20 marzo 2016

2016: REGRESAN LAS NUEVAS HIPOTECAS Julio Rodríguez López[


La recuperación gradual del mercado de la vivienda en 2014-2015  coloca de nuevo a los préstamos con garantía hipotecaria en el centro de los análisis de dicho mercado. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha publicado un análisis de la composición de  la cartera de préstamos hipotecarios de los principales bancos españoles, del que se derivan algunos datos de interés. En 2016 puede volver a crecer el saldo vivo de los préstamos hipotecarios.

 Los préstamos con garantía hipotecaria presentan mayores y más rápidas  posibilidades de recuperación que los préstamos con garantía personal. El elevado número de lanzamientos judiciales (paso previo al desahucio)  derivados de préstamos con garantía hipotecaria impagados  después de 2008 (hubo 450.000 lanzamientos judiciales derivados de  ejecuciones hipotecarías entre 2008 y 2015).ha supuesto una revisión de la imagen de la hipoteca en general en España.

  De lo sucedido en los últimos años  se deriva que para hogares con bajos niveles de ingresos resulta preferible acceder a la vivienda en principio a través del alquiler. El acceso al disfrute de la vivienda en propiedad  con un préstamo hipotecario se advierte ahora como más problemático que lo que parecía  cuando llegó la crisis en 2008.

  Según el INE, en 2015 se formalizaron cerca de 245.000 hipotecas con garantía de vivienda, casi un 20% más que en 2014. Dicha cifra supuso el 69,1% de las compraventas registradas de viviendas: más del 30% de las ventas de viviendas se  pagaron al contado, lo que revela la presencia de una proporción importante de compradores con fines de inversión.

 Según el Banco de España, el tipo de interés  medio de los préstamos  a comprador de vivienda formalizados en el pasado año fue el  2,21% TAE, la media anual  más reducida desde que se dispone de dicha estadística. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, el plazo medio de dichos préstamos hipotecarios formalizados en 2015 para compra de vivienda fue de 22,8 años. El total de lanzamientos judiciales derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria ascendió en 2015 a 29.228, y se aproximaron a 36.000 los derivados del impago de alquileres.
 Como se ha indicado, la AHE (www.ahe.es) ha divulgado en marzo de 2015 el trabajo “Un análisis de la cartera hipotecaria española”, en el que se describe la composición de la cartera de préstamos  hipotecarios de doce entidades de depósito, cuyo saldo hipotecario, 531.021 millones de euros,  suponía a  fines de 2015 el 94% del saldo vivo hipotecario de España (Santander, , Caixabank, BBVA, Popular, Sabadell, Bankia, Ibercaja Banco, Bankinter, BMN, Kutxabank, Unicaja Banco y Caja Rural Castilla La Mancha).  El número de préstamos de dicha cartera agregada se aproximaba en la fecha citada a los 5,4 millones.

  El 65% de los préstamos hipotecarios “vivos” tenían como garantía a  una vivienda principal. La cuantía media de  los préstamos “vivos” en la cartera mencionada era de 99.353 euros. La cuantía de las  nuevas hipotecas para compra de viviendas formalizadas en 2015 fue de 105.931 euros (3,6% más que en 2014), que puede corresponder a un precio medio de las viviendas adquiridas de unos 134.000 euros. El 62,6% de los préstamos era inferior a 200.000 euros, y un 11,1% se situaba entre los 200.000 y 300.000 euros.

  El 95,5% de la cartera de préstamos eran a interés variable con actualización anual. Esto subraya la débil presencia de los préstamos hipotecarios a interés fijo. El plazo medio de los prestamos era de 16,3 años, a lo que hay que sumar una antigüedad de siete años en la cartera.  La relación préstamo/valor (“loan to value”) se situó en el 62,6%. El 90% de los préstamos se formalizó con una relación inferior al 80%, la más frecuente en España. Las cuatro autonomías con mayor peso  en la cartera citada de préstamos hipotecarios eran Cataluña (20,1% del total), Madrid (20,0%), Andalucía (16,5%) y la Comunidad Valenciana (10,3%). En las dos primeras la proporción sobre la cartera en cuestión total superaba ampliamente su participación en la población de España.

 El mercado hipotecario español mantiene, pues una dimensión considerable, a pesar de que la relación del saldo de los préstamos hipotecarios en el PIB a fin de año  ha retrocedido desde  el 94,3% en 2007 hasta el 63,1% en 2015. La menor  morosidad registrada en 2015 ayudará en 2016  al crecimiento  de los volúmenes de nuevos préstamos hipotecarios a comprador de vivienda.

  El que los compradores deban de disponer de un ahorro previo equivalente al 30% del precio de venta de la vivienda supone un importante obstáculo al acceso a la vivienda en propiedad. En 2016 aumentará la presencia del crédito hipotecario  a promotor inmobiliario, cuya recuperación deberá ajustarse a las previsiones de evolución de la demanda, evitando la repetición de los errores del pasado reciente.


Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de 21.3.2016



[1] JRL es vocal del Consejo superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis.

EL MERCADO DE VIVIENDA REFORZO LA RECUPERACION EN 2016 Julio Rodríguez López

  La amplia  información disponible  sobre el mercado de vivienda ha confirmado que en 2015 se mantuvo la recuperación iniciada en 2014.La demanda de extranjeros (residentes y no residentes) volvió a ser trascendente en el comportamiento del mercado, que absorbió una inversión exterior de 12.000 millones de euros, procedente sobre todo de fondos de inversión  internacionales. 

La situación de los diferentes mercados locales resulta todavía muy heterogénea. Destaca el interés de numerosos medios de comunicación de subrayar la recuperación citada, de forma que en ocasiones  parecería como que el subsector inmobiliario atravesara  por una evolución bastante más potente que la realidad. 
El índice de precios de vivienda aumentó en un 4,2% en 2015 (1,8% en 2014). 

Los mayores aumentos correspondieron a las principales aglomeraciones urb
anas y a las zonas de turismo más consolidado. Madrid (7,3%),  Baleares (7,0%) y Cataluña presentaron los aumentos de precios más destacados entre las autonomías. El crecimiento citado de los precios de venta de las viviendas  casi había duplicado en el tercer trimestre el correspondiente al conjunto de la Eurozona (2,3%). Los alquileres aumentaron en un 3,6% según el índice de Fotocasa (-1,9% en 2014). Destacaron  los aumentos provinciales de Barcelona (11%), Guipúzcoa,  Vizcaya y Madrid.

  Se aceleró sobre todo el aumento de los precios del suelo urbano (9,7% fue el aumento interanual en el tercer trimestre de 2015, superior al 5,2% de 2014). Esta evolución  reflejó las amplias expectativas generadas sobre futuros aumentos importantes en los precios de las viviendas y también las importantes adquisiciones de suelo efectuadas por los inversores internacionales.

El crecimiento del empleo (3% en la Encuesta de Población Activa y 3,2% en el número de afiliados a la Seguridad Social) facilitó una mayor expansión de la demanda, junto a una actuación más abierta en materia de financiación bancaria. Los nuevos préstamos a comprador de vivienda crecieron por encima del 33% sobre el año precedente y los tipos de interés medios del año (2,1%) de los créditos a comprador alcanzaron los niveles más reducidos desde que se dispone de información sobre dicha variable. La política monetaria ultraexpansiva desencadenada por el Banco Central Europeo es un instrumento que impulsa más las compras de activos que el propio crédito bancario.

 Las ventas de viviendas de nueva construcción retrocedieron el pasado año, mientras que aumentaron con fuerza las de viviendas de segunda mano. Las compras totales  de viviendas, que ascendieron a 401.281 en 2015 según información procedente de los notarios, crecieron en un 9,8% sobre el año anterior (21,6% en 2014). El aumento de las ventas a extranjeros (13,2%) volvió a superar al de  las ventas a españoles residentes (9,1%). Dichas ventas a extranjeros superaron el 17% del total de ventas.

   Más de un 30% de las compraventas registradas de viviendas se realizaron sin financiación bancaria, lo que confirmó la presencia significativa  de inversores  entre los compradores, por tercer año consecutivo. El alquiler ha debido de seguir creciendo dentro de  las transacciones de 2015, ante las dificultades de los jóvenes hogares en acceder a la vivienda en propiedad.

  El que la financiación a comprador no pase del 80% del precio de venta de la vivienda y los gastos adicionales a la compra (IVA o Impuesto de transmisiones patrimoniales más los gastos de escritura) obliga a los jóvenes hogares a disponer de un ahorro previo de alrededor de 30.000 euros, circunstancia difícil de superar en la mayor parte de los casos. La recuperación actual del mercado de vivienda en propiedad  está más alimentada por los inversores y compradores extranjeros que por las compras  procedentes de hogares de nueva creación en España.

  En 2015 destacó el importante aumento registrado en las iniciaciones de viviendas, a la vista del crecimiento registrado del 42,5%, con lo que tales iniciaciones se aproximaron a las 50.000 en 2015. La inversión en vivienda (construcción residencial) aumentó en un 2,4%, y ello por primera vez desde 2008. Tanto la construcción en su conjunto como la construcción de viviendas efectuaron una aportación positiva al aumento  del PIB en 2015.

En el subsector inmobiliario ha destacado, como ya se ha indicado, la presencia de fondos internacionales, que están promoviendo nuevas viviendas en colaboración con los promotores. E l que  se haya disparado el coste del suelo en las principales aglomeraciones urbanas puede  propiciar la salida al mercado de viviendas de precio elevado, solo accesibles a inversores.

El nuevo presidente de los promotores de viviendas  de España se ha dirigido al gobierno solicitando que desde las administraciones públicas se avale a los compradores de viviendas en la parte del ahorro que deben aportar dichos hogares para la compra de vivienda. Que los promotores pidan ayudas públicas no sorprende, ya les ayudan todo lo que pueden los ayuntamientos calificando como de urbanizable residencial  cuanto suelo se pone a tiro. Lo llamativo del caso es que ello tenga lugar  en un país en el que no hay política de vivienda para ayudar al acceso a la vivienda a los hogares con ingresos más reducidos. 

  Las ventas de viviendas protegidas solo alcanzaron en 2015 el 4,6% del total de ventas de viviendas. El Plan de Vivienda 2013-16 ha carecido de dotación presupuestaria, por lo que no se ha advertido su presencia. Las viviendas protegidas son la “guinda” del pastel en las grandes operaciones inmobiliarias que se anuncian. Destaca sobre todo  el precio de venta de las mismas,  con frecuencia poco social. No sorprende, pues, que en los  barrios de nuevas viviendas protegidas en Madrid se vean más sirvientas con cofia que en el resto de la capital.

  Recuperación apoyada en inversores y en las ventas de activos que provoca la   política expansiva de las autoridades monetarias, junto con una fuerte demanda no satisfecha de viviendas de alquiler, son alguno de los rasgos destacados de la evolución del mercado de vivienda en España en 2015-16.


Publicado en www.bes.es el 18.3.2016



[1] JRL es doctor en CC. Económicas, vocal del C.S. de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis

06 marzo 2016

ECONOMIA, CONSTITUCION, ORGANIZACIÓN TERRITORIAL Julio Rodríguez López

  La reforma constitucional es una de las actuaciones pendientes  más citada en los programas de las diferentes fuerzas políticas. En materia económica, los aspectos más relevantes de la Constitución Española de 1978 (CE1978) están recogidos en el  Título I, Sección 2, “De  los derechos y deberes de los ciudadanos”, en el Titulo VII, Economía y Hacienda” y, finalmente, en el Título VIII, “De la Organización Territorial del Estado”.

   El Título I (“De los derechos y los deberes fundamentales”) establece un marco de economía de mercado y contempla un amplio conjunto de actuaciones correctoras al papel del mercado desde los poderes públicos. Dentro de dicho Titulo, el Artículo 35 establece el derecho al trabajo y a una remuneración suficiente, garantiza el derecho a la negociación colectiva y reconoce  la fuerza vinculante de los convenios. Además de promover una distribución equitativa de la renta regional y personal, los poderes públicos “realizarán una política orientada al pleno empleo”.

   El Titulo VII, “Economía y Hacienda”, profundiza en el carácter mixto del sistema económico, apuntando la conveniencia de un cierto “activismo” desde los poderes públicos para fomentar el desarrollo económico. El Artículo 128 supedita al interés general “toda la riqueza del país”, reconoce la iniciativa pública en la actividad económica, y permite la intervención pública en caso de monopolio de recursos o de servicios esenciales.

  El Titulo VIII, “De  la Organización Territorial del Estado”, abrió el camino a la creación de las Comunidades Autónomas.  Se incluyó la obligación del Estado de atender al equilibrio económico entre las diversas partes del territorio español. Los futuros  estatutos autonómicos no debían implicar privilegios. El Estado establece las bases y la coordinación de la planificación general de la actividad económica, la legislación básica y el régimen económico de la Seguridad Social y la legislación básica sobre Medio Ambiente.

  El sistema económico emanado  de la CE1978 se   equiparaba con los modelos de economía mixta vigentes en Europa Occidental en los tiempos de la transición política. La Constitución se elaboró en un periodo de prolongada crisis económica, el de  1975-1985, cuyo origen estaba en las fuertes elevaciones de los precios de la energía posteriores a 1973. La solución a dicha crisis requería estrategias más complejas que las políticas de demanda de inspiración keynesiana.

   Una cierta desconfianza respecto del mercado como mecanismo exclusivo de asignación de recursos caracterizó al texto constitucional. La CE1978 apareció en un contexto internacional de fuerte  avance del neoliberalismo económico. Los cambios consistían en  retornar a las estrategias  anteriores a la segunda guerra mundial. Con ello  se reducía el alcance de las prestaciones sociales y se extinguían las empresas públicas. La CE1978 reflejó, pues,  las incertidumbres ante la ruptura de la ortodoxia que había dominado la escena de la política económica desde la postguerra mundial.

  Después de aprobarse la Constitución en 1978, España ingresó en la Comunidad Europea en 1986.El desarrollo de la Unión Económica y Monetaria  llevó después a la actual Unión Europea (UE) y a la creación de la Eurozona, donde  comparten el euro 19 de los 28 países integrantes de la UE. Todo ello ha supuesto una modificación sustancial del marco institucional respecto del existente en 1978.   La política monetaria ha pasado al Banco Central Europeo y la política de tipo de cambio se ha desplazado hacia la Eurozona.

   La profunda crisis económica sufrida después de 2007 ha puesto a prueba los mecanismos y equilibrios incluidos en la CE1978. Una consecuencia de la nueva problemática fue la rápida modificación del Artículo 135 en 2011. Ello  ha supuesto la introducción en la Constitución de topes tanto  al déficit “estructural” del Estado y de las  Comunidades Autónomas como al volumen de deuda pública del conjunto de las Administraciones Publicas, y ello  respecto del PIB estatal.

  Los mayores problemas para la CE1978 han venido del lado de la organización territorial del Estado. Los renovados Estatutos de Autonomía han supuesto de hecho modificaciones importantes al contenido de la Constitución vigente.  El marco competencial resultante, en especial su distribución entre estado, autonomías y municipios,   no es un modelo de racionalidad. La presencia de gobiernos estatales en minoría apoyados por partidos nacionalistas aceleró el traspaso de competencias en principio estatales hacia las comunidades autónomas.

 Una reforma constitucional que crease un estado federal podría poner algo de orden en el complejo bosque competencial presente, abriendo vías de solución  al fuerte impulso secesionista que viene de Cataluña. El último informe sobre España de la Comisión Europea, de 26.2.2016, señala como factores que reducen la productividad de su economía a las fragmentadas regulaciones del mercado interno y a la difícil coordinación de una administración  muy descentralizada. La descentralización como panacea no parece precisamente la mejor medicina para atacar los problemas de la economía española de 2016.

Una versión de este articulo se publicó en la revista semanal El Siglo de Europa de 7 de marzo de 2016




[1] JRL es Vocal del Consejo Superior de Estadística y miembro de Economistas frente a la Crisis