23 octubre 2009

LAS PREVISIONES DEL FONDO MONETARIO SOBRE EL MERCADO DE VIVIENDA

Julio Rodriguez López

El Informe de otoño del Fondo Monetario Internacional (World Economic Outlook, Octubre 2009, Capitulo 2) analiza los riesgos previsibles de los mercados inmobiliarios a corto plazo en la escena mundial. En la primera mitad de 2009 los precios reales de las viviendas han descendido en una media del -7% sobre el año precedente en un conjunto de 55 países. Se considera que dichos descensos aun no han terminado y que queda todavía margen para retrocesos adicionales, aunque en algunos casos, como el de Estados Unidos, parece haberse tocado fondo. El estudio del FMI estima el impacto negativo del descenso de los precios de la vivienda sobre el comportamiento de las economías, entre las que España aparece como uno de los países mas afectados.

Se considera que no solo han caído los precios en los mercados nacionales de vivienda, sino que también ha tenido lugar un descenso importante en la actividad de tales mercados. Esto se advierte en la disminución de las ventas y en la caída de la obra construida o inversión en vivienda. En el estudio se señala el 35% de descenso interanual medio registrado en los permisos de construcción en 2009, indicador equivalente a las licencias municipales de obras en España, donde en 2008 el descenso fue de un -58% sobre el año anterior.

El análisis del Fondo Monetario Internacional (FMI) arranca del hecho de que la etapa de expansión de los mercados inmobiliarios anterior a la fase actual de recesión fue extraordinariamente prolongada. De ahí que los descensos de precios que pueden tener lugar en la fase presente de recesión avanzada pueden resultar tanto o más acentuados que los ya experimentados. Según el FMI, las etapas de expansión del pasado en los mercados de la vivienda se prolongaron durante unos 23 trimestres por termino medio, mientras que la pasada etapa expansiva del mercado de vivienda duró 46 meses, justo el doble. El aumento de los precios también fue ampliamente superior, ascendiendo al 124% en los diez años de auge reciente, frente al 50% de crecimiento medio en las fases expansivas.

El FMI estima que en la fase de recesión iniciada en 2007 los precios de las viviendas han descendido, en términos acumulados, en un -20% por termino medio en los países desarrollados, aunque todo apunta, como ya se ha indicado, a que el proceso de descenso de precios no ha terminado. Ante una sobrevaloración tan notable de los precios la corrección tiene que ser necesariamente intensa.

Para anticipar el alcance de las correcciones a la baja de tales precios el FMI emplea cuatro aproximaciones, apoyadas en la comparación de los aumentos recientes de precios con los del pasado. A partir de tales aproximaciones el FMI ha avanzado nuevos descensos de los precios de la vivienda, que pueden resultar más acusados en los casos de Dinamarca, España y Reino Unido.

El trabajo comentado también estima el impacto que sobre la evolución de la economía puede tener un descenso del 10% en los precios de la vivienda. Del trabajo econométrico realizado para 20 economías avanzadas se deriva que las consecuencias serían, en un año, un descenso del PIB real del -2%, una caída del -2,5% en el consumo y un fuerte retroceso, del -15%, en la construcción residencial. La mayor caída del consumo de los hogares se debería a la estrecha relación que en la etapa de auge mantuvieron consumo y precios de las viviendas. Se subraya que los países en los que el sector de la construcción aumentó su participación hasta situarse por encima del 10% del valor añadido, las consecuencias serán mas profundas, citando como ejemplos de una evolución de tal alcance a España, Irlanda y Estonia.

El comportamiento de la economía española en 2009 parece confirmar las previsiones de dicho trabajo de investigación del FMI. Los descensos de los precios de las viviendas aun no ha alcanzado en España al -10% (-9% en el caso del índice de precios de viviendas del INE). Lo anterior viene de nuevo a confirmar que un descenso aun más significativo de los precios de la vivienda facilitaría un ajuste mas rápido del subsector de la construcción residencial en la economía española. Los menores precios podrían animar algo las ventas, con lo que se reduciría el stock de viviendas nuevas no vendidas. Se acortaría así el tiempo de llegada de una recuperación moderada en la actividad y en el empleo.

El Siglo, 19 de octubre de 2009