19 octubre 2016

EN 2017 HA PROSEGUIDO LA RECUPERACIÓN DEL MERCADODE VIVIENDA Julio Rodríguez López


1 .   Mercado de vivienda (I). Precios y alquileres  de la vivienda

   Los precios de las viviendas registraron un importante aumento en el primer trimestre de 2016, el 1,5% sobre el trimestre precedente, según el índice de precios de vivienda del INE (datos de los notarios). El ritmo de aumento en cuestión  fue menos acusado en la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento (0,8%). La variación interanual  del primer trimestre de 2016 respecto del mismo periodo del año anterior fue del  6,3% para el índice de precios del INE y del 2,4% para los precios de tasación.

   Tras la pasada recesión del mercado de vivienda, el índice de precios alcanzó el nivel mínimo  en el primer trimestre de 2014. Después  de dicho periodo, en los dos años siguientes de recuperación del mercado,  el índice  citado ha experimentado  un crecimiento acumulado del 8%. Los  mayores crecimientos en dicho periodo fueron los de las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña (12,4% en ambos casos), mientras que Castilla-La Mancha presentó el menor aumento (1,2%).

  Madrid y Barcelona, los archipiélagos y las zonas turísticas  parecen experimentar las mayores elevaciones de precios. Una evolución equivalente presentan los precios de tasación estimados por la empresa tasadora Tinsa. Según esta fuente la variación interanual  de precios de vivienda en mayo de 2016 sería solo del 1,3%.

La estadística de precios de tasación del Ministerio  de Fomento aporta información sobre niveles absolutos de precios de vivienda, estimados a partir de informes de tasación. Así, según dicha  fuente, en el primer trimestre de 2016 los precios más elevados por autonomías  en España  fueron los del País Vasco, 2360,2 euros/m2, seguidos por los de la Comunidad de Madrid, 2129,6  euros/m2. Los niveles más reducidos fueron los de Extremadura (882,5 euros/m2) y Castilla-La Mancha (862,5 euros/m2).

  Según estimación de Fotocasa, los precios medios de los alquileres fueron de 7,29 euros/m2-mes en abril de 2016. Dicho nivel implicó una variación del 4,4% respecto del mismo mes del pasado ejercicio.  El nivel mínimo previo  alcanzado por los precios de los alquileres, según la fuente estadística citada, fue el de septiembre de 2014 (6,75 euros/m2-mes).

 El aumento registrado por los alquileres entre dicho periodo y abril de 2016 fue del 8%, crecimiento equivalente al del índice de precios de vivienda. Cataluña (10,22 euros/m2-mes), País Vasco (10,15 euros/m2-mes) y Madrid (10,13 euros/m2-mes) presentaron los niveles más elevados de alquileres entre las autonomías en abril de 2016.

  Según el Ministerio de Fomento, el precio medio alcanzado por el suelo en las transacciones efectuadas (estadística procedente de los registros) en el primer trimestre de 2016 fue de 157,7 euros/m2. Ello supuso un aumento del 5,3% sobre el mismo periodo del pasado ejercicio. El retroceso de los precios del suelo en la fase de recesión superó al  sufrido por los precios de las viviendas, mientras que la recuperación posterior  a la recesión ha sido más acusada en el caso del suelo.

  Desde el nivel mínimo alcanzado en la etapa de recesión (primer trimestre de 2014) el aumento acumulado del precio del suelo ha sido de un 11,4%, más de tres puntos por encima del aumento experimentado por los precios de venta de las viviendas, según el índice trimestral del INE. El precio del suelo tiene un carácter virtual, que refleja sobre todo expectativas, lo que le lleva a registrar fluctuaciones más acusadas que los precios de las viviendas, tanto en las fases de auge como en las de recesión.

2. Mercado de vivienda (II) Demanda y financiación

 Los diferentes indicadores  parecen señalar que la demanda de vivienda ha registrado importantes aumentos en los primeros meses de 2016. La variación de la renta disponible y del empleo ha sido favorable a una mayor demanda de vivienda. En 2016 ejercerán una menor presión al alza sobre la renta disponible de los hogares algunos factores que han desempeñado un papel importante en los últimos años (descenso de la fiscalidad, reducción del precio del petróleo). El mantenimiento de niveles de gasto de consumo elevados obligará a los hogares a recurrir más al endeudamiento que lo que ha sido la norma durante los recientes años de recesión del mercado de vivienda.

 Así, el nivel de empleo experimentó una variación importante en el primer trimestre de 2016, según la EPA. Los ocupados aumentaron en un 3,3%, correspondiente a una variación neta de 575.000 puestos de trabajo. La afiliación a la Seguridad Social desaceleró su variación anual   hasta el 2% en mayo de 2016 sobre el mismo mes del pasado ejercicio, correspondiente a un crecimiento   interanual de 350.600 afiliados (datos de fin de mes).

  El Banco de España  ha subrayado en sus previsiones de junio de 2016 que la demanda de vivienda se verá favorecida por la evolución de la renta disponible, pero resultará frenada por el menor  ritmo de creación de nuevos hogares. El menor ritmo en cuestión responde al descenso de presencia dentro de la población española  del  intervalo de edades  comprendidas entre 20 y 24 años.

   En 2016 ha persistido el descenso de los tipos de interés de los préstamos a comprador de vivienda, que bajaron hasta el 1,89% en mayo de este año. El diferencial  practicado por los bancos en los créditos a interés variable  sobre el Euribor a doce meses (que ha presentado valores negativos desde febrero de 2016) se mantiene próximo a los dos puntos porcentuales.

 Los menores tipos de interés han apoyado la demanda de vivienda, aunque los nuevos hogares tienen  problemas para el acceso a la vivienda en propiedad. En el periodo enero-abril de 2016 los nuevos créditos a comprador de vivienda crecieron en un 34,5% sobre el mismo periodo del año anterior, según la encuesta del Banco de España.

  Esta entidad  ha iniciado en 2016  la publicación del desglose mensual de los datos de  nueva financiación. De dicha información se  deriva que el 26% de los nuevos préstamos concedidos en 2015 correspondieron a créditos renegociados  y el resto fue nueva financiación neta aportada por las entidades de crédito a los adquirentes de vivienda. La variación  de los créditos concedidos sobre el año anterior en enero-abril de 2016 fue del 31,6% si se eliminan los  créditos refinanciados.

  Las transmisiones  de viviendas, según la estadística publicada por el Ministerio de Fomento,  con datos procedentes de los notarios, experimentaron un aumento del 20,7% en el primer trimestre de 2016  sobre el mismo periodo del año precedente. Las ventas de viviendas nuevas permanecieron estabilizadas en el mismo nivel del pasado ejercicio, mientras que las de viviendas de segunda mano crecieron en un 23,8%.

  Las ventas de viviendas a españoles residentes se incrementaron en un 20%, a la vez que las ventas a  extranjeros lo hicieron en un 24,2%. Las ventas a extranjeros, residentes y no residentes, supusieron el 17,7% de las ventas  totales en el primer trimestre de 2016, medio punto porcentual por encima del nivel alcanzado en 2015. Los mayores aumentos  de las ventas de viviendas en el primer trimestre de 2016 correspondieron a las autonomías de Murcia (43,5%) y Rioja (43,2%). Destacó el retroceso sufrido por las ventas en dicho periodo en la comunidad  foral de Navarra (-11,8%).

 La mayor cuota de ventas de viviendas a extranjeros dentro de las ventas  totales fueron las de Canarias (41%) y Baleares (38,8%). Destacó el 40,9% de la provincia andaluza de  Málaga y el  24,3% de la de Almería. Las cuotas más reducidas correspondieron a  País Vasco (2,3%) y Galicia (2,1%). Se advierte que dicha mayor presencia de las ventas a extranjeros están teniendo lugar en las autonomías donde es más elevada la presencia  del turismo.

 El aumento interanual de los precios de la vivienda en un 6,3% en el primer trimestre de 2016 y el de los alquileres en un 4,4% en abril implica un mayor esfuerzo de acceso a la vivienda   para los nuevos hogares y en general para todos los que tienen niveles medios y reducidos de ingresos familiares. En el primer trimestre de 2016 el salario por persona ocupada se mantuvo  en el mismo nivel del pasado ejercicio, por debajo de las subidas registradas por los precios de las viviendas y por los alquileres en dicho periodo.

 En el primer trimestre de 2016  las hipotecas registradas supusieron  una proporción equivalente a la de 2015 respecto de las ventas registradas, el 69,1%. Ello indica que se está reforzando  la demanda de vivienda por parte de hogares españoles para su  uso,  y también que siguen siendo trascendentes en  la demanda no solo las ventas a extranjeros, sino también las ventas a inversores  que adquieren viviendas para mantener el valor  real de sus ahorros.

3. Mercado de vivienda (III).La nueva oferta de vivienda

  En el primer trimestre de 2016 ha destacado la fuerte recuperación del número de visados de vivienda de  obra nueva efectuados por los Colegios de Arquitectos Técnicos, según datos publicados por el Ministerio de Fomento. En dicho periodo tales visados, que equivalen a  las viviendas iniciadas, crecieron en un 57,1% respecto del mismo periodo de 2015. De mantenerse dicho ritmo en el conjunto del año, el total de iniciaciones de viviendas  en 2016 se aproximaría a las 80.000 (49.700 en 2015).
  Los visados para rehabilitaciones  crecieron en solo un 0,6% en el periodo de tiempo citado, por lo que su participación en el conjunto de visados de vivienda retrocedió hasta el 24,5%, lejos del 33,2% de 2014. Las viviendas terminadas  aumentaron en un 3,4% sobre el año anterior en el mismo periodo de tiempo, correspondiente a una previsión de 46.700 nuevas viviendas terminadas en el presente ejercicio de 2016.

  El Ministerio de Fomento no ha publicado en 2016 ninguna estimación relativa al stock de viviendas de nueva construcción no vendidas. A  fines de 2014  se había estimado por parte de dicho Ministerio que  había en España   534.700 viviendas nuevas sin vender.

  De acuerdo con la evolución de los diferentes indicadores que inciden sobre el stock en cuestión (viviendas terminadas, ventas de viviendas de nueva construcción, autopromoción y viviendas terminadas por parte de personas físicas, Comunidades de Propietarios y Cooperativas), se puede anticipar que las viviendas nuevas no vendidas debieron descender en torno al 4% en 2015, situándose así el stock citado por debajo de las 515.000 viviendas, un 4% inferior al existente a fines de 2014.

Según la Contabilidad Nacional Trimestral del INE, la inversión en vivienda a precios constantes, que había registrado variaciones interanuales negativas entre 2008 y 2014, creció en un 2, 4% en 2014. En el primer trimestre de 2015  la variación interanual registrada por dicha magnitud  ha sido del 3,3%, por encima del aumento del 2,8% experimentado por el resto de la construcción.

  De mantenerse dicho ritmo en el resto del año, la construcción residencial  aportaría 0,15 puntos porcentuales al aumento del PIB de España en 2016. La inversión en vivienda sufrió un acusado descenso de su participación en el PIB  durante la etapa pasada de recesión.

 En 2006 dicha magnitud  equivalía, a precios corrientes, al 12,1% del PIB. Dicha participación retrocedió hasta el 4,4% en 2014, recuperándose lentamente hasta el 4,6% en 2016, de acuerdo con la previsión antes citada para este ejercicio. El conjunto del sector de la construcción puede alcanzar en 2016  una cuota del  10,4% del PIB (21,1% en 2006), en cuyo aumento desempeñará un papel  destacado la nueva construcción residencial.

4. Política de vivienda

  En 2016 la información disponible sobre las viviendas protegidas parece  señalar un mayor dinamismo en el mercado correspondiente a  esta figura. En primer lugar las ventas de este  tipo de viviendas han registrado una variación interanual significativa del 13,1% en el primer trimestre de 2016. Como las ventas totales de viviendas crecieron por encima del 20% en el primer trimestre de 2016, la cuota de las viviendas protegidas en el total de ventas descendió hasta el 4,3% en dicho periodo de 2016.

En segundo lugar, las calificaciones provisionales y definitivas de viviendas  protegidas (planes  autonómicos y nacionales) experimentaron aumentos interanuales del 31,4% y 41,3%, respectivamente, en el primer trimestre de 2016.

  De un total de 1.218 nuevas calificaciones provisionales de viviendas protegidas en el primer trimestre de 2016, el 91% correspondió a viviendas destinadas a la venta, mientras que el resto se destinaran al alquiler y a la autopromoción (propiedad, por lo general).

  En 2015 hubo un total de 5.306 calificaciones  provisionales de viviendas protegidas  de viviendas, de las que  el 94,2% se destinarán a la venta, 4,9% al alquiler y un 0,8% será autopromoción.  Por autonomías, la Comunidad de Madrid presentó la cifra más elevada de calificaciones provisionales de viviendas protegidas (1.188), seguida por Cataluña y País Vasco. En cuatro autonomías, Baleares, Canarias, Cantabria y Rioja no hubo ninguna calificación de vivienda protegida en el primer trimestre de 2016.

  De acuerdo con la estadística trimestral del INE sobre procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados, dicha magnitud, tras alcanzar valores máximos en el caso de las viviendas en 2014, ha  experimentado retrocesos significativos en 2015 y en el primer trimestre de 2016. El descenso interanual citado (-31,2% en las viviendas habituales) ha sido especialmente destacado en 2016 (primer trimestre) previéndose para este año un total de nuevos procedimientos de ejecución de 20.870 viviendas familiares habituales (34.681 en 2014).

 Durante el primer ejercicio de gestión de los nuevos ayuntamientos, se ha advertido una mayor sensibilidad a la problemática de la vivienda. Han sido frecuentes medidas como la creación de  oficinas de mediación para los problemas de desahucios de vecinos, la cesión de pisos vacíos  en poder de los bancos a los ayuntamientos, la construcción de nuevas  viviendas destinadas a reforzar el débil parque local de alquiler social, la rehabilitación de viviendas con vistas a su posterior alquiler social y la subsidiación de alquileres a los inquilinos con mayores problemas de impago.

 En general se ha tratado sobre todo de reforzar la débil oferta  de viviendas de alquiler existente. La mayor proximidad de los ayuntamientos a las necesidades reales de viviendas puede hacer más eficaz la actuación de las administraciones  públicas. Ello  no excluye la conveniencia de desarrollar una política estatal que coordine tales actuaciones locales. Dicha  política  debe de atender   al objetivo de contribuir a hacer más asequible el acceso a la vivienda por los hogares con menos recursos. 


Este trabajo forma parte de un articulo mas extenso publicado por el autor en el numero 189 de la revista "Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales" del Ministerio de Fomento                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         



VIVIENDA: LA CEOE QUIERE RETORNAR AL PASADO Julio Rodríguez López

 En la actual fase de recuperación del mercado de vivienda en España destaca la presencia de un documento de CEOE sobre política de vivienda. En dicho informe  se propone la adopción de medidas que todavía acentúen más la recuperación en curso. Se trata, como siempre sucedió, de un catálogo de medidas destinadas a favorecer al subsector inmobiliario, lejos de la necesaria preocupación por el acceso a la vivienda de los hogares con problemas.

 2017 ha prolongado la recuperación del mercado de vivienda manifestada  en el ejercicio anual  precedente.  Las ventas de viviendas han aumentado en un 17,7% en el primer semestre del año sobre 2016,  el aumento acumulado de los precios de la vivienda desde 2014 ha sido del 9,9%, equivalente al de los alquileres. El número de viviendas iniciadas ha crecido en los siete primeros meses de 2016 en un 36,9% sobre el año precedente.

   De este modo en 2016 se pueden llegar a iniciar unas 70.000 viviendas en España, que están lejos de las 800.000 iniciadas en 2007, pero no parece lógico  retornar a construir viviendas  sin conexión con la demanda. Los errores no deben de repetirse. La oferta de vivienda es  rígida a corto plazo, pero flexible a medio y largo plazo.

 El stock de viviendas de nueva construcción no vendidas todavía superaba a fines de 2015 las 500.000 viviendas, según Fomento. Buena parte de esas viviendas están en los balances bancarios o en el activo de Sareb. En el pasado  ajuste sufrido por el mercado de vivienda entre 2008 y 2013   no solo se han perdido empleos, sino que, entre otras cosas,  han desaparecido las cajas de ahorros, en gran parte por la excesiva concentración de riesgo inmobiliario y la factura a pagar desde las arcas públicas por el ajuste bancario  ha sido importante. Todavía se siguen sufriendo las consecuencias de la brutal recesión sufrida por un mercado inmobiliario en el que la oferta de nuevas viviendas se infló en exceso.

  La elevación de precios y alquileres provocada por la reactivación del subsector inmobiliario  se deja sentir en las  dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes. La oferta de viviendas de alquiler escasea y los nuevos empleos  no aportan solvencia como para acceder a un crédito bancario. Tan evidente es la recuperación del mercado inmobiliario como las claras  dificultades de amplios sectores de la población para acceder a una vivienda, sea en propiedad o en alquiler.

  Un informe de CEOE de octubre de 2016   recupera las viejas recetas del subsector promotor de viviendas. Según el mismo, las viviendas de nueva construcción sin vender son ya cosa del pasado, el subsector inmobiliario no ha sido objeto de ayudas (se olvida el coste del ajuste bancario derivado de los excesos de construcción), se solicita apoyo público para el 20% del precio de venta que no cubren los préstamos bancarios (cobertura que hacen con frecuencia), copiando la formula británica, que ha servido para que suban más los precios en el Reino Unido. 

  El informe destaca que los precios de venta de las viviendas protegidas están al mismo nivel que los precios de mercado, lo que más bien evidencia la necesidad de reformar la política de viviendas protegidas. Se dice  que el coste fiscal de la nueva vivienda es elevado, que las licencias municipales de obra se deben de conceder de forma automática, que es como decir que las ciudades las deben de hacer los promotores sin ninguna clase de  “intromisión” desde las administraciones públicas. . Según los promotores hay que llegar a las 150.000 nuevas viviendas iniciadas al año e impulsar de nuevo las viviendas protegidas sin poner demasiadas pegas a los compradores en cuanto a nivel de ingresos. 

 La situación actual del mercado de vivienda en España exige más bien repasar los problemas de acceso a la vivienda y modificar y actualizar  de forma sustancial el contenido de las políticas de vivienda que aún sobreviven.

La problemática del acceso a la vivienda en España  es evidente. Los precios de venta de las viviendas son muy elevados respecto de los niveles salariales, el parque de viviendas sociales de alquiler tiene una dimensión ínfima (2% de todas las viviendas), la oferta de vivienda protegida es reducida (en 2015-16 las ventas de viviendas protegidas suponen solo el 4,6% de las ventas totales anuales), se carece de registros para conocer la demanda. Los ayuntamientos no disponen de viviendas para hacer frente a emergencias como las derivadas de los desahucios. El gasto social destinado a vivienda resulta ahora ridículo. Todo apunta a que resulta preferible racionalizar y recuperar la política de vivienda antes que repetir las formulas del pasado.

Una versión de este artículo se  publicó en la revista semanal  El Siglo de Europa el 24 de octubre de 2016.




[1] JRL es vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis