29 junio 2012


LOS CREDITOS INMOBILIARIOS, CENTRO DE GRAVEDAD DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA

Julio Rodríguez López
29.6.2012
 
  Entre los indicadores disponibles sobre el mercado de la vivienda en España, destaca en 2012 el comportamiento observado por los precios de venta, las  ventas de viviendas a extranjeros y la  tasa de morosidad de los préstamos a hogares para compra y rehabilitación de vivienda. Simultáneamente, en las próximas semanas se formalizará la solicitud de financiación del gobierno español  a la UE para resolver los problemas de capitalización y de solvencia  del sistema bancario español. 

 Empezando por  los precios de  las viviendas,  las estadísticas disponibles (Mº de Fomento, INE y Tinsa)  han presentado una aceleración del ritmo de retroceso en la primera mitad de 2012 respecto de los anteriores años de crisis. Tales  retrocesos superan ampliamente en intensidad a los experimentados en los ejercicios precedentes.

El descenso interanual  más agudo ha sido el del índice de precios de vivienda del INE, obtenido a partir de los precios declarados a los notarios en las escrituras de compraventa. El descenso de dicho indicador en el primer trimestre de 2012  fue del -12,6%. La estadística publicada por Tinsa, la primera tasadora de España por cuota de mercado,  registró una caída interanual del -11,1% en mayo de 2012 sobre el mismo periodo de 2011.  Desde el inicio de la crisis,  el descenso acumulado de precios de las viviendas ha sido del 30,1% según Tinsa y del 25,2% según la estadística de precios del INE.

 En 2012 se han implantado nuevas normas de regulación financiera, concretamente los Reales Decretos Leyes 2/2012 y 18/2012. En ambas normas, en especial en la primera, se han reforzado de forma sustancial las exigencias de provisión a la banca respecto de los activos inmobiliarios incorporados a sus balances en pago de deudas. También se han reforzado las provisiones   sobre los préstamos hipotecarios que tienen como  garantía a dichos activos inmobiliarios (suelo, promociones en curso y viviendas terminadas). Es posible que dichas normas hayan contribuido a que el descenso de los precios inmobiliarios sea más intenso en 2012 que en los anteriores años de crisis. 

En este contexto llama la atención la previsión de precios de vivienda para 2012, el -5,6%,  recogida en  escenario “normal” empleado para efectuar las pruebas de stress realizadas por las consultoras Oliver Wyman y Roland Berger previas a la solicitud de asistencia procedente de la UE por parte del gobierno español. Dicha  previsión  está muy por debajo de las tasas observadas en los indicadores de precios  de vivienda en el primer semestre de 2012.  

 El segundo indicador destacado es el de las ventas de viviendas, en especial el de las ventas a  extranjeros. En el primer trimestre de 2012 la caída de ventas de viviendas, segun los datos procedentes de los notarios, ha sido de un -5,7%, muy inferior al -29,3% de 2011. Destacó la aceleración de las ventas a  extranjeros (residentes y no residentes), que aumentaron en un 36,2% sobre el año anterior en el primer trimestre de 2012. Las  ventas de viviendas a españoles residentes descendieron  en un -10,3% en  el mismo periodo (-31,5% en 2011). 

 En dicho primer trimestre de 2012  tales  ventas a extranjeros han supuesto un 14,5% del total de viviendas vendidas (10% en 2011). En 2011 destacó el peso significativo de dicho componente dentro del total de ventas en las autonomías de Baleares, Canarias, Valencia y Murcia. Es posible, pues, que bastantes de las ventas efectuadas a no residentes  las hayan realizado inversores institucionales extranjeros, por lo que dichas viviendas no tardarán en   volver al mercado. 

En cuanto al tercer indicador, las tasas de morosidad del crédito inmobiliario (promotor, constructor y comprador), según los datos recientemente publicados por el Banco de España correspondientes a 31 de marzo de 2012,  destaca el alto nivel alcanzado por las tasas de morosidad de los préstamos a promotor (22,8%) y  constructor de vivienda (22,5%).

  La morosidad de los préstamos a comprador de vivienda se mantiene muy distante (3,1%) de la correspondiente al colectivo promotor-constructor, pero la base a la que se aplica es muy amplia,  casi 650.000 millones de euros. La cifra absoluta de créditos morosos entre  los créditos a hogares compradores  se aproxima a los 20.000 millones de euros, lo que implica mas de 200.000 préstamos a compradores. 
 
Lo anterior  permite  anticipar  nuevos aumentos en las ejecuciones hipotecarias, que en los últimos cinco años se han aproximado a las 350.000 y que constituyen un importante factor de tensionamiento de la realidad social española.    Los créditos inmobiliarios existentes en los balances de los bancos españoles, resultantes de los excesos de la burbuja, se han convertido, pues,  en los auténticos protagonistas de la situación de la economía española,  y su tratamiento condicionará la salida de la crisis por parte de dicha economía