31 diciembre 2012

MERCADO DE VIVIENDA, 2012-13,Julio Rodriguez Lopez





Julio Rodríguez López[1]

  2012 fue el ejercicio  con  mayor caída en  los precios de la vivienda  dentro de los cinco años  que ya dura la crisis del mercado de vivienda en España. En dicho año persistió  la reducción de la nueva oferta de viviendas. Destacaron los cambios en la regulación, tanto en la fiscalidad de la vivienda como en la normativa bancaria que más afecta al subsector inmobiliario. La tensión social por los desahucios provocó la  introducción  de medidas de protección a  los hogares más vulnerables. El año se cerró con la creación del “banco malo”, del que  destaca tanto su amplia dimensión como la conveniencia de precisar  una estrategia clara de actuación en 2013.  Los factores determinantes de la demanda de vivienda presentaron una evolución negativa en 2012. El fuerte retroceso del empleo ha dado lugar a que a fines de 2012  hubiese  en España  17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos. Las viviendas iniciadas se habrán situado  en torno a las 45.000 y las terminadas se habrán aproximado a las 135.000. El stock de viviendas de nueva construcción  a la venta se mantuvo   en el entorno de  las 700.000. En 2013 será decisiva la evolución del crédito bancario para la evolución del mercado de vivienda.  El “banco malo” administrará  unos 89.000 pisos y unos 13 millones de metros cuadrado de suelo.  La presencia de Sareb en el mercado de vivienda  será  un dato a considerar desde 2013. 


[1] JRL es miembro del colectivo “Economistas frente a la crisis”

22 diciembre 2012

2012 se cierra con la creacion del banco malo, Sareb. Julio Rodriguez Lopez



 En las últimas semanas de 2012 se están dando los pasos para que el “banco malo”, Sareb, inicie   la actividad prevista en el verano de  este mismo ejercicio. En  el “Memorándum de Entendimiento” (MOU) firmado entre el gobierno español y la Comisión Europea en julio de 2012  se previó la creación de dicha sociedad de gestión de activos. 

  En 2012  la política del gobierno  ha forzado a los bancos a incrementar   las provisiones exigidas a los activos bancarios ligados al   mercado inmobiliario. El cambio introducido en la normativa  ha afectado   tanto a los préstamos a promotor inmobiliario  como a los activos reales, suelo y vivienda.  La consiguiente reducción de  los precios de dichos activos   ha sido un paso importante para poner en marcha el sistema de “banco malo”. 

 El MOU recogió las condiciones exigidas para abrir una línea de financiación de 100.000 millones de euros al gobierno español  destinada a recapitalizar y reestructurar el sistema bancario. El escenario previsto incluye  la eliminación de los activos problemáticos  de los balances de los  bancos objeto de ayudas públicas para su saneamiento.  Recoge asimismo  la transferencia de tales activos deteriorados a una  sociedad de gestión de activos externa y  la valoración de tales activos a unos precios inspirados en las valoraciones individuales obtenidas en las pruebas de “stress test” (véase Oliver Wyman). 

 Sareb comprará los activos a los bancos participantes con un descuento medio  del 63% en   los activos reales y del 45,6% en los préstamos a promotor. Las pérdidas de dichos bancos participantes derivadas de las  ventas con descuento se materializarán  en el momento de la separación de los mismos del activo de dichos bancos. Los recursos de Sareb para efectuar tales compras procederán sobre todo  de emisiones de deuda con garantía estatal. Dichos  títulos  permitirán obtener financiación a los adquirentes  en el Banco Central Europeo.

  El objetivo social del banco malo  es el de la gestión y desinversión ordenada de la cartera de  préstamos y de los activos inmobiliarios recibidos  de las entidades de crédito participantes. La presencia pública en los recursos propios de Sareb (unos 5.000 millones de euros) será inferior al 50%, correspondiendo el resto a inversores privados, sobre todo entidades de crédito, excluidas las afectadas por la actuación del banco malo. BBVA es el único banco que ha quedado,   por el momento, voluntariamente  fuera de la última ampliación de capital realizada.

 Las entidades de crédito a participantes mantienen volúmenes importantes de riesgos ligados al mercado de vivienda. El volumen máximo fijado  de activos a transferir a Sareb es de 90.000 millones de euros. La  duración prevista para su actividad es de 15 años.
 Las viviendas a transferir a Sareb serán las de precio superior a 100.000 euros, mientras que los préstamos inmobiliarios (morosos, subestandar  y normales) deberán superar los 250.000 euros. La transferencia de los activos tóxicos de los bancos nacionalizados del Grupo 1 se realizará en 2012, con un valor aproximado de 44.000 millones de euros. Los procedentes de los bancos del Grupo 2 lo harán en 2013, con lo que se prevé que los activos administrados por Sareb asciendan a 65.000 millones de euros el próximo año.

 Dicha entidad puede llegar  a administrar, en primer lugar, un amplio volumen de préstamos hipotecarios a promotor en situaciones muy diferentes (las viviendas pueden estar terminadas o en curso).  En segundo lugar,   irán a su balance viviendas en un número estimado  en torno a las 85.000. El   suelo urbano que seguirá el mismo camino puede superar los 13 millones de metros cuadrados. 

  Sareb, que no será un banco, es  una pieza decisiva en el proceso de reestructuración y recapitalización de las entidades de crédito. La política económica no dejará de tener en cuenta dicha circunstancia, en especial en el apartado de las viviendas de alquiler. El RDL 27/2012, de protección a los deudores hipotecarios, ha previsto la creación de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, al que podrán acogerse los desahuciados desde 2008 y algún otro colectivo adicional. 

De acuerdo con las noticias divulgadas sobre la creación de dicho fondo de viviendas, no se cuenta con las que gestionará  Sareb, a pesar de la abundante demanda social y política realizada pidiendo la presencia de Sareb en la oferta social de alquileres.

 Con la creación de Sareb los activos inmobiliarios traspasados desde los balances bancarios, vivienda y suelo,   sufrirán   descensos en los precios de mercado inferiores a los previsibles de ponerlos a la venta los bancos participantes. Dicha entidad  no tiene porqué darse prisa en tales ventas, como ya se ha confirmado en las primeras declaraciones de la presidenta. 

  Se ha anunciado que el banco malo obtendrá  beneficios, el 14% sobre recursos propios,   lo que, como muchos  otros aspectos de la gestión de dicha entidad,  está por demostrar. La influencia de Sareb sobre  el mercado de vivienda  es una incógnita, aunque será  un dato a tener en cuenta desde 2013.   El objetivo primario de dicha entidad es el de contribuir a reforzar la fortaleza del sistema bancario y no tanto  solucionar los problemas del mercado de vivienda. Las primeras declaraciones de los promotores inmobiliarios no ocultan su satisfacción con la creación de Sareb. Todo indica que resultará difícil aislar a Sareb de las contingencias de dicho mercado y de los intereses incluidos en su consejo de administración.

10 diciembre 2012

Mercado de vivienda 2012, pagina pasada. Julio Rodriguez López



UNA PÁGINA PASADA, LA DEL MERCADO DE VIVIENDA EN 2012

7.12.2012

 En 2012 no ha mejorado  la situación del mercado de la vivienda en España. En este ejercicio se han adoptado algunas medidas de politica fiscal y financiera que pueden afectar al comportamiento futuro del mismo.  Solo las ventas de viviendas a  no residentes parecen haber presentado cierta vitalidad en este año. El inicio de  2013 resultará extremadamente difícil, una vez agotado el efecto dinamizador de alguna de las medidas fiscales. 

 La demanda de vivienda procede sobre todo de la creación de nuevos hogares y de las compras de segunda vivienda. Dentro de este  último segmento el componente inversor es trascendente, tanto entre españoles como entre extranjeros. Se compra,  pues, una vivienda con el propósito de obtener una revalorización de la misma en un plazo de tiempo que no debe de ser demasiado largo. Los inversores institucionales  buscan ahora en el “sol y playa” español unas rentabilidades de no menos del 20%.  Esto solo  resulta posible  si se arranca de unos precios de venta sustancialmente por debajo de los que todavia dominan los mercados locales de vivienda españoles. 

 El mayor componente de las  compras de vivienda corresponde a los hogares de nueva creación. En este aspecto destaca el alcance de la dimensión del  segmento de población comprendido entre los 20 y los 35 años, que es el intervalo de edades en el que resulta mayor el ritmo de creación de nuevas unidades familiares. Pero los hogares se crean si hay empleo. En este sentido 2012 ha sido un año en especial negativo, puesto que el descenso de la actividad productiva (-1,5%) ha estado acompañado en España de un retroceso  casi brutal del número de puestos de trabajo.

En el tercer trimestre de 2012 el total de ocupados (EPA) y el número de puestos de trabajo equivalentes (Contabilidad Nacional Trimestral) han disminuido en un 4,6%. Esto  ha supuesto  un descenso absoluto del empleo en 788.500 en un año. Hasta el 4º trimestre de 2010 en España habia mas empleos que hogares. Después,    el retroceso del empleo ha dado lugar a que el número de hogares supere al de empleos. A fines de 2012  habrá en España  17,5 millones de hogares y 16,3 millones de empleos, esto es, habrá 1.200.000 hogares en los que nadie trabaje. Todavia  pueden crearse en 2012  unos 100.000 nuevos  hogares.  

 La financiación no facilitó  las cosas en 2012. En los diez primeros meses de 2012 los nuevos créditos a comprador de vivienda, según el Banco de España,  han descendido en casi un 21% respecto del mismo periodo del año precedente. A pesar de los bajos tipos de interés, el crédito a comprador de vivienda ha resultado escaso, en especial si se adquiere una vivienda que no sea propiedad de un banco. Las viviendas que venden los bancos,  con una relación prestamo/valor del 100% y a un tipo de interés mejor que el normal de mercado, proceden  de la ejecución de  una sentencia sobre un deudor moroso y, sobre todo, son la consecuencia de una dación en pago de activos reales por parte del promotor (suelo, viviendas en construcción y viviendas terminadas).  

  Las previsiones de ventas de viviendas  en 2012 apuntan a unas 315.000, un 5% por debajo de las de  2011. En el 2º semestre de 2012 parecen haber mejorado algo  las ventas de viviendas por el anuncio de que desde el 1º de enero de  2013 el tipo del IVA aplicable a las  ventas de viviendas habituales  de nueva construcción  ascenderá desde el 4% del precio de la vivienda hasta el 10%. La presión de la Unión Europea sobre el gobierno  ha  provocado,  asimismo, que la desgravación en el IRPF por compra de vivienda  desaparezca  para las nuevas adquisiciones de vivienda habitual  (15% anual de 9.040 euros por adquirente) a partir de la misma fecha. 

  Las ventas de viviendas a extranjeros crecieron  casi en un 18% en los tres primeros trimestres de 2012 sobre el año precedente. Dicho componente  equivale al 15% del total de ventas. La creación del denominado “banco malo” (RD 1559/2012, BOE de 16.11.2012) puede suponer  un nuevo elemento en el mercado de vivienda en España. Dicha entidad podrá adquirir hasta unos 95.000 millones de  activos de los bancos nacionalizados (créditos a promotor y activos reales adjudicados) y algo más procedente de los bancos que necesiten aportaciones de capital por parte del Frob. El banco malo, Sareb, adquirirá tales activos con un descuento significativo, no inferior a la proporción que suponen las provisiones realizadas al calor de los dos “decretos Guindos” de 2012 (46%). 

Los precios de las viviendas han caído en un 14% en 2012, según la estadisticas de precios de vivienda del INE, esto es, en los datos declarados ante notario.  El descenso  de precios acumulado entre 2007 y 2012 se ha situado en las proximidades del 30%. Todo apunta que a dicho descenso le queda algún recorrido  adicional,  entre el 5% y el 10%, por debajo del registrado en países con un fuerte ajuste inmobiliario (USA, Reino Unido e Irlanda, donde se han producido descensos próximos al  50%). 2012  no fue, pues, el año en el que el mercado de vivienda tocó fondo en España.

24 noviembre 2012

Las necesarias reformas de los procesos de ejecución hipotecaria. Julio Rodriguez López



   24 de noviembre de 2012  

La prolongada crisis económica  (2007-2012) ha originado un crecimiento continuo de la morosidad de los préstamos hipotecarios. La menor morosidad de los préstamos  a la compra y rehabilitación de vivienda  (3,24%) no impide que la cuantía de dichos créditos morosos (20.874 millones de euros a 30.6.2012) resulte relevante. Las ejecuciones y lanzamientos hipotecarios derivados  han evolucionado  en línea con  la cuantía de los préstamos hipotecarios morosos. Los  tres cambios normativos  producidos entre  2011 y 2012  para reforzar la situación de los deudores hipotecarios se han revelado como insuficientes ante la intensidad del problema.

 Suponiendo que el 25% de los procedimientos de ejecución hipotecaria recogidos en la estadística trimestral que publica el Consejo General del Poder Judicial  corresponde a préstamos destinados a la compra de vivienda habitual, entre 2008 y 2012 se habrían producido  unas 103.000 ejecuciones y 59.700 lanzamientos de titulares de  dichos préstamos. El procedimiento  de ejecución seguido en España resulta especialmente injusto para el deudor hipotecario. La deuda  existente en el  momento de presentarse la denuncia ante los juzgados por la entidad de crédito prestamista puede haber crecido en más de un 50% al llegar la fecha de la subasta, como consecuencia del aumento de la deuda que producen  las costas hipotecarias y de  los intereses de demora.
             
 Estos últimos se sitúan en un promedio del 20%, pudiendo llegar hasta el 30%. En caso de ausencia de postores el valor de la garantía no puede superar el 60% del valor estimado a través de una tasación reciente. Tras el procedimiento, el deudor pierde la vivienda y se queda además con una pesada deuda adicional frente a la entidad de crédito.  Fuera de España la figura de la dación en pago de la vivienda para liberarse de la deuda es frecuente en Estados Unidos y en el Reino Unido. En el resto de Europa Occidental funciona la denominada “ley de nueva oportunidad”, con la cual un  juez puede suspender el proceso de ejecución hipotecaria, con lo que el deudor  puede llegar a evitar la pérdida de la vivienda. 
 
Tres han sido los cambios normativos introducidos para mejorar la situación de los deudores tras el inicio de la crisis. El RDL 8/2011 incrementó el salario inembargable desde el SMI hasta 1,5 SMI,  más un 30% del SMI por cada miembro del núcleo familiar. Se elevó al 60% del  valor de la tasación la cuantía a recibir por  el deudor como contrapartida por el inmueble hipotecado. Menos de un año despues, gobernando ya  el PP, el RDL 6/2012 introdujo la figura del “Código de Buenas Prácticas”, al cual pueden adherirse voluntariamente las entidades de crédito. 

 La aceptación del Código citado por la entidad de crédito conduce a un procedimiento cuyos pasos básicos son los correspondientes a la reestructuración del préstamo,  a una quita de hasta el 25% de la cuantía de la deuda y, finalmente, termina con la dación en pago, esto es,  a la liberación de la deuda para el deudor  y a la entrega de la vivienda al banco acreedor. Una vez producida esta última el deudor puede seguir residiendo hasta  dos años en la vivienda,  abonando al banco un alquiler  moderado como arrendatario (3% del importe de la deuda).

 En los hogares  acogidos al mencionado Código todos los miembros deberán de carecer de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. El esfuerzo de acceso  debe de superar el 60% de los ingresos netos que percibe  el conjunto de la unidad familiar. A lo anterior se une la exigencia de que el precio de la vivienda no supere un nivel que queda muy por debajo de los precios reales vigentes en los “años de la burbuja”. De lo anterior se deriva que el ”umbral de insolvencia” establecido en el  Condigo resulta extremadamente reducido. 
 
 El tercer cambio normativo, recogido en el RDL  27 /2012 (BOE de 15 de noviembre), permite suspender por dos años  el lanzamiento para un colectivo también restringido de hogares. Los ingresos de dicho colectivo  no deben de superar los 1600 euros mensuales. Dicha norma no incluye la suspensión de los intereses de demora.  La deuda puede seguir creciendo durante los dos años de suspensión del lanzamiento. El porvenir de los hogares afectados no es precisamente halagüeño al término de los dos años.  Una novedad es la creación de un Fondo Social de Viviendas propiedad de las entidades de crédito, con el que se se pretende  ofrecer cobertura a los hogares desalojados, a cambio de un alquiler ajustado.

 Las dos primeras normas apenas han reducido las dificultades de los deudores hipotecarios.  La persistencia del   procedimiento de ejecución antes comentado limita el alcance de la primera de las normas introducidas. El Código de Buenas Prácticas ha generado una demanda reducida de aplicación por parte de los deudores y ha sufrido una alta proporción de denegaciones por parte de los bancos. El Ministerio de Economía  ha publicado el 23 de noviembre de 2012  los resultados de la aplicación del Código de Buenas Practicas en el primer trimestre de implantación del mismo (11de marzo a 30 de junio). De 278 solicitudes resueltas, 226 (el 81,3%) han sido denegadas por las entidades de crédito, en 44 casos se reestructuró la deuda y solo en ocho casos (2,8%) se produjo la dación en pago.

 No cabe esperar milagros del Real Decreto Ley de 15 de noviembre, a la vista del estrecho intervalo de hogares que podrán acogerse a la suspensión por dos años del  lanzamiento. La exposición de motivos de esta ultima norma abre alguna  esperanza  de mejora de la situación,  al reconocer la  necesidad de abordar una reforma más profunda  del marco jurídico de tratamiento a las personas físicas sobreendeudadas   y de mejorar el procedimiento  de ejecución hipotecaria. Tal reforma podría  desarrollarse en la tramitación como proyecto de ley del RDL, una vez convalidado.

  Sigue pendiente, pues, una reforma de alcance en el problema del sobreendeudamiento y desahucios. El proyecto de ley contra el desahucio, el sobreendeudamiento y la insolvencia, presentado en el Congreso por el Grupo Parlamentario Socialista (B.O. del Congreso del 31 de octubre de 2012), puede suponer una base importante para avanzar en  dicha reforma.
 

08 noviembre 2012

LOS CAMBIOS PRECISOS EN LA POLITICA ECONOMICA Julio Rodriguez López



  Si se excluye el fuerte descenso del déficit exterior,  no ha mejorado la situación económica en España durante 2012. La actividad productiva y el empleo han seguido retrocediendo.  Las reformas puestas en marcha, en especial la relativa al mercado de trabajo, no han ayudado a impulsar la creación de empleos, en ausencia de una demanda  que “tirase” de la actividad.  A principios de noviembre no ha  entrado en funcionamiento el denominado  “banco malo”,  destinado a sanear los balances de los bancos mas cargados de activos “tóxicos”. 

Las ventajas de no pedir un rescate adicional a la “troika” (Union Europea, Fondo Monetario Internacional y BCE) y las dudas alemanas convierten en imprevisible el momento de solicitar el tan citado”rescate”.  Los casi 40.000 millones de euros de factura de los intereses de la deuda pública  incluidos en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2013 suponen una espectacular sangría de recursos. Dicha magnitud subraya la relevancia de  que se reduzca la prima de riesgo sobre la deuda alemana  desde los más de  400 puntos básicos actuales  hasta los 200.

Un estudio incluido en las Perspectivas Económicas Mundiales del Fondo Monetario Internacional (FMI) de octubre de 2012  ha puesto en entredicho la política de austeridad desarrollada en la mayoría de los países de la eurozona, en especial en los mas endeudados, caso de España.  Según dicho  trabajo, las reducciones del  gasto encaminadas a frenar  el déficit  público provocan una caída de la actividad varias veces superior al impacto negativo inicial que genera la reducción del gasto.

  Los retrocesos de  la actividad  y del empleo  reducen los ingresos fiscales  y contribuyen  a que el déficit público aumente en lugar de retroceder.  La citada  investigación del FMI cuestiona, pues, el diseño de las políticas de austeridad que tanto daño social estan provocando en los países más endeudados. Además, dicha política frena el crecimiento de los países acreedores, que ahora venden menos mercancías a los países periféricos de la Eurozona. 

 La política económica seguida en España en los últimos años tiene como objetivo primordial la reducción del déficit publico. Dicha política se  apoya en los recortes del gasto público, en los aumentos de impuestos, en la reducción de los salarios de los funcionarios y en la  devaluación interna de la economía para mejorar la competitividad. Se pretende reducir los salarios para ayudar a competir  a las empresas.  Sin embargo, dicha reducción salarial  disminuye el poder de compra de los asalariados y provoca nuevos retrocesos de la demanda de consumo, lo que afecta negativamente a la actividad productiva.

 Como se ha indicado, el efecto total derivado de los recortes  de gasto publico y de salarios citados resulta, pues, muy    superior al efecto directo inicial. El descenso de la actividad es un múltiplo de los recortes del gasto. Tales multiplicadores tienen un alcance mayor que lo inicialmente previsto por el FMI. Tampoco  ayuda  a la recuperación en España  un sistema financiero situado en plena reforma, en el que los ajustes puestos   en marcha en 2012 han limitado la capacidad de aportar financiación crediticia.  La política económica seguida,   que consagra como irreversible el objetivo de  reducción  abrupta del déficit,  no sirve para estimular el crecimiento.  

 Todo apunta a la conveniencia de alargar el plazo de disminución de los niveles de  déficit y de  deuda pública, y de incorporar elementos de dinamización en el diseño global de la política económica.  Los únicos aspectos de dicha política que ahora apuntan a favorecer la actividad  se refieren, como no, al ladrillo (Eurovegas y la reforma de la ley de Costas). 

 La dura politica de ajuste impuesta a España no solo ha llevado a una tasa de desempleo superior al 25%, sino que ha generado  abundantes  problemas políticos.  La petición abrupta de secesión de Cataluña  procedente del gobierno de dicha autonomía no ayuda precisamente a resolver los pesados problemas que la crisis de deuda   y el mal diseño de la Eurozona han provocado. Dicha política oportunista recuerda la de Marruecos con España en relación con la anexión del Sahara en 1975, cuando la presión politica  se efectuó en plena agonía de Franco.

La política económica deberá aportar nuevas soluciones a las abundantes ejecuciones hipotecarias a empresas y a hogares  que ha provocado la crisis. Entre 2008 y 2012 se han presentado en España en los juzgados más de 412.000 ejecuciones hipotecarias, de hogares y de empresas y se han realizado unos 239.000 lanzamientos. El sistema vigente en España permite que el prestatario insolvente permanezca fuertemente endeudado con el banco que le financió la compra de la vivienda. Esto  resulta sustancialmente más riguroso que la practica mas frecuente en Europa Occidental. Resulta más difícil soportar la presión diaria de los afectados en un momento tan delicado como el actual, que exige un diseño de política económica mas comprometido con el crecimiento.