19 enero 2010

2009, un duro mercado de vivienda. Se amplía el espectro de las VPO

Julio Rodríguez López

2009 ha sido un ejercicio negativo para el mercado de vivienda en España. En este año los indicadores más representativos han sufrido descensos interanuales significativos. Todo parece indicar que el punto más bajo de dicho mercado correspondió al 2º trimestre del año, después del cual se advirtieron recuperaciones en las ventas y en los nuevos créditos formalizados a comprador de vivienda. La obra nueva apenas ha reaccionado, con lo que el ajuste del mercado en cuestión está recayendo sobre las iniciaciones de viviendas. El fuerte retroceso de la obra construida ejerce un continuado impacto negativo sobre el empleo en la construcción.

Un descenso acusado de las ventas (-28,8% en enero-octubre, donde destacan las mayores disminuciones de Baleares y Cataluña), un retroceso moderado de los precios de venta (-8% fue la caída interanual de precios en el tercer trimestre), bastante menos acusado que el experimentado en países con ajustes bajistas equivalentes en el mercado de vivienda, y una caída interanual del 60,9% en las viviendas iniciadas, fueron los comportamientos agregados mas destacados de 2009. El saldo vivo del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) descendió en septiembre en un -1,3% sobre el mismo mes de 2008. Destacó el fuerte retroceso del crédito a constructor (-17,6%), mientras que mantuvieron aumentos muy moderados, pero positivos, el crédito a comprador (0,2%) y a promotor (2,9%).

El acusado descenso de los tipos de interés en 2009, unido al moderado retroceso de los precios y a un aumento salarial medio que habrá superado el 3%, ha supuesto un alivio sustancial en el esfuerzo de acceso preciso para acceder a una vivienda para los nuevos hogares. La relación entre el precio de mercado de la vivienda de 90 m2 y el salario medio anual ha descendido a 7,8 veces en el presente año (9,19 en 2007). Antes del inicio del auge, en 1997, dicha relación era de 4,3. Para lograr un mayor descenso del esfuerzo de acceso a la vivienda en España serian precisas caídas aun más relevantes de los precios de venta.

La lenta, pero creciente, recuperación de la actividad crediticia puede apoyar la mejoría en las ventas. Pero un cambio más trascendente del mercado de vivienda requerirá, pues, de unos precios más ajustados y de que se estabilice el nivel de empleo. Los adquirentes inversores tardarán en asomar por el mercado de vivienda. El stock de viviendas terminadas y no vendidas ha debido de seguir aumentando en torno a las 100.000 en 2009.

Las viviendas protegidas se han convertido en el protagonista del fin de año en el mercado de vivienda, a la vista del anuncio de modificaciones sensibles en el contenido del vigente plan plurianual 2009-2012. Según lo anunciado por el Ministerio de Vivienda, se extendería el ámbito de los ingresos familiares con derecho a subsidio en la compra de viviendas protegidas desde los 4,5 IPREM actuales hasta los 7 IPREM (4075 euros/mes, más del doble que el salario medio de España, estimado por el INE en 1776 euros/ mes). Se va a ampliar el tipo de viviendas transformables en vivienda protegida, bastando con que la licencia de obras sea anterior a 1.9.2009, que no se supere la superficie máxima prevista para las viviendas protegidas (de 90 a 110 m2) y que se respeten los precios máximos de estas viviendas. Las viviendas libres asimiladas a protegidas podrán ser propiedad tanto de empresas como de hogares. Parece que, al menos, se mantiene el criterio de que las viviendas que puedan recibir ayudas públicas se destinen a residencia habitual.

El aparente auge de presencia de las viviendas protegidas en la demanda y en la nueva construcción en 2009 refleja más bien la fuerte caída de las viviendas libres. Las viviendas protegidas vendidas y proyectadas han descendido en 2009. La política de vivienda parece reorientarse desde el apoyo al acceso a los hogares con menos recursos hasta el impulso a la venta del amplio stock existente de viviendas terminadas de nueva construcción. Las ayudas directas al alquiler (inquilinos) vuelven a quedar por debajo de las destinadas a la compra, puesto que quienes las perciben no pueden superar los 30 años ni ganar más de 1.833 euros al mes, y la ayuda solo dura cuatro ejercicios. En la ya larga historia de las viviendas protegidas los cambios citados no resultan en el fondo demasiado novedosos, a la vista de los muchos avatares por los que ha transcurrido un sistema que fue hegemónico entre 1960 y 1985 y que hoy aparece del todo puesto en cuestión.

(El País de las Propiedades, 31.12.2009)

03 enero 2010

2010 - La difícil recuperación

Julio Rodriguez López

2009 fue un ejercicio más normal de lo previsto. El nuevo año 2010 llega en una situación bastante diferente a la de hace doce meses, cuando el temor dominaba la actuación de los gobiernos. Se salió del bache gracias a la respuesta desplegada contra la recesión desde los gobiernos occidentales. “Los bancos centrales rebajaron casi hasta cero los tipos de interés, los de mayor dimensión incrementaron de forma dramática la dimensión de su balance y los gobiernos acometieron amplios programas de estimulo fiscal. Sin tales estímulos, la gran recesión podría haber sido una depresión “(“The great stabilisation”, The Economist, 19.12.2009, Pág. 13).

Se rescataron de la quiebra numerosas entidades financieras, se mantuvo mas entonada la demanda interna gracias a los estabilizadores automáticos y a los programas de gasto público. En menos de dos años los balances de los mayores bancos centrales se han multiplicado por tres o cuatro veces. Las aportaciones de liquidez a las entidades de crédito desde los bancos centrales a tipos próximos al 0% han sido espectaculares.

Gobiernos y bancos centrales hicieron lo que los manuales de Introducción a la Economía consideran como potencialmente inflacionista y poco ortodoxo. Desde el segundo semestre de 2009 numerosos indicadores de actividad mejoraron de forma moderada e insegura en algunos países occidentales. En la Unión Europea destacó el mayor dinamismo de Francia y Alemania. España y el Reino Unido han sido, entre las mayores economías, las más tardías en presentar indicios de recuperación.

La economía española ha sufrido de lleno las consecuencias de la recesión de 2007-2009. Mientras que en la década de auge 1997-2007 el empleo creció en España en una media anual de casi 550.000 nuevos empleos, entre 2007 y 2009 dicha magnitud se ha reducido en más de un millón y medio de puestos de trabajo. La tasa de desempleo se ha aproximado al 18% de los activos en la segunda mitad de 2009.

El “Informe Económico del Presidente”, de diciembre de 2009, señaló al sobredimensionamiento previo del subsector inmobiliario y al descenso de los nuevos préstamos concedidos como los factores claves de la acusada crisis de la economía española. Más de la mitad de los empleos perdidos lo han sido en la construcción residencial. Entre 2007 y 2009 las ventas de viviendas descendieron casi en un 50%. El peso del ajuste ha descansado en el retroceso acusado de la nueva construcción residencial. 2009 ha terminado sin que haya tenido lugar una normalización plena del ritmo de concesión de nuevos préstamos bancarios.

La economía de la provincia granadina ha reflejado el impacto negativo de la evolución general citada. De las estadísticas de afiliación a la Seguridad Social y de la Encuesta de Población Activa se deduce que durante los dos años de crisis el número de empleos ha disminuido en dicha provincia en un 10%, equivalente a 35.000 puestos de trabajo. La tasa de desempleo ascendió al 27,4% de los activos en el tercer trimestre de 2009. En 2008 y 2009 registraron descensos significativos los indicadores correspondientes al turismo (viajeros y pernoctaciones). Las ventas de viviendas disminuyeron en un 40% sobre el nivel de 2007 y, sobre todo, ha resultado espectacular la caída de las iniciaciones de viviendas, que han alcanzado niveles casi insignificantes en la provincia granadina en 2009.

En 2010 se puede recuperar de forma moderada la actividad productiva en España. Para que vuelva a aumentar el empleo será preciso más crecimiento. Esto último exigirá el retorno del crédito a ritmos más normales. Las reformas laboral y financiera anunciadas se desarrollarán con menores tensiones si tienen lugar en un marco de mayor dinamismo de la economía. La consolidación de las cajas de ahorros va a suponer importantes descensos del empleo y del número de oficinas, una vez que el modelo dominante ha sido el de que los procesos de fusión se efectuasen entre entidades de la misma autonomía.

En la provincia granadina ha destacado en 2009 el descenso experimentado por el saldo de crédito al sector privado por parte de las entidades financieras (-1,7%). Esto último confirma que en esta provincia se han sufrido las consecuencias del racionamiento de crédito más o menos vigente desde hace dos años. El apoyo al desarrollo es el mejor papel que pueden asumir las entidades de crédito, una vez superada la profunda crisis financiera de 2007-2008.

En los pasados años de auge no solo creció el subsector inmobiliario en Granada, sino que también aparecieron importantes iniciativas empresariales. Estas últimas pueden reforzarse si, una vez que se va superando el fuerte “bache” que ha supuesto la crisis, se desarrollan políticas económicas y urbanísticas coherentes con el desarrollo firme de nuevos motores del crecimiento. La sostenibilidad de la economía dependerá bastante del papel más o menos proactivo con el desarrollo económico que asuman los gobiernos de las tres administraciones públicas (estatal, autonómico y local) y del apoyo real que de las mismas emane hacia lo que deberían ser los nuevos motores del crecimiento.

(El Ideal de Granada, 3 de enero de 2010)