28 julio 2011

El trago de las ejecuciones hipotecarias

Julio Rodriguez López[1]

  El elevado desempleo originado por la  crisis económica ha aumentado los impagos de los préstamos hipotecarios con los que se adquirió la  vivienda familiar. Se ha evidenciado la realidad de un procedimiento legal de ejecución hipotecaria injusto e ineficiente en España. Las reformas anunciadas por el gobierno  al inicio del mes de julio de 2011 pueden suponer un alivio para las familias afectadas.  Son  necesarios, además, cambios legislativos  de mayor alcance para racionalizar dicho procedimiento.
Sobreendeudamiento. El origen del problema
En España,  los precios de las viviendas aumentaron en casi un 200%  entre 1997 y 2007.  El precio medio de una vivienda de 90 metros cuadrados construidos creció desde los 4,3 salarios anuales de 1997  hasta alcanzar los nueve salarios anuales en 2007. El importe medio de las hipotecas formalizadas sobre vivienda se triplicó desde los 50.800 euros de 1997 hasta los 148.200 euros en 2007. El esfuerzo de acceso medio a  una vivienda  de dicha dimensión  creció desde el 28,4% de los ingresos familiares en  1997 hasta el 51,3% en 2007. En dicha fase se formalizaron en España más de 8,5 millones de nuevas hipotecas destinadas a la compra de viviendas.  
  La crisis financiera de 2007-08 provocó un intenso racionamiento de crédito que frenó las compras de vivienda y el inicio de nuevas promociones. El ajuste del mercado de vivienda ha descansado en el descenso de la construcción residencial, que ha detraído más de punto y medio al crecimiento anual  del PIB entre 2008 y 2010. Desde 2007 se han perdido en España cerca de dos millones y medio de empleos, de los que el 60% corresponden a la construcción residencial. Los precios de las viviendas han retrocedido en España en un 15,5% desde el primer trimestre de 2008.
  El elevado endeudamiento de los hogares, el excesivo esfuerzo que supuso el acceso a la vivienda para  buena parte de los nuevos prestamos formalizados en la fase de auge, el reducido peso del alquiler (solo el 11,4% de los hogares residía en viviendas principales de alquiler en  España en 2009, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE) provocaron un  importante aumento de las insolvencias familiares con el cambio de ciclo.
Desde 2007 ha destacado, pues, el aumento sufrido tanto por la morosidad de los préstamos  como por las ejecuciones hipotecarias  consiguientes a los impagos. En 2011 el crédito a comprador de vivienda, presentó  una tasa de morosidad  del 2,65% a fines de marzo de 2011. Dicha tasa, aunque inferior a la del crédito a promotor (15,2%), es muy superior a la del  0,43% de 2006.
 Las ejecuciones hipotecarias presentadas en los juzgados iniciaron una rápida expansión desde 2007.  De las 17.605 ejecuciones de 2006 se ha pasado a  93.622 en 2010 (Ver Gráfico). Entre  2006 y 2010 se han presentado 289.200 ejecuciones hipotecarias, equivalentes al 8,5% de las hipotecas para comprador de vivienda formalizadas en el mismo periodo.  

Un procedimiento de ejecución  injusto para el deudor
Entre las bases legales de la ejecución hipotecaria en España destaca el artículo 1911 del Código Civil, según el cual el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria fija la garantía personal e hipotecaria del deudor.
 La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2010) establece  que, si  una vez producido el impago del préstamo, el bien se saca a subasta y  esta queda desierta,  el banco se puede quedar con la vivienda abonando solo el 50% del valor de tasación de la misma. La entidades de crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda, aumentada en los intereses de demora, y el 50% citado del valor de tasación, junto a las costas del procedimiento.
 En el proceso de recuperación de la deuda la entidad de crédito puede embargar el salario del deudor, al que ahora se le reconoce un derecho inembargable equivalente al 110% del salario mínimo interprofesional (705 euros), cantidad que puede aumentar según el número de familiares a cargo del mismo.  “El sistema resulta  ineficiente e injusto. A los promotores se les han aceptado daciones en pago (entrega del bien como pago de la deuda) por miles de millones de euros, posibilidad que ni se les plantea a los particulares. La reforma del procedimiento exigiría que el precio que obtenga el deudor sea el de mercado, que haya mas publicidad en las subastas, y que se refuerce la presencia en las mismas de familias y de empresas” (S. Álvarez Royo Villanova, 2011).
El que el valor de la vivienda sea el 50% del valor de tasación, los pesados intereses de demora del periodo que va entre el impago y la subasta y la hipoteca que puede realizarse del salario “configuran un sistema muy favorable para los bancos. La subasta del piso inicia  los problema para los deudores en España” (S. Daley, 2010). 

El camino de las reformas
Son numerosos los movimientos sociales que vienen defendiendo en España que la entrega del piso termine con la responsabilidad hipotecaria. Así, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) defiende la citada dacion en pago, promoviendo una Iniciativa Legislativa Popular para lograr dicho objetivo. Algunos estudios señalan que con solo la dacion en pago de la vivienda  bajará la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos,  se reducirán las concesiones y se encarecerán los pagos de la hipoteca, incluso para los  prestatarios que pagan puntualmente la cuota (El País, 2011).
 En todo caso, algo hay que reformar, aunque solo fuese para los nuevos préstamos, empezando por el procedimiento hipotecario. Un Acuerdo de Consejo de Ministros de 1 de julio de  2011  ha aprobado un  Real Decreto Ley por el que se elevan los ingresos inembargables de los deudores hasta el 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros), que podrá incrementarse hasta el 30 por cien por persona dependiente del núcleo familiar y para pensionistas a su cargo cuyos ingresos familiares no alcancen al computo anual del SMI. Se eleva desde el 50 al 60% del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien.   El depósito ahora exigido a los postores  en la subasta,  equivalente al 30% del valor del bien ejecutado,  se reduce hasta el 20%.
 La Reforma de la Ley Concursal, abriendo vías a los particulares que ahora funcionan solo para las empresas, se vislumbra como una posible salida,  como sucede en Europa Occidental. Los tasadores deberán desvincularse por completo de las entidades de crédito, tendrían que establecerse  topes a los intereses de demora percibidos por las entidades de crédito  entre el impago y  la subasta. La proporción de dicho valor de tasación por el cual el banco adquiere la vivienda tras la subasta desierta no debe de  bajar del 70-80% (J.A. Navas Oloriz, 2011). Se debe de garantizar que el deudor recibe el salario garantizado.  Una  Ley de Insolvencia debe de  fijar  los derechos y responsabilidades del deudor.  La solución al problema planteado no ha hecho más que empezar.

Referencias:
Álvarez Royo-Villanova, Segismundo, 2011… ”Las ejecuciones hipotecarias en el contexto de la crisis”. Notario,  Mayo/Junio.
El País. 2011…”Que el crash inmobiliario no arruine al vulnerable”. 26 de junio de 2011
Navas Oloriz, José Antonio, 2011… ”Aun quedan desequilibrios por corregir”, El País, 26 de junio.
Plataforma de Afectados por la Hipoteca, 2011…www.afectadosporla hipoteca.com
Daley, Suzanne, 2010…”In Spain, homes are taken but debt stays”. The New York Times, 29 de octubre.


[1] Economista y Estadístico

19 julio 2011

Al candidato Rubalcaba le preocupa el urbanismo

Julio Rodríguez López

 En el discurso de presentación del pasado 10 de julio del  candidato a la presidencia del gobierno por el PSOE,  Alfredo Perez Rubalcaba,  destacó la alusión realizada  a la politica de urbanismo. Este  no es un tema al que los políticos que actúan en el ámbito estatal suelan  prestarle atención en España. Ello es así  a pesar de la trascendencia de la política de suelo  tanto sobre la oferta de vivienda como sobre el modelo productivo resultante.

  Tras subrayar su confianza en la honestidad y en  la honradez de quienes gestionan el urbanismo en ayuntamientos y autonomías, el candidato señalo que  “El Estado tiene que tener algún tipo de competencia, algún tipo de control previo sobre los planes urbanísticos para impedir la corrupción.  No se trata de quitarle competencias a nadie, ni de restar autonomía a nadie, se trata de compartir controles más eficaces, se trata, en suma, de tener una política limpia y que parezca limpia”.

   La dispersión normativa en materia de urbanismo es la regla tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997 sobre el Texto  Refundido de la Ley del Suelo de 1992, que redujo la potestad normativa del Estado a la mínima expresión.  Según dicha Sentencia la competencia exclusiva sobre la legislación urbanística corresponde a las Comunidades Autónomas, sin perjuicio de las competencias municipales de propuesta, redacción y ejecución del planeamiento urbanístico.

   Cada autonomía tiene ahora su propia ley de suelo, lo que implica la realidad de 17 normativas urbanísticas diferenciadas en España. Los planes generales de ordenación urbana locales incluyen decisiones que afectan tanto al destino del uso del suelo del término municipal correspondiente como a la intensidad de la edificación que se ha de realizar en él. Dichos  planes de urbanismo se elaboran en principio por los ayuntamientos, pero la aprobación final corresponde a los gobiernos autónomos.
 La dispersión normativa existente en España en materia de urbanismo  ha sido, junto al crédito, uno de los factores más influyentes  en la creación de un importante exceso de oferta de viviendas en la fase cíclica de auge, 1997-2007.  Dicha  pluralidad dificulta emplear el planeamiento como instrumento anticiclico a nivel estatal. El elevado número de municipios de España (más de 8.000) agudiza la dispersión normativa citada en materia de política de suelo. La transformación de las cesiones de suelo en una fuente de financiación de las Corporaciones Locales  contribuyó  a establecer las bases de la “burbuja inmobiliaria” (Juan R. Cuadrado Roura, “El sector construcción en España: analisis, perspectivas y propuestas”. Cuadernos del Colegio Libre de Eméritos, 2010).
  Así, según la estadística de licencias municipales de obras (LMO), elaborada por el Ministerio de Fomento, en la década comprendida entre 1998 y 2007, los cinco millones de viviendas que obtuvieron licencia municipal de obras  implicaron la construcción de 811,5  millones de metros cuadrados. Ello supuso   disponer de alrededor de  1.623 millones de metros cuadrados de suelo urbanizado,  el 0,32% del territorio nacional. Lo anterior implica un ritmo muy rápido de ocupación de territorio como consecuencia de la nueva construcción residencial edificada en la fase citada de intenso auge inmobiliario.
  Por autonomías, la mayor “invasión” del territorio entre 2000 y 2010 fue la de Madrid, con el 1,94% de  incidencia relativa de la superficie citada. Esta autonomía tiene en 2011 la mayor densidad de población de España (807,4 habitantes por kilometro cuadrado frente una media de España de 93,2). En Valencia y Canarias, autonomías que vienen a continuación,  la proporción de territorio ocupado fue del 0,88%. Las menores incidencias de lo edificado fueron las de Aragón (0,10%), Castilla y León y Extremadura (0,06% en ambas).
  La actual legislación reguladora del suelo y del urbanismo, el sesgo favorable de ayuntamientos y autonomías a la construcción de nuevas viviendas,  junto a una oferta abundante de crédito barato, estimularon  un proceso de urbanización acelerado, a la vez que escasamente ordenado. Se reforzó de forma decisiva la presencia del subsector de la construcción residencial en la actividad productiva y en el empleo en España
 Los descontroles citados  explican la gravedad de la crisis posterior,  tanto en los descensos de la construcción y de empleo como en el vacío ocasionado en materia de actividades productivas.  Se trata de disponer de instrumentos generales de regulación, adaptables a la coyuntura. Podría valer una Ley de Armonización de la ordenación del territorio y el régimen del suelo, al amparo del artículo 150.3 de la Constitución (Eméritos, op.cit.).
  La preocupación del candidato socialista por eliminar la corrupción en el urbanismo puede resultar oportuna  para de paso  impedir vuelvan a repetirse algunos de los excesos que han conducido a la economía española a la difícil situación que todavía arrastra en el verano de 2011. 
(El Siglo, 18.7.2011)

04 julio 2011

El informe del Fondo insiste en el ajuste

Julio Rodríguez López

    El último Informe de la misión del Fondo Monetario Internacional (FMI) sobre España, de fecha 21 de junio de 2011, ha sido objeto de abundantes citas y referencias desde que se conoció su  contenido. El  documento citado valora positivamente las reformas de política económica adoptadas por el gobierno de España  desde mayo de 2010.  Lo más importante del mismo es el catálogo  de medidas a implantar o a reforzar.

  El Informe del FMI reconoce el  alcance de las medidas adoptadas por el gobierno de España desde mayo de 2010. Desde el tercer trimestre de 2010 la economía española ha pasado a registrar tasas positivas de crecimiento anual. Este  se ha apoyado en la  importante expansión de las exportaciones, que  ha reducido  el desequilibrio exterior. Se subraya la recuperación  del ahorro de hogares y de empresas.

    A medio plazo la economía española podría situarse en una senda de crecimiento  del PIB situada entre el 1,5 y el 2%, una vez que la demanda interna deje de disminuir y los precios de las viviendas hayan completado el necesario ajuste a la baja. Esto último  permitiría que la construcción residencial dejase de ejercer el importante drenaje negativo del crecimiento que viene efectuando desde 2007.

 Al llegar el segundo semestre de 2011, en la economía española dominan los riesgos bajistas, destacando  las difíciles condiciones de financiación derivadas de la crisis de la deuda en la eurozona. Las incertidumbres sobre la capacidad de la economía griega para hacer frente a sus obligaciones han provocado un importante aumento del diferencial de la deuda española con la alemana a 10 años, que en la semana del  19  al 26 de junio de 2011 se ha movido en torno al 2,8%.

  Otros riesgos negativos son la lenta recuperación del crecimiento, el elevado desempleo, los precios decrecientes de la vivienda, la reestructuración pendiente de los balances bancarios y el rápido desapalancamiento de hogares y de empresas. Ante dicha situación, resulta  trascendente el cumplimiento de los principales puntos de la agenda de política económica sugeridos por el FMI.

 En el apartado de la consolidación fiscal, el Informe subraya que la reducción del déficit de las administraciones públicas (-11,3% del PIB en 2009, -9,2% en 2010 y  -6% previsto para 2011) es el objetivo central al que deben de supeditarse todas  las administraciones públicas. La Administración General del Estado (AGE) ha cumplido sobradamente los objetivos de reducción del déficit, pero la mitad de las administraciones “subnacionales” (autonomías) han quedado lejos de cumplir el objetivo de déficit. Esta situación  complica el cumplimiento del objetivo central citado para el conjunto de las administraciones públicas.

 El Informe insiste en que las autonomías deberán mejorar la transparencia de su situación presupuestaria. Dichas administraciones deberían de informar con el mismo detalle y periodicidad sobre  la ejecución presupuestaria que ahora lo hace la AGE. Esta última deberá de aplicar estrictamente los instrumentos necesarios para lograr que dichas administraciones cumplan los objetivos previstos de déficit.

 En cuanto al sistema financiero, el Informe indica que deberá de implementarse la estrategia emprendida para la reestructuración del mismo. Los bancos “débiles” deberán de reestructurase o desaparecer, quedando el FROB como el instrumento a utilizar  con dicho fin en ultima instancia. Se debe de reducir el peso de las cajas  de ahorros en el capital de  las entidades  bancarias resultantes de la reestructuración.

 Las recomendaciones sobre la  reforma de la normativa laboral son las que mas han trascendido. Ante  el elevado desempleo, las reformas citadas deberán ser más radicales que graduales.  Se subraya la trascendencia de la reforma en materia de negociación colectiva, en el sentido de descentralizar las negociaciones hasta un  nivel lo mas próximo posible  al de empresa.

 El Informe insiste en el abandono del automatismo de la actualización salarial con la inflación. Se sugiere como  alternativa deseable emplear como referencia a la productividad y a las ganancias de competitividad con los principales competidores. El coste del despido deberá de reducirse aun más, pues se considera que dicho coste sigue siendo elevado, lo que disuade la nueva contratación.   No parece existir el desempleo keynesiano (de demanda) en el texto del FMI, que  no entra en la cuestión de la reestructuración de la oferta productiva.

Por último, el Informe considera necesaria la aplicación en España de la directiva comunitaria sobre servicios,  la implantación plena de la ley de Economía Sostenible y una mayor flexibilización de los horarios comerciales.  El FMI  considera necesario continuar  reforzando el subdesarrollado mercado de alquileres de España, Dicha  sugerencia es importante, pues confirma que la política de vivienda no debe de limitarse  a la venta de pisos por Europa.    
(El Siglo, 4 de julio de 2011)