30 noviembre 2009

VIVIENDA: rebotan las ventas, la nueva construcción no reacciona

Julio Rodríguez López

En el tercer trimestre de 2009 las ventas de viviendas (compraventas registradas) aumentaron sobre el periodo precedente en más de un 10%. El volumen de ventas alcanzado todavía resultó significativamente inferior al del mismo periodo del año anterior. La información sobre el mercado de vivienda en España señala la posibilidad de que las ventas de viviendas hayan “tocado fondo” en el segundo trimestre de 2009. Sin embargo, la mejoría producida en las ventas tardará en provocar una recuperación de la nueva construcción residencial, en tanto persistan unos niveles elevados de viviendas no vendidas y no vuelva a crecer el nivel total de empleo.

Con datos hasta septiembre, todo indica que en España se alcanzará en 2009 un volumen de ventas situado en torno a las 400.000 viviendas. De dicho total de ventas, un 55% serán viviendas de nueva construcción y el resto serán usadas. Desde que en 2005 casi se alcanzó el millón de viviendas vendidas, estimadas a través de los registros de la propiedad, el nivel anual de ventas no ha hecho más que descender, correspondiendo a 2008 y 2009 los retrocesos interanuales mas acusados. La recuperación de las ventas en el tercer trimestre de 2009 ha sido paralela con la evolución de los préstamos a comprador de vivienda, que también han registrado una variación positiva en el trimestre citado, y ello en los indicadores correspondientes al saldo vivo de préstamos y a los nuevos créditos concedidos.

El descenso de la demanda de vivienda en la etapa de crisis se ha advertido sobre todo en la caída citada de las ventas y en el hundimiento de la nueva construcción residencial. El descenso de los precios de las viviendas ha sido moderado, presentando el indicador basado en las tasaciones un retroceso del -9,5% entre el periodo con precios mas elevado (primer trimestre de 2008) y el periodo con precios mas reducidos (tercer trimestre de 2009). Dicha moderación en el descenso de los precios ha contrastado con las disminuciones a todas luces mas intensas registradas en países en los que el ciclo de la vivienda también ha experimentado una fluctuación bajista pronunciada, como han sido los casos de Estados Unidos, Reino Unido e Irlanda.

Desde el lado de los promotores y constructores se ha criticado la calidad de las estadísticas oficiales de precios de la vivienda en España (Ministerio de Vivienda e INE), señalándose con frecuencia que el modesto descenso apuntado por las mismas ha estado por debajo de la realidad. Se ha llegado a decir que tales estadísticas “están haciendo daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país” (Mikel Echeverría, Idealista.com, 20 de noviembre de 2009). Los índices de precios de las viviendas son de elaboración complicada, sobre todo por la continua variación de la composición de la muestra.

Por el lado de la nueva construcción han destacado en España los importantes descensos de las viviendas iniciadas en la fase bajista del ciclo del mercado de vivienda. En el bienio 2008-2009 tales iniciaciones han descendido a un ritmo medio anual del 60%, con lo que en 2009 apenas se iniciarán unas 125.000 viviendas. Esto último implica un contraste más que acusado con las 866.000 iniciaciones de 2006. El volumen de construcción residencial ha descendido en casi un 45% entre 2007 y 2009, lo que ha afectado con intensidad al empleo en la construcción residencial. Dicha magnitud ha retrocedido en 900.000 en los dos años de crisis, según el numero de afiliados a la Seguridad Social en el conjunto del sector de la construcción.

Una hipoteca no se paga con la simple recuperación económica, “sino con una nómina” (K.M. Howley y John Gittelsohn, “U.S. Housing recovery delayed to 2010” Bloomberg.com, 20.11.2009). Solo habrá una recuperación profunda de las ventas de viviendas y descenderá el stock de nuevas viviendas no vendidas en España si se crean nuevos empleos (se han perdido mas de millón y medio en los dos años de crisis) y persiste una recuperación mas entonada de los nuevos créditos a comprador de vivienda.

El adquirente inversor tardará en retornar al mercado de vivienda. “No existe ningún motivo racional para esperar que el sector inmobiliario sea, en términos generales, una buena inversión. Solo sucede en ciertas épocas y en determinados lugares” (G. Akerlof y R. J. Shiller, “Animal spirits”, Traducción española de Ediciones Gestión 2000, Barcelona 2009).

De momento, el cambio apuntado en la evolución de las ventas de viviendas frenará el debilitamiento de la situación económica general de la economía española, pero habrá que esperar cierto tiempo a que dicha mejoría se traslade al conjunto del subsector inmobiliario.

(El Siglo 30.11.2009)