DEMASIADO CREDITO PARA EL PROMOTOR
Julio Rodríguez López[1] El País Digital, 9 de junio de 2012
La reunión del Eurogrupo de la tarde del sábado 9 de junio puede ser uno
de los hitos básicos de la profunda crisis económica y bancaria española que se
inició en el ya lejano verano de 2007.
Dicha reunión puede formalizar el
hecho de que el Reino de España tiene necesidad de acudir al Fondo Europeo de
Estabilización Financiera para realizar
la necesaria capitalización de una parte
del sistema bancario español. Tal necesidad tiene su origen en la crisis del
mercado de vivienda, en el que el “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria provocó
amplios excedentes de viviendas y de créditos
impagados entre las entidades de crédito españolas.
Desde los años sesenta del pasado siglo los ciclos del mercado de
vivienda han desempeñado un papel relevante en el comportamiento de la economía
española. El prolongado periodo de aumento de los precios de la vivienda de
fines de los años noventa atrajo a dicho
mercado a un amplio segmento de inversores. En el proceso de creación de una
burbuja en el mercado de vivienda hubo
una amplia complicidad social. Promotores, asalariados, ayuntamientos,
autonomías, gobierno de España y, sobre todo, bancos y cajas de ahorros, participaron plenamente de un proceso que redujo la base productiva española y que disminuyó su capacidad de competir.
El desarrollo de la burbuja
inmobiliaria se realizó sobre todo a partir del crédito bancario a promotores y
constructores de viviendas. Dichos
créditos se han diseñado de forma que permiten la subrogación posterior de los compradores
finales de las viviendas en las
condiciones de los mismos (tipo de interés, relación préstamo/valor, plazo). El
crédito a promotor no debe de superar en su duración los dos años del periodo
medio de construcción de las viviendas, mientras que el crédito a comprador
tiene un plazo medio más prolongado, que
ahora oscila en torno a los 25 años.
En 1997 el
saldo vivo del conjunto del crédito inmobiliario de bancos, cajas de
ahorros y cooperativas de crédito suponía en España el 39,9% del crédito al
sector privado de la economía y el 28.4% del PIB. En el momento del pinchazo de
la burbuja, a fines de 2007, la
participación citada en el crédito privado era del 60,4% y su valor equivalía
al 102,6% del PIB. El crédito a promotor y constructor ha llegado a equivaler al 43,4% del PIB y el crédito a
comprador se ha situado en torno al 60%.
Después de 2007 la restricción crediticia frenó el aumento del
crédito inmobiliario y se inició un aumento dramático de la morosidad de dichos
préstamos. A 31 de diciembre de 2011 la
tasa de morosidad (saldo de créditos morosos dividido por la suma de los saldos
de créditos “normales” y morosos) de los préstamos a promotor se elevaba al
20,9%, la del crédito a constructor ascendía al 17,7% y la de los créditos a comprador de vivienda era solo del 2,8%.
Sin embargo, la tendencia al alza de
estos últimos es una realidad derivada del descenso del empleo y de la recesión
de la economía española. El conjunto de la morosidad del crédito inmobiliario
ascendía a 31 de diciembre pasado a cerca de 100.000 millones de euros, más del
9% del PIB de España del pasado ejercicio.
Se advirtió pronto que el ahorro español era insuficiente para
alimentar un aumento tan intenso del crédito inmobiliario. La apelación a los
mercados exteriores y a los bancos europeos, sobre todo alemanes, resultó
imprescindible para financiar un aumento
tan intenso del crédito inmobiliario (el 22,6% de media anual entre 1997 y 2007, mientras que el PIB
nominal lo hacía por debajo del 9%).
Dicha apelación se hizo sobre todo en el
euromercado mediante emisiones garantizadas
con las carteras de créditos
hipotecarios de las entidades de crédito.
Una parte sustancial de la deuda privada
española, que ahora se está convirtiendo en gran parte en deuda pública de
todos los españoles, se originó en dicho proceso. La amortización de las
emisiones de títulos efectuada para financiar el ladrillo ha pesado de forma
restrictiva sobre la actividad de las entidades de crédito españolas después de
2008. El fuerte endeudamiento mencionado no
financió precisamente una ampliación de la base industrial de España,
sino que creó una pirámide improductiva
de alrededor de un millón de
viviendas de nueva construcción no
vendidas.
Dicho excedente de viviendas ha debilitado
la calidad de los balances de las entidades de crédito y está en el
origen de los problemas que acucian en la tarde del segundo sábado de junio de
2012. El proceso citado ha pesado más en
el caso de las cajas de ahorros, cuyo negocio bancario estaba menos diversificado
y que se habían convertido en el brazo armado
financiero de los poderes autonómicos y locales, que encontraron en el ladrillo
una vía holgada de financiación fiscal.
La crisis bancaria española, que está
obligando a realizar cuantiosas operaciones de reflotamiento bancario, ha
resultado ser una crisis bancaria “clásica” y previsible. Detrás de dicha
crisis no ha habido ni productos
derivados, ni CDO, ni paquetes de créditos basura titulizados, sino solo un
volumen excesivo de créditos a promotor, mucho más peligroso que el crédito a
comprador de vivienda. Al contrario de lo que se llegó a pensar, la banca al
por menor no es una actividad de bajo riesgo. La práctica desaparición de las
cajas de ahorros del mapa bancario español, del que no hace mucho tenían más de
la mitad de participación, es la mejor prueba de que dicho riesgo nunca debió
de banalizarse.