25 junio 2016

VIVIENDA. ¿UNA NUEVA BURBUJA? Julio Rodriguez López

 En el primer trimestre de 2014 se alcanzó el punto mínimo de  la recesión del mercado de vivienda  iniciada en 2007.  Dos años después, los indicadores de precios del subsector inmobiliario confirman la presencia de una recuperación de dicho  mercado, que inicia una nueva etapa de expansión.  Los precios de la vivienda,  los alquileres y el precio del suelo han registrado aumentos significativos en ese  periodo. Tras el dramático  “pinchazo de burbuja” de 2007 es normal que se plantee la cuestión de si habrá o no una nueva burbuja inmobiliaria en España.  

Los precios de las viviendas crecieron en un 1,5% sobre el trimestre precedente durante el primer trimestre de 2016, según el índice de precios de vivienda del INE, elaborado con datos de los notarios. La variación interanual  del primer trimestre de 2016 respecto del mismo periodo del año anterior  fue del  6,3%. 

En los dos años de recuperación del mercado,  el índice de precios citado ha acumulado  un crecimiento del 8%. Los  mayores aumentos en dicho periodo fueron los de las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña (12,4% en ambos casos), seguidas por Baleares y Canarias.  Los  menores incrementos fueron los de Navarra (1,6%) y  Castilla-La Mancha (1,2%). Madrid,  Barcelona, los archipiélagos y las zonas turísticas  parecen experimentar las mayores elevaciones de precios y de las ventas de viviendas.  

 Según la estadística de precios de tasación del Ministerio  de Fomento, en el primer trimestre de 2016 los precios más elevados por autonomías  en España  fueron los del País Vasco, 2360,2 euros/m2, seguidos por los de la Comunidad de Madrid, 2129,6  euros/m2. Los niveles más reducidos fueron los de Extremadura (882,5 euros/m2) y Castilla-La Mancha (862,5 euros/m2).

  Según Fotocasa, los precios medios de los alquileres en España fueron de 7,29 euros/m2-mes en abril de 2016. Dicho nivel implicó una variación del 4,4% respecto del mismo mes del pasado ejercicio.  El nivel mínimo previo  alcanzado por los precios de los alquileres, según la fuente estadística citada, fue el de septiembre de 2014 (6,75 euros/m2-mes).

 El aumento de los alquileres entre dicho periodo y abril de 2016 también fue del 8%. Cataluña (10,22 euros/m2-mes), País Vasco (10,15 euros/m2-mes) y Madrid (10,13 euros/m2-mes) presentaron los niveles más elevados de alquileres entre las autonomías en dicho mes de abril.

 El precio medio de venta  del suelo urbano  en las transacciones efectuadas en el primer trimestre de 2016 fue de 157,7 euros/m2, según la estadística del  Ministerio de Fomento,  un 5,3% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio. El retroceso de los precios del suelo en la fase de recesión  (-50,4%) superó al  sufrido por los precios de las viviendas (-37,3%). Pero la recuperación de precios  posterior  a la recesión ha sido más acusada en el caso del suelo.

  El aumento acumulado del precio del suelo desde el nivel mínimo alcanzado en la etapa de recesión (primer trimestre de 2014) ha sido de un 11,4%, más de tres puntos sobre los  aumentos de los precios de venta de las viviendas y de los alquileres. El precio del suelo refleja sobre todo expectativas, por lo que las  fluctuaciones del mismo son más acusadas que las de los precios de las viviendas.

 La recuperación del mercado de vivienda se aceleró, pues, al inicio de 2016, favorecida por la política monetaria del Banco Central Europeo. Esta última ha provocado, entre otras cosas, que el índice de referencia más utilizado en los préstamos a interés variable para compra de vivienda, el Euribor a doce meses, haya registrado valores negativos entre los meses de febrero y mayo de 2016.Los tipos de interés pagados por los bancos a los depósitos a plazo se han aproximado al cero por cien, lo que impulsa las compras de vivienda para colocar ahorro.

 Al calor de los datos citados, reaparecen los argumentos típicos de las fases de expansión del mercado de vivienda. Se comentan las nuevas  viviendas que necesita España, se dice  que el stock de viviendas nuevas de Madrid se ha agotado, sin considerar la fuerte oferta existente de viviendas de segunda mano existente en esta provincia-autonomía.  Un importante banco nacional está efectuando una ampliación de capital para, entre otros objetivos, poder provisionar los activos reales improductivos que dicho banco tiene entre  sus activos. No está eliminada, pues, toda la herencia de los excesos del pasado.

 El ritmo de creación de nuevos hogares es la variable más utilizada para estimar las necesidades de nuevas viviendas.  Entre 2013 y  2015 el número de hogares creció en España  a un ritmo medio anual  inferior a los 65.000 hogares, según la Encuesta Continua de Hogares del INE.

  Desde el sector promotor ya se habla de unas necesidades de 100.000 nuevas viviendas al año. De momento, pues, no  hay burbuja, pero algunas circunstancias (política monetaria del BCE, ayuntamientos animados por el retorno del ladrillo, medios de comunicación cebando la bomba, sesudos analistas anticipando necesidades de vivienda sin límites)  podrían contribuir  a generar un ambiente proclive al desarrollo de la misma.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa” el 27.6.2016






[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE y miembro de Economistas Frente a la Crisis