La
información sobre el mercado de vivienda en España señala que en 2013 se
mantienen las constantes básicas de los ejercicios posteriores al inicio de la
crisis en 2007. Los retrocesos del empleo han dado paso a un descenso del
número de hogares en el primer trimestre de 2013. La caída de los ocupados y de los salarios ha hecho descender la renta
disponible familiar.
La
restricción crediticia sigue pesando
sobre las ventas de viviendas. Del
análisis de los fundamentos de la demanda se deriva, pues, que en 2013 continuarán bajando las ventas a
residentes y volverán a disminuir los precios de venta. En este sentido, el
Anuario 2012 de los Registradores indica que una proporción creciente de las
ventas de viviendas (el 18,7% en 2012) se
realizan a personas jurídicas, por lo que están apareciendo como ventas unas transmisiones
que no responden a las características de una transacción “normal”.
En
el contexto citado, las ventas a
extranjeros residentes y a no residentes
llevan camino de alcanzar en 2013 un peso equivalente al 17% de las ventas. Esa
proporción no se había logrado ni en los años de la “burbuja”, aunque el bajo
nivel de las ventas totales de viviendas
ha contribuido a acentuar el alcance de dichas ventas a extranjeros.
Los
descensos de precios de las viviendas en las costas han sido los más acusados desde el inicio de
la crisis. Según Tinsa, entre diciembre de 2007 y abril de 2013 los precios de
las viviendas han disminuido en España en un 37,2%, el 45,1% en la Costa
Mediterránea. Tales descensos pueden favorecen las compras de viviendas por
inversores extranjeros. Una proporción significativa de las viviendas vendidas
a extranjeros pueden volver al mercado pasado algún tiempo.
El mercado
de vivienda de alguna forma se verá afectado por los cambios normativos producidos o en curso en 2013. Las modificaciones de la
ley de arrendamientos urbanos pueden
animar a los propietarios a alquilar una vivienda, pero reducen la estabilidad
en la vivienda a los arrendatarios. No queda, pues, claro que la nueva
normativa aporte un impulso importante al alquiler.
Los planes plurianuales de vivienda anunciados
no van a ser un motor de nuevas construcciones. La anunciada suspensión de la
obligación de clasificar suelo para la construcción de viviendas con algún tipo
de protección en los planes de urbanismo no contribuirá a crear parques de viviendas sociales de alquiler,
donde España está muy por debajo de la media de los restantes países de Europa
Occidental.
Desde
el Ministerio de Fomento se insiste en que la proporción de hogares que vive de
alquiler en España es el 18%. La fuente
estadística de la que procede dicho dato, la Encuesta de Condiciones de Vida
del INE, señala que en 2011 solo el 12,1% de los hogares vivía de alquiler. En Eurostat y en el
Ministerio citado le suman a dicha proporción la correspondiente a las viviendas cedidas en
uso de forma gratuita (5,9%), que es una forma de tenencia que no corresponde precisamente
a un contrato de alquiler.
En abril de 2013 el INE publicó los primeros
resultados del Censo de Viviendas de España correspondientes a la fecha de
referencia del 1º de noviembre de 2011. Según dicha estadística, había en
España 25,2 millones de viviendas familiares, 4,3 millones más que en 2001. El aumento intercensal del número de
viviendas es inferior a que resulta de sumar a las viviendas de 2001 las
terminadas entre este año y 2011, según la estadística de certificados de fin de
obra publicada por el por el Ministerio
de Fomento.
Dicho
resultado resulta contrario a lo sucedido en los censos de
vivienda precedentes, en los que siempre aparecía que lo construido superaba a
las previsiones. En los
resultados del Censo de 2011 destaca el estancamiento de las viviendas secundarias o de temporada, que solo
habrían crecido en el periodo intercensal 2001-2011 en unas 37.000, un 8%.
También ha resultado inferior a lo previsto el número de viviendas vacías, que
habrían aumentado en 337.000 (10,8%) sobre el resultado del Censo de 2001.
De este modo,
el total de viviendas no principales (secundarias mas vacías) supondría en 2011
el 28,2% del total de viviendas familiares, por debajo del 32,2% de 2001. Los resultados del Censo de
Viviendas de 2011 no resultan compatibles con
los del Censo de 2001 y con lo sucedido en el periodo intercensal, ante
la evolución de los indicadores del mercado de vivienda. Debería de
profundizarse en el análisis de tales resultados, para así avanzar en un mejor
conocimiento de la realidad del mercado de vivienda en España.
Publicado en El País digital, 2 de junio de 2013