27 mayo 2014

UN AÑO DE LA LEY DE PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS Julio Rodríguez López


  Las insolvencias por impago de préstamos hipotecarios para compra de vivienda crecieron con fuerza en España  desde el inicio de la crisis. El retroceso del empleo y  el excesivo esfuerzo que supone  el acceso a la vivienda en una alta proporción de  los préstamos concedidos hasta 2007  explicaron dicho aumento.  El procedimiento legal de ejecución hipotecaria vigente hasta 2013 ha sido   ineficiente y poco equitativo  en España.  La vigente ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (BOE de 15.5.2013), recogió las modificaciones más importantes introducidas entre 2011 y 2012, pero el camino  recorrido es insuficiente..

 Hasta abril de 2013 solo se dispuso en España de datos trimestrales sobre ejecuciones hipotecarias procedentes del  Consejo General del Poder Judicial (CGPJ).  Entre 2008 y 2013 los totales acumulados han sido de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y  309.560 lanzamientos. Dichas  actuaciones siguieron  una tendencia creciente desde 2007  y se han estabilizado entre 2011 y 2013 en unos niveles elevados. Las magnitudes recogidas  en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios.

Los datos de 2012-2013 publicados por el Banco de España en  “Nota” de 19.5.2014 han confirmado la persistencia del  problema, a la vista del  elevado número de entregas de viviendas efectuadas  en dicho periodo a las entidades de crédito.  En 2013 hubo  38.961 entregas de viviendas, (39.051 en 2012) de las que 17.907 fueron voluntarias y 21.054 correspondieron a entregas judiciales (incluyen viviendas vacías y ocupadas). Según dicha información,  casi un 30% de los lanzamientos  hipotecarios publicados por el CGPJ para dichos años correspondió  a viviendas habituales, desalojadas por procedimientos judiciales. 

Si  la  proporción de 2012-13  se aplica a todos  los lanzamientos hipotecarios producidos en el periodo 2008-13, resultaría un total de más de 90.000 viviendas habituales entregadas a  los bancos como consecuencia de los procedimientos de ejecución iniciados en dicho periodo. En cuanto al procedimiento español de ejecución hipotecaria, el artículo 1911 del Código Civil establece que el acreedor se puede quedar con todo el patrimonio del deudor para recuperar el préstamo. El artículo 105 de la Ley Hipotecaria estableció la garantía personal e hipotecaria del deudor. La Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2010) establece  que, si  una vez producido el impago del préstamo, el bien se saca a subasta y  esta queda desierta,  el banco se puede quedar con la vivienda abonando solo el 70% del valor de tasación de la misma.

Las entidades de crédito pueden reclamar al deudor la diferencia entre el importe de la deuda, aumentada en los intereses de demora y el 70% citado del valor por el que el bien hubiese salido a subasta, junto a las costas del procedimiento. En el procedimiento la entidad de crédito puede embargar el salario del deudor, al que se le reconoce  un derecho inembargable equivalente al 150% del Salario Mínimo (SMI) (961 euros). El que el valor de la vivienda sea el 70% del valor de subasta (que puede ser el 50% del precio al que compró el deudor), los pesados intereses de demora del periodo que va entre el impago y la subasta y la hipoteca salarial  configuran un sistema muy favorable para los bancos. La subasta del piso inicia  los problemas de los deudores. 

La ley 1/2013, entre otros aspectos,  suspende  por dos años los desahucios de las familias en especial riesgo de exclusión y modifica la normativa hipotecaria vigente. Ejemplos de dicha modificación son la  limitación de  los intereses de demora exigibles, hasta tres veces el tipo de interés legal del dinero en caso de vivienda habitual, y la reducción  a 30 años el plazo máximo  de  los préstamos hipotecarios para compra de vivienda.

El gobierno  fomentará la creación de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a las personas desalojadas de su vivienda habitual, las cuales pagaran un alquiler moderado durante dos años. Dicho fondo social se integrará con viviendas cedidas por los bancos y estos se las ofrecerán  a deudores desalojados de su  vivienda como consecuencia de un procedimiento  desarrollado a instancias del banco en cuestión.

 El primer fondo social de viviendas se creó en enero de 2013. En un año de vigencia del mismo alojó  a  780 hogares. Frente a  los 90.000 desahucios judiciales  que han podido producirse, el alcance de dicho fondo resulta muy reducido. Un dictamen del Banco Central Europeo  sobre la ley en cuestión subraya que “la ejecución hipotecaria debe de considerarse como el último recurso…La iniciativa del fondo social de vivienda debería ser parte de una estrategia amplia e integrada de gestión de las dificultades relacionadas con las hipotecas”.

 Tras la implantación de la nueva ley, el procedimiento de ejecución español no resulta todavía  equiparable al vigente en la mayoría de los países de Europa Occidental, denominado como de “segunda oportunidad”. Según dicho sistema  al moroso en situación de “insolvencia sobrevenida no dolosa” se le puede liberar de las deudas pendientes, incluso sin consentimiento del deudor. La ley 1/2013, a pesar de algunas mejorías sobre el pasado, queda lejos del sistema más frecuente en Europa.

Junto a lo anterior, resulta evidente que a la política de vivienda le ha salido un nuevo demandante en España. Hasta ahora dicha política pretendía facilitar el acceso a la vivienda en condiciones razonables de accesibilidad a  los hogares con menos recursos. A partir de ahora la política de vivienda deberá aportar respuestas a los hogares desahuciados de las viviendas como consecuencia de un desalojo derivado del impago del préstamo hipotecario.  Está claro que el fondo social promovido por el gobierno está lejos de ser una respuesta satisfactoria.

Una versión mas reducida de este articulo se publicó en la revista El Siglo de 26.5.2014




23 mayo 2014

UN REPASO A LAS ESTADÍSTICAS: EJECUCIONES, LANZAMIENTOS, ADJUDICACIONES Julio Rodriguez Lopez



Desde 2007 ha destacado el aumento de  la morosidad de los préstamos  y de las ejecuciones hipotecarias  consiguientes a los impagos. La tasa de morosidad de los créditos a hogares para compra y rehabilitación de vivienda ha experimentado aumentos significativos, pasando desde el 0,43% de diciembre de 2006 hasta el 6,0% de diciembre de 2013,  frente al 13,6% para todos los créditos al sector privado en la misma fecha. 

Dicha morosidad  es muy inferior a la de los préstamos a  la promoción y construcción de las mismas, próxima al 40%. El elevado saldo vivo de  los créditos para compra de vivienda, 604.935 millones a 31.12.2013,  hace que el saldo de los créditos morosos  de hogares por dicho concepto alcance una cifra absoluta elevada, 36.182 millones de euros. Los conflictos derivados de los posibles desahucios derivados de la mayor morosidad son potencialmente  importantes.

 Hasta abril de 2013 solo se dispuso en España estadísticas sobre ejecuciones hipotecarias procedentes del  Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), con periodicidad trimestral.  Se dispone, entre otros aspectos, de datos sobre el número de procedimientos de ejecución hipotecaria y sobre el número de lanzamientos practicados por los Tribunales Superiores de Justicia.

 Entre 2008 y 2013 los totales acumulados han sido de casi 500.000 procedimientos de ejecución presentados y  309.560 lanzamientos, con una tendencia creciente hasta 2010, que se estabilizó después, a niveles elevados, entre 2011 y 2013. Las cifras de 2013 fueron de 82.680 procedimientos  y de 65.182 lanzamientos.

Las magnitudes recogidas   en la estadística judicial se refieren a todo tipo de activos inmobiliarios. En la fecha citada de 2013  el Colegio de Registradores de la Propiedad de  España[1] publicó  una estimación para 2012 a partir de una encuesta directa y voluntaria a los registros de la propiedad.
Según esta fuente, en vivienda habitual, en 2012  hubo en España  49.300 procedimientos de ejecución iniciados, 30.050 adjudicaciones  y 11.400 daciones en pago. Los procedimientos estimados por los registradores  supusieron el 53,7% de la cifra total de procedimientos de ejecución iniciados  publicada por el CGPJ.  Murcia, Valencia y Cataluña fueron las autonomías con la mayor proporción de hogares afectados por tales procedimientos en la estadística registral.  

Las viviendas habituales adjudicadas se elevaron a  30.050 en 2012, según dicha fuente.  Las 11.400  daciones en pago de viviendas habituales de 2012 implican  que dicha fórmula no es infrecuente en España . Los datos del Poder Judicial revelan  la presencia de un aumento del 218,7%  de las ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2013, donde Cataluña (304,2%) presentó el crecimiento mayor  y el País Vasco  registró el aumento más moderado (39,9%).

En mayo de 2013 el Banco de España[1] publicó  los resultados de una encuesta entre entidades de crédito con más del 85% del crédito hipotecario vivo para compra de viviendas. Dichos  datos se han reestimado posteriormente, pues el Banco obligó después  a las entidades de crédito a remitir  dicha información mediante la CBE 1/2013, de 24 de mayo[2]

En 2012 hubo 39.051 entregas de vivienda habitual a  las entidades de crédito, de las que 19.716 fueron voluntarias (incluidas 15.174 daciones de pago), y 19.335 lo fueron por medio de la vía judicial,  en el 85% de los casos con la vivienda vacía y en el resto con la vivienda ocupada.

       Los datos de 2013 publicados por el Banco de España en  “Nota” de 19.5.2014[3] confirman la persistente intensidad del problema en dicho año, a la vista del  elevado número de entregas de viviendas en dicho periodo a las entidades de crédito, 38.961. De dicho total  17.907 fueron entregas  voluntarias, incluidas las daciones en pago, y 21.054 correspondieron a entregas judiciales.

  Los datos de 2012-13 del Banco de España pueden implicar que  casi un 30% de los lanzamientos  hipotecarios publicados por el CGPJ para dichos años correspondieron a viviendas habituales, y que el 70% de los lanzamientos correspondió a viviendas.  Si la proporción citada de entregas  de viviendas habituales  derivadas de procedimientos judiciales correspondientes a 2012-13  se aplica a los lanzamientos hipotecarios producidos en el periodo 2008-13, resultaría un total de más de 90.000 viviendas habituales entregadas a  los bancos como consecuencia de los procedimientos de ejecución iniciados en dicho periodo. 

Un sistema de ejecución  tan severo como el vigente en España se está aplicando a unos préstamos contraídos en una etapa de dinero fácil y de escaso rigor en  la asunción de nuevos riesgos por parte de las entidades de crédito. Durante esta década (1997-2007) “el ahorro familiar se incentivó fiscalmente para la compra de vivienda habitual y las entidades financieras otorgaron  para ello préstamos hipotecarios a discreción a empresa y particulares” (C. Jiménez Segado, Claves 2013). 

Según el Ministerio de Economía y Competitividad, en la “Guía práctica del Fondo social de Vivienda”, en el primer año de aplicación del Fondo (1913) se recibieron 1.537 solicitudes y se adjudicaron 780 viviendas. Esta cifra resulta a todas luces reducida respecto de la dimensión alcanzada por  los desahucios producidos entre 2008 y 2013, lo que señala la debilidad de dicho instrumento.   


[1] Banco de España, 2012, “Nota Informativa sobre la presentación  de una nueva estadística de procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas”, 10 de mayo.
[2] Banco de España, “Nota Informativa sobre los procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas. Datos revisados de 2012 y primer semestre de 2013”, 28.enero.neris revisados de 2012 y prier semetrede 2013"iptecarira sobre viviewndasercicoisde 2012-13.mobielrioar
[3] Banco de España, 2014,  “Nota Informativa sobre los procesos de ejecución hipotecaria sobre viviendas. Total entidades de depósito”, 19 de mayo.


[1] Registradores de España, “Panorama Registral. Impagos hipotecarios de vivienda”, Abril  2013  

19 mayo 2014

ÚLTIMOS DATOS SOBRE EL MERCADO DE VIVIENDA.UN COMENTARIO Julio Rodriguez López


  El INE publicó en la segunda semana de mayo   información sobre las compraventas de viviendas registradas en marzo de 2014, con datos procedentes de los Registros de la Propiedad. Tras los fuertes descensos interanuales de enero y febrero de dicho indicador, en marzo ha habido un cambio notable en el panorama del mercado, al aparecer una variación interanual superior al 22%. 

La información publicada por el Consejo General del Notariado ha señalado la presencia de aumentos interanuales  notables en las transmisiones de viviendas en los meses de enero y febrero del año en curso. Los datos de los notarios captan  la realidad de las compraventas de viviendas antes que los procedentes de los registros, puesto que, tras la compraventa formalizada ante notario,  el registro se efectúa en torno a unos dos meses después.

Es posible, pues, que las ventas reales de viviendas hayan crecido por encima del 40% en el primer trimestre de 2014 sobre el año precedente , lo que puede indicar  que el mercado de vivienda empieza a mostrar un cambio significativo en la situación de la demanda y que ha cambiado  la fase del ciclo del mercado de vivienda. Este ultimo pasaría   a tener un perfil ascendente tras la larga etapa de recesión sufrida . El comportamiento del indicador de compraventas registradas en enero-febrero correspondía en realidad a  lo sucedido en noviembre-diciembre de 2013. En estos meses  meses la comparación con el año anterior resultaba muy negativa por  los aumentos de ventas a que dio lugar a fines de 2012 el anuncio de que el IVA pasaba desde el 4% al 10% y de que en 2013 se eliminaba la desgravación fiscal a la compra de vivienda habitual en el caso de los nuevos adquirentes. El indicador de transmisiones del Ministerio de Vivienda del primer trimestre de 2014, de próxima aparición,  es muy probable que muestre una recuperación en linea con lodatos publicados por los notarios. 

 La mejoría de las ventas de viviendas  en en el primer trimestre de 2014 fue paralela  al comportamiento asimismo positivo de los nuevos créditos bancarios formalizados a compradores de vivienda, según la estadística correspondiente a una encuesta deBancde España. En el primer trimestre  de 2014 dichos créditos crecieron en un 31,5% sobre el mismo periodo de 2013, . En dicha evolución hay que destacar  que el total de nuevas formalizaciones  retrocedió de forma espectacular entre 2007 y 2013, por lo que también en este caso se advierte que el ciclo "ha dado la vuelta".  

Las iniciaciones de viviendas no parecen haber reaccionado en el periodo comentado de 2014, aunque en el caso de Madrid  se observó un cambio de tendencia en el 2º semestre de 2013, lo que hizo que en  el pasado año  dicha autonomía fuese una de las pocas que registró aumento  en las nuevas construcciones. Los precios de las viviendas han frenado de forma sustancial el descenso  y se puede decir que "están tocando fondo" en la primera mitad de 2014, evolución que también se advierte en los alquileres, según datos de Fotocasa..

En Estados Unidos, donde llevan mas de un año de recuperación, esta ultima adolece de cierta debilidad, ante el débil ritmo de creación de nuevos hogares. Los jóvenes   tardan ahora  mas tiempo  de lo habitual en emanciparse, lo que debilita la demanda de viviendas y hace ganar peso al alquiler. Esta   evolución  sucede aun  con mas intensidad en el caso de España, a lvista de la fuerte desaceleracion registrada en el numero total de hogares. Dicha evolución puede anticipar el futuro del mercado de  vivienda, donde esta pover el alcance y profundidad de la recuperación que ventas y nuevos créditos han presentado en el inicio de 2014.

12 mayo 2014

LA RECUPERACIÓN ES COSA DE LAS VARIABLES FLUJO Julio Rodríguez López


  Las previsiones de primavera de la Comisión Europea han confirmado la presencia de un proceso de recuperación en la economía española. Según  tales previsiones, la economía española puede crecer a un ritmo del  1,1%  y del  2,1% en 2014 y 2015, respectivamente (-1,2% en 2013). La actividad productiva habría, pues, dejado de descender en España, después de seis años de prolongado retroceso, en los que la caída media anual del PIB  estuvo próxima al 1% y el empleo se redujo en un promedio anual del 3%.

El cambio de ciclo de la economía española, que se inició en la segunda mitad de 2013, no ha sido una evolución aislada, resultante de una política económica no precisamente expansiva.  Se trata “de una recuperación  más duradera que las registradas después de 2008, que está teniendo lugar en la Unión Europea y en la Eurozona” (Comisión Europea, European Economy, 3/2014). El mayor ritmo de aumento del comercio mundial también subraya el carácter generalizado de la recuperación a nivel mundial. El cambio que está sucediendo ahora en España se integra, pues,  en un proceso de recuperación  general que al fin ha llegado a la Eurozona.

 Los niveles de actividad y de empleo  del primer semestre de 2014 están todavía situados en España por debajo de fines de 2011, que fue cuando entró en funciones el actual gobierno. El cambio cíclico registrado desde 2013 por la actividad y el empleo tiene lugar  en un contexto de inflación reducida, de superávit exterior y de  constante aumento de la deuda pública.

 Tras crecer  a un ritmo intertrimestral del 0,4% en el primer trimestre de 2014, el PIB de España está ahora  un 6,8% por debajo del nivel correspondiente al primer trimestre de 2008, último periodo de crecimiento  inmediatamente anterior a la última recesión. Asimismo, el PIB de España está  situado  un 17,3% por debajo del volumen que habría alcanzado de haber mantenido una modesta  tendencia de crecimiento del 2% anual después del periodo citado de 2008.  De continuar creciendo el PIB a un ritmo similar al del primer trimestre de 2014, podría alcanzarse   el nivel  de actividad previo a la crisis en el tercer trimestre de 2015.

  En materia de empleo,  en  2014 la distancia respecto de los niveles  previos a la crisis resulta bastante más acusada que en el caso del PIB. Los empleos EPA han disminuido en  casi 3,7 millones desde el principio de 2008 hasta el primer trimestre de 2014, un 18,5% en seis años. Para alcanzar el nivel de empleo perdido sería preciso crear durante diez años consecutivos un volumen  medio anual de 370.000 puestos de trabajo, esto es, el empleo debería aumentar en dicho periodo en torno al 2% anual, evolución que parece difícil de lograr. La previsión de la Comisión Europea   sobre  el empleo en España para  2014 y  2015 es de una variación anual del 0,4% y del 1,2%, respectivamente, muy lejos de las tasas necesarias para recuperar el empleo perdido.

  En 2014 se recuperan con moderación las magnitudes flujo (actividad, consumo), mientras que la evolución de las magnitudes stock (empleo, paro) resulta más problemática. La situación por la que ha atravesado la economía española entre 2007 y 2013   no ha sido la de una recesión ordinaria. En dicho periodo ha habido  problemas de solvencia en los  sectores público y privado, han desaparecido cientos de miles de empresas, han disminuido las prestaciones sociales   y ha tenido lugar una  crisis bancaria que se ha llevado por delante a las cajas de ahorros, la mitad del sistema financiero en 2007. “Los flujos determinan como se sienten los inversores, los stocks determinan como se siente la gente” (Wolfgang Munchau, “Confidence is a  poor measure of economic  health”, FT, 27.4.2014).

 Una recesión tan prolongada como la sufrida por la economía española expulsa del mercado de trabajo a bastantes personas, como lo refleja la caída de la población activa y el aumento de los inactivos. Así, en el último trimestre de  2007  la tasa de empleo en España (ocupados por población de 16 y mas años) era del 54,38%. En el primer trimestre de 2014 dicha tasa en cuestión era solo del  44,06%.

 La recuperación de la actividad económica y del empleo tendrá que prolongarse  durante bastante tiempo hasta llegar a alcanzar el punto de partida, en este caso  el primer trimestre de 2008. Al  ritmo de la recuperación de  2014 el retorno al empleo del pasado pre-crisis se puede prolongar durante  toda una generación.

En todo caso, España necesita crecer más. Para ello resulta imprescindible, en primer lugar, que se produzca una expansión mayor del crédito bancario. La ayuda directa y fiscal a los bancos ha sido impresionante. En segundo lugar, resulta imprescindible el ingrediente adicional del papel dinamizador del Banco Central Europeo, que tiene un amplio margen a desarrollar (Santiago Carbó, “De toboganes y de crédito”, El País, 6.5.2014).

El papel hasta ahora desempeñado por dicho banco central  no es comparable con el de otros bancos centrales, casos de Estados Unidos y Japón. Por último,  no se debe de perder de vista el papel del tipo de cambio. El euro  se ha fortalecido en más de un 6% en abril de 2014 sobre el dólar  respecto del año anterior. Resulta difícil competir con el resto del mundo con un precio del euro próximo a los 1,40 dólares, precio que convierte en inútiles  los esfuerzos que supone la devaluación interna.

Una versión mas reducida de este articulo se ha publicado en la revista El Siglo de 12.5.2014