban en España 593.453 viviendas de nueva construcción sin vender. Tres autonomías, Comunidad Valenciana,  Andalucía  y Cataluña, concentraban el 50% de dicho  total de viviendas no vendidas.

 Las provincias con un número mayor eran Barcelona (47.466 viviendas), Alicante (47.022) y Madrid (42.821), seguidas por las del sur del arco mediterráneo y por Toledo, al calor de la proximidad de Madrid. Las tres provincias citadas habían sido sedes de importantes  cajas de ahorros (Catalunya Caixa, CAM y Bankia, respectivamente) que sufrieron quebrantos tan relevantes  que justificaron  la petición de ayuda de España al Eurogrupo de 100.000 millones de euros en junio de 2012, línea de crédito de la que se dispuso al final  de 42.000 millones.

En los últimos años  los bancos centrales han realizado amplios programas de expansión de la base monetaria o de “alivio cuantitativo” para  impulsar  a la economía, aportando  liquidez abundante  a tipos de interés muy reducidos.  Destaca la relevancia de las aportaciones de  la Reserva Federal  para la financiación de los países emergentes. Se considera que el alcance relativo  de las operaciones previstas por el Banco de Japón hace palidecer, por su mayor intensidad,  a las llevadas a cabo por la Reserva Federal de Estados Unidos.

 Dicha circunstancia ha provocado un aumento generalizado de la liquidez a escala mundial y ha  favorecido las compras de activos, en especial  de acciones en bolsa y de vivienda, y ello a escala mundial. En 2013 fue compatible la presencia de unos débiles  ritmos de crecimiento del PIB en la economía mundial con aumentos destacados en los precios de las acciones  cotizadas. De hecho   han aparecido “espumas de burbujas” en algunos mercados de viviendas, como es el caso de Londres, donde las propiedades en la zona central se han convertido en una “moneda de reserva”.

 En 2014, el comportamiento de los fundamentos de la demanda de vivienda (emigración significativa, estabilización o ligero descenso del número de hogares, retroceso de la renta disponible familiar) y la persistente escasez de crédito no facilitarán que en España se recupere  la demanda de vivienda por los nuevos hogares.

Todo indica que el mercado de vivienda “tocará fondo” en 2014, aunque no parece, sin embargo,  que dicho mercado vaya a  suponer  un apoyo significativo al crecimiento de la economía española  previsto para este ejercicio. En este año  se dejará sentir la influencia del descenso de la nueva oferta, con lo que se iniciaran más viviendas allí donde el ajuste a la baja de la nueva construcción haya sido especialmente intenso.

Una versión  de este articulo se ha publicado en la revista El Siglo el 3 de marzo de 2014