27 noviembre 2016

MERCADO DE VIVIENDA 2016. SE MANTIENE LA RECUPERACION. Julio Rodriguez López

1.    Mercado de vivienda (I).  Los precios de la vivienda
  El mercado de vivienda ha mantenido en España en 2016 un perfil expansivo en los tres primeros trimestres. No obstante, la evolución  de las  principales magnitudes ha resultado menos intensa a lo largo del ejercicio que lo previsible a la vista de los niveles alcanzados en los primeros meses del año.

   El índice de precios de vivienda, elaborado por el INE a partir de los precios declarados en las escrituras de compraventa formalizadas ante notario, creció en un 1,8% en el segundo trimestre de 2016, lo que supuso una variación interanual del 3,9% (Figura 7).Por autonomías, destacaron los crecimientos de Madrid (7,8%) y Cataluña (5,5%), mientras que los menores aumentos fueron los de Castilla y León (0,5%) y Navarra (0,1%). 

 El aumento acumulado de los precios de la vivienda en la etapa de recuperación, según el citado indicador, esto es, después del primer trimestre de 2014,  ha sido del 9,5% en el conjunto de España. Han destacado sobre todo las intensas elevaciones de precios registradas en Madrid (15,8%), Cataluña (13,3%) y Baleares (12,7%). Los aumentos más modestos han correspondido a Navarra (2%) y Extremadura (1,8%) (Figura 8).

 La Costa Mediterránea, las islas y las grandes aglomeraciones de Madrid y Barcelona han sido los puntos en los que la recuperación de los precios de las viviendas ha sido más acusada. Esta evolución territorial  la confirman los resultados de la estadística de precios obtenida por la tasadora Tinsa (Figura 9).

  El Ministerio de Fomento ha publicado en septiembre de 2016 los resultados de los valores de tasación estimados para el segundo trimestre de este ejercicio (datos de empresas tasadoras). Según dicha estadística, el precio medio de tasación en dicho trimestre  fue de 1.506,4 euros/m2, lo que implicó un aumento del 2% respecto del mismo periodo de 2015. El precio  medio en España de una  vivienda de 90 metros cuadrados ascendió a 135.576 euros en el periodo en cuestión.

 Por autonomías, los niveles de precios de tasación más elevados correspondieron al País Vasco (2.393,3 euros /m2) y a la Comunidad de Madrid (2.176,2 euros/m2). Los niveles más reducidos fueron los de Extremadura (882 euros/m2) y Castilla-La Mancha (876,1 euros/m2) (Figura 10).Sigue repitiéndose en el mercado de vivienda  la pauta consistente en que la lejanía de las costas y de Madrid se acompaña de precios de venta de vivienda más reducidos.

  En cuanto a los alquileres, la información procedente del portal  Fotocasa.es revela que en agosto de 2016 el nivel medio en España de los precios del alquiler  ascendió a 7,34 euros/m2-mes (661 euros seria el  precio de alquiler medio de una vivienda de 90 m2), un 3,7% superior al del mismo mes de 2015 (Figura 11).  En diciembre de 2016 el precio medio  del alquiler ascendía a  7,01 euros/m2-mes, lo que indica la presencia de un aumento moderado del alquiler en los ocho primeros meses de 2016 (4,7%).

 En 2016 el mayor aumento interanual de  los precios de la vivienda, según los principales indicadores disponibles, ha sido el del importe medio de las hipotecas (7,5%, correspondiente a 112.516 euros en junio de 2016, fuente INE), seguido por  el índice de precios de vivienda del INE (3,9%), alquileres-Fotocasa (3,4%) y estadística de tasaciones del Ministerio de Fomento (2%). El índice obtenido por Tinsa registró un  descenso del 0,5% en agosto de 2016 respecto del mismo mes del pasado ejercicio (Figura 12).

  En el segundo  trimestre de 2016 los precios del suelo ascendieron a 163,4 euros/m2, un 6,6% superior al del mismo trimestre de 2015. Lo anterior  revela que los precios del suelo urbano están creciendo en 2016  más que los de la vivienda y que los alquileres. Esta evolución puede revelar la presencia de unas expectativas a todas luces alcistas en dicho input de la construcción residencial respecto de la evolución futura del mercado de vivienda.

 
2.    Mercado de vivienda (II). Demanda y financiación
 Los indicadores disponibles confirman la persistencia de un aumento importante de la demanda de vivienda en los siete primeros meses de 2016. Dicha evolución resultó favorecida en principio por la evolución del empleo y de la renta disponible de los hogares. El total de ocupados EPA aumentó en un 2,4% (434.400) en el segundo trimestre de 2016, mientras que los hogares lo hicieron en un 0,59%, correspondiente a una variación neta anual de 59.000 nuevos hogares . 

  La afiliación a la Seguridad Social creció un 2,8% en agosto de 2016 sobre el año anterior, apareciendo los servicios y la construcción como los sectores más dinámicos. La renta disponible de los hogares creció en un 2,1% en el primer trimestre de 2016 respecto del año precedente. En términos agregados, los bajos salarios fueron compensados por el fuerte aumento del número de empleos.
  En el primer semestre de 2016 persistió  el descenso de los tipos de interés a    comprador de vivienda, que alcanzaron  un nivel mínimo del 1,89% en mayo de este año. El Euribor ha mantenido niveles negativos en todo el periodo comprendido entre los meses de febrero y de agosto. El diferencial promedio de los tipos de interés practicados respecto del Euribor a doce meses  fue del 1,989% en el periodo enero-julio de 2016. El plazo medio de los nuevos préstamos hipotecarios concedidos en el segundo trimestre de 2016 fue de 23 años, según datos de los registradores.

 El 94% de los créditos de la cartera de préstamos hipotecarios lo son a tipo variable con actualización anual, mientras que los préstamos a interés fijo, que están aumentando en los últimos meses, suponían en junio de 2016 el 6% de dicha cartera (AHE, 2016).

 El saldo vivo de los préstamos a comprador de vivienda sufrió un descenso interanual del 3,1% en julio de 2016, en línea con la evolución de los últimos años, aunque dicha variación resulta menos negativa que en los años precedentes. Los nuevos préstamos a comprador crecieron en el periodo enero-julio de 2016  en un 19,3% sobre el mismo periodo de 2015 .
  
Esta evolución supone una desaceleración respecto del 33,3% en que creció dicha magnitud en el año 2015, y se debe sobre todo al descenso sufrido por la misma en el mes de julio.
El mayor empleo, la variación  positiva de la renta disponible y una posición más proclive a conceder  nuevos préstamos por las entidades de crédito impulsaron la compra de viviendas en 2016. Según  la estadística del INE sobre  compraventas registradas de viviendas, en el periodo enero -julio de 2016 dichas compras aumentaron en un 14% respecto del año precedente. Las compraventas de viviendas nuevas descendieron en un 3,1% en dicho periodo, mientras que las de viviendas usadas aumentaron en un 19,1% .

 Las compras por extranjeros han seguido aumentando su participación dentro del conjunto de las compras de viviendas en España. Según  la Estadística Registral Inmobiliaria de los registradores, en  2016 dicha participación pasó desde el 12,93% del primer trimestre al 13,15% en el segundo semestre. Puesto que la previsión de ventas  supera las 400.000 en 2016, ello implica que las ventas de viviendas  a extranjeros se pueden aproximar a las 50.000 en este ejercicio.

  En  el segundo trimestre de 2016 las ventas a compradores del  Reino Unido volvieron a ocupar la primera posición por nacionalidad del adquirente, casi el 20% del total de ventas a extranjeros, seguidas a distancia por el 7,38% de ventas a alemanes (7,38%) y el  7,05% de los  franceses. El carácter creciente de las ventas a extranjeros revela que se están incrementando   a un ritmo superior al del conjunto de las ventas. En las islas y en las costas mediterráneas se advierte la mayor presencia de compradores extranjeros, lo que señala el carácter turístico de las viviendas adquiridas por los mismos.
 Las estadísticas registrales citadas sitúan el aumento de las ventas de viviendas en el primer semestre de 2016  en un 16,6%, lo que, de mantenerse el ritmo, implicaría un total de  414.000 compraventas en el ejercicio de 2016. 

.Los aumentos más destacados fueron los de Baleares (31,5%) y País Vasco  (24,1%). Por el contrario, Extremadura (4,6%) y Navarra (1,5%) presentaron los más débiles aumentos interanuales en dicho periodo.
El mayor aumento de las hipotecas registradas respecto de las compraventas registradas de viviendas provocó que la proporción de hipotecas para compra de vivienda  sobre el total de compraventas pasara a  suponer el 72,1% de dichas compraventas en  los siete primeros meses de 2016. Dicha proporción supera a la de cada uno de los tres años precedentes. 2011 fue el último año en el que las hipotecas registradas sobre viviendas superaron a las ventas de viviendas.
El descenso de la morosidad de los préstamos a comprador de vivienda ha contribuido asimismo a una mayor fluidez  en la concesión de nuevos créditos. En marzo de 2016 la tasa de  morosidad de dichos prestamos  fue del 4,83%, más  de cinco puntos por debajo de la morosidad del conjunto del crédito al sector privado de la economía (9,99%)  en dicho mes.

 El esfuerzo medio de acceso a la vivienda se mantiene elevado para los hogares con bajos niveles de ingresos. Si se considera a los  mileuristas netos como representantes de dicho segmento de hogares, el acceso a una vivienda de 90 m2 supondría para tales hogares un esfuerzo del 65,4% en el caso de una  vivienda de alquiler o del 58,4% en el caso de acceso  a una vivienda en propiedad, mediante un préstamo que cubriese el 100% del precio de venta de la vivienda. Resulta evidente que en  las zonas más urbanas del país los más elevados precios de la vivienda  hacen aún más elevado   el esfuerzo de acceso.

Los hogares con bajos ingresos  tienen, pues, más  complicado el acceso a la vivienda en propiedad mediante un préstamo hipotecario. Ello  explica el importante peso  que en la demanda actual de vivienda tienen los inversores nacionales (está creciendo la proporción de los  que adquieren viviendas para alquilar), que huyen de unos depósitos bancarios con rentabilidad nula o negativa, así como los extranjeros con fines turísticos, junto a los inversores institucionales  y los hogares con ingresos situados en el entorno del salario medio (1.832 euros/mes fue el salario medio bruto en el primer trimestre de 2016, según la Encuesta de Salarios del INE).


3.    Mercado de vivienda (III). La nueva oferta de viviendas
 El crecimiento de la demanda, el aumento de los precios de venta de las viviendas y la reducción del stock de viviendas de nueva construcción no vendidas han contribuido  a impulsar la edificación de nuevas viviendas. Destaca en 2016  el fuerte aumento interanual de las viviendas iniciadas, medidas por los visados de dirección de obra nueva de los colegios de arquitectos técnicos. Este indicador aumentó en el periodo enero-mayo en un 49,8% sobre el mismo periodo del año precedente, lo que implica que en el ejercicio de 2016 se puedan iniciar unas 75.000 viviendas  (49.700 en 2015).

Las viviendas terminadas, estimadas por los certificados de fin de obra de los colegios de arquitectos técnicos, descendieron en un 8% en el periodo antes citado. Dicha evolución refleja las consecuencias de la prologada etapa de reducción de las viviendas iniciadas y de la  nueva construcción  acaecida tras el  inicio de la pasada crisis en el verano de 2007. Las cifras de viviendas iniciadas y terminadas  de 2016 resultan muy inferiores a los niveles existentes antes del inicio de la etapa expansiva 1997-2007.

El fuerte aumento de las viviendas iniciadas se ha dejado sentir en el comportamiento de la  construcción residencial, aproximada por la inversión en vivienda en la Contabilidad Nacional. En el primer semestre de 2016  dicha  magnitud aumentó en un 2,8% sobre el año anterior (2,4% fue la variación en 2015) . De mantenerse esta tasa de variación la aportación de la construcción residencial al aumento del PIB seria de 0,13 puntos porcentuales en 2016.  Se está, pues,  en presencia de  una recuperación de la actividad constructora residencial,  pero esta no ha alcanzado  todavía una intensidad significativa general,  pues  existen  profundas disparidades territoriales. 

 El peso de la inversión en vivienda en el PIB es del 4,6% en 2016, casi la tercera  parte del nivel alcanzado en 2007. La participación en el PIB del conjunto del sector de la construcción es del 10,4% en 2016. En este ejercicio  la construcción residencial presenta un dinamismo muy superior al del  resto de la  construcción, en gran parte por la caída de la inversión pública,  como consecuencia de la política de reducción del déficit público.

 El Ministerio de Fomento publicó en el verano de 2016 la cifra correspondiente al stock de viviendas terminadas y no vendidas, correspondiente a la fecha de 21 de diciembre de 2015. Según la estimación citada, dicho stock ascendió a 513.848 viviendas, lo que supuso un retroceso del 5,6% respecto del nivel existente un año antes . La cifra citada  supone el 2% del parque de viviendas existente en España.  Destacan  las elevadas  participaciones que  dentro de dicho stock tienen  las autonomías  de Valencia (95.210 viviendas), Cataluña (80.372) y Andalucía (78.042).

 El descenso del 5,6% del stock citado fue bastante acusado en el País Vasco (-14,5%), Galicia (-8,3%) y  Baleares (-8,2%). Destacó el aumento registrado en la Comunidad de Madrid, donde no solo no hubo retroceso, sino que tuvo lugar un aumento del stock en cuestión (1,4%) en 2015.  También se ha puesto de manifiesto en los últimos meses la relevancia de los activos inmobiliarios presentes en los balances bancarios en España. Ello confirma  la incidencia negativa que suponen los excesos de construcción residencial respecto de la demanda real de vivienda.

  Los excesos del pasado no solo han dado lugar a que el gobierno haya intervenido para sanear algunos  bancos afectados, en especial los procedentes de las antiguas cajas de ahorros y ello a partir de Sareb, el “banco malo”, con el coste fiscal consiguiente. La cuestión está en que la situación de algunos bancos, aparte de los saneados por Sareb,  todavía resulta afectada por los activos reales improductivos que aparecen en sus balances, correspondientes básicamente a suelo y  bloques de viviendas no vendidos.


4.    Política de vivienda
 En el primer trimestre de 2016 las ventas de viviendas protegidas (las calificadas por las CC. Autónomas, destinadas a vivienda habitual, que tendrán un precio  máximo de venta o de alquiler y no superarán los  90 m2 útiles de superficie) ascendieron a 5.061, según datos de los notarios publicados por el Ministerio de Fomento. Dicha evolución   supuso un aumento del 0,8% respecto del mismo periodo de 2015 .

   De mantenerse  el ritmo del primer trimestre las ventas de viviendas protegidas podrían superar las 21.000 en el presente ejercicio. En 2016 se mantiene la tónica de aumento moderado de las ventas de este tipo de viviendas, incluidas nuevas y usadas.   Estas últimas deben de suponer  la cuota mayor, a la vista del bajo ritmo de nuevas construcciones de viviendas protegidas en los últimos ejercicios.

  Las ventas de viviendas protegidas (VPO) en el primer trimestre de 2016 supusieron el 4,3% de las ventas totales de viviendas. Después de haber alcanzado una cuota del 11,5% en el  2011, la participación citada de las VPO   en las ventas de viviendas no ha dejado de disminuir. La rigidez  en los   precios de  venta de esta clase de viviendas ha sido un factor relevante en dicho retroceso.

 Los descensos experimentados por los precios de las viviendas libres después de 2008  los situaron por debajo de los de  las viviendas protegidas, en exceso rigidizados,  lo que afectó negativamente a las ventas de estas últimas. La recuperación de los precios de las viviendas libres podría estimular la venta de las VPO que estén pendientes de venta.

 En cuanto a la actividad constructora de nuevas viviendas protegidas,  los datos disponibles, procedentes del Ministerio de Fomento, revelan que  se han  producido elevaciones significativas en  las calificaciones provisionales y definitivas de dichas viviendas en el primer trimestre de 2016 respecto del mismo periodo del año precedente. 

 Las  calificaciones provisionales aumentaron en un 31,3%, lo que las situaría en un nivel de 6.000 en 2016.Se trata  no solo de disponer de tales calificaciones, sino de  que exista financiación crediticia para poner en marcha nuevas promociones de dicha clase de viviendas.
 En cuanto a las calificaciones definitivas, que se conceden a viviendas protegidas terminadas, el crecimiento interanual resultó ser más intenso, el  47%, lo que implicaría  la salida al mercado de unas 11.700 viviendas de estas características. De producirse dicha salida al mercado, ello  tendría cierta trascendencia,  a la vista de la  todavía baja oferta de viviendas libres de nueva construcción.

  El precio medio de tasación de las viviendas protegidas ascendió a 1197,8 euros/m2 en el primer trimestre de 2016 (1.352 euros/m2 en la Comunidad de Madrid), un 1,2% por encima del correspondiente al mismo periodo de 2015 y el 73,5% del precio medio de venta de las viviendas libres en el mismo periodo. Una vivienda protegida media de 90 m2 tendría un precio de venta de 99.700 euros (121.680 en Madrid).

En diciembre de 2016 termina la vigencia del Plan de Viviendas 2013-2016, aprobado por RD 233/2013, BOE de 10.4.2013.  El Plan entró en vigor de hecho en julio de 2014 una vez que el gobierno aprobó en Consejo de Ministros el tipo de convenio a firmar con las comunidades autónomas para el desarrollo  de los programas  comprendidos en el Plan citado. Ello fue  así porque la ejecución efectiva  de los planes de vivienda estatales descansa en las administraciones con competencia en la materia, esto es, las comunidades autónomas.  
Los  programas de mayor interés del Plan en cuestión son los relativos a las ayudas al acceso al alquiler a los inquilinos y el de fomento de la creación de un parque público de viviendas de alquiler sobre suelos o edificios de titularidad pública. La dotación presupuestaria del plan citado ha sido reducida, por coincidir con una etapa de fuerte control del gasto  público a efectos de cumplimiento de los programas de estabilidad.

 El gasto público directo para el acceso a la vivienda recogido en el presupuesto del Estado de 2016  ascendió a 587,1 millones de euros, en su mayor parte destinado a hacer frente a las subvenciones contempladas en  anteriores planes plurianuales de vivienda protegida. Puesto que no se dan las condiciones de tiempo y de gobierno  para aprobar un nuevo Plan Plurianual de Vivienda, se debe de prorrogar, mediante Real Decreto aprobado en Cortes, el vigente plan a 2017, de forma que no queden sin cubrir las ayudas citadas, que suelen  ir dirigidas a hogares con niveles de ingresos medios y bajos.

 La parte del gasto público directo destinado a ayudas al alquiler, a ejecutar por las autonomías, debería ser objeto de publicidad, de manera que todos  los hogares con bajos niveles de ingresos puedan conocer  la existencia de tales ayudas (40% del alquiler durante doce meses prorrogables, hasta un máximo de 2400 euros anuales, siempre que el alquiler no supere los 600 euros). El Estado, que es la administración que aporta los recursos, debería divulgar la forma bajo la cual se efectúa el gasto por parte de las autonomías.  
La política estatal de vivienda incluye ayudas fiscales a hogares y   empresas. Dichas ayudas se incluyen en los programas presupuestarios asociados con los tributos que son objeto de desgravación para facilitar el  acceso a la vivienda.

  El nuevo gobierno que suceda al actual en funciones deberá poner en marcha un nuevo plan de vivienda. Este debe de movilizar  los instrumentos precisos para facilitar el acceso a la vivienda a los hogares cuyos recursos no permiten lograr dicho acceso en las condiciones del mercado. Entre los instrumentos a movilizar destacan los relativos a  la aportación de suelo para construir vivienda protegida accesible, la creación de un parque público de viviendas sociales de alquiler, el apoyo a los hogares arrendatarios  y la elevación del nivel del gasto destinado a fomentar la disponibilidad  de viviendas sociales, preferentemente de alquiler.

Este articulo forma parte de un trabajo mas extenso publicado en la revista "Ciudad y Territorio Estudios Territoriales", nº 190 Invierno 2016,  del Ministerio de Fomento, bajo el titulo "Mercado de vivienda: persiste la recuperación, se modera el ritmo"