1. El
mercado de vivienda en España (I). Los precios
En el
segundo trimestre de 2014 el índice de precios de vivienda del INE (100=2007)
registró un aumento del 1,7% sobre el nivel del trimestre precedente. La
variación interanual resultante fue de un incremento del 0,8% sobre el
mismo trimestre de 2013. Según la
estadística de precios de vivienda del
Ministerio de Fomento el precio medio de las tasaciones de viviendas
efectuadas en el segundo trimestre de 2014 fue de 1459,3 euros /m2 para el
conjunto de España.
En dicha estadística de tasaciones el nivel de precios del segundo
trimestre de 2014 fue prácticamente el mismo que el del trimestre precedente,
mientras que la variación sobre el mismo periodo de 2013 fue de un descenso del
2,9%. Solo la autonomía de Baleares presentó una variación interanual positiva
del 3,6%, mientras que en las
restantes comunidades autónomas la variación interanual citada fue negativa.
Los dos indicadores de precios de vivienda citados tienen metodologías muy diferentes, por lo que no es
de sorprender que surjan diferencias más aparentes que reales entre los
resultados del 2º trimestre de 2014. El índice de precios de vivienda del INE
se elabora a partir de los valores y superficies declarados en las escrituras
formalizadas ante notarios, lo que implica que recoge precios
(valor/superficie) reales en euros por m2. Pero la metodología de este
indicador es algo más sofisticada, pues el índice publicado no es la media de
tales precios implícitos declarados, sino que es el resultado de aplicar una
regresión. Esta última se
establece entre los precios observados y un conjunto de características
observadas en las viviendas.
Con los coeficientes de tal
regresión y con los nuevos datos relativos a las características de las viviendas
se estima el índice publicado. La metodología empleada en la elaboración de
dicho índice pretende eliminar los cambios en los precios derivados de las
variaciones de calidad de las viviendas incluidas en la muestra. Se trata de
lograr que el precio estimado dependa solo de las características de las
viviendas.
El segundo indicador de precios de vivienda, el publicado por el
Ministerio de Fomento, es un precio medio obtenido a partir de unas 70.000
tasaciones realizadas cada trimestre. Este indicador no incluye los precios observados en el mercado, sino los de
las viviendas que estiman los tasadores al realizar la tasación, esto es, recoge
expectativas de precios de mercado.
De la estadística del Ministerio de Fomento se deriva una amplia información territorial
acerca de los precios de la vivienda en España, mientras que en el caso del índice
del INE se publican solo números índices de precios agregados, a nivel nacional
y por comunidades autónomas.. La metodología del índice de precios del INE es
más rigurosa, pero la información territorial (autonomías, provincias y
ciudades) que divulga Fomento sobre precios de la vivienda es de utilidad. Las
informaciones que aportan ambos índices
de precios se complementan y resulta
preferible disponer de estas dos estadísticas que solo una de las dos.
Según la estadística de Fomento
los precios de la vivienda habrían dejado de caer en el segundo trimestre de
2014, mientras que en el caso del índice de precios del INE habría tenido lugar
una elevación de dichos precios de la vivienda en dicho periodo de
tiempo. La cautela de los tasadores sobre los precios inmobiliarios se advierte
también en la estadística de precios de vivienda que publica la tasadora Tinsa, según la cual los precios
de las viviendas habían seguido bajando en España hasta el mes de agosto de 2014, en el que
registraron un descenso interanual del 4,3%.
Por comunidades autónomas, en el índice de precios de vivienda del INE, elaborado
a partir de los datos de precios declarados a los notarios, como ya se ha
indicado, el mayor aumento interanual del 2º trimestre de 2014 fue el de Madrid
(2,7%), seguido por la Comunidad Valenciana (2,3%). Los descensos más acusados
fueron los de Extremadura (-3,5%) y Navarra (-6,1%). Por otra parte, la estadística de precios de vivienda de
Tinsa, apoyada en tasaciones, indica que los mayores descensos de precios acumulados desde el inicio de la recesión
hasta agosto de 2014 correspondieron a
la Costa Mediterránea (49,4%), mientras que Canarias y Baleares sufrieron los descensos
menos intensos (-33,9%).
Los indicadores de precios disponibles ponen de manifiesto que en 2014
parecen haberse frenado los descensos de
precios. Dicho descenso alcanzó el
máximo ritmo anual en 2012, coincidiendo con el saneamiento bancario emprendido
por el gobierno en dicho año. En el primer semestre de 2014 el índice de
precios de vivienda del INE registró un aumento
del 1,4% sobre los precios de vivienda
de fines del año precedente. Los restantes indicadores de precios de vivienda
presentaron descensos en dicho periodo, que fueron muy moderados en el caso de
la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento (-0,5%), y que
tuvo más alcance en el indicador de Tinsa (-3,2% hasta agosto de 2014).
Los precios de alquiler medios (Fotocasa) fueron de 6,77
euros por metro cuadrado en julio de 2014, lo que supuso un descenso del 1,9% sobre diciembre de 2013 y del -4,6% sobre el mismo mes del año
precedente. Los descensos acumulados de los precios de la vivienda en la fase de recesión del mercado de vivienda
oscilaron entre el 30,6% en el caso de los precios medios estimados por el
Ministerio de Fomento y el 41,3% en el indicador de Tinsa. En el caso del
índice de precios de vivienda del INE, que es el indicador con una metodología más equivalente a la de
los principales indicadores de precios publicados a nivel mundial, el retroceso acumulado ha sido del 36,2%.
2.
El
mercado de vivienda (II) Demanda y financiación
La
recuperación de las ventas de viviendas, junto con la inflexión de los precios
son los hechos más relevantes del mercado de vivienda en 2014. Debería
fomentarse la elaboración de nuevas
estadísticas del mercado de alquiler, del que se dispone de escasa información.
El aumento del empleo y la mayor disponibilidad a prestar por parte de las
entidades de créditos (ha aumentado tanto el plazo de los préstamos como la
relación préstamo/valor de los nuevos préstamos hipotecarios) están ayudando a
la demanda en 2014. Sin embargo, la
compra de vivienda está afectada a la
baja por el estancamiento o ligero descenso que han presentado los salarios en
2013-2014 y por la mayor inestabilidad de los nuevos empleos, que son ahora más
proclives al alquiler.
En el
segundo trimestre de 2014 el empleo mejoró
sobre el nivel existente a fines de 2013 y también sobre el mismo
periodo del año precedente. El número de puestos de trabajo equivalentes a
tiempo completo creció en un 0,7% en el primer semestre, lo que supuso un
aumento del empleo de 117.200 en dicho periodo, mientras que la variación fue
del 0,8% sobre el mismo trimestre de 2013. Los hogares crecerán en 2014 en un
0,7%, según la previsión recogida en la EPA procedente del
propio INE. Los nuevos empleos son en gran parte temporales y a tiempo
parcial, lo que reduce la trascendencia que
su aumento podría tener sobre la demanda de vivienda en propiedad, de tratarse de un empleo más estable y mejor
remunerado.
Entre diciembre de 2013 y agosto de 2014
continuó el proceso de continua
disminución de los tipos de interés de
los créditos a comprador de vivienda a largo plazo (descendieron en casi medio
punto en dicho periodo), evolución que fue paralela al retroceso del Euribor a
12 meses. Este último, el índice de referencia más utilizado en los préstamos a
interés variable, ha retrocedido también durante el mismo periodo, lo que refleja
la política monetaria expansiva desarrollada por el BCE y la abundante liquidez
existente a nivel mundial como consecuencia de las políticas de expansión de
balance puestas en marcha por varios bancos centrales (USA, Reino Unido, Japón,
Australia).
El BCE ha fijado casi en cero el tipo de intervención y ha establecido
un tipo de interés negativo para los depósitos que los bancos mantienen en
dicha entidad. Los diferenciales de los tipos de interés de los nuevos préstamos
con el Euribor a doce meses han
descendido algo respecto del elevado nivel que alcanzaron en 2013, situándose
en 2,552 en agosto de 2014. Este nivel todavía resulta alto para los créditos a
interés variable en el caso de que los
tipos de interés volviesen a subir.
Mientras que el saldo vivo de los préstamos bancarios a comprador de
vivienda retrocedió en un 4% en junio de
2014 respecto del mismo mes de 2013, los nuevos créditos concedidos en 2014 han
seguido creciendo sobre el año precedente en el periodo enero-julio (se amortiza por
encima de los nuevos préstamos formalizados). En dicho periodo el aumento de
los nuevos préstamos a comprador de vivienda formalizados sobre 2013 fue del 19,8%, lo que supone una previsión
anual de 26.200 millones de euros. 2014 seria así, de mantenerse tal evolución,
el primer ejercicio después de 2006 en el que dejarían de caer los nuevos
préstamos a compradores de vivienda concedidos y formalizados por las entidades
de crédito.
La evolución de la renta disponible y del ahorro de los hogares en 2014
no está suponiendo un apoyo a la demanda de vivienda. En el primer trimestre de
2014 dicha magnitud disminuyó en un 2,4% sobre el mismo periodo de 2013. El
aumento que ha tenido lugar del consumo familiar en el primer semestre de 2014
ha convertido en negativa la tasa de ahorro de los hogares. La variación
positiva del empleo favorece el aumento de la renta disponible, pero la
restricción salarial frena el crecimiento de dicha magnitud, que es necesario para impulsar
el acceso a la vivienda en propiedad, como antes se indicó.
El descenso de los precios de venta, que todavía persistió en el primer
semestre de 2014, según la estadística de Fomento, unido a los menores tipos de
interés de los préstamos, han llevado a mejorar la accesibilidad a la vivienda
en propiedad en 2014, esfuerzo que se ha situado este año en un 26,3% de los ingresos familiares (28%
en 2013). El cálculo antes citado corresponde al caso del hogar monosalarial
con ingresos equivalentes al salario medio, supuesto que la vivienda se adquiriese
con un préstamo que cubriera el 80% del precio de venta.
En el caso del alquiler, en el
periodo enero-julio de 2014 el nivel de precios se ha situado ligeramente por
debajo del mismo periodo de 2013. Los descensos de los alquileres han sido
inferiores a los de los precios de las viviendas. Bajo los mismos supuestos que
para el acceso a la propiedad, el hogar
de nueva creación que ganase el salario medio
debería de destinar un 32,8% de los ingresos para ocupar una vivienda en alquiler.
En principio resultaría ahora más
accesible la vivienda en propiedad que en alquiler en el caso de que el nuevo hogar
tuviese acceso a un préstamo bancario, que es un supuesto no del todo fácil. Además, el hecho de que el préstamo cubra, por lo general, no más del
80% del precio de venta de la vivienda, obliga al hogar de nuevo acceso a disponer de un ahorro equivalente al 20% del
precio de la vivienda, lo que resulta ser
una importante restricción.
Según los datos de transmisiones inmobiliarias
publicados por el Ministerio de Fomento, procedentes del registro general de
los notarios, las ventas de viviendas
han mantenido en el segundo trimestre de 2014 la tónica de crecimiento
del trimestre precedente, aunque el aumento interanual ha sido menos intenso
(12,1% frente al 48,7% en el primero). El aumento acumulado de las ventas en el
primer semestre de 2014 sobre el año
anterior ha sido del 26,8%. De mantenerse ese ritmo en el conjunto del año el
volumen de ventas ascendería en 2014 a 381.200 (300.568 en 2013).
Dentro del importante aumento global de las
ventas, destacaron las de viviendas usadas
(29,3%), frente al 19,3% de las nuevas. También fue mayor el aumento de
las ventas a extranjeros (49,1%, frente al 22,4% de aumento de las ventas a
españoles residentes). Por comunidades autónomas los mayores aumentos interanuales fueron los de
Navarra (52,3%) y Madrid (45,8%), y los menos acusados los de Valencia (15,4%)
y Murcia (10%) (Figura 16).
Las ventas a extranjeros supusieron el 17,3% del
total en el primer semestre de 2014. La mayor participación en el total
de ventas, por autonomías, correspondió a Canarias (40%) y Valencia (36,4%),
mientras que las cuotas menores fueron las de Extremadura (1,8%) y Galicia
(1,7%).
La cuota de las ventas a
extranjeros sobre el total de ventas de viviendas ha subido sobre 2013, apuntando la tendencia
hacia rozar el 20% en 2014. La proporción
de viviendas vendidas con préstamo hipotecario se ha mantenido por debajo del
60% en enero-julio de 2014.Esta circunstancia vuelve a señalar la presencia de
una amplia proporción de inversores entre los adquirentes de viviendas, tanto
institucionales (fondos de inversión) como personas físicas. Estas últimas compran viviendas entre otras cosas por el
prolongado bajo nivel de los tipos de interés, lo que penaliza seriamente al
ahorro colocado en depósitos, que es la inversión más tradicional para los
hogares en España.
La estadística registral indica
que en el segundo trimestre de 2014 la
nacionalidad más frecuente entre los adquirentes extranjeros de vivienda fueron los británicos
(15,8%), seguidos por franceses (10,1%), rusos (8,1%), alemanes (7,5%) y belgas (7,3%). Dicha estadística indica
asimismo que el plazo medio de los préstamos a comprador de vivienda fue de 269
meses (22 años y 5 meses), superior a
los 254 meses del mismo trimestre de 2013.
Por último, la información del
Banco de España señala que ha subido la relación préstamo/valor en los nuevos
préstamos hipotecarios a comprador. Dicha relación pasó desde el 57,1% medio
del segundo trimestre de 2013 a 59,1% en el mismo trimestre de 2014.
3.
El
mercado de vivienda (III). Nueva oferta de viviendas..
En julio de 2014 el Ministerio de Fomento publicó
la estimación anual del número de viviendas de nueva construcción no vendidas
en España, referida a la fecha de 31 de
diciembre de 2013. De la estimación citada resulta un total de 563.908
viviendas en la fecha citada para el stock en cuestión. Ello implicó un
descenso de 19.545 viviendas en 2013, el
3,4% del stock existente en la misma
fecha del año precedente.
La estimación anual del stock en cuestión se inició en 2004, con
motivo de la disponibilidad a partir de dicho ejercicio de cifras de ventas de viviendas nuevas y
usadas. Dichos datos permitieron aproximar el stock de viviendas citada
empleando conjuntamente las cifras de ventas de viviendas de nueva construcción
y de viviendas terminadas. Estas últimas proceden de la estadística de visados
de dirección de obra nueva de los
Colegios de Arquitectos Técnicos.
Después de
2004 el stock de viviendas nuevas no vendidas experimentó aumentos importantes
en los ejercicios comprendidos entre 2005 y 2009. Tras este último ejercicio
el stock citado ha retrocedido hasta 2013. El aumento medio anual del stock en el periodo 2004-09 fue del
44,7%, mientras que el descenso medio de la etapa 2009-13 ha sido del 3,5%.
El que el
plazo de construcción de una vivienda se extienda alrededor de unos dos años, provocó que, aunque la crisis se iniciara en el verano de 2007, la terminación de un
amplio volumen de viviendas se
extendiese hasta 2009. De este modo
numerosas nuevas viviendas salieron al mercado cuando las condiciones del mismo
se habían modificado de forma dramática respecto de las condiciones vigentes
en el momento en el que se planeó e
inició la construcción de las mismas.
El número de viviendas nuevas no vendidas
alcanzó el nivel absoluto más elevado en 2009, casi 650.000 viviendas,
equivalentes al 2,6% del parque total de viviendas de España al final de dicho
ejercicio (24,9 millones de viviendas). A fines de 2013 el stock citado había
descendido hasta el 2,22% del parque existente a 31.12.2013. Por comunidades autónomas, los niveles más
altos del stock relativo de viviendas
31.12. 2013 correspondieron a las
autonomías de Rioja (4,82%), Castilla-La Mancha (3,76%) y Murcia (3,37%). Los
niveles relativos más reducidos los registraron las autonomías de Navarra,
Cantabria y Extremadura.
A efectos de
análisis del mercado de vivienda en España
importa sobre todo la situación de las viviendas nuevas no vendidas a
31.12.2013. Por autonomías, los máximos niveles eran los de la Comunidad Valenciana, con 101.266 viviendas
nuevas no vendidas, seguida de Andalucía (91.212) y Cataluña (85.307). Por
provincias los niveles mayores de viviendas nuevas no vendidas en la fecha
citada, según la estimación de Fomento,
eran los de Barcelona (46.531) Alicante (45.391), Madrid (43.623),
Valencia (28.007), Castellón (27.868) y Murcia (26.420).
El arco mediterráneo y el entorno de las
ciudades de Madrid y Barcelona siguen siendo los puntos de mayor concentración
de viviendas nuevas no vendidas en
España. El cambio sufrido por el mercado de vivienda en 2013, donde los fondos
de inversión hicieron su aparición al calor de los importantes descensos de
precios producidos (alrededor del 40% entre 2008 y 2013) influyó en los
retrocesos sufridos en 2013 por el stock en cuestión. La demanda de viviendas
por parte de españoles residentes no se recuperó en 2013.
La evolución del stock de viviendas no
vendidas entre 2012 y 2013 refleja los diferentes niveles de dinamismo territorial
del mercado inmobiliario en España. Las autonomías de interior como Extremadura
y Navarra han sufrido los mayores descensos de dicho stock, y
también han destacado los retrocesos del mismo en las provincias costeras de Cantabria y de
Murcia. En dos autonomías, Madrid y Asturias, aparecieron en 2013 aumentos moderados del
stock citado, coincidiendo con una ligera recuperación de la oferta.
Por provincias, junto a los fuertes
descensos de la nueva oferta de viviendas en las dos provincias extremeñas y en
Cantabria, destacaron los retrocesos del stock
registrados en las provincias andaluzas de Hueva, Málaga y
Granada. El resultado de Madrid contrasta con otras informaciones acerca de la
realidad de un parque reducido de viviendas nuevas sin vender en esta
autonomía, como es el caso de una estimación efectuada por la Sociedad de
Tasación.
La debilidad de la oferta de nuevas
viviendas, que en 2014 ascenderá a unas 47.000 viviendas, junto a la recuperación
que parece haberse producido en las ventas de viviendas en el primer semestre de 2014 (el ritmo de
venta de viviendas nuevas es de más de
67.000 viviendas), apuntan a que el descenso del stock citado puede resultar
más intenso en 2014 que en el ejercicio precedente. Dicha reducción del stock puede aproximarse a las
40.000 viviendas en 2014, lo que contribuirá a
normalizar la situación del mercado de vivienda en España.
En el periodo enero-mayo de 2014 las viviendas
iniciadas (visados de obra nueva de los colegios de aparejadores, estadística
publicada por el Ministerio de Fomento) retrocedieron en un 3,2% sobre el mismo periodo de 2013. En
dicha evolución contrataron los aumentos
experimentados por la nueva construcción en las autonomías de Asturias
(35,9%), Galicia (31,6%), Madrid
(17,1%), con los retrocesos de Andalucía (-24,9%), Canarias (-30,9%) y Aragón
(-64%).
Entre los meses de marzo y mayo de 2014 las
viviendas iniciadas parecen haber iniciado una recuperación, aunque el nivel
alcanzado resulta todavía muy reducido respecto
de la evolución histórica de dicha magnitud. En todos los meses de 2006,
por ejemplo, se iniciaron más viviendas que en cada uno de los años del periodo
2012-2014.
Las viviendas terminadas, estimadas a partir
de las certificaciones de fin de obra, descendieron en un 28,7 en enero-mayo de
2014 sobre el año precedente. En 2014 ha
aumentado la proporción de viviendas terminadas procedentes de
cooperativas y de administraciones públicas, el 17,1% entre enero y mayo,
proporción que todavía queda lejos de la vigente en la fase anterior a la
burbuja, en la que superó al 20%.
En el primer semestre de 2014 la inversión en
vivienda retrocedió en un 5,8% sobre el mismo periodo de 2013, según la Contabilidad
Nacional de España del INE. Ello implica
que en este ejercicio la construcción residencial volverá a no contribuir al crecimiento de la
economía, pero la incidencia negativa
sobre el aumento del PIB será inferior
al de años anteriores. Ello se debe tanto a la menor intensidad del retroceso como al peso
reducido de la inversión en vivienda sobre el PIB (por el lado de la demanda);
que en 2013 fue solo del 4,4%.
En 2014 ha continuado el descenso del saldo
vivo de los préstamos bancarios a promotor
(“Servicios. Actividades inmobiliarias”), que fue más acusado que el de los
préstamos a comprador de vivienda (-18,7% fue la tasa interanual en junio de
2014, frente al -4,2% de los préstamos a comprador). En las nuevas promociones
de viviendas de 2013-2014 el papel de
los bancos resulta decisivo, puesto que con frecuencia se trata de promociones
edificadas sobre suelos que habían pasado
a poder de los bancos tras la crisis inmobiliaria. Tales promociones proceden de los bancos de forma
directa, a través de alguna filial, o de forma indirecta, a través de convenios
con empresas promotoras.
La morosidad bancaria se ha mantenido elevada
en 2014, aunque parece haberse estabilizado, a la vista de la evolución
registrada en el segundo trimestre de 2014. En el caso de los préstamos a
comprador de vivienda la tasa de morosidad descendió desde el 6,31% del primer
trimestre hasta el 6,12% en el segundo. También retrocedió en dicho trimestre la tasa citada en el conjunto de los
préstamos al sector de la construcción, mientras que aumentó desde el 37,85% hasta el 38,02% en los
préstamos a promotor.
El importante aumento de las ventas de
viviendas en España en el primer semestre de 2014 no estuvo acompañado, pues, de una reacción alcista paralela de la nueva
construcción residencial. Es posible que en dicha evolución influyese el
importante stock de viviendas de nueva construcción pendientes de venta, así
como una actitud de los bancos menos
proclive que en el pasado a financiar promociones fuera de las controladas por los propios bancos.
Existe a nivel internacional el temor a que
las “laxas” políticas monetarias desarrolladas por numerosos bancos centrales generen
fuertes dosis de liquidez, que de una u otra forma acaban llegando a los
diferentes mercados nacionales de vivienda. . Esto podría afectar al alza a los precios de las viviendas, incluso en un
contexto de débil crecimiento de la economía mundial.
Parecen más proclives a sufrir dicha evolución
aquellos países en los que los precios de las viviendas están situados por
encima de su tendencia a largo plazo y que en 2013 presentaron aumentos significativos de dichos precios
(Reino Unido, Canadá, Nueva Zelanda y Australia).
En España los precios de la vivienda en 2014
están todavía situados por encima de su tendencia a largo plazo, pero en 2013 continuó
el descenso de los mismos y en 2014 solo ha habido un repunte alcista ligero de
los mismos. Se está aquí todavía en una fase de “corrección” de los excesos del
pasado. En todo caso parece evidente que sobre el comportamiento “comprador”
de los fondos de inversión que han
adquirido activos inmobiliarios en
cuantías significativas alguna influencia tienen las citadas políticas
monetarias.
Una versión de este artículo
se publicó en el número 182, Invierno 2014, de la revista “Ciudad y Territorio”, del Ministerio
de Fomento