29 junio 2012


LOS CREDITOS INMOBILIARIOS, CENTRO DE GRAVEDAD DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA

Julio Rodríguez López
29.6.2012
 
  Entre los indicadores disponibles sobre el mercado de la vivienda en España, destaca en 2012 el comportamiento observado por los precios de venta, las  ventas de viviendas a extranjeros y la  tasa de morosidad de los préstamos a hogares para compra y rehabilitación de vivienda. Simultáneamente, en las próximas semanas se formalizará la solicitud de financiación del gobierno español  a la UE para resolver los problemas de capitalización y de solvencia  del sistema bancario español. 

 Empezando por  los precios de  las viviendas,  las estadísticas disponibles (Mº de Fomento, INE y Tinsa)  han presentado una aceleración del ritmo de retroceso en la primera mitad de 2012 respecto de los anteriores años de crisis. Tales  retrocesos superan ampliamente en intensidad a los experimentados en los ejercicios precedentes.

El descenso interanual  más agudo ha sido el del índice de precios de vivienda del INE, obtenido a partir de los precios declarados a los notarios en las escrituras de compraventa. El descenso de dicho indicador en el primer trimestre de 2012  fue del -12,6%. La estadística publicada por Tinsa, la primera tasadora de España por cuota de mercado,  registró una caída interanual del -11,1% en mayo de 2012 sobre el mismo periodo de 2011.  Desde el inicio de la crisis,  el descenso acumulado de precios de las viviendas ha sido del 30,1% según Tinsa y del 25,2% según la estadística de precios del INE.

 En 2012 se han implantado nuevas normas de regulación financiera, concretamente los Reales Decretos Leyes 2/2012 y 18/2012. En ambas normas, en especial en la primera, se han reforzado de forma sustancial las exigencias de provisión a la banca respecto de los activos inmobiliarios incorporados a sus balances en pago de deudas. También se han reforzado las provisiones   sobre los préstamos hipotecarios que tienen como  garantía a dichos activos inmobiliarios (suelo, promociones en curso y viviendas terminadas). Es posible que dichas normas hayan contribuido a que el descenso de los precios inmobiliarios sea más intenso en 2012 que en los anteriores años de crisis. 

En este contexto llama la atención la previsión de precios de vivienda para 2012, el -5,6%,  recogida en  escenario “normal” empleado para efectuar las pruebas de stress realizadas por las consultoras Oliver Wyman y Roland Berger previas a la solicitud de asistencia procedente de la UE por parte del gobierno español. Dicha  previsión  está muy por debajo de las tasas observadas en los indicadores de precios  de vivienda en el primer semestre de 2012.  

 El segundo indicador destacado es el de las ventas de viviendas, en especial el de las ventas a  extranjeros. En el primer trimestre de 2012 la caída de ventas de viviendas, segun los datos procedentes de los notarios, ha sido de un -5,7%, muy inferior al -29,3% de 2011. Destacó la aceleración de las ventas a  extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en un 36,2% sobre el año anterior en el primer trimestre de 2012. Las  ventas de viviendas a españoles residentes descendieron  en un -10,3% en  el mismo periodo (-31,5% en 2011). 

 En dicho primer trimestre de 2012  tales  ventas a extranjeros han supuesto un 14,5% del total de viviendas vendidas (10% en 2011). En 2011 destacó el peso significativo de dicho componente dentro del total de ventas en las autonomías de Baleares, Canarias, Valencia y Murcia. Es posible, pues, que bastantes de las ventas efectuadas a no residentes  las hayan realizado inversores institucionales extranjeros, por lo que dichas viviendas no tardarán en   volver al mercado. 

En cuanto al tercer indicador, las tasas de morosidad del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador), según los datos recientemente publicados por el Banco de España correspondientes a 31 de marzo de 2012,  destaca el alto nivel alcanzado por las tasas de morosidad de los préstamos a promotor (22,8%) y  constructor de vivienda (22,5%).

  La morosidad de los préstamos a comprador de vivienda se mantiene muy distante (3,1%) de la correspondiente al colectivo promotor-constructor, pero la base a la que se aplica es muy amplia,  casi 650.000 millones de euros. La cifra absoluta de créditos morosos entre  los créditos a hogares compradores  se aproxima a los 20.000 millones de euros, lo que implica mas de 200.000 préstamos a compradores. 
 
Lo anterior  permite  anticipar  nuevos aumentos en las ejecuciones hipotecarias, que en los últimos cinco años se han aproximado a las 350.000 y que constituyen un importante factor de tensionamiento de la realidad social española.    Los créditos inmobiliarios existentes en los balances de los bancos españoles, resultantes de los excesos de la burbuja, se han convertido, pues,  en los auténticos protagonistas de la situación de la economía española,  y su tratamiento condicionará la salida de la crisis por parte de dicha economía

16 junio 2012


CRISIS FINANCIERA EN ESPAÑA. QUEDA MUCHO POR HACER

Julio Rodríguez López

  En la semana del 3 al 6 de junio, todavia bajo el impacto del ajuste preciso para sanear a Bankia,  se conoció el Informe sobre la Estabilidad del Sistema Financiero Español,  preparado por el Fondo Monetario Internacional  (FMI) con fecha de 30.5.2012. El sábado 9 se conoció el  apoyo del Eurogrupo  a la petición de asistencia financiera del gobierno español. Dicha asistencia podrá ser aportada por  cualquiera de los dos instrumentos (la Facilidad y/o el Mecanismo) de la Unión Europea y se destinará  a recapitalizar a los bancos españoles, tras el informe de las dos agencias que están realizando una nueva prueba de tensión a los bancos.

  La petición citada sucede a una sugerencia recogida en el Informe del FMI. Este último subraya los progresos realizados en cuanto a reforma del sistema financiero en España, como el cambio de naturaleza de casi todas las  cajas de ahorros y los apoyos a los  bancos más vulnerables a través del Frob (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria). A continuación  señala que “una reestructuración adicional y una recapitalización de algunos de los bancos más débiles pueden ser necesarias como consecuencia del deterioro de las condiciones económicas”.

  En el pasado mes de mayo el gobierno español, a través del Frob, había pasado  a disponer de una posición de control en el grupo bancario BFA/Bankia, procedente de la fusión de siete cajas de ahorros capitaneadas en su día por Caja Madrid y Bancaja. Se realizó una renovación completa del Consejo de Administración de Bankia, anunciándose que  la reestructuración y saneamiento de dicha entidad requería de unos apoyos públicos de 19.000 millones de euros,  adicionales a  los 4.300 millones de préstamos del Frob transformados en capital.

La necesidad de aportar recursos a Bankia exigía un volumen importante de nuevas emisiones de deuda pública española, lo que debilitaba la situación de esta última en los mercados de bonos públicos. La solución anunciada para Bankia convirtió, pues, en imprescindible la petición de apoyo financiero desde España  a la eurozona, por más que dicha posibilidad se  hubiese rechazado  repetidamente desde el gobierno.

 Según el FMI, la crisis del sistema financiero español ha presentado una intensidad sin precedentes. El origen estaría tanto en  las perturbaciones internacionales posteriores a 2007 como en  factores internos específicos de la economía española.  El violento ciclo sufrido por el mercado de vivienda es el primer factor  interno citado. A dicho factor se añadió la debilidad de las cajas de ahorros, las carencias de la política y  la estructura regulatoria de las entidades crediticias  y la excesiva confianza de las mismas en la financiación  mayorista.

  El  FMI subraya que la estrategia seguida al  inicio  de la crisis consistió en repartir el esfuerzo  entre los sectores privado y público. El apoyo público ha acabado por resultar indispensable  y decisivo, como en otros países occidentales, entre los que destacan los casos de Estados Unidos y  Reino Unido después de la quiebra del banco  Lehman Brothers en el otoño de 2008.

   La capitalización de los bancos españoles es imprescindible  para que estos puedan acudir a los mercados internacionales a conseguir financiación privada. Dichos bancos deben de hacer frente a fuertes vencimientos de la deuda que emitieron para financiar la burbuja inmobiliaria desarrollada en la etapa 1997-2007. La capitalización vendrá de la mano del Frob, que transformará los 100.000 millones de euros del prestamo de la Eurozona en capital de los bancos,  adquiriendo para ello acciones u otros instrumentos emitidos por los mismos.

 Nunca ha estado tan claro en España como ahora la transformación de deuda privada en deuda pública.  Los errores de gestión de bancos y de  administraciones públicas competentes en el gobierno del suelo los van a pagar todos los españoles. Y todavía queda mucha deuda privada española por el mundo.

  El Informe del FMI destaca la consolidación bancaria que  la crisis  ha ocasionado en España. En 2009 el número de entidades de crédito que suponían la mayor parte de los activos bancarios  ascendía a cincuenta, de los que siete eran bancos y 43 eran cajas de ahorros.  Después de tres años de fusiones, ajustes, intervenciones de cajas y de actuaciones del Frob, en 2012 son catorce las entidades que controlan el 88% de dichos activos. Cinco entidades proceden de bancos (Santander, BBVA, Sabadell, Popular y Bankinter), que controlan el 47% de los activos, y las nueve restantes  tienen su origen en cajas de ahorros que se han fusionado o que han sido absorbidas por las de mayor dimensión.

  Al llegar el verano de 2012 no ha llegado todavia el momento de mirar hacia atrás en lo que se refiere al sistema financiero español. La tarea de fortalecer a las entidades más débiles,  de rematar el inacabable proceso de fusiones (no se entiende porque  tiene todavia que reducirse mas el mapa bancario español)  y de conseguir que se normalice el flujo de crédito resulta todavia excepcional. 

10 junio 2012


DEMASIADO CREDITO PARA EL PROMOTOR

Julio Rodríguez López[1]              El País Digital,  9 de junio de 2012

  La reunión del Eurogrupo de la tarde del sábado 9 de junio puede ser uno de los hitos básicos de la profunda crisis económica y bancaria española que se inició en el ya lejano verano de 2007.  Dicha reunión puede  formalizar el hecho de que el Reino de España tiene necesidad de acudir al Fondo Europeo de Estabilización  Financiera para realizar la necesaria capitalización  de una parte del sistema bancario español. Tal necesidad tiene su origen en la crisis del mercado de vivienda, en el que el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria provocó amplios excedentes de viviendas  y de créditos impagados entre las entidades de crédito españolas.

  Desde los años sesenta del pasado siglo los ciclos del mercado de vivienda han desempeñado un papel relevante en el comportamiento de la economía española. El prolongado periodo de aumento de los precios de la vivienda de fines de los años noventa  atrajo a dicho mercado a un amplio segmento de inversores. En el proceso de creación de una burbuja  en el mercado de vivienda hubo una amplia complicidad social. Promotores, asalariados, ayuntamientos, autonomías, gobierno de España y, sobre todo, bancos y cajas de ahorros,  participaron plenamente de un proceso que  redujo la base productiva española y que  disminuyó su capacidad de competir.

   El  desarrollo de la burbuja inmobiliaria se realizó sobre todo a partir del crédito bancario a promotores y constructores de viviendas. Dichos  créditos se han diseñado de forma que permiten  la subrogación posterior de los compradores finales de las viviendas en  las condiciones de los mismos (tipo de interés, relación préstamo/valor, plazo). El crédito a promotor no debe de superar en su duración los dos años del periodo medio de construcción de las viviendas, mientras que el crédito a comprador tiene un plazo medio más prolongado,  que ahora oscila en torno a los 25 años.

 En 1997 el  saldo vivo del conjunto del crédito inmobiliario de bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito  suponía en España el 39,9% del crédito al sector privado de la economía y el 28.4% del PIB. En el momento del pinchazo de la burbuja, a fines de 2007,  la participación citada en el crédito privado era del 60,4% y su valor equivalía al 102,6% del PIB. El crédito a promotor y constructor  ha llegado  a equivaler al 43,4% del PIB y el crédito a comprador se ha situado en torno al 60%.

  Después de 2007   la restricción crediticia frenó el aumento del crédito inmobiliario y se inició un aumento dramático de la morosidad de dichos préstamos.  A 31 de diciembre de 2011 la tasa de morosidad (saldo de créditos morosos dividido por la suma de los saldos de créditos “normales” y morosos) de los préstamos a promotor se elevaba al 20,9%, la del crédito a constructor ascendía al 17,7% y la de los créditos  a comprador de vivienda era solo del 2,8%. Sin embargo,  la tendencia al alza de estos últimos es una realidad derivada del descenso del empleo y de la recesión de la economía española. El conjunto de la morosidad del crédito inmobiliario ascendía a 31 de diciembre pasado a cerca de 100.000 millones de euros, más del 9% del PIB de España del pasado ejercicio.

Se advirtió pronto que  el ahorro español era insuficiente para alimentar un aumento tan intenso del crédito inmobiliario. La apelación a los mercados exteriores y a los bancos europeos, sobre todo alemanes, resultó imprescindible para financiar  un aumento tan intenso del crédito inmobiliario (el 22,6% de media anual  entre 1997 y 2007, mientras que el PIB nominal  lo hacía por debajo del 9%). Dicha apelación se hizo  sobre todo en el euromercado mediante  emisiones garantizadas con  las carteras de créditos hipotecarios de las entidades de crédito.

 Una parte sustancial de la deuda privada española, que ahora se está convirtiendo en gran parte en deuda pública de todos los españoles, se originó en dicho proceso. La amortización de las emisiones de títulos efectuada para financiar el ladrillo ha pesado de forma restrictiva sobre la actividad de las entidades de crédito españolas después de 2008. El fuerte endeudamiento mencionado no  financió precisamente una ampliación de la base industrial de España, sino que  creó una pirámide improductiva de  alrededor de un millón de viviendas  de nueva construcción no vendidas.

 Dicho excedente de viviendas  ha debilitado  la calidad de los balances de las entidades de crédito y está en el origen de los problemas que acucian en la tarde del segundo sábado de junio de 2012. El proceso citado  ha pesado más en el caso de las cajas de ahorros, cuyo negocio bancario estaba menos diversificado y que se habían convertido  en el brazo armado financiero de los poderes autonómicos y locales, que encontraron en el ladrillo una vía holgada de financiación fiscal.

 La crisis bancaria española, que está obligando a realizar cuantiosas operaciones de reflotamiento bancario, ha resultado ser una crisis bancaria “clásica” y previsible. Detrás de dicha crisis  no ha habido ni productos derivados, ni CDO, ni paquetes de créditos basura titulizados, sino solo un volumen excesivo de créditos a promotor, mucho más peligroso que el crédito a comprador de vivienda. Al contrario de lo que se llegó a pensar, la banca al por menor no es una actividad de bajo riesgo. La práctica desaparición de las cajas de ahorros del mapa bancario español, del que no hace mucho tenían más de la mitad de participación, es la mejor prueba de que dicho riesgo nunca debió de banalizarse.  




[1] JRL es miembro del colectivo Economistas Frente a la crisis