31 mayo 2012

VENTA DE VIVIENDAS A EXTRANJEROS. . LOS FONDOS APRIETAN


Julio Rodríguez López           30 de mayo de 2012

El resto del mundo y, sobre todo, los mercados de capitales, véase acreedores, desconfía de dos aspectos de la economía española, Por una parte existen reservas sobre la situación real de los bancos, especialmente sobre los créditos ligados al subsector inmobiliario. En segundo lugar se desconfía de la situación real de déficit presupuestario y déficit de las comunidades autónomas.

A la vista de los descuentos de valor que suponen las mayores provisiones exigidas a los bancos respecto de los créditos ligados a la construcción y venta de viviendas, parece cobrar mayor fuerza la presencia de inversores institucionales en el mercado de vivienda español. Sin embargo, el alcance real medio de las compras de viviendas por parte de extranjeros no residentes resulta todavia limitado.

Como se ha subrayado con frecuencia, en la fase de desarrollo de la burbuja inmobiliaria, España se endeudó de forma sustancial para construir no una base industrial y productiva para su economía, sino que se vino a construir una especie de ”pirámide” escasamente productiva, que todavia está por pagar. Ante la insuficiencia de los recursos procedentes de los depósitos bancarios, se apeló masivamente a los mercados mayoristas para cubrir la expansión del crédito.

No hay estimaciones directas del alcance del stock de viviendas terminadas y no vendidas, pero debe de oscilar entre 700.000 y un millón de viviendas. En las islas y en el arco mediterráneo, asi como en la periferia de Madrid, sobre todo en las provincias de Toledo y Guadalajara, se concentra la mitad de dicho stock.

El riesgo inmobiliario derivado de la financiación crediticia de dicho proceso de construcción y venta de viviendas llevó a que  el riesgo en cuestión superase el billón de euros, esto es, una cuantía equivalente al PIB de la economía española. El 30% correspondió al crédito a promotor, el 10% al crédito a constructor de viviendas y el 60% restante es el relativo al crédito a comprador. La tasa de morosidad de tales créditos inmobiliarios oscila ahora entre el 2,8% en el caso de los créditos a hogares para compra y rehabilitación de viviendas y el 20% en el caso de los préstamos a promotores.

Los Reales Decretos Leyes 2/2012 y 18/2012, con los que el gobierno ha desarrollado en 2012 la reforma del sistema financiero, han elevado sustancialmente la cuantía de las provisiones y de las dotaciones al capital que los bancos deben de realizar para reflejar la realidad del valor de dichos riesgos inmobiliarios. Destacan las relativas al suelo problemático, el 80%, y las correspondientes a las promociones en curso, el 65%. Con tales provisiones, a los bancos les resulta equivalente el mantener devaluados en sus balances tales activos o venderlos con un descuento equivalente a la provisión citada, situación que favorece la salida al mercado de activos hasta ahora remansados en los balances bancarios..

Las dos estadisticas disponibles sobre las compras de viviendas de extranjeros en España crecieron en 2011. Así, según el Banco de España, la cuantía de las inversiones extranjeras en inmuebles creció en un 26,7% en 2011 sobre el año precedente, alcanzando los 4.748 millones de euros. Si se supone que la dimensión media de la vivienda adquirida por extranjeros es de 90 metros cuadrados, a los precios medios de mercado con dicha inversión se pudieron comprar 30.316 viviendas, el 8,7% de las ventas totales de viviendas en 2011.

La estadística de transacciones de viviendas de Fomento indica que en 2011 las ventas de viviendas a extranjeros residentes en España y a no residentes ascendieron a 34.829 viviendas, el 10% del total de ventas del pasado ejercicio. Las autonomías de Valencia, Andalucia, Cataluña, Canarias y Baleares concentraron cerca del 85% del total de ventas de viviendas a extranjeros. En Baleares se alcanzó en 2011 la mayor proporción de ventas de viviendas a extranjeros, el 30,7% del total, seguida de Canarias (26,6%) y Valencia (22,2%).

Lo anterior confirma que la inversión extranjera en inmuebles residenciales en España se concentra sobre todo en las zonas de “sol y playa” y es escasamente significativa en el interior de la península. Se advierte un descenso de las ventas a “clientes finales”, no inversores, que buscan una vivienda vacacional. Las mayores provisiones estan atrayendo a fondos de inversión, sobre todo árabes, que buscan complejos residenciales en bloque, en los que encuentran posibilidades de revalorización a medio y largo plazo (compran para revender).

En una situación tan complicada como la de la economía española a la llegada del verano de 2012, cualquier factor que contribuya a “tirar” de la demanda y a mejorar las ventas debe de tomarse en consideración. La recuperación del crédito parece imprescindible, incluso para impulsar las exportaciones, que han impedido un mayor hundimiento de la actividad productiva.