23 diciembre 2014

EL MERCADO DE VIVIENDA AVANZA HACIA LA NORMALIZACION Julio Rodríguez López


 1.    El mercado de vivienda en España (I). Los precios

      En el segundo trimestre de 2014 el índice de precios de vivienda del INE (100=2007) registró un aumento del 1,7% sobre  el nivel del trimestre precedente. La variación interanual  resultante fue de un incremento del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Según  la estadística de precios de vivienda del  Ministerio de Fomento el precio medio de las tasaciones de viviendas efectuadas en el segundo trimestre de 2014 fue de 1459,3 euros /m2 para el conjunto de España.

  En dicha estadística de tasaciones el nivel de precios del segundo trimestre de 2014 fue prácticamente el mismo que el del trimestre precedente, mientras que la variación sobre el mismo periodo de 2013 fue de un descenso del 2,9%. Solo la autonomía de Baleares presentó una variación interanual positiva del 3,6%,  mientras que en  las restantes comunidades autónomas la variación interanual citada fue negativa.

  Los dos indicadores de precios de vivienda citados tienen  metodologías muy diferentes, por lo que no es de sorprender que surjan diferencias más aparentes que reales entre los resultados del 2º trimestre de 2014. El índice de precios de vivienda del INE se elabora a partir de los valores y superficies declarados en las escrituras formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios (valor/superficie) reales en euros por m2. Pero la metodología de este indicador es algo más sofisticada, pues el índice publicado no es la media de tales precios implícitos declarados, sino que es el resultado de aplicar una regresión. Esta última  se  establece entre los precios observados y un conjunto de características observadas en las viviendas.

Con los coeficientes de tal regresión y con los nuevos datos relativos a las características de las viviendas se estima el índice publicado. La metodología empleada en la elaboración de dicho índice pretende eliminar los cambios en los precios derivados de las variaciones de calidad de las viviendas incluidas en la muestra. Se trata de lograr que el precio estimado dependa solo de las características de las viviendas. 

  El segundo indicador de precios de vivienda, el publicado por el Ministerio de Fomento, es un precio medio obtenido  a partir de unas 70.000 tasaciones realizadas cada trimestre. Este indicador no  incluye los  precios observados en el mercado, sino los de las viviendas que estiman los tasadores al realizar la tasación, esto es, recoge expectativas de precios de mercado.

  De la estadística del Ministerio de Fomento  se deriva una amplia información territorial acerca de los precios de la vivienda en España, mientras que en el caso del índice del INE se publican solo  números índices de precios agregados, a nivel nacional y por comunidades autónomas.. La metodología del índice de precios del INE es más rigurosa, pero la información  territorial (autonomías, provincias y ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de utilidad. Las informaciones que aportan  ambos índices de precios  se complementan y resulta preferible disponer de estas dos estadísticas que solo una de las dos.

Según la estadística de Fomento los precios de la vivienda habrían dejado de caer en el segundo trimestre de 2014, mientras que en el caso del índice de precios del INE habría tenido lugar una elevación de dichos precios  de la vivienda en dicho periodo de tiempo. La cautela de los tasadores sobre los precios inmobiliarios se advierte también en la estadística de precios de vivienda que publica  la tasadora Tinsa, según la cual los precios de las viviendas habían seguido bajando en España  hasta el mes de agosto de 2014, en el que registraron un descenso interanual del 4,3%.

  Por comunidades autónomas, en el índice de precios de vivienda del INE, elaborado a partir de los datos de precios declarados a los notarios, como ya se ha indicado, el mayor aumento interanual del 2º trimestre de 2014 fue el de Madrid (2,7%), seguido por la Comunidad Valenciana (2,3%). Los descensos más acusados fueron los de Extremadura (-3,5%) y Navarra (-6,1%). Por otra parte,  la estadística de precios de vivienda de Tinsa, apoyada en tasaciones, indica que  los mayores descensos de precios  acumulados desde el inicio de la recesión hasta agosto de 2014  correspondieron a la Costa Mediterránea (49,4%), mientras que Canarias y Baleares sufrieron los descensos menos intensos (-33,9%).

  Los indicadores de precios disponibles ponen de manifiesto que en 2014 parecen  haberse frenado los descensos de precios. Dicho descenso  alcanzó el máximo ritmo anual en 2012, coincidiendo con el saneamiento bancario emprendido por el gobierno en dicho año. En el primer semestre de 2014 el índice de precios de vivienda del INE registró un aumento  del 1,4% sobre los precios de vivienda  de fines del año precedente. Los restantes indicadores de precios de vivienda presentaron descensos en dicho periodo, que fueron muy moderados en el caso de la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento (-0,5%), y que tuvo  más alcance en el indicador de  Tinsa (-3,2% hasta agosto de 2014).

Los precios de  alquiler medios (Fotocasa) fueron de 6,77 euros por metro cuadrado en julio de 2014, lo que  supuso un descenso del 1,9%  sobre diciembre de 2013  y del -4,6% sobre el mismo mes del año precedente. Los descensos acumulados de los precios de la vivienda  en la fase de recesión del mercado de vivienda oscilaron entre el 30,6% en el caso de los precios medios estimados por el Ministerio de Fomento y el 41,3% en el indicador de Tinsa. En el caso del índice de precios de vivienda del INE, que es el indicador  con una metodología más equivalente a la de los principales indicadores de precios publicados a nivel mundial,  el retroceso acumulado ha sido del 36,2%.

2.    El mercado de vivienda (II) Demanda y financiación

  La recuperación de las ventas de viviendas, junto con la inflexión de los precios son los hechos más relevantes del mercado de vivienda en 2014. Debería fomentarse  la elaboración de nuevas estadísticas del mercado de alquiler, del que se dispone de escasa información. El aumento del empleo y la mayor disponibilidad a prestar por parte de las entidades de créditos (ha aumentado tanto el plazo de los préstamos como la relación préstamo/valor de los nuevos préstamos hipotecarios) están ayudando a la demanda en 2014. Sin embargo,  la compra de vivienda  está afectada a la baja por el estancamiento o ligero descenso que han presentado los salarios en 2013-2014 y por la mayor inestabilidad de los nuevos empleos, que son ahora más proclives al alquiler.

  En el segundo trimestre de 2014 el empleo mejoró  sobre el nivel existente a fines de 2013 y también sobre el mismo periodo del año precedente. El número de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo creció en un 0,7% en el primer semestre, lo que supuso un aumento del empleo de 117.200 en dicho periodo, mientras que la variación fue del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Los hogares crecerán en 2014 en un 0,7%, según la previsión recogida en la EPA procedente  del  propio INE. Los nuevos empleos son en gran parte temporales y a tiempo parcial, lo que reduce la trascendencia que  su aumento podría tener sobre la demanda de vivienda en propiedad,  de tratarse de un empleo más estable y mejor remunerado.

 Entre diciembre de 2013 y agosto de 2014 continuó el proceso de  continua disminución de los tipos de interés  de los créditos a comprador de vivienda a largo plazo (descendieron en casi medio punto en dicho periodo), evolución que fue paralela al retroceso del Euribor a 12 meses. Este último, el índice de referencia más utilizado en los préstamos a interés variable, ha retrocedido también durante el mismo periodo, lo que refleja la política monetaria expansiva desarrollada por el BCE y la abundante liquidez existente a nivel mundial como consecuencia de las políticas de expansión de balance puestas en marcha por varios bancos centrales (USA, Reino Unido, Japón, Australia).

El BCE ha fijado casi en  cero el tipo de intervención y ha establecido un tipo de interés negativo para los depósitos que los bancos mantienen en dicha entidad. Los diferenciales de los tipos de interés de los nuevos préstamos con el Euribor a doce meses   han descendido algo respecto del elevado nivel que alcanzaron en 2013, situándose en 2,552 en agosto de 2014. Este nivel todavía resulta alto para los créditos a interés variable  en el caso de que los tipos de interés volviesen a subir.

  Mientras que el saldo vivo de los préstamos bancarios a comprador de vivienda  retrocedió en un 4% en junio de 2014 respecto del mismo mes de 2013, los nuevos créditos concedidos en 2014 han seguido creciendo sobre el año precedente  en el periodo enero-julio (se amortiza por encima de los nuevos préstamos formalizados). En dicho periodo el aumento de los nuevos préstamos a comprador de vivienda formalizados sobre 2013  fue del 19,8%, lo que supone una previsión anual de 26.200 millones de euros. 2014 seria así, de mantenerse tal evolución, el primer ejercicio después de 2006 en el que dejarían de caer los nuevos préstamos a compradores de vivienda concedidos y formalizados por las entidades de crédito.

  La evolución de la renta disponible y del ahorro de los hogares en 2014 no está suponiendo un apoyo a la demanda de vivienda. En el primer trimestre de 2014 dicha magnitud disminuyó en un 2,4% sobre el mismo periodo de 2013. El aumento que ha tenido lugar del consumo familiar en el primer semestre de 2014 ha convertido en negativa la tasa de ahorro de los hogares. La variación positiva del empleo favorece el aumento de la renta disponible, pero la restricción salarial frena el crecimiento de dicha magnitud, que es necesario  para impulsar  el acceso a la vivienda en propiedad, como antes se indicó. 

  El descenso de los precios de venta, que todavía persistió en el primer semestre de 2014, según la estadística de Fomento, unido a los menores tipos de interés de los préstamos, han llevado a mejorar la accesibilidad a la vivienda en propiedad en 2014, esfuerzo que se ha situado este año  en un 26,3% de los ingresos familiares (28% en 2013). El cálculo antes citado corresponde al caso del hogar monosalarial con ingresos equivalentes al salario medio, supuesto que la vivienda se adquiriese con un préstamo que cubriera el 80% del precio de venta.

  En el caso del alquiler,  en el periodo enero-julio de 2014 el nivel de precios se ha situado ligeramente por debajo del mismo periodo de 2013. Los descensos de los alquileres han sido inferiores a los de los precios de las viviendas. Bajo los mismos supuestos que para el acceso  a la propiedad, el hogar de nueva creación que ganase el salario medio  debería de destinar un 32,8% de los ingresos  para ocupar una vivienda en alquiler.

En principio resultaría ahora más accesible la vivienda en propiedad que en alquiler en el caso de que el nuevo hogar tuviese acceso a un préstamo bancario, que es un supuesto  no del todo fácil. Además,  el hecho de que  el préstamo cubra, por lo general, no más del 80% del precio de venta de la vivienda, obliga al hogar de nuevo acceso a   disponer de un ahorro equivalente al 20% del precio de la vivienda, lo que resulta ser  una importante restricción.

 Según los datos de transmisiones inmobiliarias publicados por el Ministerio de Fomento, procedentes del registro general de los notarios, las ventas de viviendas  han mantenido en el segundo trimestre de 2014 la tónica de crecimiento del trimestre precedente, aunque el aumento interanual ha sido menos intenso (12,1% frente al 48,7% en el primero). El aumento acumulado de las ventas en el primer semestre de 2014  sobre el año anterior ha sido del 26,8%. De mantenerse ese ritmo en el conjunto del año el volumen de ventas ascendería en 2014 a 381.200 (300.568 en 2013).

 Dentro del importante aumento global de las ventas, destacaron las de viviendas usadas  (29,3%), frente al 19,3% de las nuevas. También fue mayor el aumento de las ventas a extranjeros (49,1%, frente al 22,4% de aumento de las ventas a españoles residentes). Por comunidades autónomas los  mayores aumentos interanuales fueron los de Navarra (52,3%) y Madrid (45,8%), y los menos acusados los de Valencia (15,4%) y Murcia (10%) (Figura 16).

 Las ventas a extranjeros supusieron  el 17,3% del  total en el primer semestre de 2014. La mayor participación en el total de ventas, por autonomías, correspondió a Canarias (40%) y Valencia (36,4%), mientras que las cuotas menores fueron las de Extremadura (1,8%) y Galicia (1,7%).

La cuota de las ventas a extranjeros sobre el total de ventas de viviendas  ha subido sobre 2013, apuntando la tendencia hacia  rozar el 20% en 2014. La proporción de viviendas vendidas con préstamo hipotecario se ha mantenido por debajo del 60% en enero-julio de 2014.Esta circunstancia vuelve a señalar la presencia de una amplia proporción de inversores entre los adquirentes de viviendas, tanto institucionales (fondos de inversión) como personas físicas. Estas últimas  compran viviendas entre otras cosas por el prolongado bajo nivel de los tipos de interés, lo que penaliza seriamente al ahorro colocado en depósitos, que es la inversión más tradicional para los hogares  en España.

La estadística registral indica que en el segundo trimestre de 2014  la nacionalidad más frecuente entre los adquirentes  extranjeros de vivienda fueron los británicos (15,8%), seguidos por franceses (10,1%), rusos (8,1%), alemanes (7,5%)  y belgas (7,3%). Dicha estadística indica asimismo que el plazo medio de los préstamos a comprador de vivienda fue de 269 meses (22 años y 5 meses), superior  a los 254 meses del mismo trimestre de 2013.

Por último, la información del Banco de España señala que ha subido la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos hipotecarios a comprador. Dicha relación pasó desde el 57,1% medio del segundo trimestre de 2013 a 59,1% en el mismo trimestre de 2014.

3.    El mercado de vivienda (III). Nueva oferta de viviendas..    
  
  En julio de 2014 el Ministerio de Fomento publicó la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas en España, referida  a la fecha de 31 de diciembre de 2013. De la estimación citada resulta un total de 563.908 viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión. Ello implicó un descenso de 19.545 viviendas en 2013,  el 3,4%  del stock existente en la misma fecha del año precedente.
 La estimación anual  del stock en cuestión se inició en 2004, con motivo de la disponibilidad a partir de dicho ejercicio  de cifras de ventas de viviendas nuevas y usadas. Dichos datos  permitieron  aproximar el stock de viviendas citada empleando conjuntamente las cifras de ventas de viviendas de nueva construcción y de viviendas terminadas. Estas últimas proceden de la estadística de visados de dirección de obra nueva  de los Colegios de Arquitectos Técnicos.
Después de 2004 el stock de viviendas nuevas no vendidas experimentó aumentos importantes en los ejercicios  comprendidos  entre 2005 y 2009. Tras este último ejercicio el stock citado ha retrocedido hasta 2013. El aumento medio anual  del stock en el periodo 2004-09 fue del 44,7%, mientras que el descenso medio de la etapa 2009-13 ha sido del 3,5%.
El que el plazo de construcción de una vivienda se extienda alrededor de  unos dos años, provocó que,  aunque la crisis se iniciara  en el verano de 2007, la terminación de un amplio volumen de  viviendas se extendiese  hasta 2009. De este modo numerosas nuevas viviendas salieron al mercado cuando las condiciones del mismo se habían modificado de forma dramática respecto de las condiciones vigentes en  el momento en el que se planeó e inició la construcción de las mismas.
  El número de viviendas nuevas no vendidas alcanzó el nivel absoluto más elevado en 2009, casi 650.000 viviendas, equivalentes al 2,6% del parque total de viviendas de España al final de dicho ejercicio (24,9 millones de viviendas). A fines de 2013 el stock citado había descendido hasta el 2,22% del parque existente a 31.12.2013.  Por comunidades autónomas, los niveles más altos del  stock relativo de viviendas 31.12. 2013  correspondieron a las autonomías de Rioja (4,82%), Castilla-La Mancha (3,76%) y Murcia (3,37%). Los niveles relativos más reducidos los registraron las autonomías de Navarra, Cantabria y Extremadura.
A efectos de análisis del mercado de vivienda en España  importa sobre todo la situación de las viviendas nuevas no vendidas a 31.12.2013. Por autonomías, los máximos niveles eran los de la  Comunidad Valenciana, con 101.266 viviendas nuevas no vendidas, seguida de Andalucía (91.212) y Cataluña (85.307). Por provincias los niveles mayores de viviendas nuevas no vendidas en la fecha citada, según la estimación de Fomento,  eran los de Barcelona (46.531) Alicante (45.391), Madrid (43.623), Valencia (28.007), Castellón (27.868) y Murcia (26.420).
  El arco mediterráneo y el entorno de las ciudades de Madrid y Barcelona siguen siendo los puntos de mayor concentración de viviendas nuevas  no vendidas en España. El cambio sufrido por el mercado de vivienda en 2013, donde los fondos de inversión hicieron su aparición al calor de los importantes descensos de precios producidos (alrededor del 40% entre 2008 y 2013) influyó en los retrocesos sufridos en 2013 por el stock en cuestión. La demanda de viviendas por parte de españoles residentes no se recuperó en 2013.
  La evolución del stock de viviendas no vendidas  entre 2012 y 2013 refleja los  diferentes niveles de dinamismo territorial del mercado inmobiliario en España. Las autonomías de interior como Extremadura y Navarra han sufrido los mayores descensos de dicho  stock, y  también han destacado los retrocesos del mismo en  las provincias costeras de Cantabria y de Murcia. En dos autonomías, Madrid y Asturias,  aparecieron en 2013 aumentos moderados del stock citado, coincidiendo con una ligera recuperación de la oferta.
   Por provincias, junto a los fuertes descensos de la nueva oferta de viviendas en las dos provincias extremeñas y en Cantabria, destacaron los retrocesos del stock   registrados en  las provincias andaluzas de Hueva, Málaga y Granada. El resultado de Madrid contrasta con otras informaciones acerca de la realidad de un parque reducido de viviendas nuevas sin vender en esta autonomía, como es el caso de una estimación efectuada por la Sociedad de Tasación.
  La debilidad de la oferta de nuevas viviendas, que en 2014 ascenderá a unas 47.000 viviendas, junto a la recuperación que parece haberse producido en las ventas de viviendas  en el primer semestre de 2014 (el ritmo de venta de viviendas nuevas es de  más de 67.000 viviendas), apuntan a que el descenso del stock citado puede resultar más intenso en 2014 que en el ejercicio precedente. Dicha  reducción del stock puede aproximarse a las 40.000 viviendas en 2014, lo que contribuirá a  normalizar la situación del mercado de vivienda en España.
 En el periodo enero-mayo de 2014 las viviendas iniciadas (visados de obra nueva de los colegios de aparejadores, estadística publicada por el Ministerio de Fomento) retrocedieron  en un 3,2% sobre el mismo periodo de 2013. En dicha evolución contrataron los aumentos  experimentados por la nueva construcción en las autonomías de Asturias (35,9%), Galicia (31,6%),  Madrid (17,1%), con los retrocesos de Andalucía (-24,9%), Canarias (-30,9%) y Aragón (-64%).
 Entre los meses de marzo y mayo de 2014 las viviendas iniciadas parecen haber iniciado una recuperación, aunque el nivel alcanzado resulta todavía muy reducido respecto  de la evolución histórica de dicha magnitud. En todos los meses de 2006, por ejemplo, se iniciaron más viviendas que en cada uno de los años del periodo 2012-2014.
  Las viviendas terminadas, estimadas a partir de las certificaciones de fin de obra, descendieron en un 28,7 en enero-mayo de 2014 sobre el año precedente. En 2014 ha  aumentado la proporción de viviendas terminadas procedentes de cooperativas y de administraciones públicas, el 17,1% entre enero y mayo, proporción que todavía queda lejos de la vigente en la fase anterior a la burbuja, en la que superó al 20%.
  En el primer semestre de 2014 la inversión en vivienda retrocedió en un 5,8% sobre el mismo periodo de 2013, según la Contabilidad Nacional de España del INE. Ello  implica que en este ejercicio la construcción residencial  volverá a no contribuir al crecimiento de la economía, pero  la incidencia negativa sobre el aumento del PIB será inferior  al de años anteriores. Ello se debe  tanto a  la menor intensidad del retroceso como al peso reducido de la inversión en vivienda sobre el PIB (por el lado de la demanda); que en 2013 fue solo  del 4,4%.
  En 2014 ha continuado el descenso del saldo vivo de los préstamos bancarios  a promotor (“Servicios. Actividades inmobiliarias”), que fue más acusado que el de los préstamos a comprador de vivienda (-18,7% fue la tasa interanual en junio de 2014, frente al -4,2% de los préstamos a comprador). En las nuevas promociones de viviendas de 2013-2014  el papel de los bancos resulta decisivo, puesto que con frecuencia se trata de promociones edificadas sobre suelos que habían pasado  a poder de los bancos tras la crisis inmobiliaria. Tales  promociones proceden de los bancos de forma directa, a través de alguna filial, o de forma indirecta, a través de convenios con empresas promotoras.
  La morosidad bancaria se ha mantenido elevada en 2014, aunque parece haberse estabilizado, a la vista de la evolución registrada en el segundo trimestre de 2014. En el caso de los préstamos a comprador de vivienda la tasa de morosidad descendió desde el 6,31% del primer trimestre hasta el 6,12% en el segundo. También retrocedió en dicho trimestre   la tasa citada en el conjunto de los préstamos al sector de la construcción, mientras que aumentó  desde el 37,85% hasta el 38,02% en los préstamos a promotor.
  El importante aumento de las ventas de viviendas en España en el primer semestre de 2014 no estuvo acompañado, pues,  de una reacción alcista paralela de la nueva construcción residencial. Es posible que en dicha evolución influyese el importante stock de viviendas de nueva construcción pendientes de venta, así como una actitud  de los bancos menos proclive que en el pasado a financiar promociones fuera de  las controladas por los propios bancos.
 Existe a nivel internacional el temor a que las “laxas” políticas monetarias desarrolladas por numerosos bancos centrales generen fuertes dosis de liquidez, que de una u otra forma acaban llegando a los diferentes mercados nacionales de vivienda. . Esto  podría afectar al alza a  los precios de las viviendas, incluso en un contexto de débil crecimiento de la economía mundial.
  Parecen más proclives a sufrir dicha evolución aquellos países en los que los precios de las viviendas están situados por encima de su tendencia a largo plazo y que en 2013 presentaron  aumentos significativos de dichos precios (Reino Unido, Canadá, Nueva Zelanda y Australia).
  En España los precios de la vivienda en 2014 están todavía situados por encima de su tendencia a largo plazo, pero en 2013 continuó el descenso de los mismos y en 2014 solo ha habido un repunte alcista ligero de los mismos. Se está aquí todavía en una fase de “corrección” de los excesos del pasado. En todo caso parece evidente que sobre el comportamiento “comprador” de    los fondos de inversión que han adquirido activos inmobiliarios  en cuantías significativas alguna influencia tienen las citadas políticas monetarias.


Una versión de este artículo se publicó en el número 182, Invierno 2014,  de la revista “Ciudad y Territorio”, del Ministerio de Fomento 

22 diciembre 2014

2014, EL AÑO EN EL QUE LA ECONOMIA VOLVIO A CRECER Julio Rodríguez López[1]



  En 2014 la economía española  recuperó el crecimiento, tras un quinquenio (2009-2013) de variaciones anuales negativas o nulas. El nivel real del PIB de España en 2014 es todavía  inferior en más del 6% al correspondiente a  2008, el  último año anterior en el que el PIB  registró un crecimiento  positivo. La recuperación de la economía española se está desarrollando en el poco dinámico contexto de la Eurozona. La débil coyuntura de esta área económica  arroja no pocas incertidumbres respecto de la fortaleza real de la de la recuperación española.

  En 2014 el PIB de la economía española ha debido crecer en torno al 1,3% (-1,2% en 2013). La variación interanual positiva de la demanda interna en un 1,4% (-2,7% en 2013) explicó  el crecimiento citado, puesto que la aportación del resto del mundo ha sido ligeramente negativa. Esto último ha contrastado con la aportación positiva al crecimiento que las exportaciones netas habían realizado en los años precedentes de crisis.

  El consumo privado (2%) y la inversión empresarial (8,4%) fueron los componentes de la demanda  que registraron los mayores crecimientos en España en  2014. La mejora del consumo privado  estuvo acompañada de un acusado descenso de la tasa de ahorro de los  hogares respecto de la renta disponible familiar.  

El conjunto de la construcción retrocedió en casi un 4%, correspondiendo una variación negativa ligeramente más acusada a la construcción residencial. En 2014 cambió el perfil del mercado de vivienda, en el que las ventas crecieron en un 22,4% sobre el año anterior en los tres primeros trimestres y los precios  dejaron de descender. La normalización del mercado de vivienda es un componente importante de la recuperación.

La nueva construcción de viviendas ha empezado a reaccionar, pero todavía pesa un excedente de cerca de 600.000 viviendas nuevas sin vender. La recuperación de la inversión en vivienda no debe de tener lugar expulsando actividades productivas sostenibles como en el reciente pasado, pero alguien deberá decírselo a los ayuntamientos, para los que nada ha cambiado.

  La variación del empleo  en 2014 ha sido  positiva, pudiendo superarse   los 300.000 nuevos empleos en este año, aunque la calidad de   tales empleos  es reducida, a la vista del predominio de los empleos temporales y a tiempo parcial. La previsión es que no habrá aumento salarial en 2014, con lo que el peso del ajuste de la economía española descansa en unos nuevos puestos de trabajos inestables y escasamente retribuidos.

  La recuperación de la demanda interna ha estado acompañada de un  importante incremento de las importaciones, lo que ha convertido en negativa la aportación  al crecimiento  por parte del resto del mundo. El superávit de balanza de pagos en 2014 resultará inferior al del año anterior, lo que puede anunciar futuros desequilibrios en caso de confirmarse  que en 2015  se acelere el crecimiento de la economía española. Comercio y hostelería son los componentes más dinámicos de la recuperación, que deberá apoyarse en más sectores para garantizar su continuidad.

  La recuperación clara del crecimiento de la economía española en 2014, aparte de inestable si se vuelven a disparar las importaciones,   no implica que se haya acabado con las graves consecuencias negativas derivadas de una recesión tan prolongada que se inició en el verano de 2007 y que se prolongó  hasta 2013.

  En el tercer trimestre de 2014 el PIB de la economía española estaba por debajo del nivel correspondiente al segundo trimestre de 2008 en un 6,4%. El número de empleos, según la EPA, había retrocedido en un 15,1% en dicho periodo. A fines de 2014 hay, pues,  más de tres millones de empleos menos que en el momento de iniciarse la recesión. El nivel de la inversión pública es de un 50% inferior al de 2007.Al ritmo de 2014 pueden tardarse diez años en recuperar el nivel de empleo de 2007. El que se haya recuperado el crecimiento  no implica que el clima de crisis haya desaparecido.  La tempestad sufrida ha dejado unas consecuencias difíciles de eliminar en mucho tiempo.  

  Como ya se ha indicado, la Eurozona frenó el crecimiento en 2014  respecto de las previsiones existentes al inicio del año. Unos ritmos de crecimiento del 0,8% y del 1% como los previstos en dicha área para 2014 y 2015, respectivamente, no dejan margen para el optimismo y sin duda afectarán al crecimiento de la economía española de forma no precisamente positiva.

 Una política monetaria expansiva no basta para  lograr la recuperación. “La búsqueda de la competitividad dentro de la Eurozona por medio de los recortes salariales no es un camino para conseguir una prosperidad ampliamente compartida. Alemania deberá de reconocer que la demanda interna importa” (Martin Wolf, FT, 9.12.2014).    

2014 habrá sido, pues,  un año en el que retornó  el crecimiento perdido a la economía española y en el que la Eurozona no acabó de encontrar un camino que garantice su continuidad. Se trata, pues, de consolidar un ritmo de crecimiento que permita dejar atrás tanto daño como el que han generado tanto  la propia crisis  como  el camino seguido para superarla.

Una versión reducida de este artículo se ha publicado en la revista semanal “El Siglo de Europa” de 22.12.2014




[1] JRL es miembro de Economistas frente a la crisis  y del Club de debates Urbanos

07 diciembre 2014

EL NECESARIO RETORNO DE LA POLITICA DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


 Los desahucios y la desaparición de la oferta de viviendas protegidas son los aspectos más visibles de la situación de la vivienda en España. A ello se une la presencia de los fondos de inversión comprando viviendas  con buen mercado   y también de lujo. La compra por tales fondos de viviendas de alquiler a algunas administraciones públicas anticipa nuevos y sangrantes desahucios.

Frente a dicha situación, en la práctica no hay en España política estatal de vivienda en  2014. No hay objetivos cuantitativos anuales ni mecanismos de seguimiento en el conjunto de normas comprendidas en el Plan 2013-16, regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril,  del Ministerio de Fomento.  En la presentación del oscuro Plan se aludió  a un total de 200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas, sin más detalle. Tampoco se han divulgado objetivos desagregados para cada autonomía.

 El gobierno ha firmado convenios en 2014 con las comunidades autónomas para subvencionar, de forma genérica,  las actuaciones recogidas en el Plan en el periodo de vigencia del mismo. Han transcurrido dos años del periodo en cuestión y no se conoce resultado alguno.

 El coste  presupuestario previsto de las ayudas directas a la vivienda en 2015 es de 587,1 millones de euros. Las ayudas fiscales  tienen una incidencia presupuestaria muy superior, unos 3.338 millones de euro. Dentro de estas últimas destacan las correspondientes a la desgravación por acceso a la vivienda habitual en el IRPF  y las derivadas de la aplicación de un tipo reducido del IVA a 10% a las ventas de viviendas de nueva construcción.

La gestión de las actuaciones incluidas en el Plan  se deja en manos de las comunidades autónomas. No está previsto  divulgar datos sobre la ejecución de dicho plan. La oscuridad y la falta de transparencia no pueden ser más evidentes. Contrasta la falta de tensión en el seguimiento del plan desde el gobierno central con la actitud hasta ahora mantenida en materia de diseño y ejecución de los planes plurianuales precedentes, incluidos los gobiernos del Partido Popular entre 1996 y 2004.

 El problema del acceso a la vivienda se agravará en cuanto  se afiance la recuperación de la economía. Para un  hogar mileurista el esfuerzo de acceso a la vivienda de 90 m2 construidos  en propiedad es del 51,3% de los ingresos, supuesto que el comprador accede a un préstamo y tiene ahorros para cubrir el 20% del precio de venta de la vivienda no cubierto por el préstamo citado.

 Dicho esfuerzo supera el 60% de los ingresos familiares  en el caso de una vivienda de alquiler. En 2014  para acceder a la vivienda en España los nuevos hogares deben, pues, destinar más de la tercera parte de los ingresos del hogar como renta o como pago de la hipoteca, tope que se considera no debe de superarse. En el caso de salarios inferiores a los 1.000 euros  solo cabe acceder a viviendas de alquiler  de precio reducido o hacinarse en pisos compartidos.

  Pero la política de vivienda presenta en 2014 una problemática adicional a la del elevado esfuerzo que supone el acceso para numerosos hogares. La significativa morosidad de los préstamos a comprador de vivienda  ha provocado un volumen intolerable de desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. Entre 2008 y 2013  hubo  más de 100.000 entregas involuntarias de viviendas habituales a bancos. En 2014 persiste el fuerte ritmo de los últimos años. El que los desahucios se hayan convertido en una noticia habitual no reduce la gravedad del fenómeno. El goteo persistente de las noticias relativa a desahucios viene a ser un recordatorio de que, aun habiéndose recuperado el crecimiento, en la economía española persiste un clima de  crisis.

  La política de vivienda no puede liquidarse con decretos y con convenios de cumplimiento indefinido  con las  autonomías, dejando en manos de la caridad la solución de los problemas más acuciantes. Dicha política debe de recuperar protagonismo, estableciendo   con claridad unos objetivos a cubrir y unas actuaciones a desarrollar. Parece claro que los objetivos básicos  de la política de vivienda deberían de ser los relativos a (i) favorecer el acceso,  con un esfuerzo no superior a la tercera parte de los ingresos, a hogares con niveles  de ingresos reducidos,  y (ii) facilitar alojamiento a los hogares desahuciados, anticipándose  a la ejecución de los mismos. Entre las actuaciones más relevantes a poner en práctica destacan  las siguientes:

1. Ayudas directas a los arrendatarios, para hogares con ingresos no superiores a 3 IPREM (unos 1800 euros),  que cubran hasta el  35% del alquiler y con una duración prorrogable de 2 años.

2. Impulso a la creación de parques públicos estables de viviendas de alquiler a partir de viviendas de nueva construcción y de  viviendas vacías. Se negociaría con Sareb y con los bancos el alquiler social  de las viviendas en poder de dichas entidades.

3. Aproximar la normativa española en materia de desahucios a las prácticas frecuentes en Europa Occidental y  en otros países desarrollados (ley de sobreendeudamiento), de forma que no se desahucie al insolvente que actuó de buena fe, estableciendo un plan de pagos. Se modificarían la normativa vigente (Ley 1/2013) para acabar con los desahucios de  tales insolventes.

4. Dentro del Instituto de Crédito Oficial (ICO) se  debe de  crear un vehículo financiero  dedicado en exclusiva a prestar para la creación de una oferta estable de alquiler y también a la rehabilitación.

5. Apoyo a la rehabilitación. En 10 años todos los edificios públicos deberían de ser eficientes desde el punto de vista energético. En 2025 el 100% de la nueva vivienda protegida sería sostenible.

Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal  El Siglo de Europa el 8 de diciembre de 2014







[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis y del Club de Debates Urbanos

28 noviembre 2014

IDEAS: : RECUPERAR LA POLITICA DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


 En 2014 no hay política estatal de vivienda en España. No hay objetivos cuantitativos en la política de vivienda del Ministerio de Fomento (Plan 2013-16). El problema del acceso a la vivienda se agravará en cuanto  se afiance la recuperación. La alta morosidad de los préstamos a comprador de vivienda  ha provocado un volumen intolerable de desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. Entre 2008 y 2013  hubo  más de 100.000 entregas involuntarias de viviendas habituales a bancos. En 2014 persiste el ritmo de los últimos años.

  El acceso a la vivienda resulta imposible para la mayoría de los hogares de nueva creación, por las duras condiciones de los nuevos empleos. Estos deben destinar  más de la mitad de los ingresos para pagar el alquiler, única vía ahora disponible para tales hogares.
Los dos objetivos básicos  de la política de vivienda  serían (i) los de favorecer el acceso,  con un esfuerzo no superior a la tercera parte de los ingresos  a hogares con niveles  de ingresos reducidos,  y (ii) facilitar alojamiento a los hogares desahuciados. Las actuaciones más relevantes serían las siguientes:

1. Ayudas directas a los arrendatarios, diseñadas en colaboración con las comunidades autónomas, a las que corresponde aplicarla. La ayuda en cuestión no superará el 30% del alquiler y tendrá una duración prorrogable de 2 años.

2. Impulso a la creación de parques públicos estables de viviendas de alquiler, administradas por ayuntamientos y autonomías, a partir de viviendas de nueva construcción y de  viviendas vacías. Se construirán  viviendas protegidas destinadas al alquiler y se negociará con Sareb y con los bancos propietarios el alquiler de las viviendas protegidas  en poder de dichas entidades.

3. Apoyo a la rehabilitación. En 10 años todos los edificios públicos deben de ser eficientes desde el punto de vista energético. En 2025 el 100% de la nueva vivienda protegida será sostenible.

4. Dentro del Instituto de Crédito Oficial (ICO) se  debe de  crear un vehículo dedicado en exclusiva a la financiación hipotecaria a la vivienda, en línea con lo que fue el desaparecido Banco Hipotecario de España. Dicho órgano servirá para  impulsar la rehabilitación y también la creación de una oferta estable de alquiler,  aumentando para ello el  parque social de viviendas de alquiler social ahora existente en España, el más reducido del mundo occidental.

5. Aproximar la normativa española en materia de desahucios a las prácticas más frecuentes en Europa Occidental y otros países desarrollados (ley de sobreendeudamiento).



24 noviembre 2014

Una aventura inmobiliaria de la ex presidenta de la Fundación Caja Madrid. Julio Rodriguez López

  El asunto aireado por la SER acerca de la financiación obtenida por la ex presidenta de la Fundación Caja Madrid, Carmen Cafranga, en 2004 para construir 51 viviendas protegidas de alquiler ,  zona de Montecarmelo, bajo las condiciones del entonces  régimen especifico de la Comunidad de  Madrid para viviendas protegidas, presenta varios aspectos destacados:

1. El préstamo de unos 4,5 millones de euros (tipo de interés del 3,15%, plazo de 10 años) se concedió a una Fundación  (Niño Jesús del Remedio)  que presidia la Sra. Cafranga, siendo esta miembro de la Comisión de Control de Caja Madrid. Ello  requirió que la concesión la efectuase el consejo de administración de dicha entidad y que el préstamo debiese aparecer en la Memoria de Caja Madrid , por el cargo de la Sra. Cafranga en Caja Madrid,  cosa que no sucedió.   Esto ultimo revela una deficiencia en el funcionamiento de Caja Madrid por aquellas fechas.

2.En 2010 la Fundación que recibió el préstamo  e inició las viviendas  (Niño Jesús del Remedio) cedió el conjunto de la operación a otra fundación, la Carmen Pardo-Valcarce, lo cual requiere que la fundación receptora de la cesión deba  incluir en su objeto social el arrendamiento de viviendas, de acuerdo con el articulo 33.5º del RD  801/2005 (BOE de 13.7.2005), que regulaba por entonces   la financiación convenida de viviendas protegidas. Este punto no está comprobado.

3. Se  trata de un régimen de VPO de alquiler en el que se prevé que una vez  pasados 10 años desde la calificación definitiva de la vivienda protegida  esta adquiera de forma automática la condición de vivienda libre. De este modo  las 51 viviendas pasarían desde un precio máximo de venta en 2005  de alrededor de 1100 euros/m2 a un precio de mercado de alrededor de 3400 euros/m2.  El préstamo de 4,5 millones de euros permitiría obtener  un valor de mas de 15 millones de euros en 2015.

4. Se pone de manifiesto que , junto al provecho que aportó la posición de la Sra. Cafranga en Caja Madrid, el régimen de VPO de alquiler al que se acogió dicha promoción  resulta escasamente social, pues el plazo durante el cual  las viviendas construidas se destinan al alquiler es muy reducido. Se advierte que el  objetivo final de tal tipo de promoción es la plusvalía a obtener al final del periodo citado.  

Como se ha indicado, dicho régimen de VPO  lo  desarrolló la Comunidad de Madrid, pero  también se incorporó a la normativa estatal correspondiente al Plan 2005-08 (R.D. 801/2005). Este ejemplo pone de manifiesto que la VPO es una forma de ayuda al acceso a la vivienda muy proclive a todo tipo de componendas y que , de persistir, requiere de  amplias reformas en su diseño y de un mayor control del cumplimiento de sus objetivos. La actuación  aquí descrita no sirve para ayudar al acceso a la vivienda a los hogares necesitados, sino que es una figura propia para las  clases medias, que en este caso anteponen el beneficide la plusvalía a cualquier otra consideración social.

Una versión de este articulo se publicó en El Pais digital, 26.XI.20145




23 noviembre 2014

LOS DESAHUCIOS DE VIVIENDAS EN ESPAÑA MANTIENEN EL RITMO EN 2014 Julio Rodríguez López


   Los últimos datos sobre desahucios  de viviendas por impago de la deuda hipotecaria señalan la continuidad del alcance del problema en 2014. Además, la cifra absoluta de créditos morosos de hogares se mantiene elevada, lo que adelanta la continuidad del problema. Sobre los desahucios, se  dispone de información estadística procedente del Poder Judicial, del INE y del Banco de España. Los datos disponibles se complementan, y resulta ahora posible aproximarse al problema citado con más rigor que cuando el problema hizo acto de presencia de forma destacada.

     El saldo vivo de  los créditos morosos  de hogares por impago de la deuda hipotecaria para compra y rehabilitación de viviendas alcanzó un volumen significativo a 30 de junio de 2014, 36.300 millones de euros, un 13,8% más que en el año precedente. Aunque dicha cifra supuso un ligero descenso respecto de marzo de 2014, la potencialidad de nuevos desahucios resulta elevada.

   Hasta abril de 2013 solo se dispuso en España de datos trimestrales sobre ejecuciones hipotecarias (procedimientos  iniciados y lanzamientos) procedentes del  Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Según dicha fuente, entre 2008 y 2013 los totales acumulados fueron de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y  309.560 lanzamientos.

Las magnitudes recogidas   en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios (viviendas habituales y de temporada, locales comerciales, naves industriales, locales de oficinas). Desde 2013 el CGPJ  ha reforzado la información aportada, desagregando los lanzamientos practicados por los Tribunales Superiores de Justicia  entre los procedentes de  ejecuciones hipotecarias (25.811 en 2013)  y los derivados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Estos últimos  ascendieron a 38.141 en 2013, lo que revela que en España bastantes hogares van a la calle por no poder pagar el alquiler.

  En mayo de 2013 el Banco de España inició la publicación de “Notas Informativas” en las que se recogen datos sobre las viviendas entregadas a los bancos  como consecuencia de impagos de préstamos. El Banco obliga,  mediante la CBE 1/2013, de 24 de mayo,  a las entidades de crédito a remitir  dicha información, en la que se distingue entre viviendas habituales entregadas y el resto de viviendas no principales. La estadística citada  diferencia asimismo  entre entregas voluntarias y judiciales de viviendas.

  .  En 2012 se entregaron a los bancos 39.051 viviendas habituales  y 38.961 en 2013,  según el Banco de España. El 36,3% de todas  las viviendas entregadas fueron  daciones de pago, en las que el deudor queda limpio de deudas,  una vez recuperada por el banco la vivienda que sirvió como garantía del préstamo. Las entregas de viviendas habituales supusieron casi el 60% de todos los lanzamientos estimados por el CGPJ.

Se puede así   aproximar que en los seis años transcurridos  entre 2008 y 2013  hubo  unas 100.000 entregas de viviendas habituales a bancos como consecuencia de la morosidad de los préstamos garantizados por hipoteca. En el primer semestre de 2014 tales  entregas de viviendas a los bancos disminuyeron en un 30%, según el Banco de España.

 La tercera fuente estadística es la del INE. A partir de 2014 dicho organismo público ha iniciado la publicación de una nueva estadística trimestral  de certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas. Dichas certificaciones,   relativas a fincas urbanas, se desagregan entre viviendas habituales y otras viviendas. En los dos primeros trimestres de 2014 se ha certificado el inicio de 19.075  procedimientos de  ejecución hipotecaria de viviendas habituales, un 6,2% más que en el mismo periodo de 2013.

 De las tres fuentes estadísticas disponibles (CGPJ, Banco de España  e INE), las que se aproximan más al   problema de los desahucios son las del Banco de España, puesto que las del INE informan sobre procedimientos iniciados, que pueden o no terminar en desahucios, y las del CGPJ no desagregan entre los activos inmobiliarios objeto de procedimiento.

 Llama la atención que en la última Nota Informativa del Banco de España  de 13 de noviembre de 2014 dicha entidad informe que  tiene en estudio la posibilidad de dejar  de elaborar la estadística de viviendas entregadas a los bancos, a la vista de los nuevos datos aportados  por el INE. Como se ha comprobado,  el INE mide una variable diferente a la que estima el Banco de España. De desaparecer la estadística del Banco de España se perdería una información relevante sobre el problema en cuestión, problema  que no desaparecería por falta de información.

 Ante los 130.000 desahucios de vivienda habituales producidos en España entre 2008 y 2014 y lo que todavía puede producirse, los paliativos del gobierno, recogidos en la Ley 1/2013,  consisten en una moratoria de 2 años en las ejecuciones correspondientes a un colectivo reducido de hogares, en la aplicación del Código de Buenas Prácticas y en  la creación de un Fondo Social de Viviendas, una especie de obra de caridad de los bancos.

Sobre   la aplicación de dichos instrumentos no hay información regular. El gobierno informa solo de manera esporádica y aproximada, situación que debería de corregirse.  Por supuesto tras las cifras hasta aquí comentadas  está la realidad  de que el sistema de ejecución de hipotecas vigente en España sigue siendo uno de los más duros del mundo y que tanto desde el BCE como desde el FMI han sido importantes las críticas expresadas sobre tal procedimiento.


Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal  “El Siglo de Europa” de 24.11.2014




[1] JRL es economista y miembro del colectivo “Economistas frente a la crisis”.

15 noviembre 2014

SISTEMA FINANCIERO, MERCADO DE VIVIENDA, URBANISMO Julio Rodriguez López


1.     Sistema Financiero

  El ajuste bancario desarrollado en España desde el inicio de la crisis ha desembocado en una situación en la que en la práctica han desaparecido las cajas de ahorros como entidades de crédito. Junto a lo anterior, 15 grupos bancarios concentran  el 90% del sistema financiero (Ver Cuadro), de los que 8 proceden de las antiguas cajas de ahorros. Los  3 grupos mayores (Santander, BBVA y CaixaBank) concentran el 70% del conjunto de activos bancarios.
A lo largo de la crisis destacaron, por orden histórico, los problemas de liquidez, deterioro de los activos, solvencia y falta de confianza en el propio sistema. Esta  situación culminó en 2012, con la petición al Eurogrupo por una cuantía de 100.000 millones de euros para efectuar un rescate parcial de los bancos. Se emplearon  unos 42.000 millones de la línea de crédito abierta.

 Desde 2013 se ha logrado la estabilidad financiera, los depósitos se han aproximado a los créditos y la morosidad, aun siendo muy elevada, el 14,3% de los  préstamos en agosto de 2014, está descendiendo a lo largo del presente ejercicio. Sigue siendo especialmente alta en el subsector inmobiliario-promotor- (38%)  y en el sector de la construcción (32%).

El sistema  bancario  ha realizado un profundo ajuste en términos de reducción de oficinas y de plantilla. Tiene pendiente, sobre todo,  conseguir una recuperación más intensa del crédito y mejorar la rentabilidad (4% en términos de ROE), que es más reducida ahora que la media de la eurozona. El sector ha recibido más de 100.000 millones de euros en ayudas públicas, sin incluir el endeudamiento que ha precisado Sareb para la compra de los activos a los bancos problemáticos (unos 50.000 millones de euros).

Propuestas sobre el sector:

1     Apoyo a la creación de la Unión Bancaria Europea completa, lo que implica el avance en el Mecanismo Único de Resolución Bancaria (MUR) y de un Fondo de Garantía de Depósitos común a la Eurozona. Todo  ello  se uniría al Mecanismo Único de Supervisión (MUS), en marcha desde el 4.11.Mantener una presencia del sector público dentro del sistema financiero. Esto  se puede lograr por medio de una agencia pública especializada  en la financiación de la inversión. Para ello seria necesario disponer de un  ICO redimensionado, más transparente y que preste directamente a los clientes Una segunda vía sería dejar en el sector público, con una participación de control,  a Bankia o a BMN.

2.    Sareb: debe de hacer  más transparente su gestión, garantizando va a conseguir vender los activos sin perdidas. Se debe de    establecer  un código de conducta para impedir abusos del segmento más especulativo de la construcción residencial.

3.    Morosidad y desahucios: el procedimiento de ejecución hipotecario español es uno de los más duros del mundo. La ley 1/2013 ha supuesto solo mejoras parciales. El Fondo Social de Vivienda de la banca es una obra de caridad. El Código de Buenas Prácticas afecta un número reducido de prestatarios. La moratoria de 2 años sin ejecución es también un mecanismo temporal y restrictivo.

. Los más de 35.000 millones de euros en  créditos morosos a promotor existentes a 30.6.2014  garantizan un número muy alto de ejecuciones y desahucios durante bastante tiempo. El BCE ha criticado el procedimiento español (mayo de 2013). Se debe ir a un sistema equivalente al de la mayoría de países de Europa Occidental, en el que haya una ley de segunda oportunidad para los morosos de buena fe. Para los créditos del pasado resulta preciso modificar la Ley 1/2013.

2. Vivienda y Urbanismo

 La escasez de crédito, sobre todo a promotor, el aumento obligado del alquiler, el previsible descenso de la creación de hogares en el futuro exigen readaptar objetivos e instrumentos de  la política de vivienda. Dicha política debe de facilitar el acceso a la  vivienda y también conseguir  alojamiento para los hogares desahuciados. Las actuaciones EFC más destacadas serían las siguientes:

(i)            Ayudas directas al arrendatario, de forma que el esfuerzo de acceso no supere la tercera parte de los ingresos familiares.

(ii)          Creación de un parque de viviendas sociales de alquiler. Este último  debe de concentrar el grueso de las ayudas públicas.

(iii)         Alojamiento para desahuciados: se debe de reducir el flujo de desahuciados por procedimientos de ejecución hipotecaria y por impago de alquileres. Se establecerán pactos con Sareb y con los bancos propietarios.

(iv)         Urbanismo: debe de ser proactivo con la creación del citado parque social de viviendas de alquiler sobre suelo público  y también en derecho de superficie.

(v)           Acabar con la corrupción en el planeamiento urbano. El Estado debe de reservarse un control de las grandes operaciones. Debe de reducirse la dependencia de los ayuntamientos respecto  de los ingresos derivados del planeamiento.






09 noviembre 2014

LA CORRUPCION AFECTA A LA ECONOMIA Julio Rodríguez López[1]


  Desde Octubre de 2014 las noticias sobre nuevos casos de corrupción política están golpeando de nuevo con fuerza a una opinión pública todavía no curada del todo de este tipo de  espantos. Junto al desempleo y  la organización territorial del estado, la corrupción es unos de los problemas más agudos de España. En materia económica, la corrupción afecta sobre todo a los procesos de contratación pública, en especial a lo relativo a la construcción de infraestructuras, así como  a los desarrollos urbanos, donde la competencia es básicamente local.

 La crisis ha dado lugar a una profunda disminución en la cuantía del gasto público  en general y, sobre todo, del gasto público inversor. Según el Banco de España (Cuentas Financieras de la Economía Española), el conjunto de la inversión pública, básicamente destinada a la construcción de infraestructuras, ascendió en 2009 a unos 47.000 millones de euros, equivalente al 4,5% del PIB. Después de ese año la cifra en cuestión ha descendido, alcanzando en 2013 solo unos 15.200 millones de euros, equivalentes al 1,48% del PIB del pasado año.

La elevada  inversión pública contribuyó, junto con la construcción residencial,  a la fuerte expansión de la economía que se prolongó hasta el primer trimestre de 2008.  En la recesión  se ha reducido con intensidad dicho componente del gasto público, al ser una partida más susceptible de recortes  que el resto del gasto. El retroceso de la inversión pública reforzó la recesión de la economía española entre 2008 y 2013.

Pues bien, la corrupción  encarece de forma significativa la inversión pública, de forma que resulta frecuente conocer a través de los medios de comunicación que alguna infraestructura ha tenido un coste muy superior al previsto por  irregularidades, véase cobro de comisiones y modificados, en la contratación pública.

 Es posible que las irregularidades mencionadas hayan contribuido a que las infraestructuras creadas en España en los últimos años resultasen inferiores a las necesidades. La corrupción ha contribuido así  a reducir la competitividad de la economía española y a disminuir los niveles de actividad y de empleo.

 Por otra parte, en la etapa de auge del mercado de vivienda 1997-2007  tuvo lugar una fuerte expansión del crédito inmobiliario a promotor y constructor, a la vez que crecieron  de forma espectacular la construcción residencial, las ventas y los precios de las viviendas.  Los indicadores del mercado de vivienda revelan que durante varios años se construyó muy por encima de lo que se vendía. 
Se generó así un elevado stock de viviendas no vendidas, disparando la morosidad bancaria. Se prestó en exceso y se construyó también por encima de las necesidades. La fuerte morosidad bancaria resultante se  llevó por delante a las cajas de ahorros y ocasionó una fuerte reestructuración del sistema bancario, que exigió para resolverse un apoyo público superior a los 100.000 millones de euros.

 Suele atribuirse  al exceso de crédito abundante y barato el origen de la “burbuja” inmobiliaria, pero detrás de un  volumen de construcción tan acusado estaban las   licencias de obras previas concedidas por los ayuntamientos. Estos últimos han priorizado la calificación de suelo residencial, al margen de las necesidades reales del mercado de vivienda.

Los ingresos que un ayuntamiento obtiene “de golpe” cuando concede una licencia de obras son importantes, a lo que hay que unir que una vez construidas las viviendas estas deben de abonar cada año  el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Las irregularidades administrativas en torno al proceso descrito, véase recalificaciones de suelo,  resultan más que abundantes. La  frecuente corrupción  tiene que ver con la  sobreinversión en vivienda, con el excesivo endeudamiento  y con los desequilibrios que han sufrido los ayuntamientos con el cambio de ciclo. El sobredimensionamiento de las plantillas de ayuntamientos, empresas y organismos municipales viene a ser otra forma de corrupción política.

La corrupción afecta, pues,  de forma negativa a la asignación racional de los recursos públicos y privados de la economía. Algunas de las consecuencias más directas de la misma han sido la existencia de un nivel de infraestructuras  por debajo de las necesidades, un mayor endeudamiento público, un exceso de viviendas no vendidas que afectan negativamente a los bancos,  a los que ha habido que sanear con deuda pública.

La corrupción  genera un enriquecimiento irritante de los beneficiados por la misma, cuyos efectos sobre la moralidad pública resultan negativos y, además,  incontrolables, sobre todo cuando se retrasan las sentencias de los procesos judiciales en curso  o cuando  las propias sentencias  implican una fuerte carga de impunidad. La modificación de la ley de contratos del Estado, la mejora del nivel de lis políticos  mediante procesos menos caciquiles y más democráticos de  selección de candidatos y el cambio en el sistema  electoral son algunos de los  pasos necesarios para superar la situación.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa el 10 de noviembre de 2014





[1] JRL es doctor en CC. Económicas y Vocal del Consejo Superior de Estadística.