09 abril 2012


LOS ACTIVOS “TOXICOS” FOMENTAN LA CONCENTRACION BANCARIA


EL Pais, 2 de abril de 2012


Julio Rodríguez López

   El Real Decreto Ley 2/2012, de saneamiento del sistema financiero, es el paso más reciente en el camino hacia la consolidación del sistema bancario español. Se   pretende  reforzar dicho sistema con la nueva normativa, saneando los balances y clarificando  así la situación de las entidades integrantes. Dicho Real Decreto Ley   clasifica a los activos inmobiliarios que afectan a los balances bancarios en viviendas terminadas, promociones en curso y suelo. La excesiva exposición del sector bancario  a tales activos es el principal lastre que afecta al mismo al inicio de 2012, más de cuatro años después del inicio de la crisis.

  La reducción de los precios de venta de la vivienda,  la recuperación del   crédito bancario en general y   un nuevo avance en la consolidación del sector bancario son los principales objetivos.  Las mayores provisiones sobre los créditos y  los activos adjudicados  y una mayor exigencia de capital, son  los  instrumentos empleados  para lograr los objetivos citados. Frente al afloramiento inmediato en los balances del impacto sufrido en el mercado de vivienda seguido en los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda, en España se ha seguido una vía más lenta en lo que a actualización de los balances se refiere. Dicha vía se acelera con la nueva norma.

     Una parte sustancial de la financiación canalizada hacia el subsector inmobiliario en España se ha originado  a partir de créditos concedidos inicialmente a los promotores inmobiliarios.  Los compradores de las viviendas construidas se subrogan en tales créditos en el momento de la compra. La financiación al mercado de vivienda, el crédito inmobiliario, está compuesta, pues,  por el crédito a hogares para adquisición y compra de vivienda, por el crédito a constructores de edificios  y por el crédito destinado a los promotores inmobiliarios. Entre 1997 y 2007 el conjunto del crédito inmobiliario aumentó en España a un ritmo medio anual (22,3%) ampliamente superior al del  sector privado.

   Como consecuencia de lo anterior, la cuota del crédito inmobiliario dentro
del conjunto del crédito al sector privado aumentó desde el 39,7% del total
de dicha magnitud en 1997 hasta el 60% de 2007. La relación entre el crédito inmobiliario y el PIB  pasó desde el 27,9% de 1997 hasta el 100% de 2007.
 
    El fuerte aumento entre 1997  y 2007 del  crédito inmobiliario fue  la contrapartida financiera de la expansión de la construcción residencial y de su relevante presencia en la actividad productiva y en el empleo de la economía española.  El que el crédito a promotor creciese más  que el crédito a comprador  anticipaba en su momento la realidad de  un ritmo de construcción de nuevas viviendas superior al de las ventas.

  Las variables no financieras del mercado de vivienda  registraron aumentos importantes paralelos a la expansión crediticia mencionada.  La fuerte demanda  dio lugar a que las  ventas de viviendas ascendiesen a 955.200 en 2006, casi un 50% mas que en 1997.  Los precios de las viviendas aumentaron en la década 1998-2007 en un 200%, una media anual del 11,4%. Se reforzó asi  la entrada en el mercado del comprador inversor, atraído por las continuas elevaciones de precios de la vivienda.

 La nueva oferta de vivienda reaccionó iniciándose  unos seis millones de viviendas en los diez años del periodo citado, mientras que el aumento neto del número de hogares en dicha etapa no llegó a los cuatro millones. La inversión en vivienda, que mide el volumen de  construcción residencial en España,  creció desde el 4,7% del PIB en 1997 hasta el 12,2% en 2007. El parque de viviendas de España, tras alcanzar los 21 millones según los datos del Censo de 2001,  rozaba los 26 millones a fines de 2011. En España  hay 1,5 viviendas por hogar, muy por encima de los 1,1 de la Eurozona. El total de viviendas de nueva construcción terminadas y no vendidas oscilaba  entre 700.000 y 1.100.000 a  fines de 2011.

  La realidad del euro evitó  las políticas restrictivas de  demanda ante el creciente déficit exterior, que llegó alcanzar el 10% del PIB en 2007. La  etapa de expansión 1997-2007    fue   bastante más prolongada  en España que las   fases similares de los precedentes ciclos del mercado de vivienda (1971-74, 1986-90). Un aumento tan intenso  del crédito fue posible porque el sector bancario realizó una apelación intensa al ahorro externo, y ello bajo la forma de colocaciones de deuda bancaria en los mercados de capitales.

 Cuando llegó la crisis financiera en 2007 el mercado de vivienda en España ya iniciaba un “aterrizaje suave” que en breve se hizo abrupto.  El racionamiento del crédito frenó en seco la demanda de vivienda en 2007-08. Las ventas de viviendas descendieron  hasta las 347.300 de 2011. El ajuste derivado de las menores ventas se concentró en la nueva oferta, donde las viviendas iniciadas retrocedieron hasta las 78.300 de 2011,  el nivel mas reducido desde que se dispone de series de visados de arquitectos y de aparejadores. La inversión en vivienda, segun la Contabilidad Nacional de España, vio bajar   su cuota del PIB  hasta el 6,9% en 2011. Dicho descenso de la construcción residencial explicó por si solo el 60% de la pérdida de empleo  sufrida en España entre 2007 y 2011.

   El descenso de los precios de vivienda en España, el 21,7% en cuatro años,   según la estadística del INE,  ha sido inferior al de países en los que  apareció un exceso de oferta de vivienda equivalente al registrado en España. Un descenso más acusado de los precios de la vivienda hubiese impedido un ajuste tan intenso de la actividad y del empleo en el subsector inmobiliario. Los créditos morosos y los activos adjudicados  procedentes del mercado inmobiliario se han convertido en una palanca para la consolidación y el adelgazamiento del sistema bancario español, en  el que las cajas de ahorros han desaparecido prácticamente como entidades de crédito.

  El saldo vivo de crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador) equivalía en España  a fines de 2011 al 95,5% del PIB y al 57% de la cartera de créditos al sector privado del sistema bancario español. Dentro del mismo, los  riesgos asociados al crédito a promotor y a constructor (unos 400.000 millones de euros, a 30.9.2011) son sustancialmente superiores a los correspondientes al crédito a hogares para compra de vivienda (unos 630.000 millones).  Lo que el presidente del gobierno denominó como “activos tóxicos” llevan pesando demasiado tiempo de forma relevante en los balances de las entidades de crédito. La situación de dichos activos, en especial su antigüedad en el balance, varía entre banco y banco.  No es seguro que el mayor aprovisionamiento  fuerce a los bancos a vender tales activos, sobre todo si tienen  calidad y existen expectativas de revalorización de los mismos.  

   Los cambios en el mercado de  vivienda dependerán de cómo  evolucione la demanda.  Todo indica  que el alquiler puede aumentar en tanto persistan las actuales condiciones de incertidumbre generalizada. Será trascendente la disponibilidad de financiación crediticia desde los bancos, que aun necesitan  de aportaciones de liquidez adicionales  para  que “fluya” normalmente el crédito.  Entre las aportaciones del Banco Central Europeo, la concentración  bancaria que el Real Decreto Ley está favoreciendo y el paso del tiempo acabarán por ejercer alguna influencia, aunque es posible que el plazo resulte demasiado largo para la economía española.