13 abril 2015

LA CONSTRUCCION RESIDENCIAL VOLVERÁ A CRECER EN 2015 Julio Rodríguez López

  El mercado de vivienda presentó en 2014  en España indicios de cambio hacia una situación de mayor dinamismo de las  transacciones y de  los precios de venta. El crecimiento neto del empleo, la mejoría  en las condiciones de financiación, junto a la presencia en el mercado de inversores individuales  e institucionales, fueron los factores más dinámicos del cambio. Sin embargo, la reacción al alza de la nueva oferta fue modesta, pues el  total de viviendas iniciadas no alcanzó las 35.000.

 En 2014 aparecieron indicios de potenciales recalentamientos puntuales del mercado, derivados de la presencia de fondos de inversión dotados de abundante liquidez y también por la menor exigencia de garantías por parte de los bancos. Estos últimos han vuelto a financiar compras de suelo y también han  llegado con frecuencia  al 100% en  la relación préstamo/valor en los nuevos préstamos.

 En 2015  el mercado de vivienda se aproximará hacia una situación  más normalizada. La evolución del mercado de trabajo será decisiva en el comportamiento de la recuperación de dicho mercado. El fuerte aumento registrado en enero por  los visados de dirección de obra nueva (aparejadores) puede ser indicio de una significativa recuperación de la oferta de nuevas viviendas.

  El peso de la vivienda dentro de la construcción descendió desde el 55,7% en 2007 hasta el 43,4% en 2014, que es todavía una participación significativa. La recuperación de la edificación residencial contribuirá a que el sector de la construcción registre una variación positiva en 2015. Dicho sector vio disminuir  su peso en el PIB desde el 21,1% en 2007, por el lado de la demanda,  hasta solo el 10,9% en 2014.

      La coyuntura económica española permitió crear nuevos  empleos en 2014, que fueron en gran parte empleos temporales y a tiempo parcial, con una baja retribución.  Los nuevos empleos no permiten generar, pues,  el ahorro preciso para el acceso a la vivienda en propiedad.  Una parte importante de la demanda de vivienda  se  ha desviado hacia el alquiler, siendo frecuente la escasez de oferta de este tipo de vivienda en numerosos mercados locales.

  El esfuerzo teórico medio de acceso a una vivienda en 2014 en el caso del asalariado mileurista neto superó el 60% del salario citado tanto en el alquiler como en la propiedad. En el inicio de la recuperación cíclica el esfuerzo de acceso a la vivienda para los nuevos asalariados supera ampliamente a lo que se considera es un esfuerzo normal, esto es, la tercera parte de los ingresos. Ello anticipa más problemas de acceso a la vivienda conforme actividad y demanda  se sitúen en niveles  más elevados.

Este articulo se publicó en el diario El País el 5 de abril de 2015



[1] JRL es miembro de Economistas frente a la Crisis  y vocal del Consejo Superior de Estadística

AMENAZAS A LA RECUPERACION DE LA ECONOMIA MUNDIAL Julio Rodríguez López

Las mejores previsiones de crecimiento para 2015 publicadas por algunos organismos internacionales, como la OCDE, la Comisión Europea y el Banco Central Europeo se  han visto contrarrestadas por el aviso del Fondo Monetario Internacional (FMI) acerca de una posible situación de “estancamiento secular” entre 2015 Y 2020.  
    
 El Informe Económico Provisional de la OCDE (OCDE, 2015) elevó desde el 3,7% hasta el 4% la previsión de crecimiento de la economía mundial en 2015.  En el caso de Estados Unidos dicha previsión seria de un aumento del PIB del 3,1%, mientras que en la Eurozona el ritmo citado se aceleraría desde el 0,9% previsto inicialmente hasta el 1,4%.

  En la evolución económica general destaca la presencia de unos tipos de interés muy reducidos.  Esto último acentúa la intensidad de las fluctuaciones de los tipos de cambio y de los precios de los activos. Los precios a la baja de la energía refuerzan la aceleración del crecimiento. La presión bajista de los precios permite a los bancos centrales reforzar la expansión de la demanda.

 Las políticas monetarias de signo expansivo  pueden conducir a unos tipos de interés muy reducidos durante periodos de tiempo prolongados. Ello conduce a subvalorar los riesgos y a acentuar, como ya se ha indicado, las fluctuaciones de los tipos de cambio.   
  El tipo de interés real de equilibrio ahorro-inversión  ha descendido. Los bancos centrales han respondido reduciendo los tipos de interés nominales que controlan. Hay un excedente de ahorro y una escasez de proyectos de inversión. La fuerte expansión del crédito al sector privado observada antes de la crisis fue la forma bajo la cual los bancos centrales  sostuvieron la demanda en un contexto de debilidad de esta variable.

  Una nueva elevación de los tipos de interés, nominales y reales, requeriría de una importante expansión de la demanda de inversión, de una acusada caída del ahorro y de un declive de la aversión al riesgo ahora existente, circunstancias que no van a producirse a corto plazo. “Los bajos tipos de interés no son, pues, la resultante de un complot por parte de los bancos centrales, sino de las fuerzas contractivas de la economía mundial” (M. Wolf, “Strong current that keep interest rates down”, FT, 17.3.2015).

  Las previsiones de la Comisión de la UE  apuntaban también  hacia una mayor intensidad en la recuperación de la Eurozona. Además de observarse una elevación de los pedidos empresariales desde el inicio de 2015, los precios del petróleo han descendido en casi un 52% en enero-febrero de 2015 sobre el año precedente, en el caso del  bruto del Mar del Norte. 

  El declive del euro frente al dólar también ha contribuido a fortalecer las exportaciones fuera de la Eurozona y  ha ayudado a aumentar el precio de los inputs y a frenar el descenso de los precios. El tipo medio de cambio del euro  en febrero de 2015 fue de 1,135 dólares, un 17% por debajo de la cotización de mismo mes de 2014.

  El mayor impacto de la inyección de liquidez por parte del  BCE consistirá en el compromiso implícito  de mantener los tipos de interés en un nivel reducido en tanto persista dicho programa, esto es, hasta septiembre de 2016. El descenso del tipo de cambio del euro frente al dólar será la segunda consecuencia, efecto que  no tiene porqué ser permanente.

  El tercer efecto será el del reequilibrio de la cartera. Quien venda bonos y obtenga liquidez tendrá que poner dicho dinero en alguna parte, como puede ser en la economía real. “No se conocerá el impacto de la inyección de liquidez hasta que se tenga evidencia de cómo se transmite dicha política a la economía real” (W, Munchau, ”The sucess of eurozone QE relies on a confidence trick”, FT, 22.3.2015). Los bancos han mejorado de forma sustancial su oferta de crédito tras la implantación de la medida del BCE. Y las burbujas en los precios de las acciones   y de los activos inmobiliarios están a la vuelta de la esquina.

  En la semana del 13 al 19 de abril , en su reunión de primavera,  el FMI advertirá  que  las principales economías mundiales deberán prepararse para un periodo prolongado de bajo crecimiento. En los países desarrollados el PIB potencial  crecerá solo en un  1,6% entre 2015 y 2020, por debajo de las tasas de crecimiento previas a la crisis. La desaceleración será mayor en las economías emergentes.

  Según el FMI la pasada crisis financiera fue peor que las “tormentas” previas y frenó el ritmo al cual pueden crecer  las economías. Las raíces  de esta evolución van más allá de 2008 y se apoyan en causas tales como  el envejecimiento de la población y  la desaceleración del aumento de la productividad en los países emergentes.
  El FMI recomienda a los países desarrollados apoyar un mayor crecimiento de la inversión, y les recuerda que tendrán así más problemas para reducir los niveles de deuda. Las nuevas previsiones no dejaran de afectar a la economía española, que crece más pero que está lejos de frenar el continuo crecimiento de la deuda pública.

Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal “El Siglo de Europa”, de 13 de abril de 2015



[1] JRL es miembro de Economistas Frente a la Crisis  y vocal del Consejo Superior de Estadística