20 marzo 2016

2016: REGRESAN LAS NUEVAS HIPOTECAS Julio Rodríguez López[


La recuperación gradual del mercado de la vivienda en 2014-2015  coloca de nuevo a los préstamos con garantía hipotecaria en el centro de los análisis de dicho mercado. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) ha publicado un análisis de la composición de  la cartera de préstamos hipotecarios de los principales bancos españoles, del que se derivan algunos datos de interés. En 2016 puede volver a crecer el saldo vivo de los préstamos hipotecarios.

 Los préstamos con garantía hipotecaria presentan mayores y más rápidas  posibilidades de recuperación que los préstamos con garantía personal. El elevado número de lanzamientos judiciales (paso previo al desahucio)  derivados de préstamos con garantía hipotecaria impagados  después de 2008 (hubo 450.000 lanzamientos judiciales derivados de  ejecuciones hipotecarías entre 2008 y 2015).ha supuesto una revisión de la imagen de la hipoteca en general en España.

  De lo sucedido en los últimos años  se deriva que para hogares con bajos niveles de ingresos resulta preferible acceder a la vivienda en principio a través del alquiler. El acceso al disfrute de la vivienda en propiedad  con un préstamo hipotecario se advierte ahora como más problemático que lo que parecía  cuando llegó la crisis en 2008.

  Según el INE, en 2015 se formalizaron cerca de 245.000 hipotecas con garantía de vivienda, casi un 20% más que en 2014. Dicha cifra supuso el 69,1% de las compraventas registradas de viviendas: más del 30% de las ventas de viviendas se  pagaron al contado, lo que revela la presencia de una proporción importante de compradores con fines de inversión.

 Según el Banco de España, el tipo de interés  medio de los préstamos  a comprador de vivienda formalizados en el pasado año fue el  2,21% TAE, la media anual  más reducida desde que se dispone de dicha estadística. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, el plazo medio de dichos préstamos hipotecarios formalizados en 2015 para compra de vivienda fue de 22,8 años. El total de lanzamientos judiciales derivados de procedimientos de ejecución hipotecaria ascendió en 2015 a 29.228, y se aproximaron a 36.000 los derivados del impago de alquileres.
 Como se ha indicado, la AHE (www.ahe.es) ha divulgado en marzo de 2015 el trabajo “Un análisis de la cartera hipotecaria española”, en el que se describe la composición de la cartera de préstamos  hipotecarios de doce entidades de depósito, cuyo saldo hipotecario, 531.021 millones de euros,  suponía a  fines de 2015 el 94% del saldo vivo hipotecario de España (Santander, , Caixabank, BBVA, Popular, Sabadell, Bankia, Ibercaja Banco, Bankinter, BMN, Kutxabank, Unicaja Banco y Caja Rural Castilla La Mancha).  El número de préstamos de dicha cartera agregada se aproximaba en la fecha citada a los 5,4 millones.

  El 65% de los préstamos hipotecarios “vivos” tenían como garantía a  una vivienda principal. La cuantía media de  los préstamos “vivos” en la cartera mencionada era de 99.353 euros. La cuantía de las  nuevas hipotecas para compra de viviendas formalizadas en 2015 fue de 105.931 euros (3,6% más que en 2014), que puede corresponder a un precio medio de las viviendas adquiridas de unos 134.000 euros. El 62,6% de los préstamos era inferior a 200.000 euros, y un 11,1% se situaba entre los 200.000 y 300.000 euros.

  El 95,5% de la cartera de préstamos eran a interés variable con actualización anual. Esto subraya la débil presencia de los préstamos hipotecarios a interés fijo. El plazo medio de los prestamos era de 16,3 años, a lo que hay que sumar una antigüedad de siete años en la cartera.  La relación préstamo/valor (“loan to value”) se situó en el 62,6%. El 90% de los préstamos se formalizó con una relación inferior al 80%, la más frecuente en España. Las cuatro autonomías con mayor peso  en la cartera citada de préstamos hipotecarios eran Cataluña (20,1% del total), Madrid (20,0%), Andalucía (16,5%) y la Comunidad Valenciana (10,3%). En las dos primeras la proporción sobre la cartera en cuestión total superaba ampliamente su participación en la población de España.

 El mercado hipotecario español mantiene, pues una dimensión considerable, a pesar de que la relación del saldo de los préstamos hipotecarios en el PIB a fin de año  ha retrocedido desde  el 94,3% en 2007 hasta el 63,1% en 2015. La menor  morosidad registrada en 2015 ayudará en 2016  al crecimiento  de los volúmenes de nuevos préstamos hipotecarios a comprador de vivienda.

  El que los compradores deban de disponer de un ahorro previo equivalente al 30% del precio de venta de la vivienda supone un importante obstáculo al acceso a la vivienda en propiedad. En 2016 aumentará la presencia del crédito hipotecario  a promotor inmobiliario, cuya recuperación deberá ajustarse a las previsiones de evolución de la demanda, evitando la repetición de los errores del pasado reciente.


Una versión de este artículo se publicó en la revista semanal El Siglo de 21.3.2016



[1] JRL es vocal del Consejo superior de Estadística y miembro de Economistas Frente a la Crisis.

1 comentario:

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