07 diciembre 2014

EL NECESARIO RETORNO DE LA POLITICA DE VIVIENDA Julio Rodríguez López


 Los desahucios y la desaparición de la oferta de viviendas protegidas son los aspectos más visibles de la situación de la vivienda en España. A ello se une la presencia de los fondos de inversión comprando viviendas  con buen mercado   y también de lujo. La compra por tales fondos de viviendas de alquiler a algunas administraciones públicas anticipa nuevos y sangrantes desahucios.

Frente a dicha situación, en la práctica no hay en España política estatal de vivienda en  2014. No hay objetivos cuantitativos anuales ni mecanismos de seguimiento en el conjunto de normas comprendidas en el Plan 2013-16, regulado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril,  del Ministerio de Fomento.  En la presentación del oscuro Plan se aludió  a un total de 200.000 ayudas al alquiler y a 50.000 viviendas rehabilitadas, sin más detalle. Tampoco se han divulgado objetivos desagregados para cada autonomía.

 El gobierno ha firmado convenios en 2014 con las comunidades autónomas para subvencionar, de forma genérica,  las actuaciones recogidas en el Plan en el periodo de vigencia del mismo. Han transcurrido dos años del periodo en cuestión y no se conoce resultado alguno.

 El coste  presupuestario previsto de las ayudas directas a la vivienda en 2015 es de 587,1 millones de euros. Las ayudas fiscales  tienen una incidencia presupuestaria muy superior, unos 3.338 millones de euro. Dentro de estas últimas destacan las correspondientes a la desgravación por acceso a la vivienda habitual en el IRPF  y las derivadas de la aplicación de un tipo reducido del IVA a 10% a las ventas de viviendas de nueva construcción.

La gestión de las actuaciones incluidas en el Plan  se deja en manos de las comunidades autónomas. No está previsto  divulgar datos sobre la ejecución de dicho plan. La oscuridad y la falta de transparencia no pueden ser más evidentes. Contrasta la falta de tensión en el seguimiento del plan desde el gobierno central con la actitud hasta ahora mantenida en materia de diseño y ejecución de los planes plurianuales precedentes, incluidos los gobiernos del Partido Popular entre 1996 y 2004.

 El problema del acceso a la vivienda se agravará en cuanto  se afiance la recuperación de la economía. Para un  hogar mileurista el esfuerzo de acceso a la vivienda de 90 m2 construidos  en propiedad es del 51,3% de los ingresos, supuesto que el comprador accede a un préstamo y tiene ahorros para cubrir el 20% del precio de venta de la vivienda no cubierto por el préstamo citado.

 Dicho esfuerzo supera el 60% de los ingresos familiares  en el caso de una vivienda de alquiler. En 2014  para acceder a la vivienda en España los nuevos hogares deben, pues, destinar más de la tercera parte de los ingresos del hogar como renta o como pago de la hipoteca, tope que se considera no debe de superarse. En el caso de salarios inferiores a los 1.000 euros  solo cabe acceder a viviendas de alquiler  de precio reducido o hacinarse en pisos compartidos.

  Pero la política de vivienda presenta en 2014 una problemática adicional a la del elevado esfuerzo que supone el acceso para numerosos hogares. La significativa morosidad de los préstamos a comprador de vivienda  ha provocado un volumen intolerable de desahucios de viviendas ocupadas por deudores hipotecarios insolventes. Entre 2008 y 2013  hubo  más de 100.000 entregas involuntarias de viviendas habituales a bancos. En 2014 persiste el fuerte ritmo de los últimos años. El que los desahucios se hayan convertido en una noticia habitual no reduce la gravedad del fenómeno. El goteo persistente de las noticias relativa a desahucios viene a ser un recordatorio de que, aun habiéndose recuperado el crecimiento, en la economía española persiste un clima de  crisis.

  La política de vivienda no puede liquidarse con decretos y con convenios de cumplimiento indefinido  con las  autonomías, dejando en manos de la caridad la solución de los problemas más acuciantes. Dicha política debe de recuperar protagonismo, estableciendo   con claridad unos objetivos a cubrir y unas actuaciones a desarrollar. Parece claro que los objetivos básicos  de la política de vivienda deberían de ser los relativos a (i) favorecer el acceso,  con un esfuerzo no superior a la tercera parte de los ingresos, a hogares con niveles  de ingresos reducidos,  y (ii) facilitar alojamiento a los hogares desahuciados, anticipándose  a la ejecución de los mismos. Entre las actuaciones más relevantes a poner en práctica destacan  las siguientes:

1. Ayudas directas a los arrendatarios, para hogares con ingresos no superiores a 3 IPREM (unos 1800 euros),  que cubran hasta el  35% del alquiler y con una duración prorrogable de 2 años.

2. Impulso a la creación de parques públicos estables de viviendas de alquiler a partir de viviendas de nueva construcción y de  viviendas vacías. Se negociaría con Sareb y con los bancos el alquiler social  de las viviendas en poder de dichas entidades.

3. Aproximar la normativa española en materia de desahucios a las prácticas frecuentes en Europa Occidental y  en otros países desarrollados (ley de sobreendeudamiento), de forma que no se desahucie al insolvente que actuó de buena fe, estableciendo un plan de pagos. Se modificarían la normativa vigente (Ley 1/2013) para acabar con los desahucios de  tales insolventes.

4. Dentro del Instituto de Crédito Oficial (ICO) se  debe de  crear un vehículo financiero  dedicado en exclusiva a prestar para la creación de una oferta estable de alquiler y también a la rehabilitación.

5. Apoyo a la rehabilitación. En 10 años todos los edificios públicos deberían de ser eficientes desde el punto de vista energético. En 2025 el 100% de la nueva vivienda protegida sería sostenible.

Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal  El Siglo de Europa el 8 de diciembre de 2014







[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis y del Club de Debates Urbanos