03 mayo 2016

CREACION DE HOGARES, DEMANDA DE VIVIENDA Y EXPANSIÓN DEL ALQUILER Julio Rodríguez López

 El ritmo de creación de hogares es una variable clave en el proceso de crecimiento económico. En este sentido, la Encuesta Continua de Hogares (ECH) del INE es una estadística que equivale a una actualización anual  del Censo de Población en algunas variables  demográficas relevantes. Persiste en España  el crecimiento del alquiler, tanto en precios como en la proporción de hogares que vive en viviendas bajo dicha forma de tenencia.

 Según la ECH del INE relativa a  2015, en dicho ejercicio el número de hogares en -España fue de 18.3 millones, solo un 0,24% más que en 2014. Canarias (0,84%) y Madrid  (0,74%) fueron las  autonomías que registraron los mayores aumentos relativos  el pasado ejercicio anual. En cifras absolutas, el incremento de 2015 fue de 43.100 hogares para el conjunto de España, destacando la fuerte  aportación de la Comunidad de Madrid  (18.500), Andalucía (17.200) y Canarias (6.800).

 Si la comparación se realiza a 1 de enero de 2015, la última variación anual fue de 75.500 hogares, por debajo de la previsión de 100.624 hogares realizada por el propio INE en 2014. En todo caso, el ritmo de aumento del número de hogares no resulta suficientemente acusado como para mantener un crecimiento significativo de la demanda de vivienda como bien de consumo duradero (vivienda para uso, no para inversión). El mayor aumento del número de hogares en Madrid resulta coherente con la acusada expansión observada en dicha autonomía en 2014-15 en cuanto a ventas de viviendas, precios  y en el número de viviendas iniciadas, por encima del conjunto de España.

  La ECH de 2015 ha confirmado el empuje del alquiler como forma de tenencia de la vivienda entre los hogares en España. En dicho ejercicio, el número de hogares residente en viviendas de alquiler en España se elevó a 3,2 millones, un 5,2% más que en el ejercicio precedente, mientras que el conjunto de hogares residente en viviendas en propiedad descendió  en un -0,7%. La proporción de hogares residentes en alquiler ascendió al 17,5%, cuatro puntos más que en el último Censo de Viviendas de España, de 2011.

  La autonomía con mayor proporción de viviendas de alquiler en 2015 fue la de Baleares, con un 26,2%, seguida por Madrid (23,4%) y Cataluña (23,3%). Las autonomías con menor presencia del alquiler fueron las de Extremadura  (11,3%) y Galicia (11,2%).  Se advierte que el alquiler pesa más en las zonas turísticas y también en las aglomeraciones mayores de población, lo que confiere un carácter acusadamente  urbano a dicha forma de  tenencia.

 Los hogares residentes en  viviendas en propiedad en 2015  se aproximaron a los nueve millones, un 77,3% del total, punto y medio por debajo de la proporción observada en el Censo de Viviendas de 2011. El 28,3% del total de hogares, correspondiente a 5,2 millones, tiene pagos hipotecarios pendientes. Este componente de los hogares ha retrocedido en casi 300.000 desde 2013, lo que implica un ritmo de formalización de hipotecas para compra de vivienda muy inferior en los últimos años respecto de los  destacados incrementos anuales de la etapa de desarrollo de la burbuja inmobiliaria (1997-2007).

  Según Fotocasa, en marzo de 2016 el precio medio de la vivienda de alquiler en España fue de 7,24 euros/m2-mes, un 4% más que en el mismo mes de 2015. Lo anterior implica que el alquiler medio mensual  de una  vivienda de 90 metros cuadrados en España  fue de 652 euros. Dicho  precio ascendió a 917 euros/mes en Cataluña, la autonomía con los precios más elevados,  y  a  401 euros/mes en Extremadura, la de precios  más reducidos.

 La mayor demanda de alquiler, visible en el aumento de los precios,  se deriva de las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad que tienen los nuevos hogares, a pesar de las caídas sufridas por  los precios de venta y de los descensos de los tipos de interés de los préstamos a comprador.

 Se aprecia un cambio de mentalidad ante el  alquiler por parte de los nuevos hogares, que parecen tener menos reservas ante dicha forma de tenencia. Influye la equiparación que se ha establecido en materia fiscal entre la propiedad  y el alquiler en los últimos años para las nuevas operaciones. La discriminación fiscal  en favor de la propiedad fue decisiva para que España llegase a ser el país con menor presencia del alquiler en Europa Occidental.

Se conoce mal la realidad del mercado de alquiler en España. Como se ha comentado, la ECH del INE permite conocer cada año la proporción de hogares que vive de alquiler. Las estadísticas de los “portales” Idealista y Fotocasa permiten aproximarse a los precios de oferta del alquiler. Pero no hay estadísticas sobre  contratos de alquiler (superficie de la vivienda alquilada, plazo del alquiler, avales constituidos, seguros suscritos, precios establecidos en los contratos), excluida la autonomía de Cataluña. Dicha  carencia debería eliminarse para conocer mejor las características de dicho mercado de alquileres, pieza relevante del conjunto del mercado de vivienda.  

Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal "El siglo de Europa" de 2.5.2016.





[1] JRL es Vocal del Consejo Superior  de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis

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